Me gustaría preguntar sobre los préstamos hipotecarios para tierras agrícolas.

En 2005, la sucursal de Chongqing del Banco de Desarrollo de China llevó a cabo un proyecto piloto con Chongqing Jiangjin Renwei Fruit Co., Ltd. y trató de otorgar préstamos a la empresa utilizando los derechos de gestión de tierras de los agricultores. como garantía. Este modelo implementa un mecanismo operativo "cuatro en uno", es decir, la sucursal de Chongqing del Banco de Desarrollo de China, el gobierno, los intermediarios sociales y las empresas, y los gobiernos de distrito y condado organizan agencias especializadas, agencias de garantía y agencias. bancos para construir una plataforma de financiación. Algunos expertos creen que esta reforma del BDC favorece la mejora de la especialización de la producción agrícola y es un intento innovador y útil en el sistema de transferencia de derechos de gestión de contratos de tierras rurales de mi país.

Siempre ha sido controvertido si los derechos de gestión de contratos de tierras rurales pueden hipotecarse. Los expertos pertinentes creen que el derecho a utilizar la tierra agrícola es una condición básica para la producción y la vida de los agricultores. Si se permiten los préstamos hipotecarios, será difícil evitar la polarización rural y un gran número de agricultores sin tierra creará problemas sociales. En este sentido, en marzo de 2005, el Ministerio de Agricultura emitió las "Medidas para la administración de la transferencia de derechos de gestión de contratos de tierras rurales", que estipulan específicamente que los derechos de gestión de contratos de tierras rurales obtenidos por la parte contratante de conformidad con la ley pueden ser transferido mediante transferencia si el contratante cumple con las leyes y políticas nacionales pertinentes, contrato de arrendamiento, permuta, transferencia u otro medio de circulación. Para desarrollar la economía agrícola, los contratistas que implementan el modelo de contratación familiar utilizan los derechos de gestión y contratación de tierras como capital y participan voluntariamente en la producción y gestión cooperativas agrícolas. Los contratistas en otros métodos de contratación cuantifican los derechos de gestión y contratación de tierras como capital, formando conjuntos; sociedades anónimas o cooperativas, y se dedican a la producción y gestión agrícola. Obviamente, estas "Medidas Administrativas" alientan a los agricultores a utilizar tierras contratadas como acciones para participar en la producción cooperativa, y no estipulan que los derechos de gestión de tierras rurales contratadas puedan ser hipotecados. La decisión del Banco Nacional de Desarrollo de permitir préstamos basados ​​en acciones es una política de apoyo innovadora para las cooperativas de agricultores. Sin embargo, las operaciones deben considerar plenamente las políticas de apoyo, especialmente el modelo "cuatro en uno" de participación gubernamental, para evitar que los riesgos se transfieran al gobierno.

Shandong permite préstamos hipotecarios sobre tierras agrícolas, lo que, según los expertos, es ilegal.

En mayo de 2019, el "Aviso del gobierno provincial de Shandong sobre una mayor promoción del empleo" involucraba "préstamos hipotecarios para derechos de uso de tierras rurales". Sin embargo, a la gente le preocupa que los documentos sin formalidades legales, incluso si están registrados allí, puedan fácilmente convertirse en papel. Los estudiosos creen que esta medida es razonable pero ilegal.

¿Préstamo hipotecario de tierras agrícolas roto en Shandong?

"¡Genial! ¿Se puede superar esto? ¿Cómo se puede hablar así? ¡La ley existe, esto es simplemente imposible!", Wang Guiqin, subdirector de la División de Gestión Económica del Departamento Provincial de Shandong. La agricultura, se mantuvo firme.

De hecho, Wang Guiqin ha estado pensando en ello durante muchos días. Si no hubiera leído las noticias en Internet, nunca habría sabido que la provincia de Shandong había propuesto claramente "préstamos hipotecarios para derechos de uso de tierras rurales". Una de las responsabilidades de la Oficina de Gestión Económica Rural donde trabaja Wang Guiqin es guiar la transferencia de contratos de tierras rurales, derechos de uso de tierras agrícolas y derechos de gestión de contratos.

En el "Aviso sobre mayor promoción del empleo" (en lo sucesivo, el "Aviso") emitido por el gobierno provincial de Shandong el 19 de mayo, en realidad solo hay una oración relacionada con la "Hipoteca de derechos de uso de tierras rurales". Préstamos": "Las instituciones de servicios financieros rurales deberían ampliar la cobertura de los pequeños préstamos y los préstamos de garantía conjunta a los agricultores, flexibilizar las condiciones de los préstamos, reducir los estándares de las hipotecas (promesas) y mejorar los derechos de propiedad de la vivienda y los derechos de uso de la tierra de los empresarios."

