Durante la relación, ambas partes * * * compartían el mismo préstamo para comprar una casa, y una de las partes era en realidad responsable del pago mensual de la hipoteca. ¿Cómo dividir la casa?

Antes de casarse, Zhou y su esposa invirtieron cada uno 654,38 millones de yuanes como pago inicial para comprar una casa comercial en preventa. Al mismo tiempo, solicitaron conjuntamente un préstamo hipotecario por un total de 400.000 yuanes. Después de eso, Zhao Nan usó su cuenta de depósito de salario como cuenta de pago, y el pago mensual al banco prestamista en realidad corrió a cargo únicamente de Zhao Nan. La parte de la propiedad indicada en el certificado de propiedad es 50 cada una. Después de más de dos años, se separaron antes incluso de casarse. En este momento, Zhao Nan ha acumulado un pago mensual de 60.000 yuanes y el valor de mercado actual de la propiedad que compraron por 600.000 yuanes se ha disparado a 6,543,8 millones de yuanes.

Respuesta del abogado de bienes raíces:

En primer lugar, según los registros en el certificado de bienes raíces, las dos personas tienen cada una una participación del 50. Por lo tanto, si el ingreso neto después de la venta de la casa es de 6.543.800 yuanes, cada persona debería recibir 500.000 yuanes.

En segundo lugar, de los 600.000 yuanes que los dos pagaron al promotor, 400.000 yuanes se pagaron mediante préstamos bancarios. Por lo tanto, estos 400.000 yuanes son su deuda y deben realizar pagos mensuales al banco de acuerdo con el acuerdo del "Contrato de préstamo de vivienda personal" firmado con el banco. El comprobante de transferencia en la cuenta bancaria de Zhao Nan muestra que la mitad de los 60.000 yuanes pagados por Zhao Nan son deuda de Zhou Nan, y los 30.000 yuanes deben ser pagados por Zhou Nan a Zhao Nan.

En tercer lugar, si los derechos de propiedad de la casa permanecen sin cambios, Zhou Nu debería hacerse cargo de los pagos mensuales del banco junto con Zhao Nan en el futuro. Si la casa está alquilada, también puedes compartir los ingresos por alquiler de la casa. Por supuesto, la contribución mensual de Zhou Nu también se puede deducir de los ingresos por alquiler de la casa.

Finalmente, si ambas partes acuerdan cambiar la propiedad de la casa a una sola persona, ambas partes pueden obtener la propiedad de la casa a través de la subasta de la casa y pagar a la otra parte el precio adeudado en proporción. Por ejemplo: Zhao Nan ofrece 11.000.000 de yuanes y Zhou Nu ofrece 105.000 yuanes. Las dos partes firman un acuerdo de transferencia de acciones de propiedad. Zhao Nan, como cesionario, obtendrá el 50% de los derechos de propiedad transferidos por Zhou Nu y pagará a Zhou Nu 550.000 yuanes. (deduciendo las cuotas de Zhou Nu). Después de pagarle 30.000 yuanes, asumió la deuda contraída con el banco. Instrucciones especiales: cuando ambas partes compran una casa juntas antes del matrimonio, el acuerdo sobre la participación de la propiedad debe basarse en el capital real. contribución de ambas partes Cabe señalar que al comprar una casa con una hipoteca, la contribución real no solo se basará en el porcentaje de pago inicial pagado por ambas partes, sino que debe incluirse en el monto del pago real. Desde la perspectiva de la relación jurídica, la compra de una hipoteca incluye al menos dos relaciones jurídicas, una es el contrato de venta con el promotor y la otra es el contrato de préstamo con el banco. Una vez aprobado el préstamo y transferido a la cuenta del promotor, la casa. El pago se ha pagado en su totalidad y las obligaciones de pago de ambas partes hacia el desarrollador están completas. Los pagos mensuales posteriores son solo para pagar la deuda del banco y, por lo tanto, no continúan pagando el precio de la vivienda. de una de las partes, el monto total del préstamo se incluirá en la contribución de capital real de esa parte, y si la participación de la casa se acuerda en consecuencia, la contribución de capital de ambas partes en el préstamo total generalmente se considerará igual Para el pago mensual, es mejor pedir prestado a nombre de la parte, de modo que los derechos y obligaciones de ambas partes sean iguales. Por ejemplo, en este caso, el pago mensual corre a cargo de Zhao Nan, por lo que Zhao Nan. Debería pedir prestado el préstamo a su propio nombre. En este caso, si la participación en los derechos de propiedad se acuerda en función del monto de inversión real de ambas partes, el monto de inversión total de Zhao Nan es de 500.000 yuanes, mientras que el monto de inversión de Zhou Nu es de 654,38 millones de yuanes. , y las dos partes disfrutan respectivamente de cinco sextos y un sexto de la participación de la propiedad 1. Cuando la propiedad inmobiliaria se valora, Zhao Nan puede disfrutar de un tercio más de los ingresos por valorización de la propiedad inmobiliaria que antes. > Además, cuando ambas partes tienen el mismo préstamo, el pago mensual en realidad corre a cargo de una de las partes. La parte solo soporta parte de la deuda de la otra parte y puede reclamar una compensación a la otra parte de acuerdo con la ley, pero lo hace. No necesariamente puede causar un cambio en la participación de la propiedad inmobiliaria. Por supuesto, en este caso, es necesario conservar un comprobante de pago por escrito para evitar disputas.

