Fugas de viviendas y disputas sobre derechos de propiedad
Si la casa tiene goteras, la solución es: encontrar y analizar la causa de la gotera - determinar la relación jurídica - aplicar las disposiciones legales pertinentes - aclarar las responsabilidades, para que la ley pueda ser aplicar de manera específica y encontrar la solución correcta.
2. Causas comunes de fugas en las casas
1. Problemas de calidad causados por los desarrolladores al construir casas en el piso de arriba debido a la decoración de la casa y las fugas en las tuberías; La renovación, el uso inadecuado del agua y otras razones han causado daños a los residentes de la planta baja;
3. El techo de los residentes de la planta baja resultó dañado durante la renovación, provocando fugas en la casa; se ha utilizado durante mucho tiempo, lo que provoca impermeabilización. Se producen fugas de agua debido al envejecimiento natural de los materiales.
Las diferentes razones de las filtraciones conducen a diferentes relaciones jurídicas, lo que afecta la elección de la ley aplicable y las vías de litigio. Si la relación jurídica se determina incorrectamente, se producirán errores en el establecimiento de la causa de la acción y en la aplicación de la ley, y la sentencia será muy diferente.
En tercer lugar, las diferentes razones para la filtración de secretos forman diferentes relaciones jurídicas.
En vista de las razones comunes de fugas anteriores, se pueden formar las siguientes relaciones legales relevantes:
1. La fuga causada por problemas de calidad cuando el desarrollador construye la casa forma una relación legal. para disputas sobre la calidad de viviendas comerciales.
2. Los vecinos de arriba renovaron sus casas, renovaron tuberías y provocaron fugas de agua por uso inadecuado del agua, formando una relación jurídica extracontractual por daños a la propiedad.
3. El techo resultó dañado debido a renovaciones realizadas por los residentes de la planta baja, lo que provocó una fuga de agua, formando una relación jurídica adyacente.
4. El uso prolongado de la casa provocará el envejecimiento natural de los materiales impermeables, provocando fugas y también formando una relación jurídica adyacente.
5.* * *Si las instalaciones y equipos causan fugas y están caducados, se aplicará la relación jurídica de disputas de administración de propiedad.
4. Se aplican diferentes leyes a diferentes causas de fuga.
1. Ley aplicable a las disputas sobre la calidad de la vivienda comercial
El artículo 111 de los "Principios Generales del Derecho Civil" estipula: "Si una de las partes incumple sus obligaciones contractuales o el cumplimiento de sus obligaciones contractuales no cumplen con las condiciones acordadas, la otra parte tiene derecho a exigir el cumplimiento o tomar medidas reparadoras, y tiene derecho a exigir una indemnización por las pérdidas "
Párrafo 2 del artículo 40 de la Ley. El "Reglamento de Gestión de Calidad de Proyectos de Construcción" estipula: "Los proyectos de impermeabilización de techos con requisitos de impermeabilización, baños, habitaciones y paredes exteriores deben ser antifugas durante cinco años".
El requisito previo para la aplicación de este reglamento es determinar que la casa construida por el desarrollador sí tiene problemas de calidad. Si la fuga causa daños materiales a la víctima, el promotor también asumirá la responsabilidad civil por infracción de conformidad con los Principios Generales del Derecho Civil.
Si la fuga es causada por la víctima y sus vecinos, el promotor no debe ser considerado responsable ni siquiera dentro del período de garantía de cinco años.
Si la fuga no solo es causada por problemas de calidad en las casas construidas por el desarrollador, sino también por una decoración inadecuada por parte de la víctima de la fuga y sus vecinos, la responsabilidad del desarrollador debe reducirse en consecuencia y la culpa debe correrá a cargo de la parte responsable de la fuga. La Parte asumirá las responsabilidades correspondientes.
2. Leyes aplicables a las fugas de agua causadas por la decoración de la casa, la modificación de las tuberías y el uso inadecuado del agua por parte de los residentes del piso de arriba.
3. Esta ley se aplica a las goteras causadas por daños a los techos de los residentes de la planta baja durante las renovaciones, así como a las goteras causadas por el envejecimiento natural de los materiales impermeabilizantes causado por el uso prolongado de la casa.