Según el reportero de "Oriental Outlook Weekly", el aviso anterior fue dirigido por la División de Empleo del Departamento de Trabajo y Seguridad Social de la provincia de Shandong, y más de 20 departamentos, incluido el de Desarrollo y Reforma Provincial de Shandong. La Comisión, el Departamento de Finanzas y el Departamento de Agricultura participaron en la investigación y consulta. Al mismo tiempo, el gobierno provincial de Shandong también solicitó opiniones de la sucursal de Jinan del Banco Popular de China y de la Oficina Reguladora Bancaria de Shandong sobre la concesión de "préstamos hipotecarios para derechos de uso de tierras rurales". Cuando envié un mensaje completo a la Oficina del Gobierno Provincial de Shandong, “casi no hubo objeciones”.

Diferencia "Casi no hay diferencia"

"Si falla, ¿cómo puedo firmar este aviso?" El 19 de junio, Wang Guiqin preguntó a sus colegas de la oficina del Departamento de Agricultura de la provincia de Shandong. de nuevo, pero todavía no obtuvo respuesta. Wang Guiqin cree que la frase "los derechos de uso de tierras rurales pueden hipotecarse" obviamente debería exportarse a la Oficina de Gestión Económica. Pero desde que vio la noticia, preguntó a tres empleados de esta oficina, pero ninguno había oído hablar de ello.

A juzgar por el contenido del aviso, este documento emitido por el gobierno provincial de Shandong es principalmente una respuesta al Documento No. 5 emitido por el Consejo de Estado el 3 de febrero para promover el empleo y alentar a los trabajadores migrantes a regresar a sus lugares de origen para iniciar negocios.

Según Yi Junqiang, subdirector del Departamento de Empleo del Departamento de Trabajo y Seguridad Social de la provincia de Shandong, quien tomó la iniciativa en la formulación del documento, después de la emisión del Documento No. 5, el comité laboral provincial y los departamentos de seguridad social están obligados a realizar trabajos y empleos relevantes. La Oficina redactó la notificación para el gobierno provincial. Durante el proceso de redacción, más de 20 departamentos, incluido el Ministerio de Agricultura, participaron en investigaciones y consultas.

Xiao Peiqiang, investigador del Departamento de Políticas y Regulaciones del Ministerio de Agricultura, dijo a Oriental Outlook Weekly que, dado que el Aviso involucraba empleo y la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas, las opiniones del Departamento de Ciencia y En ese momento se solicitó a Educación y al Departamento de Economía y Gestión, y no hubo objeciones.

"A menos que el país permita el 'piloto', es imposible abrir este agujero". La insistencia de Wang Guiqin tiene su propia razón: "Si la tierra se puede hipotecar, se puede quitar fácilmente, y el los agricultores perderán la seguridad de sus medios de vida”.

Encontró la "Ley de Garantía de la República Popular China", que estipula claramente: "No se hipotecarán las siguientes propiedades: propiedad de la tierra; tierras de cultivo, granjas, tierras privadas, colinas privadas y otras tierras colectivas". derechos de uso."

"Sólo se puede hipotecar la propiedad privada. La propiedad de la tierra no pertenece a los agricultores, sino al Estado y a las colectividades. ¿Cómo se puede hipotecar? Esto debe implementarse de acuerdo con la ley y no puede violarse. " Wang Guiqin expresó su posición.

Sin embargo, también hay personas que ocupan una posición diferente a la de Wang Guiqin. Un funcionario del Departamento de Agricultura de la provincia de Shandong, que no quiso ser identificado, dijo en una entrevista con los medios de comunicación que la hipoteca de los derechos contractuales de tierras agrícolas es sólo una nueva forma de transferencia de tierras y no cambia la propiedad colectiva de las tierras agrícolas. tierra o la naturaleza de la tierra agrícola.

Xiao Peiqiang le dijo a este periodista: "Cuando el gobierno de primer nivel formule documentos, además de solicitar opiniones departamentales, la oficina del gobierno provincial definitivamente lo considerará de manera integral. Creo que se formularán reglas detalladas dentro del alcance de las leyes y regulaciones."

Él cree que las políticas preferenciales promoverán el desarrollo hasta cierto punto, pero también pueden ser inconsistentes con algunas leyes y regulaciones. "Las reglas operativas y los documentos de respaldo se publicarán a fines de julio, por lo que es posible que desee esperar y ver".

