Comienza el "cambio de ancla" en los tipos de interés hipotecarios
Para la gente común (74.750, -0.98, -1.29), además de preocuparse por la subida y bajada de los precios de la vivienda, el ajuste de los tipos de interés hipotecarios también ha sido afectando sus corazones. A partir del 8 de octubre, la tasa de interés hipotecaria ha "cambiado oficialmente su ancla" de basarse en la tasa de interés de referencia a agregar puntos en función de la LPR (tasa de cotización del mercado de préstamos). Un periodista del Beijing Business Daily descubrió recientemente durante una investigación que muchos bancos comerciales de Beijing implementarán la política el 8 de octubre de que la tasa de interés para los préstamos personales para vivienda por primera vez no será inferior al período correspondiente LPR más 55 puntos básicos (un punto básico es igual a 0,01), y para préstamos personales para vivienda por segunda vez, la tasa de interés del préstamo no será inferior al plazo correspondiente LPR más 105 puntos básicos. Según los estándares de tasas de interés previamente implementados por la mayoría de los bancos comerciales en Beijing, este "cambio de ancla" no aumentará ninguna carga significativa sobre los pagos mensuales de los compradores de viviendas. En el contexto de que "la vivienda es para vivir, no para especular", la posibilidad de una tendencia a la baja de los tipos de interés hipotecarios es prácticamente imposible.
Muchos bancos implementan nuevos puntos de referencia de precios.
A partir del 8 de octubre, las políticas de tasas de interés de los préstamos personales para vivienda sufrirán nuevos cambios. Según el "Anuncio sobre Ajustes a las Tasas de Interés de los Nuevos Préstamos Comerciales para Vivienda Personal" emitido por el Banco Central, a partir del 8 de octubre de 2019, las tasas de interés de los nuevos préstamos comerciales para vivienda personal se basarán en la LPR del correspondiente período del mes más reciente como base de fijación de precios más puntos. Es decir, el tipo de interés hipotecario ya no está ligado al tipo de interés de referencia, sino al tipo de interés LPR, y el "cambio de ancla" de los tipos de interés hipotecarios es inminente.
Reporteros del Beijing Business Daily supieron recientemente por personas relevantes a cargo de varios bancos comerciales que el cambio en las tasas de interés hipotecarias de los bancos comerciales en el área de Beijing está progresando de manera constante. Muchos bancos afirmaron que el 8 de octubre implementarán el precio de referencia de que la tasa de interés para el primer préstamo personal para vivienda no será inferior a la LPR más 55 puntos básicos del período correspondiente, y la tasa de interés para el segundo préstamo personal para vivienda. no será inferior a la LPR más 105 puntos básicos del período correspondiente.
Según la nueva cotización LPR publicada el 20 de septiembre, el LPR a 1 año se cotizó a 4,2, 5 puntos básicos menos que la vez anterior el LPR a 5 años o más, que está vinculado principalmente a. Las tasas de interés hipotecarias, fue de 4,85, que fue de 4,85 veces se mantuvo estable. El nivel de cotización LPR a 5 años significa esta vez que se ha determinado oficialmente el nuevo límite inferior para préstamos hipotecarios.
Li Wanbin, analista del Instituto de Investigación de Big Data de Rong360, señaló que en comparación con el primer nivel de cotización de LPR después de la reestructuración, el nivel actual de LPR de 5 años no ha cambiado, lo que aún resalta la decisión del banco central. intención de estabilizar la actitud del mercado inmobiliario. De acuerdo con las nuevas normas de política de préstamos para vivienda, para los nuevos préstamos para vivienda emitidos después del 8 de octubre, la tasa de interés para la primera vivienda no será inferior a 4,85 y la tasa de interés para la segunda vivienda no será inferior a 5,45. Algunos bancos han comenzado previamente a poner a prueba la nueva política de préstamos hipotecarios LPR. Los puntos base de estos bancos se basan en el nivel LPR a 5 años anunciado el 20 de agosto. El nivel de cotización del nuevo período de 5 años LPR se mantendrá sin cambios el 20 de septiembre, lo que significa que cuando la nueva política de préstamos para vivienda se implemente oficialmente el 8 de octubre, la cantidad de puntos agregados por los bancos que han sido piloto probablemente se mantendrá estable. .
Con respecto a los arreglos específicos actuales para el trabajo LPR en el banco, una persona relevante de un banco por acciones dijo que se han completado los preparativos relevantes para la nueva tasa de interés de préstamos personales para vivienda que se basará en LPR. que puede cumplir con los requisitos reglamentarios y se implementará a partir del 8 de octubre. Está avanzando gradualmente, incluida la revisión de las condiciones de las tasas de interés de los contratos de préstamo y la adición de la opción de utilizar la LPR como referencia de fijación de precios, transformando los sistemas básicos, de crédito y otros sistemas relacionados para respaldar los gastos de préstamo con la LPR como referencia de fijación de precios en todo el sistema; Capacitación y promoción especial de LPR; LPR se lanza a través de canales de clientes como sitios web oficiales, banca en línea, banca móvil y terminales de autoservicio.
