El impacto del impuesto a las empresas inmobiliarias puede disuadir a los compradores de viviendas de mejora personal

¿Qué es el impuesto sobre actividades inmobiliarias? ¿Qué impacto tendrá la recaudación del impuesto sobre actividades inmobiliarias en el mercado inmobiliario? El editor ha recopilado contenido relevante para su referencia. El impuesto sobre negocios inmobiliarios se refiere a un impuesto sobre la venta de negocios y la transferencia de bienes inmuebles por parte de individuos. A partir del 1 de enero de 2009, quienes vendan productos de desarrollo mediante pago anticipado deberán pagar el impuesto comercial el día en que reciban el pago anticipado (artículo 25 de las "Reglas de Implementación del Reglamento Provisional sobre el Impuesto Comercial"). Por lo tanto, esta situación no es un pago anticipado, sino un impuesto comercial real.

El ajuste de la política fiscal sobre las empresas de vivienda de segunda mano está dentro de las expectativas del mercado. El año pasado, en esta misma época, cuando la reunión ejecutiva del Consejo de Estado estudiaba y aplicaba políticas y medidas para promover el sano desarrollo del mercado inmobiliario, propuso reducir el período de exención del impuesto empresarial sobre las transferencias de viviendas individuales de cinco a dos años. para incentivar el consumo ordinario de vivienda. El período de la póliza es enero de 2009. Del 1 de enero al 31 de diciembre. A juzgar por los efectos de la implementación de políticas, las políticas monetarias laxas y las reducciones de impuestos a las empresas han provocado una fuerte recuperación en los mercados inmobiliarios secundario y terciario. El rápido aumento de la demanda de inversión y especulación en la segunda mitad del año también ha provocado. Aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en ciudades de primer y segundo nivel. Por un lado, las políticas industriales extremadamente laxas han llevado a la expansión de burbujas de precios inmobiliarios; por otro, la fuerza impulsora interna para la recuperación económica nacional aún es insuficiente y es necesario consolidarla y fortalecerla aún más. Un endurecimiento integral de las políticas de crédito inmobiliario será demasiado destructivo y la administración no tomará medidas fácilmente. La cancelación de la política fiscal comercial preferencial para viviendas de segunda mano ha aumentado los costes de transacción para los particulares que compran viviendas de segunda mano con más de dos años y menos de cinco años en un 5,55% del precio del contrato de compra. demanda hasta cierto punto y tiene un impacto positivo en los propietarios de negocios por primera vez y en los que mejoran. El impacto en la demanda es limitado y es una opción razonable para el gobierno. Por lo tanto, también está dentro de las expectativas del mercado. Las transacciones de viviendas a mano en ciudades de primer nivel desde el cuarto trimestre son una buena prueba.

Noticias de la Red de Consultoría de Inversiones de China Las tres medidas principales para estabilizar el mercado inmobiliario estudiadas y implementadas por la reunión ejecutiva del Consejo de Estado se anunciaron el 17 de diciembre. Sin embargo, una piedra provocó olas que algunas personas comentaron con optimismo. Este gobierno central tan esperado en el sector La introducción de las medidas antes mencionadas fue bien recibida por todos y algunos se expresaron "muy decepcionados". A pesar de las opiniones divergentes, la mayoría de los expertos todavía dicen que en comparación con las políticas inmobiliarias anteriores, la nueva política del mercado inmobiliario anunciada ayer tiene muchos aspectos destacados y seguramente estabilizará el mercado inmobiliario y logrará el propósito de promover el desarrollo sano del mercado inmobiliario.

“Las medidas propuestas por la reunión ejecutiva del Consejo de Estado son muy poderosas y tendrán un impacto muy positivo en la industria inmobiliaria”, comentó Pan Shiyi, presidente de SOHO China.

1. En cuanto al alcance del impuesto empresarial en la industria inmobiliaria

La industria inmobiliaria se refiere al negocio de transferir derechos de uso de la tierra nacional y vender bienes inmuebles nacionales. La transferencia de derechos de uso de la tierra se refiere al acto de transferir derechos de uso de la tierra a cambio de una tarifa por parte del usuario de la tierra; la venta de bienes inmuebles se refiere al acto del propietario del inmueble de transferir la propiedad del bien inmueble a cambio de una tarifa; la venta de edificios o estructuras y la venta de otros bienes inmuebles; la venta de bienes inmuebles. El acto de transferir los derechos de uso de la tierra junto con el inmueble es comparable a la venta de bienes inmuebles.