Análisis de la relación legal:

Hay varias situaciones en las que los bienes inmuebles se compran a nombre de ambas partes antes del matrimonio. Algunas partes * * * pagan el pago de la casa en una sola suma y otras * * * pagan el pago inicial. pagan el préstamo hipotecario, algunas partes pagan el pago inicial y la otra parte paga los pagos mensuales, algunas partes figuran como compradores de vivienda sin inversión real, etc. Una vez que ocurre una disputa, el problema principal es la proporción de bienes raíces. propiedad que disfruta cada parte no coincide con el monto real de inversión de ambas partes.

Una vez que el conflicto entre las dos partes no puede resolverse mediante negociación, en la práctica judicial, la participación del inmueble que disfrutan ambas partes se basa principalmente en el registro del certificado de propiedad inmobiliaria. Si no se obtiene el certificado de derechos de propiedad, prevalecerá el acuerdo de declaración entre las dos partes sobre la participación de los derechos de propiedad. Si no hay acuerdo entre las dos partes, la proporción de derechos de propiedad que deben disfrutar ambas partes se determinará con base en el monto del aporte de capital. En este momento, ambas partes deben demostrar sus contribuciones reales. Si ninguna de las partes puede probar el monto real de su inversión, basándose en el hecho básico de que hay dos compradores y dos pagadores en la factura de compra emitida por el desarrollador, generalmente se presume que pagaron conjuntamente el precio de compra y cada persona disfruta de 50 derechos. . Obviamente, esto es perjudicial para el partido que realmente contribuye más, y es algo que el partido debe evitar en la medida de lo posible. Sugerencias de abogados: 1. Antes de realizar una inversión, llegue a un acuerdo sobre el aporte de capital y la participación en los derechos de propiedad. Para evitar problemas antes de que ocurran, después de decidir comprar una casa juntos, las dos partes enamoradas deben firmar un acuerdo de inversión antes de realizar la inversión, o emitir una declaración del propietario de la casa (ver documento de muestra) con anticipación. Esto es obligatorio. para futuros registros e hipotecas, porque esta declaración es un documento legal requerido tanto por el banco prestamista como por la agencia de administración de bienes raíces. Generalmente, ambas partes deben pasar por procedimientos de certificación notarial para esta declaración. Por lo tanto, este tipo de operación anticipada no sólo puede lograr el propósito de utilizar una declaración varias veces, sino también evitar la vergüenza de que ambas partes emitan un acuerdo de inversión como pareja.

2. Acordar los derechos de propiedad de ambas partes en función del aporte de capital real. Según las acciones, algunas personas disfrutan de la propiedad, los derechos compartidos y las obligaciones compartidas de la casa según sus respectivas acciones. Con base en el principio de quien aporta el capital, es justo y razonable que ambas partes acuerden la participación de los derechos de propiedad en función del aporte de capital real. Si se separan en el futuro, no habrá disputas causadas por el desequilibrio de derechos y obligaciones entre las dos partes.

3. A la hora de solicitar una hipoteca, decide si el pago mensual corre a cargo de ambas partes o de una parte, si se trata de un préstamo conjunto o de un préstamo personal independiente. Después de que ambas partes compran una casa juntas, si se determina que ambas partes asumirán conjuntamente los pagos mensuales futuros, pueden solicitar un préstamo hipotecario al banco como el mismo prestatario. En este caso, las aportaciones mensuales a cargo de ambas partes deberían ser, en general, aproximadamente iguales. Si existe una gran diferencia en las aportaciones mensuales reales entre las dos partes, lo mejor es estipularlo claramente mediante un acuerdo escrito. Si una de las partes no es responsable de los pagos mensuales, no es necesario solicitar el mismo préstamo para evitar disputas.

4. Si hay pruebas, se puede interponer una demanda administrativa para el registro de derechos de propiedad. En el caso de que ambas partes compren una casa conjuntamente, en términos generales, después de obtener el certificado de propiedad, si una de las partes afirma que la participación de propiedad registrada en el certificado de propiedad es incorrecta, será difícil obtener apoyo del tribunal a través de un litigio. . Sin embargo, en la práctica, la posibilidad de que una de las partes defraude a la autoridad de registro de derechos de propiedad falsificando la firma de la otra parte o falsificando documentos contractuales no descarta esa posibilidad. En este caso, la otra parte podrá aportar las pruebas pertinentes y solicitar a la autoridad competente que cancele el registro erróneo y realice correcciones.

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