El impuesto sobre bienes inmuebles se centra en la equidad y el beneficio del país y la gente.

Afectado por esto, el precio de las acciones de Seazen Holdings cayó bruscamente en la apertura de hoy (3 de abril). La caída intradía alguna vez superó el 8%, y luego se redujo al 5,7% al cierre.

La "Carta de consulta sobre la auditoría posterior del informe anual de 2018 de Seazen Holdings Group Co., Ltd." emitida por la Bolsa de Valores de Shanghai requiere que Seazen Holdings realice inspecciones en cinco aspectos, incluido el aumento de ganancias. , transacciones de capital con partes relacionadas y flujo de efectivo. * * *Consta de 16 preguntas y requiere su respuesta antes de abril de 2019.

Según el periodista del National Business Daily, casi todas estas 16 preguntas implican cuestionar las ganancias infladas de Seazen Holdings.

Se ha cuestionado la estabilidad de las ganancias derivadas de cambios en el valor razonable.

La carta de consulta señala que en 2018, los ingresos por cambios en el valor razonable de los bienes inmuebles de inversión en poder de Xincheng fueron de 2.809 millones de yuanes, un aumento interanual del 209,02%, lo que representa 26,78 % del beneficio neto atribuible a la matriz. Indique las características de distribución regional de los bienes raíces de inversión, así como las tendencias cambiantes de los precios inmobiliarios y de la tierra en 2018, explique la racionalidad del aumento sustancial en el valor razonable de los bienes raíces de inversión, explique si el rápido crecimiento de la Los beneficios de la empresa son sostenibles y advierten plenamente de los riesgos.

La Bolsa de Valores de Shanghai señaló específicamente la razonabilidad de los cambios en el valor razonable.

De hecho, el método de valoración del valor razonable afectará directamente el rendimiento de las ganancias de las empresas inmobiliarias.

Los conocedores de la industria dijeron a los periodistas del National Business Daily que la diferencia entre bienes raíces de inversión y otros bienes raíces es que esta parte de los bienes inmuebles se puede utilizar para inversiones y generará ingresos. Según el modelo de valor razonable, los bienes inmuebles de inversión deben revaluarse cada año. La apreciación de los bienes inmuebles de inversión aumentará directamente las ganancias actuales.

“Porque el valor razonable de los bienes inmuebles de inversión cambiará durante el período de tenencia, lo que afectará las ganancias”, dijo la persona familiarizada con el asunto.

Además, el modelo de valor razonable no requiere depreciación ni amortización de las propiedades de inversión, por lo que se reducirán los gastos de la empresa, lo que a su vez puede aumentar indirectamente las ganancias.

"En términos generales, el uso del modelo de valor razonable aumentará el valor contable de los bienes inmuebles de inversión, ampliando así la escala de activos de la empresa. Las empresas que utilizan el modelo de valor razonable para medir los bienes inmuebles de inversión pueden hacerlo sin aumentar la carga fiscal real. En tales circunstancias, se debe mejorar la estructura de capital de la empresa y mejorar la eficiencia operativa”, dijo la persona antes mencionada.

En otras palabras, el impacto de los cambios en el valor razonable sobre las ganancias se basa en mejoras comerciales o simplemente en el uso del "modelo de cálculo contable". Si las ganancias netas y los activos netos fluctúan significativamente con el mercado inmobiliario, significa mayores riesgos de inversión y una mayor inestabilidad en las operaciones comerciales.

Obviamente, si se excluyen los cambios en el valor razonable de las propiedades, el rendimiento del beneficio neto de dichas empresas será más directo y obvio.

En la composición de las ganancias de Seazen Holdings en 2018, los ingresos por cambios en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias y los ingresos por inversiones por cambios en el alcance de los estados financieros representaron una gran proporción. Al mismo tiempo, el mayor índice de capitalización de los gastos por intereses de la empresa, la menor tasa de pérdida crediticia esperada y la adopción de nuevas normas contables son las principales razones del crecimiento interanual de las ganancias.

Además, los ingresos generados por los cambios en el valor razonable de Xincheng Holdings fueron de 2.809 millones de yuanes, lo que representa el 26% del beneficio neto de la empresa matriz, equivalente al 25% del beneficio por cambios en el valor razonable, en lugar de que los ingresos por ventas de viviendas. En otras palabras, si no se tiene en cuenta la apreciación de las propiedades de inversión, el beneficio neto de Seazen Holdings no aumentará significativamente hoy.