El avance en el sistema aún es un trozo de papel.

En las leyes y regulaciones actuales de gestión de tierras de mi país, la hipoteca de los derechos contractuales de tierras agrícolas siempre ha sido una "zona prohibida". La provincia de Shandong estipula claramente que los derechos de propiedad de la vivienda y de uso de la tierra de los trabajadores migrantes que regresan a sus lugares de origen para iniciar negocios pueden utilizarse como garantía, lo que supone un gran avance en el sistema.

Según Yi Junqiang, los "derechos de uso de la tierra" en el "Aviso" en realidad se refieren a derechos contractuales de tierras rurales. Los llamados "derechos de propiedad de la vivienda" se refieren principalmente a las casas construidas por los agricultores en fincas rurales. En cuanto a si las "tierras rurales" aquí incluyen tierras cultivadas, Yi Junqiang dijo que todavía está bajo negociación.

“Los trabajadores migrantes tienen un registro de hogar rural y se les permite utilizar sus derechos de uso de la tierra como préstamos hipotecarios. De hecho, solo se pueden hipotecar los derechos contractuales sobre tierras agrícolas”. Esto significa que si se reconoce que los agricultores de la provincia de Shandong "regresan a sus lugares de origen para iniciar negocios", se espera que hipotequen sus derechos de uso de la tierra a instituciones financieras rurales, como cooperativas de crédito rural, para obtener apoyo financiero.

De acuerdo con la actual "Ley de Gestión de Tierras" y la "Ley de Contratos de Tierras Agrícolas", los derechos contractuales de tierras agrícolas de mi país y los derechos de uso de viviendas rurales son de propiedad colectiva y no pueden hipotecarse. Las viviendas rurales tampoco pueden ser hipotecadas. Si los agricultores de la provincia de Shandong pueden utilizar sus casas como préstamos hipotecarios, una vez que se realicen los derechos hipotecarios, se transferirá la propiedad de las casas. Según la política actual, cuando la propiedad de las casas rurales cambia de manos, también se transfiere el derecho de uso de la finca, lo que básicamente equivale a la "hipoteca del derecho de uso de la finca".

No hay duda de que las regulaciones mencionadas anteriormente de la provincia de Shandong en realidad han superado las restricciones de las leyes pertinentes y tienen el valor de la innovación del sistema local.

Yi Junqiang, el autor principal de "Notificación", no parece ser claramente consciente de este valor. Sólo se basó en las políticas pertinentes de la provincia de Henan al redactar el documento y relajó apropiadamente las condiciones de financiación e hipotecas rurales. Asimismo, desconocía las limitaciones de las leyes y reglamentos. “Parece que la Ley de Derechos de Propiedad no establece claramente que esto no esté permitido”.

De hecho, el debate sobre si los derechos contractuales de tierras agrícolas pueden hipotecarse atravesó todo el proceso de formulación del Ley de Derechos de Propiedad.

En el "Cuarto Proyecto de Ley de Derechos de Propiedad" de junio de 2005 + octubre de 2005 y el "Quinto Proyecto de Ley de Derechos de Propiedad" de agosto de 2006, los derechos de gestión de contratos de tierras agrícolas pueden ser "hipotecados condicionalmente": " Terreno Si el titular del derecho de gestión del contrato tiene una fuente estable de ingresos, el derecho de gestión del contrato de tierra puede hipotecarse con el consentimiento de la parte contratante y el uso del terreno contratado no puede modificarse ". Esta posición es considerada por muchos. expertos consideran una violación del sistema legal de tierras agrícolas de mi país.

Sin embargo, esta cláusula fue eliminada en el "Sexto Borrador de Revisión" con el argumento de que la Ley de Propiedad (Proyecto) debe ser consistente con leyes subordinadas como la Ley de Contratos de Tierras Agrícolas y la Ley de Administración de Tierras.

La "Ley de Derechos de Propiedad" en realidad bloquea el "agujero" en las hipotecas de tierras rurales, haciendo que los derechos contractuales de tierras agrícolas y las tierras familiares, los derechos de propiedad más importantes de los agricultores, sean "más incompletos". Algunos estudiosos tienen opiniones bastante diferentes al respecto. En este contexto, la provincia de Shandong propuso claramente “préstamos hipotecarios para derechos de uso de tierras rurales”, y su valor de avance institucional es obvio.

