Cambios en el precio de la vivienda en 15 ciudades subprovinciales
1. Cambios generales en los precios de la vivienda
Al clasificar los datos de precios unitarios promedio de 15 ciudades subprovinciales de todo el país, se encontró que entre las 15 ciudades, Shenzhen ocupaba el primer lugar. primero y Xiamen ocupó el segundo lugar. El precio en Shenzhen, que ocupa el primer lugar, es 7,6 veces el de Changchun, que ocupa el último lugar. Actualmente, los precios de la vivienda en las ciudades subprovinciales también están divergiendo. Si bien muchas ciudades a lo largo de la costa sureste enfrentan una presión creciente, los precios de la vivienda en cuatro ciudades subprovinciales de Shandong y el noreste de China están cayendo.
Cabe señalar que el precio aquí es el precio unitario promedio, que es el precio de toda la ciudad. En general, el precio de las viviendas de primera mano en las zonas urbanas centrales y en las principales zonas urbanas será significativamente superior a este precio.
2. Shenzhen ocupa el primer lugar y Xiamen el segundo.
Los datos muestran que en junio de 2020, el precio unitario medio en Shenzhen alcanzó los 78.722 yuanes/metro cuadrado, muy por delante entre las 15 ciudades, 1,6 veces el de Xiamen, que ocupa el segundo lugar, y 7,6 veces el de Changchun. , el último lugar.
Los datos sobre los cambios en los precios de venta de viviendas comerciales en 70 ciudades grandes y medianas del 5 de junio a octubre de 2020 publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que los precios de las viviendas de segunda mano en Shenzhen han aumentado un 83,6% en los últimos cinco años, ocupando el primer lugar entre 70 ciudades principales. Además, desde junio de 5438 hasta octubre de este año, el precio de las viviendas de segunda mano en Shenzhen aumentó un 0,9% intermensual y un 15,5% interanual, ocupando ambos el primer lugar en el país.
En otras palabras, después de que Shenzhen introdujera una nueva política de regulación del mercado inmobiliario el 15 de julio de este año, los precios de la vivienda en Shenzhen todavía enfrentan una mayor presión alcista. En julio de 2015, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen y otros departamentos emitieron conjuntamente el "Aviso". Su contenido principal involucra seis aspectos: calificaciones para la compra de vivienda, índice de pago inicial, línea de casas de lujo y valor agregado no transferible. impuesto "de dos a cinco años".
El aumento de los precios de la vivienda en Shenzhen de 5.438 entre junio y octubre está relacionado con la caída de los tipos de interés de las hipotecas bancarias. Además de los bancos, Shenzhen también cuenta con varias pequeñas empresas de préstamos, instituciones de capital privado, empresas de gestión de viviendas y otras instituciones que proporcionan un "caparazón" para el mercado inmobiliario. La financiación de bienes raíces en Shenzhen es particularmente conveniente.
Al mismo tiempo, la subida de los precios de la vivienda en Shenzhen sigue estando afectada por la relación entre oferta y demanda. Aunque la regulación del lado de la demanda se ha fortalecido significativamente, la demanda de vivienda sigue siendo grande y la brecha del lado de la demanda sigue siendo evidente. Los datos muestran que Shenzhen ha suministrado en realidad 766,6 hectáreas de suelo residencial en los últimos cuatro años, lo que representa sólo el 14,2% de la oferta real de suelo para construcción. En los últimos tres años, la oferta de vivienda anual ha sido de sólo 810.000 unidades, lo que resulta difícil satisfacer la demanda de vivienda de 370.000 personas adicionales cada año. La tasa de propiedad de vivienda de la población permanente es sólo del 24%.
La oferta de suelo en Shenzhen es insuficiente y no puede solucionarse a corto o medio plazo. Por un lado, dada la limitada superficie terrestre de Shenzhen, el problema de la oferta de tierras en Shenzhen debe resolverse ampliando el área metropolitana de Shenzhen e yendo más allá de Shenzhen. Pero esto implica coordinación entre varias ciudades, incluida la interconexión del tránsito ferroviario y la equiparación de servicios públicos como educación y atención médica, lo cual es muy difícil de resolver. Por otro lado, el ajuste del suelo ecológico en Shenzhen no es fácil de solucionar. También se está llevando a cabo la conversión de terrenos industriales fuera de los distritos industriales en terrenos residenciales, pero también es difícil.
