Datos de incumplimiento de hipotecas

La "Ley de Contratos" estipula que si el objeto del contrato no puede lograrse por causa de fuerza mayor, las partes podrán negociar la resolución del contrato. Sin embargo, los contratos de préstamos comerciales actuales carecen de disposiciones sobre cómo rescindir el contrato por causa de fuerza mayor. El 19 de mayo, los jefes de varios bancos comerciales declararon que, como bancos comerciales, es imposible reducir o reducir el monto, pero brindarán a los clientes medidas de gracia. Zhang Yun, vicepresidente del Banco Agrícola de China, dijo que debido a que muchas casas se han vuelto ruinosas e inutilizables, los préstamos hipotecarios para viviendas personales del Banco Agrícola de China enfrentan mayores riesgos. Según estadísticas incompletas, las pérdidas por préstamos hipotecarios personales causadas por el terremoto ascendieron a 654,38+0,05 mil millones de yuanes. Zhu Min, vicegobernador del Banco de China, dijo que la cuestión de los préstamos personales para vivienda se manejará gradualmente de acuerdo con las prácticas internacionales. En este momento, lo único que podemos hacer es no cobrar intereses ni realizar cambios en los archivos personales, pero también dijo: "Afrontaremos este problema de forma humana", Zhang Furong, vicepresidente del Banco Industrial y Comercial. de China, dijo que para el negocio de préstamos personales, ICBC proporcionará medidas como el período de gracia, la extensión del período de préstamo, la extensión del período de pago del préstamo, la reducción de los intereses de penalización para los clientes morosos y la no inscripción de los registros de morosidad de los clientes morosos pueden reducir la carga para los usuarios en zonas de desastre. El abogado jefe de un bufete de abogados en Guangdong dijo que en circunstancias normales, si la casa se derrumba después del terremoto, el préstamo hipotecario se seguirá pagando. "La pregunta clave es si el propietario ha fallecido. Si una persona muere y no tiene herencia, no hay necesidad de pagarla. Si hay herencia, se utilizará primero para pagar el préstamo. Si la persona sobrevive, el El colapso de la casa debido al terremoto no puede considerarse como falta de pago. Razones para los honorarios de defensa ”

2. ¿Cuál es la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales en mi país?

1. El estado actual de desarrollo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales en mi país.

En los últimos años, los préstamos hipotecarios para viviendas personales se han convertido en un "negocio minorista" con un fuerte impulso de desarrollo para los bancos comerciales. en mi país y se consideran una forma de ampliar el crédito. El principal medio para comercializar negocios y optimizar la estructura de activos crediticios son las inversiones crediticias clave de los bancos de vivienda personal. El saldo de préstamos hipotecarios para vivienda personal en el balance representó más del 74% del saldo nacional de crédito al consumo, alcanzando alrededor del 80% en 2004 y 2005. En 2005, el saldo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales fue de 654,38+0,84 billones de yuanes, 5,45 veces mayor que en 2000. El saldo de 43,1 préstamos hipotecarios para viviendas personales aumentó un 654,38+0,07% en comparación con 654,38+0,98. Los préstamos hipotecarios para viviendas personales se han desarrollado rápidamente cada año en términos tanto de tasa de crecimiento como de monto total.

Préstamos hipotecarios para vivienda personal (unidad: 100 millones de yuanes)

19981999200020012002200320042005

El saldo nacional del crédito al consumo es 47210974066915736200632150.

El saldo de los préstamos hipotecarios para vivienda personal es de 88258117821585318400.

Los préstamos hipotecarios para vivienda personal representaron el 90,25% 70,19% 79,74.

La tasa de crecimiento de los préstamos hipotecarios para vivienda personal fue del 80,75% 338,57% 65,77% 47,52% 42,67% 34,55% 16,07%.

Fuente de datos: Boletín Estadístico (2000-2005)

La razón por la que los bancos comerciales se apresuran a desarrollar préstamos hipotecarios para viviendas personales es la prosperidad del mercado inmobiliario de China y la política crediticia en los últimos años. Los préstamos hipotecarios para viviendas personales son activos de alta calidad con tasas de morosidad extremadamente bajas y son mucho menos riesgosos que los préstamos mayoristas. De hecho, no es inevitable que los préstamos hipotecarios para viviendas personales tengan bajas tasas de morosidad y riesgos relativamente pequeños. Estrechamente relacionado con el entorno económico y otros factores. Los casos japoneses de financiación de viviendas en los años 1980 y 1995 estaban todos relacionados con riesgos de préstamos hipotecarios para viviendas personales. Con el rápido aumento del saldo de préstamos hipotecarios para viviendas personales en nuestro país, la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales también ha comenzado a aumentar. En 2002, el índice medio de morosidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales de los cuatro principales bancos comerciales estatales era de aproximadamente el 1 por ciento[1]. A finales de 2004, el índice de morosidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales alcanzó aproximadamente el 1,5 por ciento. %, del cual el Banco Agrícola de China superó el 2%. En Shanghai, un área desarrollada para préstamos hipotecarios para viviendas personales en China, el índice de morosidad promedio de las dos categorías era sólo alrededor del 0,1%. A finales de septiembre de 2006, el índice de morosidad promedio había aumentado al 0,86%, un 0,86%. aumento de más de siete veces en más de dos años.

