El significado de los préstamos de promoción inmobiliaria
En mi impresión, los promotores inmobiliarios son todos advenedizos y deben ser súper ricos. Miremos nuevamente a Wanda Group. Sin embargo, muchos proyectos de desarrollo inmobiliario también requieren préstamos para completarse. Los préstamos para el desarrollo inmobiliario se refieren a préstamos otorgados a empresas de desarrollo inmobiliario para la construcción de viviendas y el desarrollo de terrenos. Entonces, ¿cuáles son las condiciones y procedimientos para los préstamos para proyectos inmobiliarios?
1. Condiciones de los préstamos de promoción inmobiliaria
(1) Abrir una cuenta de liquidación básica o una cuenta de depósito general en China Construction Bank y liquidar total o parcialmente los ingresos y gastos de explotación. en China Construction Bank
(2) La producción y la operación son normales, el sistema de gestión es sólido y el estado financiero es bueno
(3) Tiene una buena reputación; y la capacidad de pagar el principal y los intereses del préstamo a tiempo.
(4) Capacidad de proporcionar hipotecas, prendas o garantías suficientes, efectivas y de alta calificación crediticia;
(5); ) Los proyectos de desarrollo y construcción pueden satisfacer eficazmente la demanda del mercado de desarrollo de viviendas local y la demanda del mercado después del análisis y demostración de predicción de viabilidad. La situación de ventas es buena;
(6) El proyecto de desarrollo y construcción se ha incluido en el. plan nacional o local de construcción y desarrollo de viviendas, y los documentos del proyecto son completos, auténticos y efectivos;
(7) El proyecto de desarrollo y construcción ha obtenido derechos de uso de suelo;
( 8) El presupuesto del proyecto y el plan de construcción del proyecto de desarrollo y construcción cumplen con las regulaciones pertinentes de los gobiernos nacional y local;
(9) El prestatario planea invertir en el proyecto de desarrollo y construcción. Los fondos propios no serán inferiores a la proporción prescrita.
Dos. El proceso de funcionamiento de los préstamos de promoción inmobiliaria es el siguiente:
Presentar solicitud - aceptar investigación - evaluación del proyecto - aprobación - trámites - archivos - gestión post-préstamo - cobro y devolución del préstamo.
En general, el número de préstamos para proyectos inmobiliarios no es pequeño. Para un préstamo tan grande, el proceso de revisión y emisión debe ser más estricto que el de los préstamos personales ordinarios. Finalmente, después de que el departamento de revisión de préstamos haya verificado todos los procedimientos del préstamo, como el contrato de préstamo y los acuerdos relacionados, el oficial de crédito completará el comprobante de transferencia del préstamo, que se enviará al departamento de contabilidad después de ser aprobado paso a paso por el prestatario. Según las circunstancias específicas y los términos acordados relevantes, los fondos se transferirán directamente a la cuenta del prestatario en el banco prestamista en etapas.
Regulaciones de préstamos para desarrollo inmobiliario
El desarrollo inmobiliario inevitablemente enfrentará situaciones de préstamo, por lo que es esencial comprender algunas regulaciones relevantes sobre préstamos para desarrollo inmobiliario. Permítanme presentarles las regulaciones de los préstamos de promoción inmobiliaria.
Reglamento de Préstamos para el Desarrollo Inmobiliario: Disposiciones Generales
El artículo 1 tiene como objetivo fortalecer y estandarizar la operación y gestión de los préstamos para el desarrollo inmobiliario de nuestro banco y prevenir eficazmente los riesgos crediticios. "Directrices de gestión de riesgos de préstamos inmobiliarios para bancos comerciales" 》, las políticas crediticias de nuestro banco, las leyes y reglamentos nacionales y los reglamentos pertinentes de las autoridades reguladoras, se formulan estas medidas.
Artículo 2 El término "préstamos para el desarrollo inmobiliario", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere a préstamos otorgados por bancos a prestatarios para el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios e instalaciones de apoyo, incluidos préstamos para el desarrollo de viviendas y viviendas comerciales. Préstamos para el desarrollo, excluidos los préstamos para reservas de terrenos, los préstamos para el desarrollo de viviendas asequibles y los negocios de renovación de barrios marginales.
Préstamos para el desarrollo de viviendas: Préstamos otorgados a empresas de desarrollo inmobiliario para el desarrollo y construcción de viviendas comerciales y sus instalaciones de apoyo.
