¿Cómo se está desarrollando el sector inmobiliario ahora?

Recientemente, ha habido muchos informes sobre la Lista de ricos de Hurun, especialmente la pelea entre Hurun y los ricos de Alibaba. Los chismes nunca han sido mi pasatiempo, así que hoy no discutiré temas de chismes. pero hay un fenómeno que me llamó la atención: según la Lista Hurun, el presidente de Evergrande, Xu Jiayin, se convirtió por primera vez en el hombre más rico de China con un patrimonio neto de 290 mil millones de yuanes, reemplazando al presidente del Grupo Wanda, Wang Jianlin, y al presidente y director ejecutivo de Tencent; El funcionario Ma Huateng superó al presidente de Alibaba, Jack Ma, y ocupó el segundo lugar con una riqueza de 250 mil millones de yuanes. En los últimos tres años, los hombres más ricos han sido Wang Jianlin y Xu Jiayin, ambos del sector inmobiliario. La mujer más rica es Yang Huiyan de Country Garden, también del sector inmobiliario. Aunque la proporción de personas en la industria inmobiliaria en la lista general ha disminuido ligeramente, la riqueza total en la industria inmobiliaria ha aumentado. El umbral para las 50 principales empresas inmobiliarias es de 12 mil millones y la riqueza promedio ha alcanzado los 31,3 mil millones. .

Estudiemos una pregunta hoy en día, cuando las regulaciones inmobiliarias son cada vez más estrictas, ¿por qué los promotores inmobiliarios son los más rentables? ¿Por qué el hombre más rico de China todavía se dedica al sector inmobiliario?

1. El proceso de creación de riqueza a través de los bienes raíces.

Hablando de bienes raíces, básicamente todos los chinos lo conocen. Los bienes raíces son conocidos como el dolor eterno en el corazón de los chinos. gente Cuando criticamos a Gao Al mismo tiempo que aumentan los precios de la vivienda, también hemos sido testigos del proceso de creación de riqueza en la industria inmobiliaria sin excepción. Antes de la década de 1990, China todavía se encontraba en una era de distribución de viviendas sociales. En ese momento, el mercado inmobiliario era un mercado absolutamente estable. Hasta finales de la década de 1990, cuando se abolió el sistema de distribución de viviendas sociales, los gastos de capital originales. distribución corporativa de viviendas de bienestar Se ha convertido en un fondo de previsión de viviendas monetizado y ha comenzado la era de la comercialización del mercado inmobiliario.

Después de cuatro o cinco años de exploración, el mercado inmobiliario de China comenzó a despegar en 2003. La industria inmobiliaria de China entró en una década dorada de desarrollo ventajoso. En esta etapa industrial, un gran número de promotores inmobiliarios. comenzó En la era de ganar dinero rápidamente, porque el costo de adquirir la tierra era muy bajo en ese momento, pero el precio de los bienes raíces subió muy rápidamente, básicamente los desarrolladores inmobiliarios pudieron ganar mucho más de lo que esperaban anteriormente después de adquirir la tierra y los ingresos de su explotación. Por lo tanto, los desarrolladores han descubierto que comprimir el ciclo y reducir la inversión inicial es la clave para ganar más dinero.

Como resultado, hemos visto muchos fenómenos de préstamos de desarrollo. Básicamente, la práctica estándar de las empresas inmobiliarias en ese momento era utilizar primero sus propios fondos para obtener el terreno. Básicamente, no había necesidad de pagar más. Si tiene más fondos, puede utilizar préstamos de desarrollo de bancos comerciales y los fondos que se pueden retirar de las preventas de bienes raíces para aumentar continuamente el valor de su patrimonio a través de este comportamiento apalancado. A diferencia de los altibajos del mercado de capitales, el sector inmobiliario de China fue casi un mercado que solo subió pero nunca cayó en los más de diez años comprendidos entre 2003 y 2016. Esto dio lugar a que los promotores inmobiliarios pudieran aumentar el apalancamiento sin preocupaciones. En definitiva, las empresas inmobiliarias se han convertido en la industria más rentable de China. El sector inmobiliario ha creado magnates inmobiliarios como Wang Jianlin, Xu Jiayin, Yang Huiyan y Yao Zhenhua.

Desde el New Deal 930 del año pasado, la regulación inmobiliaria de China se ha intensificado. Muchos informes de noticias han comenzado a decir que los promotores inmobiliarios no pueden ganar dinero, pero este no es el caso cuando se analiza el Informe Hurun. . ¿Qué pasó?

2. ¿Por qué los promotores inmobiliarios siguen ganando mucho dinero a pesar de controles tan estrictos?

Al observar los datos generales de ganancias de las empresas inmobiliarias, el informe de China Index Academy señaló que en 2016, la escala de ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias alcanzó un nuevo nivel, con ventas totales y área de ventas. alcanzando 4.802.710 millones de yuanes y 402.517 millones de metros cuadrados respectivamente, un aumento interanual de 52,5 y 39,4. El rápido crecimiento del rendimiento de las ventas ha llevado a un aumento de los ingresos y la escala de beneficios. El ingreso operativo promedio de las 100 principales empresas inmobiliarias alcanzó los 39,21 mil millones de yuanes, y el beneficio neto promedio alcanzó los 4,57 mil millones de yuanes, un aumento interanual de 36,8 y 26,2 respectivamente. El margen de beneficio neto medio siguió cayendo hasta 11,0, una disminución de 0,5 puntos porcentuales respecto al año anterior.