La economía de mercado de mi país se encuentra en las primeras etapas de desarrollo, con una falta de sistema legal, un sistema de crédito personal imperfecto, bajos niveles de gestión de riesgos de los bancos comerciales, altos riesgos de préstamos hipotecarios para viviendas personales y altos niveles reales de tasas de morosidad de los préstamos.

En determinadas condiciones (como un rápido crecimiento de los préstamos), el indicador del índice de préstamos morosos utilizado para el análisis de riesgo está muy retrasado, enmascarando el perfil de riesgo real. El mercado inmobiliario es cíclico y los montos de los préstamos hipotecarios para viviendas individuales son pequeños. Una vez que se produzca un ajuste o shock en el mercado inmobiliario, habrá que reembolsar el negocio hipotecario. Por lo tanto, fortalecer la prevención de riesgos de los préstamos hipotecarios para viviendas personales y mejorar el mecanismo de gestión de riesgos son la única manera de lograr un desarrollo saludable de los préstamos hipotecarios para viviendas personales.

II. Análisis de riesgo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales de los bancos comerciales

En el entorno del sistema económico actual de mi país, puede existir el riesgo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales, que está relacionado con las características. del propio préstamo hipotecario en relación con el entorno del mercado. En lo que respecta a los negocios en China, existen varios riesgos:

1. Riesgo crediticio

El riesgo crediticio es el riesgo más básico y directo entre los riesgos de préstamos hipotecarios para viviendas personales. Generalmente existen las siguientes formas:

Una de las partes se ve obligada a incumplir el contrato. El incumplimiento forzoso es un comportamiento pasivo del prestatario. Significa que después de comprar el inmueble, el prestatario no puede continuar pagando el principal y los intereses al banco comercial de acuerdo con las regulaciones debido a una disminución en la capacidad de pago real o a la ocurrencia. de emergencias. La feroz competencia en el mercado de China, las severas condiciones de empleo y los fuertes aumentos en los gastos médicos y de educación reducirán o incluso empeorarán la capacidad de pago del prestatario, haciéndole imposible continuar pagando el principal y los intereses del préstamo.

La segunda es el incumplimiento racional del contrato. El incumplimiento racional es el comportamiento proactivo del prestatario, lo que significa que el prestatario cree subjetivamente que renunciar al pago puede traer mayores beneficios. Cuando los precios de la vivienda caen rápidamente o las tasas de interés aumentan marcadamente, el costo de seguir pagando es mayor que el beneficio de renunciar al pago, y los prestatarios incumplirán racionalmente. Es más probable que el incumplimiento activo ocurra en los primeros dos años después de la firma del contrato de préstamo, porque el costo de oportunidad del incumplimiento en este momento es relativamente bajo y las únicas pérdidas son el pago inicial, los costos de transacción y parte del capital del préstamo. interés [2].

La tercera es la amortización anticipada. El pago anticipado es un incumplimiento activo por parte del prestatario, lo que significa que el prestatario no paga parte o la totalidad del préstamo por adelantado de acuerdo con el plazo y el monto acordados en el contrato. Cuando el tipo de interés del mercado es inferior al tipo de interés del contrato, el préstamo puede reembolsarse anticipadamente. Por un lado, el reembolso anticipado del préstamo hace que los bancos comerciales pierdan ingresos por intereses del tipo de interés del contrato original. Por otro lado, los bancos comerciales también tienen que soportar la pérdida de encontrar canales de inversión adecuados para reembolsar el préstamo [3].

En cuarto lugar está el fraude malicioso. El fraude crediticio malicioso, comúnmente conocido como "hipoteca falsa", es una forma de engaño. La característica principal es que los prestatarios reales utilizan los fondos de préstamos hipotecarios para viviendas personales para inversiones de mayor riesgo, como el desvío para el desarrollo inmobiliario o el acceso al mercado de capitales, lo que resulta en un fuerte aumento de los riesgos crediticios de los bancos comerciales. Desde junio de 5438 hasta finales de octubre de 2007, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió el "Aviso sobre la prevención adicional de riesgos relacionados con las interacciones comerciales entre instituciones financieras bancarias y empresas de valores", y los préstamos hipotecarios para vivienda se convirtieron en el foco de la apropiación indebida en las inspecciones del mercado.

2. Riesgo hipotecario

La garantía del préstamo es la segunda fuente de pago para los bancos comerciales, pero los bancos comerciales a menudo enfrentan los siguientes riesgos hipotecarios:

El primero es Riesgos de enajenación de hipotecas. Cuando los canales de realización de garantías son estrechos y los costos altos, y los bancos comerciales no pueden realizarlas sin problemas, plena y legalmente, sufrirán riesgos de disposición de garantías. El mercado inmobiliario secundario de mi país está en su infancia, con leyes y regulaciones de transacciones imperfectas, procedimientos engorrosos y altos costos de transacción, lo que dificulta a los bancos realizar hipotecas.