Préstamos para el desarrollo de viviendas comerciales: Préstamos otorgados a empresas de desarrollo inmobiliario para el desarrollo y construcción de edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, plantas industriales, almacenes y otros proyectos comerciales e instalaciones de apoyo.
Para proyectos de desarrollo comercial y residencial, si la inversión residencial representa más del 50% de la inversión total (la proporción se puede determinar en función del área comercial y residencial), debe incluirse en el alcance de préstamos para el desarrollo de viviendas; de lo contrario, debería incluirse en la gestión de préstamos para el desarrollo de viviendas comerciales.
La emisión de préstamos para el desarrollo inmobiliario debe estar en línea con la dirección general del desarrollo inmobiliario nacional, cumplir con las leyes y regulaciones nacionales, la política crediticia de la oficina central y las regulaciones relacionadas, cumplir con las normas inmobiliarias de nuestro banco. política crediticia de la industria, optimizar clientes y proyectos, y prevenir riesgos operativos.
Las viviendas económicas y los negocios de reconstrucción de barrios marginales no están dentro del alcance de estas medidas y deben manejarse de acuerdo con las regulaciones pertinentes de nuestro banco sobre negocios de reconstrucción de barrios marginales.
Artículo 3 La gestión cerrada de los proyectos de promoción inmobiliaria es la clave para la gestión de riesgos.
Todas las sucursales deben seguir estrictamente los requisitos de la gestión de proyectos cerrados y los requisitos de estas medidas, fortalecer la gestión de "dos secciones" de préstamos y cobros de ventas, monitorear el uso de los fondos de préstamos, monitorear el progreso de las ventas, monitorear los cobros de ventas del banco y recuperar los préstamos en el momento oportuno. Si no se puede cerrar para administración, si no se puede abrir una cuenta de cobro en nuestro banco y aceptar los requisitos de administración de cuenta del proyecto de nuestro banco, no se procesará.
Artículo 4 Los préstamos para el desarrollo inmobiliario se utilizarán para el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios e instalaciones de apoyo, y no se utilizarán para pagar tarifas de transferencia de tierras ni para otros fines.
Artículo 5 No se otorgarán préstamos a empresas de desarrollo inmobiliario que hayan sido verificadas por el departamento de tierras y recursos y el departamento administrativo de construcción por haber cometido actividades ilegales como acaparamiento de tierras, acaparamiento de casas y acaparamiento de casas. .
Artículo 6: En principio, los préstamos de desarrollo inmobiliario solo se pueden utilizar para proyectos de desarrollo inmobiliario dentro de la jurisdicción de la sucursal de primer nivel y no se pueden utilizar entre regiones. Para que los grupos de empresas inmobiliarias de gran escala y alta calidad presten a sus sedes, la sucursal donde está ubicado el proyecto puede tomar la iniciativa y la sucursal donde está ubicado el grupo empresarial puede participar en la formación de un sindicato intrabancario.
Artículo 7: Estas Medidas se aplican a todas las instituciones dentro del territorio del Banco. Para las instituciones bancarias extranjeras autorizadas por la oficina central para realizar negocios de préstamos para el desarrollo inmobiliario, se formularán medidas de gestión separadas.
Artículo 8 Las normas de acceso, el contenido de revisión y los requisitos de gestión cerrada para activos crediticios no estándar, como productos de financiación y gestión patrimonial relacionados con proyectos de desarrollo inmobiliario emitidos por bancos e inversiones de capital propio relacionadas con bienes inmuebles. Los proyectos de desarrollo inmobiliario son los siguientes. Este método se implementa.
Reglamento de préstamos de promoción inmobiliaria: normas de acceso empresarial
Artículo 9 El prestatario deberá cumplir las siguientes condiciones básicas:
(1) Aprobación y registro por parte de la industria y departamento de administración comercial persona jurídica corporativa.
(2) Tener calificaciones de desarrollo inmobiliario de segundo nivel (inclusive) o superior, y participar en el desarrollo y operación de bienes raíces durante más de 2 años (incluidos los accionistas mayoritarios si el prestatario es una empresa de proyectos); y la calificación de desarrollo es tentativa, las Calificaciones no excederán los 3 años a partir de la fecha de aprobación inicial, y los accionistas deberán tener calificaciones de Nivel 2 o superior.
(3) Derechos de propiedad claros, estructura sólida de gobierno corporativo, gestión estandarizada y personal de gestión central de alta calidad.