“El requisito actual es que a partir del tercer trimestre de 2019, la proporción de nuevos préstamos emitidos por instituciones financieras bancarias nacionales que utilicen LPR como referencia de precios sea al menos del 30%”. de un banco comercial de la ciudad dijo: “A finales de diciembre, la proporción anterior será no inferior a 50; a finales de marzo del próximo año, la proporción anterior será no inferior a 80. Para el primer trimestre del próximo; año, los 100 préstamos emitidos seguirán el principio de fijación de precios LPR.
Personas relevantes de otro banco comercial de la ciudad también revelaron a los periodistas que el banco ajustará el precio de referencia en el futuro en función de las condiciones del mercado para garantizar la relativa estabilidad de las tasas de interés hipotecarias regionales y mantener la salud y la estabilidad. del mercado inmobiliario regional Actualmente, el banco tiene Las políticas, contratos y sistemas del banco involucrados en su negocio de hipotecas para viviendas personales se han ajustado en consecuencia para cumplir con los requisitos de precios de LPR. Sin embargo, algunos bancos han dicho que el cambio en las tasas de interés hipotecarias. Aún no se ha llevado a cabo, y el plan de ajuste concreto no se anunciará hasta el 8 de octubre.
¿Qué impacto tendrá en los compradores de vivienda?
Con la implantación de la nueva hipoteca. Política de tipos de interés, lo que más preocupa a la gente es si el costo de comprar una casa es caro o barato. A juzgar por los bancos que han determinado las reglas detalladas, Beijing Las tasas de interés para las hipotecas de primera y segunda vivienda según la nueva región.
Un periodista del Beijing Business Daily descubrió que si el último número de más de cinco años se publicó el 20 de septiembre, si el LPR es 4,85, entonces el préstamo personal para vivienda. Las tasas de interés implementadas en Beijing el 8 de octubre son: no menos de 5,4 para la primera vivienda; no menos de 5,9 para la segunda vivienda. Según una agencia de bienes raíces en Beijing, la mayoría de los bancos en Beijing aplican actualmente la tasa de interés para préstamos para primera vivienda. La tasa de interés hipotecaria es de 5,39 para un conjunto y de 5,88 para el segundo conjunto. Se puede ver que después de la implementación de la nueva política, la tasa de interés hipotecaria en Beijing ha aumentado en comparación con antes. ¿Cuál es el impacto del cambio en las tasas de interés en los compradores de viviendas? El analista Guo Yi le dijo a un periodista del Beijing Business Daily que si se implementan las normas anteriores, aunque la tasa de interés hipotecaria de Beijing aumentará ligeramente, este aumento en realidad será insignificante para los compradores de viviendas. Una vez que la tasa de interés hipotecaria esté vinculada a la LPR, será más asequible. Como reflejo de la orientación del mercado, el aumento y la caída de las tasas de interés hipotecarias en el período posterior están directamente relacionados con la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario. El precio dependerá del mercado
Una persona del departamento de hipotecas de un importante banco estatal dijo: "Haremos consultas sobre hipotecas a finales de septiembre. De hecho, hay muchas personas que siguen esta política, pero. Incluso si se presenta una solicitud de préstamo antes del feriado, la aprobación será después del 8 de octubre. Por lo tanto, la tasa de interés de este préstamo se basa en los puntos LPR plus y no en la tasa de interés de referencia anterior. Otro miembro relevante del personal de un importante banco estatal mencionó a los periodistas que el nuevo mecanismo no se implementará tan rápidamente: "La unificación de tasas de interés es actualmente sólo una norma que requiere un cierto período de transición, y la implementación normal no será hasta 2020. ." Es después del 1 de enero.”
El nuevo cambio en las tasas de interés no ha supuesto una gran carga para los compradores de viviendas. Un agente de bienes raíces dijo a los periodistas que, según el nuevo mecanismo, el cambio en las tasas de interés hipotecarias no afectará ser demasiado grande, para los compradores de viviendas, el pago mensual de la hipoteca es sólo de más de diez yuanes, lo que no tiene mucho impacto.
Otro intermediario también dijo: “Antes del cambio de política, la mayoría de los bancos comerciales de Beijing. proporcionó préstamos para primera vivienda. La tasa de interés es 5,39. Según el New Deal, el límite inferior de la tasa de interés para préstamos para primera vivienda es 5,4. Sin embargo, los préstamos para compradores de vivienda en general son de más de 25 años. "No tiene mucho impacto. A juzgar por los datos existentes, el número de compradores de viviendas en Beijing no es No hay demasiados altibajos ".