El segundo es el riesgo de precio de las garantías. El riesgo de precio de garantía incluye el riesgo de mercado de precio de garantía y el riesgo artificial de precio de garantía. El primero se refiere al riesgo de que los precios de las hipotecas caigan debido a los cambios en el mercado inmobiliario y al desgaste natural de las viviendas. Cuando el mercado inmobiliario se encuentra en un período de ajuste o depresión, la caída de los precios puede provocar que los precios de las viviendas hipotecarias no puedan cubrir el capital y los intereses bancarios. Este último es el riesgo causado por daños a la vivienda por parte del deudor hipotecario durante el período de la hipoteca, o por negligencia del tasador o sobrevaloración deliberada del inmueble hipotecado.

3. Riesgo de tipos de interés

El riesgo de tipos de interés se refiere al riesgo de que las fluctuaciones en los tipos de interés de los mercados financieros conduzcan a una reducción de los diferenciales de los tipos de interés de depósitos y préstamos, o incluso a una reducción de los tipos de interés de los préstamos. más bajos que los tipos de interés de los depósitos, lo que hace que los bancos no puedan llegar a fin de mes. En términos generales, los riesgos de tasas de interés que enfrentan los bancos comerciales son: Primero, el riesgo de "descalce", la naturaleza a largo plazo de los préstamos hipotecarios y la asincronía en el ajuste de las tasas de interés de los depósitos y las tasas de interés de los préstamos. Por ejemplo, si los préstamos hipotecarios para viviendas personales tienen una tasa de interés fija, si la tasa de interés de los depósitos aumenta, el costo de los fondos del banco aumentará cuando los préstamos hipotecarios para viviendas personales tienen tasas de interés flotantes y disminuirán, si el costo de los fondos del banco permanece sin cambios; El diferencial de intereses del banco también se reducirá. El segundo es el riesgo crediticio de reembolso anticipado causado por el riesgo de tipo de interés.

4. Riesgo de liquidez

El riesgo de liquidez se refiere a la pérdida de intereses causada por la incapacidad de realizar los créditos de préstamos para vivienda en poder de los bancos comerciales en su totalidad y a tiempo. El riesgo de liquidez es causado por las características operativas de los bancos comerciales y las características de los préstamos hipotecarios para viviendas individuales. Los fondos de los bancos comerciales provienen principalmente de fondos a corto plazo, como depósitos corporativos y depósitos de ahorro de residentes. Los préstamos hipotecarios para viviendas personales tienen plazos largos y una recuperación lenta, y la fuente y la aplicación de los fondos obviamente no coinciden en el tiempo, por lo que existe el problema de "depósitos a corto plazo y préstamos a largo plazo". La liquidez de los préstamos hipotecarios para viviendas personales en mi país es relativamente pobre. En primer lugar, debido a que los préstamos hipotecarios para viviendas personales son negocios minoristas, la tasa de interés del préstamo, la fecha de vencimiento, el índice de préstamo y el período de préstamo de cada préstamo son diferentes, y los bancos comerciales no pueden lograr una gestión estandarizada; en segundo lugar, la asimetría de información en el mercado crediticio hace que los inversores; Es imposible estimar el costo del riesgo de incumplimiento de cada préstamo uno por uno, lo que disuade a los inversores. En tercer lugar, el mercado secundario de bienes de consumo como la vivienda aún no se ha formado y la realización de garantías es difícil de afectar la realización de la vivienda; préstamos hipotecarios.

5. Riesgo del sistema legal

El riesgo del sistema legal significa que el sistema legal no es perfecto, el castigo por abuso de confianza e incumplimiento de contrato no es específico y la ejecución no es fuerte, lo que hizo que los bancos comerciales afrontaran pérdidas. Un buen entorno social y jurídico es la condición básica para el desarrollo de préstamos hipotecarios para vivienda personal. Por ejemplo, Estados Unidos promulgó el "Código Uniforme de Crédito al Consumidor" y la "Garantía de Crédito al Consumidor" en 1968, y promulgó el nuevo "Código Uniforme de Crédito al Consumidor" en 1974. En nuestro país no existen leyes ni regulaciones especiales sobre crédito al consumo. Leyes y reglamentos como la Ley de Banca Comercial, los Principios Generales de Préstamos, la Ley de Garantías, la Ley de Instrumentos Negociables y la Ley de Contratos están todos establecidos para la generación de crédito y son inconsistentes con las características de los préstamos hipotecarios para vivienda personal.