(4) Tener un buen estado financiero y historial crediticio, y tener la capacidad de pagar el principal y los intereses del préstamo a tiempo.
(5) Abra una cuenta de depósito básica o una cuenta ordinaria en nuestro banco con una tarjeta de préstamo válida.
(6) En principio, la calificación crediticia evaluada por el banco es superior a 6C; si el prestatario es una empresa de proyectos, la calificación crediticia de su accionista mayoritario debe ser superior a 6C (inclusive).
(7) Si se trata de una empresa con inversión extranjera, los procedimientos de aprobación de la inversión extranjera están completos y el capital registrado cumple con las regulaciones nacionales pertinentes.
(8) Dispuestos a aceptar las exigencias de una gestión cerrada de los bancos.
(9) Los proyectos de desarrollo inmobiliario generalmente utilizan los ingresos por ventas posteriores a la finalización de la propiedad inmobiliaria como fuente de pago. Si el proyecto de bienes raíces comerciales no se venderá al mundo exterior una vez finalizado, sino que será arrendado u operado por el desarrollador, y los ingresos por alquiler/operación de la propiedad serán la fuente de pago, puede solicitar un préstamo de desarrollo. bajo el modelo de negocio de desarrollo inmobiliario comercial. El modelo de desarrollo y operación requiere que el prestatario o su empresa matriz tenga más de dos experiencias exitosas en la operación de propiedades comerciales, tenga un modelo de operación comercial y un efecto de marca únicos, y pueda garantizar la fuente de ingresos de alquiler/operación después de que la propiedad sea completado y aceptar los requisitos de alquiler de nuestro banco. Supervisión de los ingresos operativos para garantizar el pago.
(10) Otras condiciones especificadas por el banco.
Artículo 10 Los proyectos de desarrollo inmobiliario deberán cumplir al mismo tiempo las siguientes condiciones:
(1) Proyectos dentro del área administrativa de la sucursal de primer nivel del banco gestor (Los proyectos sindicados interbancarios pueden describirse como proyectos fuera del sitio) Ha sido incluido en el plan de construcción y desarrollo nacional o local. Los documentos de aprobación o presentación del proyecto son legales, completos, auténticos y efectivos, y cumplen con los requisitos de evaluación de impacto ambiental.
(2) Tener certificado de uso de suelo de propiedad estatal, permiso de planificación de terrenos de construcción, permiso de planificación de proyectos de construcción y permiso de construcción de edificios. Se completaron los procedimientos de transferencia y transferencia de tierras para el proyecto de préstamo y se pagó en su totalidad la tarifa de transferencia de tierras.
(3) El índice de capital del proyecto cumple con las políticas y regulaciones nacionales sobre el índice de capital mínimo del proyecto correspondiente y puede implementarse antes de utilizar préstamos bancarios. Los fondos de deuda, como los préstamos de accionistas y la financiación de bonos, no se utilizarán como capital del proyecto.
(4) El proyecto satisface la demanda del mercado local, se espera que las perspectivas del mercado sean buenas, se espera que el flujo de caja neto sea suficiente y la fuente de pago del préstamo es estable y confiable.
Los préstamos relacionados con las actividades de desarrollo, operación y consumo de inmuebles o inmuebles se refieren a
préstamos inmobiliarios.
Los préstamos inmobiliarios también son préstamos especiales para activos fijos, que se refieren a préstamos relacionados con actividades inmobiliarias o de desarrollo, operación y consumo inmobiliario. Los préstamos para el desarrollo inmobiliario incluyen préstamos para el desarrollo de viviendas y préstamos para el desarrollo de viviendas comerciales.
¿Cómo se conecta un administrador de cuentas bancarias con los desarrolladores cuando otorgan préstamos para vivienda?
El gestor de cuentas bancarias se encarga del proceso de conciliación entre préstamos para vivienda y promotores.
1. Definición: Los préstamos para el desarrollo inmobiliario se refieren a préstamos especiales otorgados por los bancos a empresas de desarrollo inmobiliario para el desarrollo y construcción de edificios residenciales y de oficinas. Generalmente, la empresa proporciona al terreno derechos de uso de la tierra y la propiedad o los accionistas de la empresa ofrecen una garantía con la propiedad de la vivienda como garantía.
2. Objetos aplicables: Los objetos de desarrollo inmobiliario de nuestro banco están aprobados por el departamento administrativo nacional de bienes raíces, registrados en el departamento administrativo industrial y comercial y obtenidos de la licencia comercial y de empresa de desarrollo inmobiliario. Certificado de calificación emitido por el departamento administrativo de diversas empresas promotoras de bienes raíces.
