¿Cómo debe la contabilidad inmobiliaria establecer y preparar las cuentas?
1. Contabilización de las principales cuentas contables de costos y gastos
(1) Costo de desarrollo: Si se puede determinar el objeto contable, se incluirá directamente en el “costo de desarrollo” , que incluye principalmente:
Tarifas de compensación por adquisición de tierras y demolición (tarifas de adquisición de tierras, impuestos sobre ocupación de tierras agrícolas, tarifas de reasentamiento laboral) honorarios de ingeniería preliminar (planificación, diseño, estudio de viabilidad del proyecto, hidrología, geología, topografía y cartografía); , "tres conexiones y una nivelación"); tasas de infraestructura (construcción de carreteras comunitarias, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, descarga de aguas residuales, drenaje de inundaciones, comunicaciones, iluminación, saneamiento, tasas de proyectos de construcción e instalación (construcción e instalación); honorarios del proyecto pagados al contratista instalaciones públicas Los honorarios de instalaciones (gastos de comités vecinales, comisarías, guarderías, protección contra incendios, salas de calderas, torres de agua, cobertizos para bicicletas, baños públicos y otras instalaciones) se dividen en detalles secundarios para el "desarrollo del terreno". ", "apoyo al desarrollo de instalaciones" y "desarrollo de viviendas". Se pueden configurar cuentas detalladas de tres niveles en función de los seis elementos anteriores
①Costo del terreno de desarrollo:
Débito: costo de desarrollo - desarrollo del terreno
Crédito: banco depósito
O cuentas por pagar - Compañía XX
Asignar costos generales de desarrollo
Débito: Costos de desarrollo - desarrollo de terrenos
Débito: Gastos generales de desarrollo costes
Arrastrar gastos de costes de suelo de desarrollo
Débito: Costes de desarrollo - desarrollo de viviendas
Crédito: Costes de desarrollo - desarrollo de terrenos.
② Desarrollo de instalaciones de apoyo
Fórmula de cálculo:
La tarifa de desarrollo de instalaciones de apoyo acumulada para un determinado producto desarrollado = el costo presupuestado (o costo planificado) de el producto desarrollado)*Tasa de acumulación de la instalación de soporte
Tasa de acumulación de tarifas de la instalación de soporte = El costo presupuestado (o costo planificado) de la instalación de soporte/El costo presupuestado (o costo planificado) del producto desarrollado por la instalación *100
Gastos incurridos por instalaciones de soporte (desarrollo de sitios de construcción de uso propio)
Débito: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de soporte
Débito: desarrollo de productos
Pago por el desarrollo de instalaciones de apoyo
Débito: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
Préstamo: depósitos bancarios
En al mismo tiempo, uso de equipos o materiales de inventario Desarrollo
Débito: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
Crédito: equipos o materiales de inventario
Asignar el costos generales de desarrollo que deben ser asumidos
Débito: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
Crédito: costos generales de desarrollo
Arrastrar costos de desarrollo de instalaciones de apoyo
Débito: costos de desarrollo - desarrollo de viviendas
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
③Gastos incurridos en el proceso de desarrollo de viviendas (se pueden distinguir los objetos)
Débito: Costos de desarrollo - —Promoción de viviendas
Préstamo: depósito bancario
④Los métodos de construcción del desarrollo de viviendas incluyen principalmente "subcontratación" y "autooperación".
