Detalle de costos de desarrollo de empresas inmobiliarias
1. Precios gubernamentales de la tierra y tarifas de apoyo municipal
Pagar tarifas de transferencia de tierras, tarifas de desarrollo de tierras, tarifas de apoyo municipal importantes pagadas a los departamentos gubernamentales, impuestos sobre escrituras pagados, tarifas de uso de la tierra cultivadas. Impuestos sobre ocupación de terrenos, cambios de uso de suelo y tarifas de transferencia de terreno.
2. Fondo de Cooperación
Compensación por el precio del terreno del socio, los costos de vivienda transferidos al socio desde el proyecto de cooperación y los impuestos correspondientes.
3. Las tarifas de las instalaciones municipales fuera de la línea roja incluyen tarifas de construcción de carreteras, agua, electricidad, gas y comunicaciones, tarifas de tendido de tuberías y tarifas de compensación de interfaz fuera de la línea roja.
4. Indemnización por demolición: compensación neta por demolición de edificios o anexos elevados y subterráneos, costes de reasentamiento y reubicación, compensación por cultivos jóvenes, compensación por viviendas peligrosas, etc.
2. Tarifa de preparación del desarrollo (tarifa previa al proyecto)
Se refiere al estudio hidrogeológico, levantamiento y mapeo, planificación, diseño, estudio de factibilidad y gastos preliminares en la etapa inicial de desarrollo del proyecto después de obtener los derechos de desarrollo del terreno, preparación, "tres conexiones y una nivelación" y otros costos iniciales.
Incluye principalmente los siguientes contenidos:
5. Tarifa de estudio y diseño
(1) Tarifa de estudio y medición: incluye estudio preliminar, estudio detallado, etc. Incluye principalmente: hidrología, geología, reliquias culturales y honorarios de estudio de cimientos, honorarios de observación de asentamientos, honorarios de prueba de sol, honorarios de inspección de pilotes de clavos en el suelo, honorarios de doble línea, honorarios de establecimiento, honorarios de establecimiento de construcción, honorarios de medición del área de construcción, etc.
(2) Tarifas de planificación y diseño:
Tarifas de planificación: tarifa de licitación del esquema, tarifa de producción del modelo de planificación y diseño, tarifa de revisión del esquema, tarifa de diseño de renderizado y tarifa de planificación y diseño general. .
Tarifa de diseño: tarifa de diseño del plano de construcción, tarifa de diseño de modificación, tarifa de diseño del paisaje ambiental, etc. Otros: honorarios de estudios de viabilidad, dibujos, impresiones, honorarios de producción urgente de dibujos, honorarios de producción de muestras, etc.
(3)?Gastos de vivienda para estudios de arquitectura: incluye materiales y gastos de construcción.
6. Aprobación y construcción de tarifas de aumento de capacidad.
(1) Tarifa de construcción: incluye tarifa de inspección de seguridad, tarifa de inspección de calidad, tarifa de preparación de ofertas, tarifa del centro comercial, tarifa de construcción de defensa aérea civil, tarifa de instalación de protección contra incendios, tarifa de agencia de cemento a granel, tarifa de control de termitas, Fondo de modificación de muros, tarifa de estimación del área de construcción, tarifa de construcción de intersecciones, tarifa de gestión de planificación, fondo de materiales nuevos (o fondo especial para renovación de muros), fondo de vivienda para maestros (o subsidio de vivienda para maestros de escuelas primarias y secundarias) tarifa de aprobación general del proyecto: cuando el proyecto se presenta para construcción, se informará al gobierno de acuerdo con las regulaciones. Tarifas de aprobación pagadas por los departamentos pertinentes
(2) Tarifas de aumento de capacidad: incluidas las tarifas de aumento de capacidad de agua, electricidad y gas.
7. Tasa "Tres conexiones y una nivelación"
(1) Vía temporal: Tasas de diseño y construcción de vías temporales construidas fuera de la línea roja.
(2) Consumo temporal de energía: tarifas temporales de planificación y diseño del consumo de energía para la construcción fuera de la línea roja, tarifas temporales de tendido, renovación y reubicación de tuberías, y tarifas temporales de instalación y desmantelamiento de transformadores.
(3) Uso temporal del agua: diseño, construcción, tendido de tuberías, renovación y reubicación de instalaciones temporales de suministro y drenaje de agua construidas fuera de la línea roja.