Por ejemplo, basado en un préstamo comercial de 1 millón de yuanes. y un plazo de 25 años, el pago mensual de la primera casa individual comercial será 5,94 yuanes más que el pago igual de capital e intereses, el interés es 1.800 yuanes más, el capital igual es 8,33 yuanes más en el primer mes. y el interés es 1.300 yuanes más, lo que equivale a 4,33 yuanes más en pago mensual según el segundo comercial. Bajo el método de pago de capital e intereses de igual cantidad para una vivienda individual sexual, el pago mensual es 12,16 yuanes más. y el interés es 3.600 yuanes más; el capital igual es 16,67 yuanes más en el primer mes, y el interés es 2.500 yuanes más, según el promedio Calculado con base en el cálculo, esto equivale a un pago mensual adicional de 8,33 yuanes.
Vale la pena señalar que el cálculo anterior es solo como referencia, porque en el pasado, cuando la tasa hipotecaria se basaba en la tasa de interés de referencia, parte del precio de compra de la vivienda se incrementaba cuando la tasa de interés era Los inversores se enfrentarán al problema de la revaloración de los tipos de interés hipotecarios, y en la era en que los tipos de interés hipotecarios se basan en la LPR, también se producirá una revaloración, según la persona responsable del banco central respondiendo a la pregunta de un periodista sobre la vivienda personal. Las tasas de interés de los préstamos, el ciclo de revisión de las tasas de interés de los préstamos para vivienda personal pueden determinarse mediante. Las dos partes negociaron y acordaron que el mínimo es un año y el máximo es el período del contrato. Cada vez que se modifica el precio de la tasa de interés. base se ajusta a la LPR del período correspondiente en el último mes.
Sin embargo, el nivel de puntos agregados a la tasa de interés hipotecaria no cambiará durante el período del contrato. El banco central afirmó claramente que "una vez que se determine el valor agregado en puntos, permanecerá fijo durante todo el período del contrato". En otras palabras, si se escribe una cláusula de revisión de precios en el contrato hipotecario, el pago mensual del comprador de la vivienda puede fluctuar de acuerdo con la cotización LPR; de lo contrario, la tasa de interés hipotecaria permanecerá en el nivel cuando se emitió el préstamo.
¿Cómo irá el mercado inmobiliario este año?
Al inicio de la liberación del mecanismo LPR, el banco central hizo un comunicado. El 20 de agosto, Liu Guoqiang, vicegobernador del banco central, reveló en la sesión informativa periódica sobre políticas del Consejo de Estado que el nuevo mecanismo de formación de la LPR no reducirá las tasas de interés hipotecarias. Liu Guoqiang dijo que debemos adherirnos al posicionamiento de que "las casas son para vivir, no para especular", no utilizar los bienes raíces como un medio a corto plazo para estimular la economía y mantener las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda básicamente estables. El banco central también anunció que, de acuerdo con el principio de "políticas adaptadas a la ciudad", todas las localidades pueden determinar el límite inferior de la tasa de interés para el primer y segundo préstamo personal comercial para vivienda dentro de su jurisdicción con base en la política crediticia nacional unificada. y cambios en la situación del mercado inmobiliario local. Esto significa que en el futuro, las tasas de interés hipotecarias también implementarán una política de "una ciudad, una política", como los precios de la vivienda, y cada región llevará a cabo el trabajo en función de las condiciones locales.
El 6 de septiembre, el banco central ofreció un "paquete de regalo" de recortes del coeficiente de reservas obligatorias y decidió reducir integralmente el coeficiente de reservas de depósitos de las instituciones financieras en 0,5 puntos porcentuales el 16 de septiembre (excluyendo a las compañías financieras, empresas de leasing y empresas de automóviles), empresas financieras), y una reducción adicional específica de 1 punto porcentual en el coeficiente de reservas de depósitos para los bancos comerciales urbanos que operan únicamente dentro de las regiones administrativas provinciales.
Los analistas de la industria creen que después de que el banco central redujo el coeficiente de reserva obligatoria, la cantidad de fondos prestables en todo el mercado hipotecario ha aumentado, lo que puede compensar el impacto de un ligero aumento en las tasas de interés hipotecarias. Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, enfatizó que las políticas actuales del mercado inmobiliario se están endureciendo básicamente, y el aumento de las tasas de interés hipotecarias muestra que incluso bajo las nuevas tasas de interés hipotecarias, la regulación del mercado inmobiliario sigue siendo estricto. Aunque el tipo de interés hipotecario actual ha aumentado ligeramente, el aumento es controlable y el mercado hipotecario se mantendrá prácticamente estable.
Li Wanbin también dijo que la introducción del mecanismo LPR tiene como objetivo reducir los costos de financiamiento de la economía real y orientar los fondos para que se inclinen hacia las pequeñas y microempresas para préstamos para vivienda, la dirección general aún es evitarlo; interfiriendo con la implementación de políticas inmobiliarias, incluso si LPR En caso de una tendencia a la baja, los bancos también cambiarán la base de puntos para garantizar la estabilidad básica de las tasas de interés hipotecarias en el corto plazo.