II. Respecto de las partidas impositivas y tasas impositivas aplicables a las empresas inmobiliarias

La partida tributaria "ventas de bienes inmuebles" se aplicará a la transferencia pagada de la propiedad de bienes inmuebles por parte de las empresas inmobiliarias; Partida tributaria “Transmisión de activos intangibles”. La tasa impositiva para las ventas de bienes inmuebles y la transferencia de activos intangibles es 5.

3. Respecto del momento en que se produce la obligación tributaria

El momento en que se produce la obligación tributaria por el Impuesto sobre Empresas del Sector Inmobiliario es, en principio, el día en que el contribuyente recibe el pago de ingresos comerciales u obtiene el recibo para reclamar el pago de ingresos comerciales. Sin embargo, se exceptúan las siguientes circunstancias:

1. Si un contribuyente realiza conductas imponibles en el sector inmobiliario y adopta la modalidad de pago anticipado (depósito anticipado), la obligación tributaria se produce el día en que se produce el pago anticipado. se recibe el pago por adelantado (depósito anticipado);

2. Si un contribuyente dona un inmueble a otros de forma gratuita, la obligación tributaria surge el día en que se transfiere la propiedad del inmueble

3. Una parte proporciona el terreno y la otra parte proporciona los fondos. *** Si se establece un proyecto para construir un inmueble y el inmueble construido se distribuye de acuerdo con un método determinado, el momento en que se produce la obligación tributaria es el día en que se distribuye el inmueble.

La nueva política de “recaudar el impuesto comercial completo sobre las transacciones de reventa de propiedades dentro de un período de cinco años” ha tenido un impacto considerable tanto en los propietarios-ocupantes que cambian de casa como en los inversores que venden casas. En comparación con la política en la que no se aplica ningún impuesto comercial y el impuesto comercial se aplica sobre la cantidad total de propiedad vendida dentro de un período de dos años, ¿cuánto aumenta la restricción de cinco años el costo de inversión del reemplazo de la vivienda?

"5 años", "Impuesto empresarial de 5", estas dos palabras clave son sin duda el ataque más fatal a los propietarios e inversores individuales en los "15 puntos de opinión".

Según los "Dictamenes sobre el ajuste de la estructura de la oferta de vivienda y la estabilización de los precios de la vivienda" promulgados conjuntamente por nueve ministerios y comisiones, a partir del 1 de junio, para las viviendas compradas y revendidas hace menos de 5 años, la venta basarse en el monto obtenido el impuesto comercial se aplica sobre el monto total de los ingresos por la venta de casas (la tasa impositiva es 5 si una persona física compra una vivienda ordinaria y la revende por más de 5 años (incluidos 5 años); el impuesto comercial está exento en el momento de la venta; si una persona compra una vivienda no ordinaria y la revende durante más de cinco años (inclusive), el impuesto comercial se aplica a la diferencia entre los ingresos por ventas y el precio de compra. El período anterior de exención del impuesto empresarial establecido por los departamentos pertinentes era de dos años.

El impuesto comercial frena la venta de casas

De 2 a 5 años, la tasa del impuesto comercial llega a 5 (más el recargo del impuesto comercial, el total es 5,55), lo que Intimida a muchas personas que necesitan reemplazar sus propias casas.

“Parece que mi sueño de cambiar de casa se pospondrá otros tres años”. Xiao Ning, que actualmente trabaja para una empresa comercial en Shanghai, se quejó a los periodistas. Xiao Ning, que acababa de graduarse de la universidad en 2004, decidió quedarse en Shanghai. Para tener una casa en Shanghai, sus padres pagaron un anticipo para que Xiao Ning comprara un pequeño apartamento de 8 años en Shanghai. “La consideración en ese momento era que mi carrera recién comenzaba y no estaba seguro de mis ingresos ni de mi futuro. No quería sentirme abrumado por la pesada carga hipotecaria, así que adopté una estrategia de compra de casa en gradiente: primero comprar una. propiedad antigua, para la transición, espere hasta tener cierta solidez financiera, luego venda esta propiedad y compre una casa nueva. "El año pasado, los departamentos nacionales pertinentes emitieron regulaciones para recaudar el impuesto comercial, el límite de 2 años". Un gran impacto en Xiao Ning, "Después de todo, 2 años no es mucho tiempo, también es un período de acumulación". Después de dos años de trabajo, Xiao Ning y su prometida han estado considerando "cambiar de casa" como una gestión financiera. objetivo principal. "Originalmente planeamos casarnos después de cambiar de casa el próximo año, pero ahora que se introdujo la restricción de cinco años, estamos estupefactos. Durante este período, el precio de las casas nuevas no ha bajado significativamente, y con el impuesto comercial de 5,55 , es simplemente Esto significa que el costo de cambiar de casa ha aumentado en decenas de miles de yuanes. Parece que nuestro plan de cambiar de casa y casarnos solo puede posponerse ".