Subcontratación de Construcción para unidades externas (basado en el informe mensual presentado de proyectos terminados o declaración de liquidación de precios)
Débito: costos de desarrollo - promoción de viviendas
Préstamo: depósito bancario
O cuentas por pagar - pago del proyecto por pagar
Construcción autoorganizada
Débito: costos de desarrollo - desarrollo de viviendas
Préstamo: depósito bancario
O cuentas por pagar - proyecto por pagar
Salarios por pagar
Inventario de materiales o equipos
⑤Costos de desarrollo del proyecto de construcción: Se refiere a los proyectos de ingeniería que la empresa acepta encomendar a otras unidades para desarrollar y construir en su nombre
Los gastos incurridos por la empresa para diversos proyectos de construcción de agencia
Préstamo: costos de desarrollo - agencia desarrollo de proyecto de construcción
p>
Crédito: depósito bancario
o inventario de materiales
o efectivo
Arrastrar costos generales de desarrollo
Débito: Costos de desarrollo - desarrollo del proyecto de construcción de la agencia
Crédito: costos indirectos de desarrollo
Costos arrastrados después de la finalización del proyecto
Débito: costos de desarrollo - proyectos de construcción de agencia
Crédito: costos de desarrollo - desarrollo de proyectos de construcción de agencia
Después de la entrega a la unidad encargada, de acuerdo con los procedimientos de entrega
Débito : principales costos comerciales - liquidación del proyecto de construcción de la agencia Costo
Crédito: Costo de desarrollo - proyecto de construcción de la agencia
(2) Costos indirectos del desarrollo: costos incurridos por la organización y gestión directa del desarrollo , que incluyen: salarios del personal administrativo, beneficios para empleados Gastos, gastos de depreciación, gastos de reparación, gastos de oficina, gastos de agua y electricidad, gastos de protección laboral y amortización de viviendas provisionales
Cuando ocurren gastos indirectos
Préstamo: gastos indirectos de desarrollo
Crédito: depósitos bancarios
o cuentas por pagar
o salarios por pagar
Asignar gastos generales de desarrollo
Débito: Costos de desarrollo - Desarrollo de viviendas
Crédito: Gastos generales de desarrollo
Remanente de costos de desarrollo de viviendas terminadas
Débito: Producto de desarrollo: Vivienda
Préstamo: Costos de desarrollo - promoción de viviendas
(3) Gastos de gestión: se refiere a los diversos gastos en que incurre la gestión administrativa de la empresa promotora para gestionar y organizar el desarrollo y negocio inmobiliario. actividades
(4) Gastos financieros: incluidos los gastos netos por intereses de desarrollo y operación, ganancias y pérdidas cambiarias, tarifas de ajuste cambiario y tarifas de instituciones financieras
(5) Gastos de ventas: para vender productos o prestar servicios. Gastos varios incurridos durante el proceso.
Incluye principalmente: tarifas de modificación y reparación, tarifas de atención defectuosa, tarifas de agua y electricidad, tarifas de calefacción antes de la venta de productos y tarifas de exhibición incurridas durante el proceso de venta del producto, así como tarifas de agencias de ventas creadas especialmente para vender los productos de la empresa; productos Salarios de empleados, honorarios sociales, gastos comerciales y otros gastos regulares
Gastos de ventas incurridos
Débito: gastos de ventas
Crédito: depósitos bancarios
O cuentas por pagar
2. Contabilidad de las principales partidas contables de ingresos y ganancias
(1) Ingresos comerciales principales: incluidos los ingresos por transferencias de tierras, los ingresos por ventas de productos básicos y las instalaciones de apoyo. ingresos por ventas, ingresos por liquidación de proyectos de construcción e ingresos por alquiler de viviendas en alquiler.
Debido a la inconsistencia en el tiempo entre la realización del ingreso operativo y la liquidación del precio, debemos calcularlo por separado
① Cuando se realiza el ingreso operativo y el precio es recibido al mismo tiempo
Débito: Depósitos bancarios
Préstamo: Ingreso del negocio principal
②Antes de que se realicen los ingresos operativos y después de que se cobre el precio.
Débito: Cuentas por cobrar
Crédito: Ingresos del negocio principal
③Cuando el precio se cobra por adelantado, se entregará para su uso una vez finalizado el desarrollo.