Después de Shenzhen, Xiamen, que también es una zona económica especial y una ciudad sujeta a una planificación estatal separada, tuvo un precio unitario promedio de 48.169 yuanes/metro cuadrado de junio a octubre, ocupando el segundo lugar entre las ciudades subprovinciales. y entre todas las ciudades, sólo superada por Shenzhen, Beijing y Shanghai, ocupa el cuarto lugar en el país y supera a la ciudad de primer nivel, Guangzhou. Vale la pena señalar que, como ciudad de tamaño mediano de segundo nivel, el PIB total de Xiamen ocupa el puesto 33 en el país después de Quanzhou y Fuzhou en la provincia de Fujian, y su población urbana ocupa el puesto 27 en el país.
Wang Qi, un experto de la industria inmobiliaria local y presidente de Xiamen Hejun Real Estate Land Appraisal Consulting Co., Ltd., analizó al reportero de China Business News. Por un lado, Xiamen ha atraído una gran afluencia de poder adquisitivo de los alrededores de Quanzhou y Zhangzhou en virtud de sus ventajas en educación y construcción urbana. Por otro lado, la oferta de viviendas en Xiamen a lo largo de los años ha sido significativamente menor que la tasa de crecimiento de la población y la demanda de viviendas, y la brecha de deuda es grande. Por ejemplo, la oferta de viviendas anual de Xiamen es de sólo unos 3 millones de metros cuadrados, lo que constituye un "pequeño sector" entre las principales ciudades del país. Una vez que aumente la oferta, los altos precios de la vivienda se limitarán significativamente.
Los precios en las ciudades de tercer y cuarto nivel cayeron y Harbin alentó a las empresas a reducir los precios.
La ciudad de primer nivel, Guangzhou, ocupa el tercer lugar entre las ciudades subprovinciales con un precio unitario promedio de 38.351 yuanes por metro cuadrado, menos de la mitad que el de su ciudad hermana Shenzhen en la misma provincia. Antes de esto, el "Informe de vivienda de demanda rígida urbana 2020" publicado por RealData de junio a octubre de 2020 hizo un balance de la "Línea base de automóviles de demanda rígida" en las principales ciudades por primera vez. Entre ellos, Guangzhou (19.800) sólo necesita "subirse al autobús", que representa sólo alrededor del 57% de Beijing y Shenzhen, ocupando sólo el sexto lugar en el país. Los precios razonables también permiten a muchas familias con necesidades urgentes comprar casas con antelación.
Nanjing y Hangzhou, las capitales del delta del río Yangtze, tienen precios unitarios promedio de más de 30.000 yuanes por metro cuadrado, ubicándose en cuarto y quinto lugar entre las ciudades subprovinciales. Además, los precios unitarios promedio de Ningbo y Qingdao, dos ciudades de la zona costera oriental desarrollada que figuran por separado en el plan, superan los 20.000 yuanes por metro cuadrado, ubicándose en el sexto y séptimo lugar respectivamente.
Después de Qingdao, Wuhan, una ciudad del centro de China, ocupó el octavo lugar con 19.021 yuanes por metro cuadrado, y Chengdu el noveno. Los precios de la vivienda en ambas ciudades superan a los de Jinan, la capital de Shandong, la tercera provincia económica más grande. Vale la pena señalar que Wuhan y Chengdu no son solo las dos ciudades con los precios de vivienda más altos en las regiones central y occidental, sino también las dos ciudades con el mayor número de industrias de alta tecnología en las regiones central y occidental. Se puede observar que el nivel de desarrollo industrial es la base más importante para determinar el nivel de precios de la vivienda en una ciudad.