El daño al techo causado por los residentes de la planta baja durante las renovaciones fue culpa de la víctima. Sin embargo, debido al uso prolongado de la casa, los materiales impermeables envejecieron naturalmente y las partes vecinas no lo hicieron. en culpa. En este caso, el propósito de presentar un caso de relación adyacente es sólo encontrar una solución, y la responsabilidad debe determinarse en función de la causa identificada de la fuga.
El artículo 83 de los "Principios Generales del Derecho Civil" estipula: "Las partes adyacentes a los bienes inmuebles deberán manejar correctamente la interceptación, el drenaje, el transporte y la ventilación del agua con un espíritu que favorezca la producción y la vida conveniente. , solidaridad y asistencia mutua, y justa y razonable, iluminación, etc. que causen obstáculos o pérdidas a las partes adyacentes, se detendrá la infracción, se eliminarán los obstáculos y se compensarán las pérdidas ”
El vertido de aguas naturales deberá respetar el sentido natural del caudal. "El artículo 92 estipula: "El propietario del inmueble utiliza los inmuebles adyacentes para agua, drenaje, tráfico, tendido de tuberías, etc. Se debe hacer todo lo posible para evitar causar daños a los titulares de derechos de bienes raíces adyacentes; si se causan daños, se debe otorgar una compensación. ”
De acuerdo con las disposiciones anteriores sobre relaciones adyacentes, la relación adyacente entre agua residencial y drenaje se puede resumir de la siguiente manera:
(1) Una parte debe brindar comodidad a la otra parte. .
(2) La parte vecina deberá brindar comodidad a la otra parte y no se negará a cumplir con sus obligaciones por ningún motivo.
(3) La asunción de responsabilidad en la parte vecina. La relación se basará en el principio de infracción patrimonial y en los Principios Generales del Derecho Civil: "Si el prójimo no tiene falta subjetiva, ni falta objetiva en la conducta, o no existe relación causal entre la conducta y el resultado del daño, aún no puede constituirse". una infracción de los derechos de propiedad, y no puede ser causada por la existencia de una relación de vecindad. Es un juicio equivocado hacer que los vecinos asuman la responsabilidad.
(4) Debido a la relación de vecindad, es necesario. para brindar conveniencia, que sea razonable y razonable. Comprensión correcta de los principios legales
(5) Se debe seguir el principio de equidad al manejar disputas en las relaciones vecinas, se debe tener en cuenta la asistencia mutua y la se deben tomar en consideración los intereses de los titulares de derechos vecinos, y los intereses públicos no deben verse perjudicados a expensas de otros
4.* * *Esta ley se aplica a las instalaciones y equipos que causan fugas y han caducado.
* * *Salvo caso de vandalismo, la reparación de las tuberías de agua será responsabilidad del promotor una vez transcurrido el plazo de garantía, debiendo correr con los fondos especiales de mantenimiento.
Artículo 54 del. el "Reglamento de administración de propiedades" estipula: "Propiedades residenciales, propiedades no residenciales en comunidades residenciales o conectadas a estructuras de edificios residenciales individuales. Los propietarios de propiedades no residenciales deberán pagar fondos especiales de mantenimiento de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes".
"Los fondos de mantenimiento especiales pertenecen a los propietarios y se utilizan exclusivamente para el mantenimiento de * * * partes e instalaciones de la propiedad después del vencimiento del período de garantía de la propiedad, renovación y renovación, y no se utilizarán para otros fines. ."