6. Riesgo de política de mercado

El riesgo de política de mercado incluye dos aspectos. Uno son las fluctuaciones cíclicas de la economía nacional desde la prosperidad a la depresión a lo largo del proceso de desarrollo, que afectan el riesgo de mercado de la industria inmobiliaria. En comparación con otras industrias, la industria inmobiliaria es más sensible a los ciclos económicos. Cuando la economía está en auge, los niveles de ingresos de los residentes aumentan, la demanda del mercado inmobiliario aumenta y el número de préstamos aumenta drásticamente. Cuando la economía está en recesión, la tasa de desempleo aumenta, los ingresos de los residentes caen drásticamente y los precios de la vivienda caen. Los bancos comerciales están obligados a afrontar una gran cantidad de pérdidas por "deudas incobrables". En segundo lugar, los ajustes a las políticas económicas gubernamentales provocan cambios en el mercado inmobiliario, lo que provoca pérdidas a los bancos comerciales. Toda la economía de China se encuentra en un período de transición, el mecanismo del mercado es imperfecto y el posicionamiento del gobierno no está claro. Dado que el consumo de vivienda es un consumo masivo para los residentes y el multiplicador de la inversión es grande, la industria inmobiliaria tiene un fuerte efecto impulsor sobre el crecimiento económico, convirtiéndose así en una industria importante para que el gobierno regule la economía, estimule el consumo y promueva el crecimiento económico. Cuando el desarrollo del mercado inmobiliario se desvíe de la capacidad de consumo personal, se produzcan burbujas y sobrecalentamiento y viole los objetivos de control macroeconómico, el gobierno adoptará políticas de control inmobiliario. A medida que la industria inmobiliaria se ajuste y se contraiga, los bancos comerciales también enfrentarán riesgos políticos.

7. Riesgo de gestión

El riesgo de gestión se refiere al riesgo crediticio causado por problemas en la gestión de préstamos hipotecarios para viviendas personales por parte de los bancos comerciales. Desde la perspectiva de las políticas crediticias, los procesos de gestión, las estructuras organizativas y los fundamentos técnicos, la gestión de los préstamos hipotecarios para viviendas personales de los bancos comerciales de mi país se encuentra básicamente en un nivel bajo. Por ejemplo, en los préstamos hipotecarios para viviendas personales, los bancos comerciales tienen la necesidad de enfatizar la expansión comercial e ignorar la gestión empresarial, y apoderarse de la participación de mercado independientemente de los costos de riesgo; el negocio de préstamos hipotecarios para viviendas personales se opera al azar y existen estándares de evaluación y procesos comerciales razonables; no se han formado; están familiarizados con los préstamos hipotecarios para viviendas personales. Hay una escasez de expertos en préstamos, y la experiencia en gestión y la capacitación del personal no pueden mantenerse al día con el rápido desarrollo del negocio. La información crediticia personal está básicamente cerrada, hay una falta de; comunicación entre bancos, no se pueden disfrutar de los recursos de información crediticia personal y falta una base de datos de información unificada y un sistema de evaluación crediticia personal. Estos factores de gestión han provocado un aumento del riesgo de los préstamos hipotecarios residenciales personales.

8. Riesgo operativo

Las operaciones ilegales son una de las razones más importantes para la formación de riesgos de activos bancarios, y también son riesgos comerciales causados ​​por las instituciones operativas que relajan los requisitos de préstamo en la gestión del sistema. . Las principales manifestaciones son: En primer lugar, bajo el mecanismo de incentivos y restricciones orientado a los negocios, las instituciones operativas se centran en los negocios pero descuidan la gestión e incluso operan en violación de las regulaciones. Rebajan los estándares de préstamos y las condiciones de garantía sin aprobación o encubiertos, y abren ilegalmente. acciones personales en nombre de préstamos hipotecarios para viviendas personales y otros negocios de alto riesgo; en segundo lugar, algunos miembros del personal tienen baja calidad profesional o ideológica, trabajan de manera irresponsable, violan los procedimientos operativos y algunos incluso se confabulan con los prestatarios para evadir las limitaciones del sistema.

3. Prevención de riesgos de los préstamos hipotecarios para viviendas personales de los bancos comerciales

En vista de los ocho riesgos principales anteriores de los préstamos hipotecarios para viviendas personales de los bancos comerciales, los bancos comerciales pueden tomar las siguientes medidas. para resolverlos y prevenirlos.

1. Desarrollar y establecer un sistema de calificación interna y un modelo de calificación interna.

En la actualidad, la gestión crediticia de los bancos comerciales de mi país se centra principalmente en los riesgos de un solo prestatario. De acuerdo con el espíritu de gestión de riesgos del Acuerdo de Capital de Basilea II, la gestión del riesgo crediticio de los bancos comerciales modernos no sólo incluye la gestión del riesgo de prestatarios individuales, sino que, lo que es más importante, la gestión del riesgo debe basarse en la asignación óptima del capital de riesgo y la asignación de modelo de carteras de activos crediticios para medir, monitorear y gestionar proactivamente el riesgo general que enfrenta el banco. Por lo tanto, los bancos comerciales deben formular y establecer un sistema de calificación interno para el negocio crediticio en general, adoptar el método de calificación interna y calcular la probabilidad de incumplimiento (PD), la pérdida en caso de incumplimiento (LGD), la exposición al riesgo (EAD) y el plazo. de préstamos hipotecarios para viviendas individuales a través de modelos estadísticos (M), comprender de manera integral y precisa el estado de riesgo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales y hacer predicciones razonables sobre los riesgos futuros generales. Sobre esta base, consideramos plenamente los datos personales del prestatario y la información crediticia histórica, establecemos un modelo científico de solvencia y evaluación crediticia, mejoramos gradualmente el sistema de calificación crediticia del prestatario único y segmentamos el mercado de prestatarios como una base importante para el desarrollo empresarial.