En general, los precios de la vivienda en las 15 ciudades subprovinciales muestran una tendencia de diferenciación norte-sur. Las ciudades con los precios de vivienda más altos se encuentran todas en las zonas costeras del sureste, y las últimas seis ciudades están todas en el norte. Desde la perspectiva de la distribución espacial, el sur de China es el más alto, seguido por el delta del río Yangtze, Shandong y las regiones central y occidental, y el noreste de China es el más bajo. A juzgar por la situación de las cinco ciudades con planificación estatal independiente, el orden de los precios de la vivienda es Shenzhen, Xiamen, Ningbo, Qingdao y Dalian, mostrando una tendencia gradual a la baja de sur a norte.
Entre las 15 ciudades subprovinciales, las tres ciudades con los precios de vivienda más bajos son todas del noreste y todas tienen poco más de 10.000 habitantes, lo que todavía está lejos de Xi'an, que es cuarto desde abajo. Entre ellos, el más bajo es 10.303 yuanes por metro cuadrado en Changchun y 10.999 yuanes por metro cuadrado en Harbin, que es significativamente más bajo que muchas ciudades pequeñas y medianas de Jiangsu, Zhejiang y Fujian.
La diferencia en la diferenciación de precios de la vivienda entre las ciudades del norte y del sur está relacionada con el desarrollo económico de los últimos años, especialmente el desarrollo de industrias emergentes y la movilidad de la población, así como con la estructura económica y la topografía. Zhang Dawei, analista jefe de mercado de Centaline Real Estate, dijo a China Business News que muchos lugares en el norte están dominados por empresas estatales, tienen un proceso de industrialización temprano y tienen una gran proporción de viviendas no comerciales, incluido un gran número de barrios marginales y mucha gente no necesita comprar casa.
En términos de relieve, la región norte está dominada por llanuras y tiene mucha tierra, mientras que la región sur, especialmente las zonas costeras del sureste de Zhejiang, Fujian y Guangdong, es montañosa y plana, y muchas ciudades tienen escasez de oferta.
Después de que el mercado inmobiliario experimentó un crecimiento general en 2016 y 2017, la diferenciación entre regiones se ha vuelto muy evidente desde el año pasado. Mientras que el delta del río Yangtze y el delta del río Perla están aumentando, muchas ciudades en la cuenca del río Amarillo, el norte de China, el noreste de China y otros lugares están disminuyendo. Detrás de esta diferenciación se encuentran principalmente diferencias en el desarrollo de industrias emergentes y la movilidad de la población.
Por otro lado, debido a la diferenciación regional del mercado inmobiliario este año, la diferenciación de las 15 ciudades subprovinciales también es muy obvia. Mientras que el delta del río Perla y el delta del río Yangtze están aumentando, muchas ciudades subprovinciales en Shandong y el noreste de China enfrentan una presión a la baja. Los datos muestran que en octubre, la vivienda de segunda mano en Jinan cayó un 0,3% mensual y un 2,7% interanual; la vivienda de segunda mano en Qingdao cayó un 0,4% mensual y un 2,8% interanual. año; Changchun cayó un 0,5% y Harbin cayó un 0,4%.
Detrás de la flexibilización hay una mayor presión sobre los inventarios locales y una mayor presión a la baja sobre la economía. Los datos muestran que en los primeros tres trimestres, el PIB50 de Harbin cayó un 3,3% interanual, y su tasa de crecimiento ocupó el penúltimo lugar entre las 50 principales ciudades del país. El PIB total ocupa el último lugar entre las ciudades subprovinciales y ha caído al puesto 47 entre todas las ciudades, por detrás de ciudades de tercer nivel como Taizhou, Luoyang y Linyi.
Desde la segunda mitad de este año, Shenzhen, Hangzhou, Nanjing y otros lugares han endurecido los controles del mercado inmobiliario, mientras que Harbin los ha relajado. Por supuesto, las unidades pertinentes también han anunciado medidas de apoyo específicas, y el aviso incluye 14 medidas de apoyo. Estas incluyen relajar las políticas de préstamos de fondos de previsión, alentar a las empresas de bienes raíces a obtener ganancias y apoyar a las instituciones financieras para que proporcionen "la misma política de apoyo para productos de apartamentos residenciales y préstamos hipotecarios residenciales".