Pero ¿se puede realmente lograr un "gran avance"? Huang Xinshe (seudónimo), que se dedica desde hace mucho tiempo al crédito rural, prefiere leer los detalles operativos. "Hay docenas de clasificaciones de tierras agrícolas, y algunos derechos de uso de tierras agrícolas han estado hipotecados durante muchos años. ¿Se pueden hipotecar tierras agrícolas ahora? No existe ningún documento legal, ni siquiera donde está registrado, y puede convertirse fácilmente en una hoja de papel. ."

Las preocupaciones de Huang Xinshe no son innecesarias. Que el contenido del "Aviso" pueda realmente implementarse en la realidad depende de si las instituciones financieras rurales aceptan como garantía los derechos contractuales sobre tierras de los agricultores. Sin embargo, la sucursal de Jinan del Banco Popular de China, que participó en la formulación de políticas, no ha respondido a esta entrevista hasta el momento, y Zhang, jefe de la Oficina Provincial de Cooperativas de Crédito Rural de Shandong, también dijo que no había recibido dicha notificación. .

"El préstamo es voluntario para ambas partes. El banco debe considerar la situación real y si la hipoteca se puede realizar. Aún no hay pistas". Yi Junqiang también está considerando cuestiones de seguimiento.

Si no se reforman los derechos de propiedad, seguiremos siendo pequeños agricultores.

“El enfoque de Shandong es razonable e ilegal”. El experto en desarrollo rural Dang Guoying dijo a Oriental Outlook Weekly: “Este enfoque favorece el espíritu empresarial de los agricultores. A través de préstamos hipotecarios, los agricultores pueden obtener préstamos de menor costo. En cuanto a que un pequeño número de agricultores pierdan sus casas y sus derechos contractuales sobre tierras agrícolas porque no pueden pagar sus préstamos, creo que es poco probable que los agricultores y los bancos sean muy cautelosos. Por supuesto, esto es inevitable, pero no podemos dejar de comer debido a la asfixia”.

De hecho, con la profundización de la reforma de mi país, muchos agricultores de las zonas rurales y suburbanas de las zonas desarrolladas del este lo han hecho. Derechos de contrato de tierras agrícolas hipotecadas para desarrollar la producción o trasladarse a las ciudades. Debido a la demanda, la transferencia de tierras rurales es común en muchos lugares.

Muchos expertos en tierras creen que algunos conflictos en las zonas rurales están estrechamente relacionados con la reforma incompleta del sistema de tierras agrícolas.

“Los factores de producción en las zonas rurales no pueden fluir, lo que hace que las propiedades rurales no tengan valor, y la escala de la agricultura nunca se ha logrado. Años de experiencia en el trabajo de crédito rural le dijeron a Huang Xinshe que solo con derechos de propiedad claros”. ¿Podemos deshacernos de los pequeños agricultores y avanzar hacia la transformación de la agricultura moderna?

Los derechos contractuales sobre tierras agrícolas y los derechos de uso de viviendas son los activos más importantes de los agricultores, y su transferencia e hipoteca están restringidas, lo que restringe en gran medida la producción y el desarrollo de los agricultores. Se entiende que a finales de abril de 2008, los depósitos de las cooperativas de crédito rural en la provincia de Shandong alcanzaron los 460 mil millones de yuanes, un aumento de más de 66 mil millones de yuanes año tras año, mientras que sus préstamos sólo aumentaron en 40 mil millones de yuanes. La producción agrícola a pequeña escala básicamente no requiere la intervención de instituciones financieras, mientras que la producción a gran escala está restringida por derechos de propiedad poco claros.

Se entiende que para implementar las políticas relevantes del "Aviso", el gobierno provincial de Shandong está estudiando y redactando detalles operativos para los derechos de uso de tierras agrícolas y las hipotecas de viviendas. Dang Guoying sugirió que para romper con el actual sistema de tierras agrícolas, tal vez sea necesario introducir medidas de apoyo a la reforma: si los derechos de contratación van a permanecer sin cambios durante mucho tiempo, o incluso permanentemente, los bancos no aceptarán hipotecas. Debería haber normas sobre insolvencia para los agricultores para que los bancos también puedan asumir los riesgos necesarios. Cómo vivirán los agricultores después de la quiebra y si hay formas de garantizar sus niveles de vida mínimos requieren consideraciones institucionales. Aclarar la planificación del uso del suelo. Por ejemplo, las tierras de cultivo son tierras cultivadas y no pueden convertirse en tierras de construcción simplemente porque se las quitan y luego se subastan. Los precios de las hipotecas varían mucho según los distintos terrenos. Si el plan no está claro, es probable que los agricultores sufran pérdidas. Innovar el sistema de seguros para diversificar los riesgos de los agricultores y los bancos comunales para facilitar la estabilidad económica y social.