El artículo 2 de las “Medidas para la Gestión de los Fondos Especiales de Mantenimiento de Vivienda” que entró en vigor el 1 de febrero de 2008, establece que los fondos especiales de mantenimiento de viviendas comerciales y viviendas públicas de posventa El depósito , uso, gestión y supervisión se aplicarán a estas Medidas. El término "fondos especiales de mantenimiento residencial" como se menciona en estas Medidas se refiere a los fondos especialmente utilizados para el mantenimiento, renovación y renovación de partes e instalaciones residenciales después de que expire el período de garantía ". El artículo 3 establece: "Las * * * partes comunes de una casa mencionadas en estas Medidas se refieren a las partes compartidas por los propietarios de una sola casa o los propietarios de una sola casa y los propietarios no residenciales conectados a la estructura de conformidad con las leyes, reglamentos y el contrato de compraventa de vivienda Generalmente incluyen: Cimientos, muros de carga, columnas, vigas, pisos, techos, muros exteriores, vestíbulos, escaleras, pasillos, etc. Las * * instalaciones y equipos mencionados en estas Medidas se refieren. a las instalaciones y equipos proporcionados por el propietario residencial de conformidad con las leyes, reglamentos y el contrato de compraventa de la casa o instalaciones y equipos auxiliares utilizados por los propietarios residenciales y propietarios no residenciales relacionados* *, incluyendo generalmente ascensores, antenas, iluminación, equipos contra incendios. instalaciones de combate, espacios verdes, vías, alumbrado público, acequias, piscinas, pozos, estacionamientos no comerciales e instalaciones culturales y deportivas de bienestar público E * * * instalaciones y equipos utilizados en el edificio. "Medidas" no especifica que las tuberías de alcantarillado y bajantes son * * * instalaciones. Entonces, ¿las tuberías de alcantarillado y bajantes son * * instalaciones? En primer lugar, desde un punto de vista legal, el nuevo método no sólo utiliza la palabra "generalmente incluido", sino que también aclara que "las instalaciones y equipos auxiliares compartidos por propietarios residenciales o propietarios residenciales y propietarios no residenciales relevantes" son * * * instalaciones Se puede ver que este método no adopta un enfoque exhaustivo y no hay otras situaciones no identificables. En segundo lugar, aunque la tubería de drenaje y la tubería de entrada de agua que suben y bajan pasan por la habitación del propietario, los derechos pertenecen al propietario de la unidad en un lado del edificio y son * * * instalaciones. Si negamos que tenga * * * propiedades, debemos admitir que el dueño tiene derechos de propiedad sobre él. La característica de los derechos de propiedad es el derecho al mundo, lo que significa que el titular del derecho tiene control directo y derechos exclusivos sobre cosas específicas de acuerdo con la ley. La "Garantía de Calidad de Vivienda Comercial" proporcionada por el promotor establece claramente que las tuberías de drenaje y de entrada de agua que suben y bajan no pueden repararse ni desmontarse a voluntad. Se puede observar que el propietario no puede ejercer sus derechos dominantes y exclusivos. En tercer lugar, se dice que las tuberías antes mencionadas son instalaciones *****, lo que también se puede confirmar desde los bajantes exteriores. Los bajantes exteriores no están incluidos en el nuevo método, pero sin duda son instalaciones de primera clase, de lo contrario, una vez que los bajantes exteriores se dañan, nadie los reparará.
El artículo 20 de las “Medidas para la Gestión de los Fondos Especiales de Mantenimiento Residencial” establece que “los costos de mantenimiento, renovación y renovación de los edificios, instalaciones y equipos residenciales se asignarán de acuerdo con las siguientes disposiciones : (1) Edificios residenciales, edificios comerciales y edificios no residenciales (2) Vivienda pública posventa, los costos de mantenimiento, renovación y renovación de * * * piezas e * * * instalaciones y equipos serán compartidos por los correspondientes los propietarios y las ventas de vivienda pública se asignarán de acuerdo con la proporción de los fondos especiales de mantenimiento residencial depositados entre ellos, la parte que debe ser asumida por los propietarios será asignada por los propietarios correspondientes de acuerdo con la proporción del área de construcción; de sus respectivas propiedades Los costos de mantenimiento, renovación y renovación de instalaciones y equipos deben asignarse a las propiedades relevantes en proporción a la superficie de construcción. Entre ellos, los costos que deben ser compartidos por la vivienda pública de posventa. ser compartido por los propietarios relevantes y las unidades que venden la vivienda pública de acuerdo con la proporción de los fondos de mantenimiento especiales depositados "
Abogado de Guigang/Guigang
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