2. Mejorar el mecanismo interno de gestión crediticia del banco para prevenir riesgos de gestión y operativos.

Los bancos comerciales deben formular un conjunto de reglas y procedimientos estrictos, detallados y operativos para mejorar gradualmente el nivel de gestión crediticia.

Primero, con base en los datos relevantes del modelo de calificación interna de préstamos hipotecarios para vivienda personal, formular planes de asignación de capital de riesgo de préstamo y cartera de crédito, determinar la dirección, proporción, ritmo y proceso de desarrollo del negocio, y evitar Errores causados ​​por la pérdida de gestión de la póliza de préstamo.

El segundo es fortalecer la gestión de todo el proceso de préstamo, analizar los puntos de riesgo relevantes de la investigación previa al préstamo, la aprobación del préstamo, la inspección posterior al préstamo y otros vínculos, implementar responsabilidades de gestión, estandarizar procedimientos operativos; un mecanismo razonable de incentivo y restricción, promover que el personal empresarial respete conscientemente diversas normas y regulaciones, resolver el mecanismo rector de centrarse en el desarrollo empresarial pero descuidar la gestión de riesgos, fortalecer el sistema de investigación de responsabilidad por pérdidas e investigar las responsabilidades correspondientes de acuerdo con la pérdida real de; activos.

En tercer lugar, en términos de estructura organizacional, podemos implementar gradualmente el sistema de envío de personal de aprobación y personal de control de riesgos para realizar la separación de la aprobación de préstamos y la supervisión de riesgos y garantizar la independencia de la aprobación de préstamos y el control de riesgos; establecer un centro de aprobación dedicado, implementar una gestión intensiva, cultivar gradualmente personal de aprobación profesional excelente y personal de gestión de riesgos, y mejorar el nivel profesional de gestión.

En cuarto lugar, fortalecer la recopilación y el análisis de información sobre los prestatarios. Cuanto mayor sea la cantidad de información recopilada, mayor puede ser la calidad de la información y los resultados del análisis de la información pueden ser más precisos, proporcionando una base objetiva para una mejor prevención y control de la evaluación del riesgo crediticio [4].

3. Establecer un sistema de alerta temprana de riesgo de préstamos hipotecarios para viviendas personales para prevenir riesgos de mercado y de políticas.

La industria inmobiliaria está muy relacionada con la macroeconomía y, a su vez, juega un papel poderoso en la macroeconomía. El objetivo principal de establecer un sistema de alerta temprana de riesgos es prevenir riesgos sistémicos y políticos del mercado, establecer un modelo de alerta temprana para analizar indicadores macroeconómicos, indicadores económicos de la industria y políticas nacionales relevantes, predecir el mercado inmobiliario y todo el entorno social y económico. y responder temprano para evitar pérdidas. Establecer y mejorar un sistema de alerta temprana es un proyecto enorme. El primero es establecer una base de datos de alerta temprana de riesgos, obtener todos los aspectos de los datos y acumular y mejorar continuamente la recopilación y disposición de los datos para sentar una base sólida para el desarrollo del modelo; el segundo es desarrollar y establecer un modelo y conjunto de alerta temprana de riesgos adecuados; intervalos razonables de alerta temprana y advertencias basadas en la situación real en mi país, líneas, ponderaciones de indicadores, funciones de densidad de probabilidad y otros parámetros, el tercero es establecer un mecanismo de respuesta rápida y control previo para manejar y resolver rápidamente los riesgos potenciales mostrados por el país. Sistema de alerta temprana de riesgos.

4. Fortalecer la gestión del riesgo de tipos de interés y la gestión de liquidez de los préstamos hipotecarios para vivienda personal.

A medida que la reforma de comercialización de las tasas de interés de mi país siga avanzando, los riesgos de las tasas de interés surgirán gradualmente. Los bancos comerciales pueden tomar las siguientes medidas para prevenir riesgos de tasas de interés en préstamos hipotecarios para viviendas personales.

Primero, desarrollar hipotecas de tasa ajustable cuyas tasas de interés se ajusten periódicamente en función de los cambios en las tasas de interés del mercado. El período de ajuste del tipo de interés puede ser de 1 mes, 1 trimestre, medio año o 1 año.

En comparación con los tipos de interés flotantes actuales de mi país, la diferencia es que este ajuste cíclico de los tipos de interés ayuda a mejorar la adecuación de las condiciones de los depósitos y préstamos de los bancos comerciales, transfiere a los prestatarios el riesgo del aumento de los tipos de interés que soportan los bancos comerciales y también transfiere el El riesgo de caída de los tipos de interés se transfiere a los bancos comerciales.