(4) Nivelación del sitio: nivelación del sitio antes de la excavación de los cimientos, demolición del sitio y costos de demolición de edificios antiguos.
8. Honorarios de instalación temporal
(1) Cercado temporal: incluye los costos de diseño, construcción y decoración de cercas y muros.
(2) Oficina temporal: gastos de alquiler, construcción y decoración.
(3) Tarifas de ocupación temporal del sitio: incluidas las tarifas de ocupación temporal para la construcción y el alquiler por préstamo temporal de espacios abiertos.
(4) Acaparamiento temporal: incluye gastos de diseño, construcción y decoración.
3. Costo del proyecto de construcción principal (costo del proyecto de construcción e instalación)
Se refiere a los costos incluidos en el presupuesto de construcción civil del proyecto principal durante el proceso de desarrollo del proyecto.
Incluye principalmente:
9. Los costos de cimentación incluyen movimiento de tierras, cimentación de pilotes, costos de ingeniería del muro de contención (pendiente), costos de tratamiento de cimentación, costos de consultoría y pruebas de cimentación de pilotes y precipitación.
10. Los costos de estructura y decoración fina incluyen principalmente armazones de concreto (incluidos cimientos de columnas independientes, cimientos de tiras y otros cimientos poco profundos), mampostería, nivelación y enlucido, impermeabilización, transporte vertical, andamios, subsidios de gran altura, Drenaje, juntas de asentamiento, juntas de expansión y mampostería de jardín en planta baja (si el podio de un edificio de gran altura tiene una capa superior, en principio, el podio contiene una estructura de capa superior y la estructura de capa de transferencia se incorpora a la torre) .
11. Puertas y ventanas incluye principalmente el coste de puertas unitarias, puertas de entrada, puertas interiores, puertas y ventanas exteriores y puertas cortafuegos.
12. El costo de la decoración fina de las zonas públicas incluye principalmente el costo de la decoración fina del vestíbulo, la sala de ascensores, las escaleras, el techo, la fachada y el toldo.
13. El costo de la fina decoración interior incluye principalmente el costo de la fina decoración de la cocina, el baño, el vestíbulo, el balcón y la terraza.
IV.Costo de los principales proyectos de instalación (coste de los proyectos de construcción e instalación)
14. Tarifas de equipos de fontanería y tuberías eléctricas interiores
(1) Agua interior. Tarifas del sistema de suministro y drenaje (agua del grifo/drenaje/agua potable directa/agua caliente);
(2) Tarifa del sistema de calefacción interior (calefacción por suelo radiante/película de calefacción eléctrica/estufa de gas doméstica/sistema de tuberías/radiador) ;
(3 ) Tarifas del sistema de gas interior;
(4) Tarifas de ingeniería eléctrica interior: incluidas cajas de distribución de edificios y unidades, cajas de medidores, cajas de distribución domésticas, tendido de tuberías, lámparas, interruptores y enchufes, y equipos de preinstalación que incluyen caja de tuberías enterrada de corriente débil.
15. Tarifas de instalación y equipamiento interior
(1) Tarifas de sistemas de ventilación y aire acondicionado: incluidas tarifas de instalación y equipos de aire acondicionado, tarifas de conductos de aire acondicionado y tarifas de sistemas de ventilación;
(2) Ascensor y su tarifa de instalación;
(3) Generador y su tarifa de instalación: incluye el suministro del generador, la instalación y la tarifa de reducción de ruido de la sala de máquinas;
(4) Tarifas del sistema de protección contra incendios: incluida la protección contra incendios por agua, protección contra incendios eléctrica, protección contra incendios por gas, prevención de humos y tarifas de ingeniería de escape;
(5) Equipos de defensa aérea civil y costos de instalación: incluidas las puertas selladas , filtros de gas, etc.
16. Tarifa del sistema actual débil
(1) Tarifa del sistema antirrobo del hogar: incluye antirrobo con detección de infrarrojos en balcones e interiores, sensores de puertas, botones de emergencia, etc.
(2) Tarifas del sistema de intercomunicación: incluidas las tarifas del sistema de intercomunicación visual y no visual;
(3) Tarifas del sistema de transmisión remota de tres metros: incluidos agua, electricidad y gas Remoto Tarifas del sistema de lectura de medidores;
(4) Tarifas de televisión por cable: incluidas tarifas de cableado interno y externo de TV por cable y TV satelital y tomas de terminales;
(5) Tarifas del sistema telefónico: incluidos ambos dentro y fuera del cuerpo principal Tarifas de cableado y tomas de terminales;
(6) Red de banda ancha: incluye tarifas de cableado interno y externo del cuerpo principal y tomas de terminales.