Tres. Proceso de financiación: comprender las políticas recientes del banco, el control de riesgos, la inspección posterior al préstamo y otras medidas. Al mismo tiempo, hacemos declaraciones de proyectos para varios bancos en base a la información relevante requerida por los bancos y nos comunicamos con los bancos sobre los planes de préstamo preliminares (límite de crédito, tasa de interés, período de financiamiento, condiciones de garantía, condiciones de préstamo, plan de pago, gestión posterior al préstamo, etc.). Durante el proceso de solicitud Durante el proceso, el banco hará preguntas sobre el proyecto en sí (no limitado al análisis del informe financiero, inversión total y monto de inversión, proyectos)
Luego el banco formulará un plan y lo presentará a la sucursal u oficina central, que será aprobado por el comité de revisión de préstamos y finalmente emitido los documentos de aprobación. Si el promotor inmobiliario no tiene objeciones a la aprobación del límite de crédito, tasa de interés, plazo, método de garantía, etc. mencionados anteriormente, puede firmar un acuerdo de cooperación relevante con el banco e iniciar hipotecas sobre terrenos, prenda de acciones y otros procedimientos. según las condiciones de garantía.
Los contratos bancarios generales estipularán condiciones previas para los préstamos, y se puede proporcionar información relevante en función de las condiciones previas para los préstamos.
IV. Puntos clave a tener en cuenta:
(1) Los bancos valoran más a los prestatarios y las hipotecas son una garantía adicional, por lo que se centrarán en examinar las capacidades operativas y de pago del prestatario. En lugar de centrarse únicamente en las garantías hipotecarias;
(2) Se seleccionarán como objetivos los siguientes tipos de empresas:
En primer lugar, las grandes empresas inmobiliarias de propiedad estatal tienen fuertes antecedentes de accionistas, gestión estandarizada y ventajas a gran escala.
En segundo lugar, las grandes empresas inmobiliarias privadas tienen las ventajas de una alta eficiencia de desarrollo, alta velocidad y métodos de venta flexibles. Las grandes empresas privadas de desarrollo inmobiliario suelen tener una rica experiencia y una buena reputación en el mercado.
En tercer lugar, existen poderosas empresas inmobiliarias extranjeras con fondos sólidos y experiencia madura en la operación de proyectos.
(3) Las empresas de proyectos recién creadas generalmente no tienen las calificaciones secundarias requeridas por los bancos y necesitan penetrar el capital y establecer una empresa con calificaciones secundarias dentro de todo el grupo.
(4) Los solicitantes deben comprender y dominar la situación básica del proyecto, que no se limita al análisis de ubicación durante la etapa de adquisición de terrenos, análisis de expectativas de mercado, evaluación de precios de proyectos circundantes, cálculo de ganancias del proyecto, etc. .
Si se trata de un proyecto de cooperación, también es necesario comprender la estructura de capital, el índice de participación accionaria, el método de cooperación, la distribución de ganancias, el plan de salida, el índice de garantía, etc.
Finalmente, la recuperación del préstamo debe coincidir con el nodo operativo del proyecto, y el tiempo de hipoteca del terreno debe ser razonable. Por supuesto, esta es una respuesta muy amplia y habrá muchos detalles que deberán considerarse y controlarse durante la operación real.
¿Qué es un préstamo de promoción inmobiliaria?
Los préstamos para desarrollo inmobiliario son préstamos otorgados por bancos para proyectos a mediano y largo plazo, como edificios residenciales y viviendas comerciales. Generalmente, los prestatarios de préstamos para el desarrollo inmobiliario son registrantes con calificaciones para el desarrollo inmobiliario. El período máximo de préstamo para préstamos de desarrollo inmobiliario es de tres años y el tipo de interés específico del préstamo fluctúa según el tipo de interés de referencia del préstamo emitido por el banco central. Los principales tipos de préstamos son los préstamos para el desarrollo de viviendas, los préstamos para el desarrollo de viviendas comerciales, los préstamos para el desarrollo de terrenos y el desarrollo inmobiliario.
¿Qué significa préstamo de desarrollo?
Hola, los préstamos de desarrollo se refieren a préstamos generalmente utilizados para desarrollar recursos naturales. Sus características incluyen un largo período de recuperación y una vez invertido el préstamo, no se puede trasladar.