Aquí hay una desviación muy extraña en los datos. Por un lado, la industria inmobiliaria ha experimentado una disminución en el rendimiento, especialmente una disminución en los márgenes de beneficio, por otro lado, los datos publicados. Según Hurun Rich List, son los promotores inmobiliarios los que han ganado mucho dinero. La causa fundamental es que la propia industria inmobiliaria se ha polarizado. Para la mayoría de las empresas inmobiliarias de segundo y tercer nivel, la regulación inmobiliaria se ha polarizado. Se llevó la peor parte del impacto, por lo que las ganancias han disminuido. Es casi inevitable, pero este no es el caso de las empresas inmobiliarias de primer nivel.

Analicemos cuidadosamente la lista de Hurun Rich List. Dado que Wang Jianlin vendió activos inmobiliarios a gran escala, Wanda básicamente ya no puede considerarse una empresa de bienes raíces, y Xu Jiayin y Yang Huiyan sí lo son. Expertos también en operaciones diversificadas, analicemos cómo ganan dinero estos magnates inmobiliarios:

En primer lugar, el efecto retardado de los datos estadísticos. Hablemos primero de estadísticas. Debido al floreciente desarrollo del mercado inmobiliario en los últimos años, se puede decir que el desempeño de las empresas inmobiliarias está aumentando. El mercado inmobiliario recién comenzó a aumentar después del New Deal 930 el año pasado. Por lo tanto, para el desempeño de las empresas inmobiliarias en esta etapa no vemos grandes problemas todavía, y la regulación del sector inmobiliario es un aterrizaje suave y no un aterrizaje duro, por lo que la inercia del ascenso del mercado inmobiliario todavía existe. y el mercado en general todavía está en una tendencia ascendente, por lo que el aumento general del mercado inmobiliario aún es posible crear un récord de ganancias más alto.

En segundo lugar, el autocultivo de las principales empresas inmobiliarias. Para estas importantes empresas inmobiliarias de China, si las empresas inmobiliarias todavía ganan dinero mediante acciones imprudentes, entonces sólo se puede decir que su forma de pensar es demasiado simple. La razón por la que las principales empresas inmobiliarias están ganando dinero ahora.

El primero es el control de costes y beneficios propios. Una característica distintiva de las empresas inmobiliarias líderes es el acaparamiento de tierras. Durante la década dorada del sector inmobiliario de 2003 a 2013, las principales empresas inmobiliarias de Hurun estaban todas en un estado de adquisición frenética de tierras. -Cíclicamente, las empresas inmobiliarias han acaparado grandes cantidades de recursos territoriales durante la década dorada de bajos precios de la tierra. Este es uno de los núcleos internos para que las empresas inmobiliarias ganen dinero. Después de eso, se posicionarán en bienes raíces de gama media a alta, ganando así una prima más alta que las empresas inmobiliarias comunes. Junto con un fuerte control de costos, por un lado, reducirán sus costos de financiamiento y, por otro. Por otro lado, aumentarán la eficiencia en la utilización de sus gastos. Sin embargo, estas son sólo fortalezas internas.

La segunda es innovar modelos de ganancias y ampliar los límites de las ganancias. Las empresas inmobiliarias líderes comenzaron a explorar la diversificación de modelos de ganancias ya en 2014. La integración de la industria y las finanzas siempre ha sido la dirección de las empresas inmobiliarias. La tendencia de las empresas inmobiliarias a ingresar a industrias de alta rentabilidad como las finanzas y la atención médica. Se ha vuelto cada vez más obvio el año pasado, los ingresos no inmobiliarios de Wanda superaron los ingresos inmobiliarios. Wang Jianlin dijo una vez con mucho orgullo que Wanda ya no es una empresa de bienes raíces. Lo mismo ocurre con Xu Jiayin, el hombre más rico esta vez. Cuando Evergrande Financial estaba en auge, Xu Jiayin incluso invirtió 3.200 millones para ingresar a la industria médica. Evergrande Health ya figuraba en la puerta trasera de Hong Kong.

El tercero es el desarrollo del campo de la propiedad comunitaria. La propiedad comunitaria se está convirtiendo en la clave para la transformación de las empresas inmobiliarias. Muchas empresas inmobiliarias han construido sus propias plataformas de propiedad comunitaria, aprovechando al máximo las ventajas de su propia propiedad para convertir las transacciones inmobiliarias de ventas únicas originales en un flujo de caja continuo. para las empresas inmobiliarias A través de la construcción de comunidades, las empresas inmobiliarias pueden completar el ciclo cerrado final de escenarios de consumo, finanzas, atención médica y otros servicios. Ahora Vanke, Fantasia, Wanda, E-House, Greenland y Greentown han comenzado los suyos propios. desarrollo comunitario O2O, de manera integral La comunitarización será otra herramienta para generar dinero para las empresas inmobiliarias.

Junto con operaciones diversificadas, como bienes raíces para el cuidado de personas mayores y bienes raíces para la educación, las principales empresas inmobiliarias todavía viven una vida muy cómoda, por lo tanto, si los magnates inmobiliarios continúan aspirando a ser el hombre más rico de China. , sólo se puede decir que el sector inmobiliario todavía genera dinero.

Autor: Jiang Han, investigador especial del Suning Financial Research Institute, columnista financiero y comentarista financiero.