¿Cuándo conviene liquidar anticipadamente la hipoteca? ¿Cuál es más rentable: un capital promedio de 500.000 yuanes o el mismo capital e intereses durante 25 años?
1. Hay pagos mensuales fijos. El interés disminuye a medida que disminuye el pago mensual. Dado que el capital mensual aumenta gradualmente después de que se fija el pago mensual, una vez que el capital excede los intereses en el pago mensual, no es necesario reembolsarlo por adelantado, porque se ha pagado más de la mitad de los intereses del préstamo para vivienda.
Puede utilizar el cálculo de préstamos hipotecarios para calcular la lista de pagos mensuales de montos iguales de capital e intereses, y luego averiguar en qué fase del pago mensual gradual el capital es mayor que los intereses y gradualmente adelantar el pago antes de esta fase El reembolso es más adecuado.
Por ejemplo, supongamos un préstamo para vivienda de 300.000 yuanes, a 20 años y pagos iguales de capital e intereses. En la lista de pagos, el interés mensual es de 960,33 yuanes y el capital es de 961,99 yuanes. El capital ha excedido los intereses y el pago se puede realizar por adelantado antes de eso.
2. Capital medio
Este tipo de amortización tiene un capital fijo cada mes. A partir del segundo período, el interés mensual se calculará sobre el capital restante impago. El interés inicial representa una proporción muy grande. Pero a medida que el capital restante disminuye, el interés disminuye gradualmente mientras que el pago mensual del principal permanece sin cambios. Cuanto más paga, menor es el interés.
Si el prestamista quiere pagar el préstamo anticipadamente, debe hacerlo antes de 1/3 del período de amortización. Por ejemplo, lo más apropiado es el pago anticipado antes de 10 años dentro de un período de 30 años. Dado que el interés de amortización no supera la mitad del interés total antes de 1/3 del período de amortización, la misma persona puede utilizar la calculadora de hipotecas para calcular el calendario de amortización.
Suponemos que el préstamo para vivienda es de 300.000 yuanes, el capital se reembolsa en cuotas iguales durante 20 años y el interés total es de 140.081,25 yuanes, es decir, vale la pena reembolsar el préstamo por adelantado. Antes de que el interés alcance los 70.000 yuanes, que es exactamente 81 períodos, este es el mejor momento para pagar en cuotas iguales.
¿Cuál es la diferencia entre capital e intereses iguales y capital promedio? 1. Igual capital e intereses: es decir, desde el primer pago del préstamo hasta el último pago del préstamo, se paga la misma cantidad de dinero todos los meses. Para los prestatarios, la presión de este método de pago es relativamente equilibrada, siempre que los ingresos del prestatario sean relativamente estables, básicamente no hay dificultad. Sin embargo, debido a la mayor proporción de intereses, los gastos totales por intereses serán mayores.
2. Capital medio: La amortización mensual del principal del prestatario es fija. A partir del segundo período, el interés mensual se calcula en función del capital restante impago, y el interés en el primer período es muy elevado. Sin embargo, a medida que el capital restante disminuye, el interés disminuirá gradualmente mientras el pago mensual del principal permanece sin cambios, y el interés será aún menor en el período posterior.
¿Un capital medio de 500.000 en 25 años o igual capital e intereses? Ya se sabe que el monto del préstamo es de 500.000 y el plazo es de 25 años. Suponiendo que la casa se compró con fondos de previsión, la calculadora de hipotecas calculará el capital promedio y el interés total de capital e intereses iguales basándose en la tasa de interés de 3,25 para la primera vivienda durante 5 años o más, y luego lo comparará. Cuanto menor sea el gasto por intereses, más rentable será.
1. Igual capital e intereses: el importe de reembolso mensual fijo es de 2.436,58 yuanes y el interés cobrado por * * * es de 230.974,34 yuanes.
2. Capital promedio: el monto de reembolso del primer mes es de 2020,84 yuanes y el interés del primer mes es de 65438 yuanes 0354,17 yuanes. Dado que el pago mensual del principal es fijo, el interés disminuye en 4.565.438 0 yuanes cada mes y el gasto total por intereses es de 203.802,08 yuanes.
En comparación, el gasto total en intereses del capital promedio será 27.172,26 yuanes más que el capital y los intereses iguales. En otras palabras, elegir el capital promedio será más rentable que el capital y los intereses iguales.