V. Tasas de ingeniería de la red de tuberías comunitarias (tarifas de infraestructura)
17. Tasas del sistema de suministro de agua y drenaje exterior
(1) Tasas del sistema de suministro de agua exterior: Incluye principalmente tuberías de suministro de agua, pozos de inspección, equipos de sala de bombas de agua y bocas de incendio externas en la comunidad;
(2) Tarifas del sistema de agua de lluvia y alcantarillado
18. Incluye principalmente tarifas del sistema de tuberías, tarifas de estaciones de intercambio de calor y tarifas de sala de calderas.
19. Las tarifas del sistema de gas exterior incluyen principalmente sistemas de tuberías y estaciones reguladoras de presión.
20. Tarifas de equipos eléctricos y de alta y baja tensión de exterior
(1) Equipos e instalaciones de distribución de energía de alta y baja tensión: incluidas las líneas de alta tensión desde la línea roja hasta la red eléctrica. sala de distribución, gabinetes de alto voltaje, transformadores y gabinetes de bajo voltaje, el costo del equipo de transformador tipo caja;
(2) Tubería exterior de alto voltaje y tendido de cables: parte del costo del exterior cables planos generales de alto voltaje;
(3) Entierro de tuberías de corriente débil al aire libre: incluidos televisión, teléfono, red de banda ancha y cableado inteligente, pozos de inspección y otros costos de entierro de tuberías.
21. Tarifas del sistema inteligente para exteriores
(1) Tarifas del sistema de gestión de estacionamiento: incluidas las tarifas del sistema de gestión de estacionamiento al aire libre, del sótano o del sistema de gestión de estacionamiento elevado;
(2) Tarifas del sistema de vigilancia de circuito cerrado de áreas residenciales: incluidas cámaras, pantallas de visualización y tarifas de instalación del sistema eléctrico;
(3) Tarifas del sistema anti-adelantamiento por infrarrojos perimetrales: escaneo por infrarrojos, etc.
(4) El costo del sistema de control de acceso comunitario;
(5) El costo del sistema de patrulla electrónica;
(6) El costo de; el tablón de anuncios electrónico
6. Honorarios de ingeniería ambiental del jardín (tarifas de infraestructura)
Se refiere a los honorarios ambientales del jardín del proyecto, que incluyen principalmente:
22. ? ¿Tarifa de construcción ecológica? Incluyendo ecologización pública, ecologización HDB, jardines privados en el primer piso y ecologización alrededor de la comunidad;
23.? ¿Bocetos arquitectónicos? Esculturas, juegos de agua, pasillos, rocallas, etc. ;
24.? ¿Costos de construcción de carreteras y plazas? Pavimentación de plazas de carreteras, proyectos de intersecciones abiertas y costes de compensación, etc.
;
25.? ¿Costo de construcción del muro? Incluye muros, cercas y portones permanentes;
26.? ¿Iluminación exterior? Ingeniería eléctrica de iluminación exterior, como farolas y luces de césped;
27.? Música ambiental exterior
28. Instalaciones exteriores dispersas, instalaciones de juego infantil, carteles diversos, carteles, esquemas, cubos de basura, sillas, sombrillas, etc.
7. Tarifas de instalaciones de apoyo (públicas * * * tarifas de instalaciones de apoyo)
Se refiere a que durante el proceso de desarrollo de la vivienda, de acuerdo con las disposiciones legales pertinentes, se respetan los derechos de propiedad y los ingresos. Los derechos no pertenecen al desarrollador. Los activos fijos no pueden transferirse mediante una tarifa, ni pueden transferirse a gastos de instalaciones públicas. Incluye principalmente las siguientes categorías:
29. Gastos en instalaciones públicas no operativas que no generarán ingresos operativos en la comunidad de desarrollo, incluidos comités vecinales, comisarías, garitas de guardia, parques infantiles, cobertizos para bicicletas, etc. ;
30.? Según las leyes, reglamentos o prácticas comerciales, los ingresos operativos en la comunidad de desarrollo pertenecen a los gastos del operador o del comité de propietarios para operar instalaciones públicas, como la construcción de guarderías, oficinas de correos, bibliotecas, salas de lectura, gimnasios, piscinas, recintos deportivos y otras instalaciones ;
31.? Cuando las instalaciones de apoyo a gran escala especificadas en la planificación urbana de la comunidad de desarrollo no puedan transferirse mediante una tarifa y se obtengan los derechos de ingresos operativos, se incurrirá en gastos sin fuentes de inversión;
32.? Para instalaciones con propiedad e ingresos complejos, como sótanos y espacios de estacionamiento, la asignación de esta partida de gasto debe determinarse en función de las regulaciones del gobierno local, el compromiso de ventas del desarrollador y otras circunstancias específicas. Si el desarrollador obtiene los derechos de propiedad de las instalaciones de apoyo pagando el precio del terreno o las tarifas del proyecto de defensa aérea civil, debe contabilizarse por separado como un proyecto operativo.
