¿Cuáles son los riesgos de los préstamos hipotecarios para vivienda?
El riesgo de incumplimiento incluye el incumplimiento forzoso y el incumplimiento racional. El incumplimiento forzoso se refiere al comportamiento pasivo del prestatario. La teoría de la capacidad de pago cree que el incumplimiento forzoso es causado por una capacidad de pago insuficiente. Esto demuestra que el prestatario tiene la voluntad de pagar, pero no tiene la capacidad de hacerlo. El incumplimiento racional se refiere al incumplimiento activo del prestatario. La teoría de la equidad sostiene que en un mercado de capitales perfecto, un prestatario puede tomar una decisión sobre si incumplir o no sólo comparando el valor único de su vivienda con el tamaño de su deuda hipotecaria. Cuando el precio del mercado inmobiliario sube, el prestatario puede transferir la casa para liquidar el préstamo, recuperar el costo y obtener una cierta ganancia cuando el precio del mercado inmobiliario baja, para traspasar las pérdidas, el prestatario incumple voluntariamente; se niega a pagar el préstamo, incluso si puede hacerlo.
1.2 Riesgo de liquidez
El riesgo de liquidez se refiere al riesgo de que los depósitos a corto plazo y los préstamos a largo plazo sean difíciles de realizar. La liquidez es un principio importante para que los bancos garanticen la calidad de los activos. Hoy en día, el riesgo de liquidez se manifiesta de dos maneras. En primer lugar, los actuales préstamos para vivienda de mi país provienen principalmente de fondos de previsión y depósitos de ahorro. Los depósitos de ahorro tomados por los bancos son depósitos a corto plazo, generalmente de sólo tres a cinco años, mientras que los préstamos hipotecarios para vivienda son préstamos a largo plazo. Este comportamiento de depósitos a corto plazo y préstamos a largo plazo hace que la liquidez de los bancos sea muy baja, lo que a su vez conlleva riesgos de liquidez. En segundo lugar, los activos y créditos en poder de los bancos no se liquidan fácilmente, lo que fácilmente puede generar riesgos de liquidez. Como resultado, los bancos pueden perder oportunidades de inversión más favorables en el mercado financiero y aumentar las pérdidas causadas por los costos de oportunidad.
1.3 Riesgo del ciclo económico
El riesgo del ciclo económico se refiere al riesgo que surge de las fluctuaciones cíclicas en el nivel general de la economía nacional. La industria inmobiliaria es más sensible a los ciclos económicos que otras industrias. Con la expansión de la economía y la mejora de los niveles de ingresos de los residentes, la demanda de bienes raíces en el mercado ha aumentado y la venta de casas no ha sido un problema. Los bancos y los particulares están llenos de expectativas optimistas para el futuro, y el número de préstamos hipotecarios para vivienda emitidos por los bancos también ha aumentado considerablemente. La economía está en recesión, la tasa de desempleo está aumentando, los ingresos de los residentes han disminuido drásticamente y un gran número de préstamos no pueden pagarse. Incluso si la casa ha sido hipotecada al banco, no se puede realizar debido a la debilidad del sector inmobiliario. En este momento, el riesgo hipotecario se transforma en reclamaciones y pérdidas incobrables del banco. El banco se enfrenta a un gran número de "deudas incobrables", que fácilmente pueden conducir a una crisis crediticia o incluso a la quiebra.
1.4 Riesgo de tipos de interés
El riesgo de tipos de interés se refiere al riesgo que los cambios en los niveles de tipos de interés conllevan para el valor de los activos bancarios y está determinado por la estructura de capital de las empresas de corto plazo. depósitos y préstamos a largo plazo. Las fluctuaciones de las tasas de interés, ya sea que suban o bajen, pueden causar pérdidas a los bancos. Si las tasas de interés aumentan, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios también aumentarán, lo que puede aumentar la presión de pago de los prestatarios. Cuanto mayor sea el monto del préstamo y cuanto más largo sea el plazo del préstamo, mayor será el impacto, aumentando así el riesgo de incumplimiento. Si las tasas de interés caen, los prestatarios pueden pedir prestado en los mercados de capital actuales o pedir prestado nuevamente a tasas de interés bajas para pagar los préstamos anticipadamente, lo que planteará riesgos para los bancos. La principal manifestación es que la aparición de préstamos anticipados hace que el flujo de caja de los préstamos para vivienda sea incierto, lo que trae ciertas dificultades a los activos y pasivos intensivos de los bancos.