Débito: depósitos bancarios
Crédito: cuentas por cobrar por adelantado
Al momento de la entrega para su uso
Débito: cuentas por cobrar
Crédito: Ingresos del negocio principal
Débito: cuentas recibidas por adelantado
Depósitos bancarios
Crédito: cuentas por cobrar
④Ventas a crédito o Cuando los productos en desarrollo se venden mediante cobro a plazos, el monto recibido en el período actual debe reconocerse como ingreso
Débito: depósitos bancarios
Crédito: ingreso del negocio principal
(2) Otros ingresos comerciales: incluye principalmente ingresos por servicios posventa, ingresos por transferencia de materiales, ingresos por alquiler de activos fijos, ingresos por transferencias de activos en formato abierto
Débito: depósitos bancarios
o cuentas por cobrar
Crédito: Otros ingresos comerciales
(3) Principales costos comerciales: Generalmente, no hay saldo al final de esta cuenta
Transferencia o transferencia de costos de ventas y desarrollo de productos
Débito: costos comerciales principales
Crédito: desarrollo de producto
Si el producto se desarrolla en cuotas, el costo debe se traspasará en proporción a los ingresos
Débito: Principales costes del negocio
Préstamo: Productos de desarrollo de cobro a plazos
Información ampliada
Impuestos involucrados en bienes raíces:
Los principales impuestos involucrados en las empresas de desarrollo inmobiliario incluyen el impuesto comercial, impuesto de construcción urbana, recargo educativo, impuesto al valor agregado de la tierra, impuesto inmobiliario, impuesto sobre el uso de la tierra, impuesto de timbre, escritura Impuestos, Impuesto sobre Sociedades y Retenciones en el IRPF, etc.
1. Impuesto empresarial: tipo impositivo 5.
2. Impuesto de construcción y mantenimiento urbano
La base de cálculo del impuesto se basa en el importe real del Impuesto sobre el Valor Añadido pagado. Las tasas impositivas son 7 (urbano), 5 (suburbano) y 1 (rural).
Fórmula de cálculo:
Impuesto a pagar = impuesto empresarial × tipo impositivo.
3. Recargo educativo
La base de cálculo del impuesto se basa en el monto real del impuesto al valor agregado pagado y la tasa del recargo es 3.
Fórmula de cálculo:
Recargo por educación a pagar = impuesto empresarial × 3.
4. Impuesto de timbre:
(1) Para los contratos de arrendamiento de inmuebles, de almacenamiento y custodia, y de seguros de bienes, el tipo impositivo aplicable es la milésima; p>(2) Contrato de procesamiento, contrato de estudio y diseño de proyecto de construcción, contrato de transporte de carga, documento de transferencia de propiedad, la tasa impositiva es del 0,5%.
(3) Contrato de compra y venta, contrato de proyecto de instalación de construcción; contrato de tecnología, la tasa impositiva es
(4) Para los contratos de préstamo, la tasa impositiva es 0.5/10,000
(5) Para los libros de cuentas que registran fondos, la tasa impositiva será; como "capital desembolsado" " y "Reserva de capital" se detallarán a una cantidad fija de cinco yuanes por artículo;
(6) Los libros de cuentas comerciales, los derechos y las licencias se detallarán a una cantidad fija cantidad de cinco yuanes.
5. Impuesto sobre la renta de las personas físicas:
Tabla de tipos impositivos aplicables a sueldos y salarios sin impuestos sobre la renta
Calificación de la renta imponible (sin impuestos) Tipo impositivo () Rápido deducción de cálculo (yuanes)
1 La parte que no exceda de 500 yuanes 5 0
2 La parte que exceda de 500 yuanes a 2000 yuanes 10 25
3 Más de 2000 La porción que excede de 5.000 RMB a 5.000 RMB 15 125
4 La porción que excede de 5.000 RMB a 20.000 RMB 20 375
5 La porción que excede de 20.000 RMB a 40.000 RMB 25 1375
6 La porción que excede de 40.000 yuanes a 60.000 yuanes 30 3375
7 La porción que excede de 60.000 yuanes a 80.000 yuanes 35 6375
8 La porción que excede de 80.000 yuanes a 100.000 yuanes 40 10375
9 La porción superior a 100.000 yuanes 45 15375
Fórmula de cálculo:
Cantidad del impuesto sobre la renta personal a pagar = renta imponible × tasa impositiva aplicable - deducción de cálculo rápido< /p >
Cantidad del impuesto a pagar = ingresos salariales - 2000 - "tres seguros y un fondo de vivienda"
6. Impuesto sobre la renta
(1) Hay dos formas de hacerlo. recaudar el impuesto sobre la renta: impuesto de auditoría y impuesto aprobado.