Bajo esta partida de coste se configuran cuentas detalladas según diversas instalaciones auxiliares, tales como:
A. Piscina: obra civil, equipamientos e instalaciones;
p>B .Club de propietarios: diseño, honorarios de decoración, compra de activos, estructura de club único;
C Jardín de infancia: costo de construcción y compra de activos de apoyo;
Escuela: construcción. compra de costos y activos de apoyo;
E. Estadio;
F. Sala de computación: costos de ingeniería civil y decoración de la sala de distribución de energía y de la bomba de agua; Costos de construcción de la estación G: obra civil, Equipos e instalaciones.
8. Desarrollo de costos indirectos
El cálculo de los costos indirectos de desarrollo está directamente relacionado con el desarrollo del proyecto, pero no puede identificar claramente los gastos de costos pertenecientes a un eslabón de desarrollo específico; los costos de construcción de las instalaciones de comercialización del proyecto.
33. Honorarios de gestión del proyecto
(1) Honorarios de supervisión del proyecto: los honorarios pagados al proyecto contratado o a la unidad de supervisión del proyecto;
(2) Liquidación preliminar Honorarios de edición y revisión: honorarios de preparación y revisión pagados a la empresa consultora de costos;
(3) Gastos de gestión: salarios, bonificaciones, subsidios y otros gastos laborales para el personal directamente involucrado en el desarrollo de proyectos y gastos de gestión de los departamentos. Participa directamente en el desarrollo de proyectos.
(4) Bonificaciones fuera del contrato de construcción: bonificaciones de agilización y de avance.
(5) Tarifa de supervisión de calidad del proyecto: tarifa de supervisión de calidad del departamento de construcción;
(6) Tarifa de supervisión de seguridad: tarifa de supervisión de seguridad del departamento de construcción
(7)Prima del seguro del proyecto.
34. Costo de construcción de instalaciones de marketing
(1) Instalaciones de publicidad y tarifas de publicación: publicidad en estaciones, publicidad en carteles callejeros;
(2) Entorno de ventas honorarios de renovación: costos de diseño, ingeniería y decoración del sitio durante el período de ventas para el área de ventas alrededor del club y el edificio de ventas inaugurado (incluidos los costos de diseño, ingeniería, decoración y otros costos de las unidades de demostración temporales); >(3) Oficina de ventas Costes de decoración y decoración: diseño, ingeniería, decoración, etc. ;
(4) Sala modelo: incluye costos de diseño, decoración, mobiliario, adornos, limpieza, seguridad y mantenimiento. Las habitaciones modelo construidas fuera del cuerpo principal también incluyen los costos de construcción; el diseño, decoración, mobiliario, mobiliario y otros gastos recuperados después de que el cuerpo principal vende la casa modelo se incluyen por separado o por separado en los ingresos del negocio principal y se deducen del costo total durante el período. evaluación;
(5)Otros.
35. Los costos de endeudamiento capitalizados incluyen gastos por intereses, descuentos o amortización de primas y gastos auxiliares sobre fondos prestados utilizados directamente para el desarrollo de proyectos, así como diferencias de cambio derivadas de endeudamiento en moneda extranjera. Los gastos auxiliares incurridos por el préstamo incluyen gastos de gestión, etc.
36. Las tarifas de mejora de la administración de propiedades incluyen fondos de administración de propiedades, fondos de mantenimiento de edificios públicos u otros fondos especiales que deben ser asumidos por los desarrolladores y administrados por las empresas de administración de propiedades, así como las tarifas de administración de propiedades invertidas antes de mudarse a la propiedad; comunidad.
Referencia: Costes de promoción inmobiliaria. Enciclopedia Baidu