Prevención de riesgos de los préstamos hipotecarios para vivienda
En respuesta a los riesgos mencionados anteriormente, este artículo propone algunas medidas preventivas desde las siguientes perspectivas para atender eficazmente a las personas minimizando los riesgos asociados. con préstamos hipotecarios.
2.1 Control del riesgo de impago
Ante la posibilidad de que los compradores de vivienda incumplan, debemos partir de los dos puntos siguientes: Primero, después de recibir la solicitud de préstamo del comprador de vivienda, el banco necesita Llevar a cabo una investigación detallada de la situación básica (como ingresos, activos y pasivos, proporción del pago mensual con respecto a los ingresos del hogar, propósito de comprar una casa, etc.) y decidir si otorgar un préstamo y redactar los términos del contrato en función de los resultados de la investigación. . El segundo es revisar el crédito del comprador de vivienda. Los indicadores de revisión incluyen principalmente: ingreso familiar total y certificado de ahorro del comprador de la vivienda: tamaño de la familia, ingreso mensual per cápita; relación entre el pago mensual y el ingreso mensual;
2.2 Control del riesgo de liquidez
Los préstamos hipotecarios tienen un plazo largo y las principales fuentes de fondos para los préstamos son los depósitos bancarios y los fondos de previsión para la vivienda se han mantenido básicamente estables. Sin embargo, todavía es necesario mejorar el actual sistema de fondos de previsión para la vivienda. Como la baja cobertura. Según datos del Ministerio de Construcción, el número de empleados que realmente pagaron fondos de previsión en 2007 fue sólo de 71.879.654,38+0.000, existe el fenómeno de que el fondo de previsión debe construirse pero no construirse; Por ejemplo, algunas empresas privadas aún no han establecido un sistema de fondos de previsión para la vivienda; la acumulación de fondos de previsión es pequeña y su popularidad no está muy extendida.
En respuesta a estos problemas, debemos comenzar a mejorar el sistema del fondo de previsión de vivienda para que pueda satisfacer eficazmente las necesidades de financiación de vivienda de los consumidores y reducir los riesgos de liquidez.
2.3 Control del riesgo del ciclo económico
La industria inmobiliaria está estrechamente relacionada con el ciclo económico, y se deben establecer préstamos hipotecarios para viviendas personales.
Sistema de alerta temprana de riesgo crediticio para prevenir riesgos de mercado y de políticas. El primero es establecer una base de datos de alerta temprana de riesgos, obtener todos los aspectos de los datos y acumular y mejorar continuamente la recopilación y organización de los datos para sentar una base sólida para el desarrollo del modelo. El segundo es desarrollar un modelo de alerta temprana de riesgos apropiado para proporcionar; intervalos de alerta temprana, líneas de alerta, ponderaciones de indicadores y densidades de probabilidad. La tercera función es establecer un mecanismo de respuesta rápida y control previo para manejar y resolver rápidamente los riesgos potenciales mostrados por el sistema de alerta de riesgos; los riesgos que trae el ciclo económico a los préstamos hipotecarios para vivienda. ?
2.4 Control del riesgo de tipos de interés
En respuesta a los riesgos que conllevan los cambios en los tipos de interés, los bancos pueden tomar las siguientes medidas:
La primera es desarrollar hipotecas. Préstamos con tasas de interés ajustables La tasa de interés se ajusta periódicamente en función de los cambios en las tasas de interés del mercado. En comparación con las tasas de interés flotantes actuales de mi país, la diferencia es que este ajuste cíclico de las tasas de interés ayuda a mejorar la correspondencia entre los períodos de depósitos y préstamos bancarios. El riesgo de aumento de las tasas de interés que soportan los bancos puede transmitirse a los prestatarios y el riesgo de. La caída de los tipos de interés a cargo de los prestatarios también puede trasladarse al banco.
El segundo es el desarrollo de los préstamos hipotecarios a tipo fijo, que se refiere a un préstamo hipotecario con un tipo de interés fijo dentro del plazo de amortización estipulado en el contrato de préstamo hipotecario. Según este modelo, los bancos asumen la mayor parte del riesgo de tipos de interés. Si los bancos pueden igualar los préstamos obteniendo fondos a tasa fija (como la emisión de bonos a tasa fija), pueden evitar los correspondientes descalces de tasas de interés y riesgos de liquidez.