Se ha cuestionado la selectividad de los estados consolidados.

Además de aumentar las ganancias al aumentar las ganancias por cambios en el valor razonable, el hecho de que la empresa sea una empresa conjunta o una sociedad holding también afecta las ganancias.

2065438+En julio de 2008, la empresa incluía Qingdao Zhuoyue New City Real Estate Co., Ltd., que posee el 49,51% de las acciones, y Yiwu Wuyue Real Estate Development Co., Ltd., que posee el 50,50% de las acciones, a los estados consolidados mediante convenio. Mediante la adquisición del 1% del capital social de Xuchang Yuheng Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, Xu) y el acuerdo, Xuchang Yuheng, que posee el 32,38% de las acciones, se incluirá en los estados consolidados. Al mismo tiempo, la filial de la empresa conjunta generó ingresos por inversiones de 677 millones de yuanes, lo que representa el 6,45% del beneficio neto de la empresa de 2065438+2008.

Este ratio es muy elevado y tiene un gran impacto en los beneficios de la empresa. Sin embargo, no está claro si el acuerdo de Xincheng con las empresas antes mencionadas y la pequeña cantidad de cambios de capital pueden garantizar el control de la empresa sobre las filiales. Esto es exactamente lo que la STO le pidió a Seazen Holdings que hiciera.

En términos generales, si el índice de participación supera el 40%, se puede incluir en los estados contables. Sin embargo, expertos de la industria señalaron que el índice de participación de Xincheng Holdings en el proyecto Xuchang es del 32%, que debería ser. una empresa conjunta en lugar de una filial holding. Sin embargo, Xincheng es tratada como una subsidiaria por acuerdo. Si hay un acuerdo previo (por ejemplo, aunque el ratio de participación sea sólo del 32,8%, Prudential tiene control absoluto sobre la empresa), es necesario explicar todo en el acuerdo.

De hecho, si no se acuerda el método contable en la toma de decisiones comerciales, se producirán algunos cambios que tendrán un gran impacto en los beneficios de la empresa conjunta. Metro Holdings fusionó estas tres empresas conjuntas sin ninguna otra razón que la de aumentar los ingresos por ventas.

La correspondencia entre el flujo de caja neto y el tamaño de los activos netos es cuestionable.

El informe anual muestra que en 2018, Xincheng Holdings añadió 164 nuevas reservas de terreno, con una superficie total de construcción de 47,7324 millones de metros cuadrados y un precio mínimo medio de 2.330 yuanes/metro cuadrado. Entre las nuevas reservas de suelo, las ciudades de tercer y cuarto nivel representaron el 66,1%, las ciudades de segundo nivel representaron el 33,2% y las ciudades de primer nivel representaron sólo el 0,7%. Se puede observar que las actividades comerciales en New Town fueron más activas en 2018.

Sin embargo, la suma de los flujos de efectivo netos generados por las actividades operativas y de inversión de Seazen Holdings fue negativa en 2016, 2017 y 2018, que fueron -61 mil millones de yuanes, -10241 mil millones de yuanes y - Mil millones de yuanes respectivamente.

Los expertos de la industria señalaron que, en circunstancias normales, puede producirse un flujo de caja operativo negativo, pero existen algunos problemas con una cantidad tan grande, lo que significa que la cadena de capital de Seazen Holdings debería ser relativamente estrecha.

El informe anual muestra que los activos netos actuales de Seazen Holdings son 29.538 millones de yuanes. Los fondos monetarios de la compañía a finales de 2008+2008 fueron 45.409 millones de yuanes, un aumento interanual del 106,90%. de los cuales los depósitos bancarios representaron el 8.810%; al mismo tiempo, los préstamos a largo plazo y a corto plazo de la empresa ascendieron a 25.939 millones de yuanes.

Dado que Xincheng tiene tantos depósitos bancarios, ¿por qué hay tantos préstamos a largo y corto plazo?

Los expertos de la industria dijeron que si es porque los fondos monetarios disponibles son limitados, por lo que se necesita una gran cantidad de préstamos.

Estas preguntas son también la razón por la que la Bolsa de Valores de Shanghai pregunta sobre las transacciones de capital y los flujos de efectivo entre Xincheng y partes relacionadas.

Un periodista del "National Business Daily" preguntó al personal de relaciones públicas de Seazen Holdings sobre la carta de consulta de la Bolsa de Valores de Shanghai y dijo que la junta directiva está organizando materiales de divulgación complementarios y que las preguntas anteriores ser respondido en el anuncio.