(2) Si está sujeto a recaudación aprobada, el impuesto sobre la renta se calculará y pagará con base en los ingresos.
Fórmula de cálculo:
Impuesto sobre la renta a pagar = ingresos totales * ratio fijo de liquidación del impuesto * tasa del impuesto sobre la renta
(3) Si se recauda mediante auditoría base, se basará en las ganancias Calcular el impuesto sobre la renta pagado.
Fórmula de cálculo:
Impuesto sobre la renta a pagar = beneficio total * tasa del impuesto sobre la renta
(4) Tasa del impuesto sobre la renta:
Corporativo general impuesto sobre la renta La tasa impositiva es del 25%.
Las empresas pequeñas y de bajos beneficios que califiquen deberán pagar un impuesto sobre la renta corporativa a una tasa reducida del 20%.
A las empresas de alta tecnología que necesiten un apoyo clave del Estado se les aplicará un impuesto sobre la renta corporativo reducido a una tasa del 15%.
7. Impuesto sobre bienes inmuebles
Si se calcula y paga con base en el valor residual del inmueble, la tasa impositiva es del 1,2% si se calcula y paga con base en el valor residual del inmueble; Ingresos por alquiler de la propiedad, la tasa impositiva es del 12%.
8. Impuesto sobre el uso de la tierra: el impuesto anual sobre el uso de la tierra por metro cuadrado es el siguiente:
(1) 1,5 yuanes a 30 yuanes en las grandes ciudades;
>(2 ) 1,2 yuanes a 24 yuanes en ciudades medianas
(3) 0,9 yuanes a 18 yuanes en ciudades pequeñas
(4) 0,6 yuanes a 12 yuanes en condados, pueblos organizados y zonas industriales y mineras.
9. Impuesto sobre el valor añadido de la tierra
El impuesto sobre el valor añadido de la tierra se calcula y grava con base en el importe del valor añadido obtenido por el contribuyente de la transferencia de bienes inmuebles y lo prescrito. tasa impositiva aplicable, y se deduce de los ingresos que obtenga el contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles. El saldo después de deducir el monto del proyecto según lo estipulado en el Reglamento es el valor agregado. Los ingresos por transferencia de bienes inmuebles incluyen ingresos monetarios, ingresos físicos y otros beneficios económicos relacionados con la transferencia de bienes inmuebles. El monto de las partidas de deducción para calcular el valor agregado incluye:
(1) El monto pagado para obtenerlo. el derecho de uso de la tierra;
(2) El costo y gasto de desarrollar la tierra;
(3) El costo y gasto de nuevas casas e instalaciones de apoyo, o los precios evaluados de las antiguas casas y edificios;
(4) Impuestos relacionados con la transferencia de bienes inmuebles;
(5) Otras deducciones especificadas por el Ministerio de Hacienda. Tasa impositiva: El impuesto al valor agregado de la tierra implementa una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles, es decir: la parte donde el monto del valor agregado no excede el 50% del monto del artículo deducido, la tasa impositiva es del 30%. La tasa impositiva para el monto de valor agregado que excede el 50% del monto del artículo deducido y no excede el 100% del monto del artículo deducido es del 40%. Si el valor agregado excede el 100% del monto de las partidas de deducción y no excede el 200% del monto de las partidas de deducción, la tasa impositiva es del 50%. La tasa impositiva para la parte del monto del valor agregado que excede el 200% del monto del artículo deducido es del 60%.