En segundo lugar, desarrollar préstamos hipotecarios a tipo fijo. Un préstamo hipotecario a tipo fijo se refiere a un préstamo hipotecario con un tipo de interés fijo durante el plazo de amortización estipulado en el contrato de préstamo hipotecario. Según el modelo hipotecario de tasa fija, los bancos comerciales asumen la mayor parte del riesgo de tasa de interés. Si los bancos comerciales pueden obtener fondos a tasa fija para igualar los préstamos, tales como la emisión de bonos a tasa fija, swaps de tasas de interés, etc., pueden evitar el correspondiente descalce de tasas de interés y los riesgos de liquidez.

En tercer lugar, la cobertura: el mercado de futuros financieros de China se está abriendo gradualmente. Los bancos comerciales pueden utilizar derivados financieros para cubrir la gestión del riesgo de tipos de interés y compensar los cambios en el valor de los activos y pasivos debido a cambios en los tipos de interés a través de transacciones de mercado. Por ejemplo, se pueden utilizar acuerdos sobre tipos de interés a plazo, futuros sobre tipos de interés y opciones de cambio para la gestión del riesgo de tipos de interés a corto plazo, y opciones interbancarias (opciones de capitalización, suelos y derechos de doble plazo), swaps y swaptions se pueden utilizar para acuerdos a largo plazo. gestión del riesgo de tipos de interés.

En cuarto lugar, desarrollar vigorosamente el mercado secundario de préstamos hipotecarios para viviendas personales. Los bancos comerciales pueden vender préstamos hipotecarios para viviendas personales a través de este mercado para formar derechos a cambio de fondos de préstamos o derechos a corto plazo con alta liquidez para mejorar la liquidez. .

5. Desarrollar un mecanismo de transferencia de riesgo para los créditos hipotecarios de vivienda personal.

En primer lugar, establecer y mejorar el mecanismo de seguro hipotecario. El objetivo del seguro hipotecario personal es evitar o diversificar tres tipos de riesgos: uno es el riesgo de daños a la vivienda, el otro es el riesgo crediticio del préstamo y el tercero es el riesgo personal del prestatario. En la actualidad, los niveles y tipos de instituciones de seguros de préstamos hipotecarios para viviendas personales en mi país son relativamente únicos, y los riesgos crediticios de los bancos y los riesgos crediticios y personales suscritos por las instituciones de seguros no se pueden dividir razonablemente. Es urgente establecer y mejorar el mecanismo de seguro de préstamos hipotecarios para viviendas personales. En términos de tipos de seguros, se pueden desarrollar seguros de propiedad, seguros de desempleo, seguros personales y seguros de garantía de desempeño relacionados con el crédito al consumo. En términos de instituciones de seguros, se pueden establecer políticas para prestatarios de ingresos bajos y medios, prestatarios de ingresos altos y prestatarios de ingresos altos. Prestatarios de ingresos medios a altos. Seguro hipotecario para mecanismos de seguro sexual.

En segundo lugar, promover la titulización de préstamos hipotecarios para vivienda personal. La contradicción entre "depósito a corto plazo y préstamo a largo plazo" de los préstamos hipotecarios para viviendas personales expone a los bancos comerciales a muchos riesgos, como el riesgo de liquidez, el riesgo de tipos de interés y el riesgo crediticio. La titulización de préstamos hipotecarios para viviendas personales puede resolver fundamentalmente la contradicción entre los "depósitos a corto plazo y préstamos a largo plazo" de los bancos comerciales [5]. Mi país inició el proyecto piloto de titulización de activos de bancos comerciales en junio de 2005. Con la popularización del trabajo piloto de titulización de activos y el enriquecimiento de los tipos de negocios de titulización de activos, la titulización de préstamos hipotecarios para viviendas personales se puede lanzar de manera oportuna, reduciendo efectivamente los riesgos asumidos por los bancos comerciales en los préstamos hipotecarios para viviendas personales.

6. Mejorar el entorno del sistema jurídico para los préstamos hipotecarios para vivienda personal.

Los préstamos hipotecarios para viviendas personales implican todos los aspectos de la economía social. Reducir eficazmente los riesgos que enfrentan los bancos comerciales requiere un buen entorno legal y apoyo legislativo. Nuestro país debe promulgar y promulgar la "Ley de Crédito al Consumo" lo antes posible para aclarar las responsabilidades de las entidades relevantes en las actividades de crédito al consumo y dispersar razonablemente los riesgos crediticios para establecer un sistema de quiebras personales para que todos los aspectos relevantes de los préstamos hipotecarios para viviendas personales sean legales; basado y hacerlo cumplir a través de la legislación Implementar un sistema de crédito personal y aprovechar plenamente la experiencia de los países desarrollados en la gestión del crédito personal. Por ejemplo, las leyes sobre crédito al consumo en los Estados Unidos incluyen: Ley de informes crediticios justos, Ley de buena fe, Ley de préstamos honestos, Ley de liquidación de crédito justa, Ley de emisión de tarjetas de crédito, Ley de igualdad de oportunidades crediticias y Ley de cobro justo de deudas. Al mismo tiempo, se debe mejorar el entorno de aplicación de la ley y se deben establecer tribunales de juicio rápido para reclamos de pequeñas cantidades para enajenar los activos hipotecarios de los bancos, reducir los procedimientos y vínculos complicados, aumentar la equidad y la transparencia, reducir el costo de la enajenación de hipotecas, y mejorar la eficiencia de eliminación.