Por supuesto, bienes raíces. Los inversores se verán aún más afectados. Durante la entrevista, el periodista supo que debido a la introducción de nuevas políticas, que han aumentado considerablemente el coste de venta de propiedades, y a la reciente inactividad del mercado inmobiliario, muchos inversores que han comprado varias propiedades sólo pueden adoptar pasivamente la opción "casa opción de "venta". El método de "alquilar una casa" es posponer el "período de 5 años".

De hecho, la nueva política fiscal empresarial en el período de cinco años ha tenido un impacto considerable tanto en los propietarios-ocupantes que cambian de casa como en los inversores inmobiliarios que venden casas. Pero en comparación con el impuesto comercial anterior que no se cobraba y se pagaba el monto total del impuesto comercial cuando la propiedad se vendía dentro de un período de dos años, ¿cuánto aumenta la restricción de cinco años el costo de inversión de reemplazo de la casa? también hacer algunos cálculos.

Se necesita una apreciación del 13% en un año para alcanzar el punto de equilibrio.

Para simplificar el cálculo, tomemos como ejemplo la compra de una residencia ordinaria por valor de 1 millón de yuanes. . Según la situación actual del mercado inmobiliario de Shanghai, 1 millón de yuanes es un umbral relativamente "básico" para una casa nueva.

Entonces, en el proceso de compra de una casa, lo principal que debe pagar por esta propiedad es el impuesto de escritura de 1,5 (ignoraremos otras tarifas como el impuesto de timbre por el momento). En el proceso de ser propietario de una vivienda, el coste principal son los intereses del préstamo hipotecario. En aras de la simplicidad, asumimos que al comprar una casa, pagamos un pago inicial de 300.000 yuanes y solicitamos al banco un préstamo para vivienda comercial a 30 años con el mismo capital e intereses por los 700.000 yuanes restantes. El interés anual. La tasa se calcula sobre la base de la tasa de interés preferencial ajustada y la tasa de interés anual es 5,75.

En el proceso de venta de una casa, debe pagar una tarifa de agencia de aproximadamente el 1%. Si la propiedad se vende dentro de los 5 años, se agregará un impuesto comercial y un recargo del 5,55%.

Primero echemos un vistazo a cuánto serán estas tarifas un año después de comprar esta propiedad. El primero es el impuesto sobre la escritura, que se aplica al 1,5 del precio de la propiedad. Para una propiedad valorada en 1 millón de yuanes, el impuesto sobre la escritura que debe pagarse es de 15.000 yuanes. Los intereses de los préstamos para vivienda se pueden ver en la Tabla 1. los intereses deben reembolsarse en los primeros 12 meses, independientemente del tiempo y otros factores, simplemente sumamos los intereses reembolsables en cada pago mensual, luego el interés acumulado reembolsable en el primer año alcanza aproximadamente 40.000 yuanes. De hecho, después de un año, el coste de comprar una casa aumentará a 1.055 millones de yuanes.

Si la propiedad se vende a través de un intermediario, el vendedor tendrá que pagar el 1% del precio total de la vivienda como comisión de transacción. El vendedor no debe olvidar el impuesto comercial del 5,55%. sumados representan el 6,55 del precio total de la vivienda. Si el precio de venta puede alcanzar los 1,13 millones de yuanes, se pueden obtener 1,056 millones de yuanes después de deducir los gastos, que es básicamente el mismo que el costo de comprar una casa. Es decir, si compras una casa nueva y quieres venderla en aproximadamente un año, el precio tendrá que subir al menos un 13%.

(Las respuestas anteriores se publicaron el 19 de abril de 2013, consulte las políticas de compra de viviendas relevantes actuales)

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