3. ¿Qué proporción de la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios representa la tasa total de morosidad?

En el crédito al consumo personal, los préstamos hipotecarios para vivienda personal ocupan un lugar importante. En los últimos años, los préstamos hipotecarios para viviendas personales se han convertido en un "negocio minorista" con un fuerte impulso de desarrollo para los bancos comerciales de China y se consideran el principal medio para expandir el negocio de comercialización de crédito y optimizar la estructura de activos crediticios. Naturalmente, los préstamos hipotecarios para viviendas personales se han convertido en el centro de los préstamos de los bancos comerciales. El Cuadro 1 muestra que entre 2000 y 2005, el saldo de préstamos hipotecarios para vivienda personal representó más del 74% del saldo nacional de crédito al consumo, alcanzando alrededor del 80% en 2004 y 2005.

En 2005, el saldo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales fue de 654,38+0,84 billones de yuanes, 5,45 veces el de 2000. En 2008, fue 43,1,9 veces el de 654,38+0,98. En comparación con el saldo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales en 2004, aumentó un 654,38±0,07% cada año, tanto en términos de tasa de crecimiento como de monto total.

Cuadro 1 Préstamos hipotecarios nacionales para viviendas personales de 1998 a 2005 (unidad: 100 millones de yuanes)

19981999200020012002200320042005

El saldo nacional del crédito al consumo es 472109742356901066915736200632150.

El saldo de los préstamos hipotecarios para vivienda personal es de 426770337755988258117821585318400.

Los préstamos hipotecarios para vivienda personal representaron el 90,25% 70,19% 79,74% 80,09% 77,40% 74,87% 79,02% 83,37%.

La tasa de crecimiento de los préstamos hipotecarios para vivienda personal fue del 80,75% 338,57% 65,77% 47,52% 42,67% 34,55% 16,07%.

Fuente de datos: Boletín Estadístico (2000-2005)

Hay dos razones principales por las que los bancos comerciales se apresuran a desarrollar préstamos hipotecarios para viviendas personales: primero, la prosperidad del sector inmobiliario de mi país. en los últimos años y el apoyo de las políticas crediticias nacionales; en segundo lugar, los bancos comerciales generalmente creen que los préstamos hipotecarios para viviendas personales son activos de alta calidad con tasas de morosidad extremadamente bajas y mucho menos riesgosos que los préstamos mayoristas. De hecho, no es inevitable que la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales sea baja y el riesgo sea relativamente pequeño, pero está estrechamente relacionado con factores como el entorno económico. La agitación de las compañías estadounidenses de préstamos hipotecarios para viviendas en la década de 1980 y el caso japonés de financiación de viviendas en 1995 estuvieron todos relacionados con los riesgos de los préstamos hipotecarios para viviendas individuales. Con el rápido aumento del saldo de préstamos hipotecarios para viviendas personales en nuestro país, la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales también ha comenzado a aumentar. En 2002, el índice medio de morosidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales de los cuatro principales bancos comerciales estatales era de aproximadamente el 1 por ciento[1]. A finales de 2004, el índice de morosidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales alcanzó aproximadamente el 1,5 por ciento. %, del cual el Banco Agrícola de China superó el 2%. En Shanghai, una zona del país en la que los préstamos hipotecarios para viviendas personales están relativamente desarrollados, la tasa media de morosidad de los préstamos hipotecarios personales para viviendas de los bancos comerciales fue sólo del 0,1 por ciento en 2004. A finales de septiembre de 2006, la tasa media de morosidad había aumentado al 0,1 por ciento. 0,86%, un aumento del 7% en más de dos años.

La economía de mercado de mi país se encuentra en las primeras etapas de desarrollo, con una falta de sistema legal, un sistema de crédito personal imperfecto, bajos niveles de gestión de riesgos de los bancos comerciales, altos riesgos de préstamos hipotecarios para viviendas personales y altos niveles reales de tasas de morosidad de los préstamos. En determinadas condiciones (como un rápido crecimiento de los préstamos), el indicador del índice de préstamos morosos utilizado para el análisis de riesgo está muy retrasado, enmascarando el perfil de riesgo real. El mercado inmobiliario es cíclico y los préstamos hipotecarios para viviendas individuales tienen plazos largos y montos de préstamo pequeños. Una vez que el mercado inmobiliario se ajuste o fluctúe, surgirán riesgos como el incumplimiento de los préstamos. El negocio de préstamos hipotecarios para viviendas personales de mi país aún no ha pasado una prueba real. Por lo tanto, fortalecer la prevención de riesgos de los préstamos hipotecarios para viviendas personales y mejorar el mecanismo de gestión de riesgos son la única manera de lograr un desarrollo saludable de los préstamos hipotecarios para viviendas personales.

4. ¿Diez consejos para hipotecar inmuebles?

Los diez mejores consejos para hipotecas inmobiliarias son los siguientes:

1 En términos generales, entre todos los negocios de préstamos, los préstamos hipotecarios inmobiliarios son los que pueden pedir prestado la mayor cantidad de fondos y satisfacer los requisitos de endeudamiento. en mayor medida la necesidad de fondos de la gente.

2. Entre todos los negocios de préstamos, los préstamos hipotecarios inmobiliarios no solo pueden satisfacer en mayor medida las necesidades de los prestatarios, sino que también prestan más fondos y el plazo del préstamo es lo suficientemente largo. Las viviendas nuevas se pueden prestar a 30 años y las de segunda mano a 20 años. Por lo tanto, puede aliviar mejor la presión de pago de los prestatarios.

3. En comparación con los préstamos hipotecarios, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios inmobiliarios son relativamente bajas. La tasa de interés anual es un término y método de cálculo común, lo que reduce el interés del préstamo y puede minimizar el préstamo del prestatario. costo.

4. En términos de informes crediticios, la revisión de las calificaciones personales del prestatario, como los informes crediticios y el trabajo personal para préstamos hipotecarios inmobiliarios, es relativamente flexible en comparación con otros negocios de préstamos y se centra en cuestiones relacionadas con la vivienda. No hay muchos problemas con la propiedad en sí y la tasa de aprobación sigue siendo muy alta. Pero si desea obtener productos bancarios a bajo interés, los requisitos crediticios y de calificación para los prestatarios siguen siendo muy estrictos.

El ciclo de desembolso de los préstamos hipotecarios inmobiliarios sigue siendo muy rápido, normalmente entre medio mes y dos meses. Puede obtener un préstamo más rápido si busca ayuda de un intermediario financiero.

6. Restricciones de préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles

1. Límite de edad, mayores de 18 años, con plena capacidad de conducta civil

2. en tasación de propiedad Al solicitar un préstamo hipotecario inmobiliario, es necesario presentar un informe de tasación, pero el banco también designará una agencia de tasación para reevaluar el valor de la propiedad a hipotecar. Si hay una gran discrepancia entre los dos, es probable que el banco rechace el préstamo porque cree que usted es sospechoso de fraude crediticio;

3. Restricciones en el crédito personal, como ingresos profesionales inestables, mal crédito e incapacidad de pago, etc. Mucha gente quiere obtener préstamos de alto valor, pero hay que tener los ingresos correspondientes para igualarlos.

7. Materiales de solicitud de préstamo hipotecario

1. Certificado de propiedad inmobiliaria original, contrato de compra de vivienda y factura.

2. libro de registro;

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3. Certificado de matrimonio;

4. DNI original del cónyuge/DNI original del propietario.

8. Importe del préstamo hipotecario inmobiliario

En general, diferentes casas tienen diferentes importes del préstamo hipotecario. En circunstancias normales, la hipoteca para viviendas comerciales puede alcanzar el 70%, la hipoteca para tiendas y edificios de oficinas puede alcanzar el 60% y la hipoteca para plantas industriales puede alcanzar el 50%. Por ejemplo, si Xiao Li posee una propiedad en el distrito de Chenghua con un valor tasado de 10.000 yuanes, entonces Xiao Li Can puede obtener un préstamo hipotecario de hasta 700.000 yuanes. El monto específico del préstamo también está relacionado con el trabajo, los ingresos y el crédito del prestatario. informe y otros factores, por lo que si tiene alguna pregunta sobre el límite del préstamo, puede llamar directamente a la línea directa de servicio al cliente de Rongcheng CreditEase para una consulta gratuita sobre la evaluación de la vivienda.

9. Tasa de interés de los préstamos hipotecarios inmobiliarios

La tasa de interés de los préstamos hipotecarios inmobiliarios flota sobre la tasa de interés de referencia de los préstamos del banco central. La tasa de interés de referencia es:

1. Un año (inclusive) Para préstamos dentro de 1 año, la tasa de interés anual es del 4,35%.

2 Para préstamos entre uno y cinco años (inclusive), la tasa de interés anual es del 4,75%. ;

3. Para préstamos con un plazo superior a cinco años el préstamo tiene una tasa de interés anual del 4,90%.

10. ¿Dónde puedo solicitar un préstamo hipotecario inmobiliario?

1. Si el prestatario tiene una buena carrera e ingresos, y tiene un buen informe crediticio, se recomienda dar prioridad a los bancos estatales. Aunque el umbral del préstamo es alto, la tasa de interés del préstamo se puede reducir de manera efectiva, lo que sin duda es un factor muy beneficioso para los préstamos hipotecarios con principales más altos y plazos de préstamo más largos;

2. Si la ocupación, los ingresos o la información crediticia son promedio, puede considerar elegir un banco no estatal, lo que reducirá el umbral del préstamo. Aunque la tasa de interés aumentará relativamente, será muy limitada. Además, muchos bancos han hecho grandes concesiones en materia de tipos de interés para atraer préstamos.