¿Qué impacto tiene en el mercado la “línea roja” de los préstamos bancarios inmobiliarios?

Entonces, ¿qué impacto tendrá el sistema de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios en el mercado inmobiliario?

01, Antecedentes de la política

La proporción de préstamos inmobiliarios ha aumentado año tras año hasta el 28,8.

Durante mucho tiempo, la industria inmobiliaria ha atraído una gran cantidad de entradas de capital, y las industrias inmobiliaria y financiera están profundamente "agrupadas". En los últimos años, las autoridades reguladoras han solicitado repetidamente el control de los préstamos inmobiliarios. Aunque la tasa de crecimiento se ha desacelerado, el volumen total todavía no es pequeño y la proporción sigue siendo alta. Desde 2011, el saldo de préstamos inmobiliarios ha aumentado año tras año, representando el 28,8% de los préstamos inmobiliarios. En China, los préstamos relacionados con bienes raíces representan el 39% de los préstamos de la industria bancaria, y una gran cantidad de bonos, acciones, fideicomisos y otros fondos han ingresado a la industria de bienes raíces. Se puede decir que la industria inmobiliaria sigue siendo el mayor "rinoceronte gris" entre los riesgos financieros de China en esta etapa.

La tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios continúa disminuyendo, promoviendo el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

En los últimos años, los departamentos de gestión financiera han fortalecido la gestión financiera inmobiliaria con el objetivo de “estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas” mientras exploran e innovan activamente herramientas macroprudenciales. Partiendo tanto de los aspectos de la oferta como de la demanda, estableceremos un mecanismo de ajuste dinámico para los ratios de pago inicial, pondremos a prueba nuevas regulaciones de financiación para las empresas inmobiliarias, como las "tres líneas rojas", y mejoraremos aún más el mecanismo a largo plazo para las finanzas inmobiliarias. gestión. A finales del tercer trimestre de 2020, el saldo de préstamos inmobiliarios era de 48,83 billones de yuanes, un aumento interanual de 65.438 yuanes. En este contexto, delinear aún más la "línea roja" de los saldos de los préstamos bancarios inmobiliarios ayudará a seguir promoviendo el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

02. Contenido principal de la política

El llamado sistema de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios se refiere a la proporción del saldo de préstamos inmobiliarios y viviendas personales de personas jurídicas financiadas por China. instituciones financieras bancarias establecidas en China El índice de saldo de préstamos deberá cumplir con los requisitos de gestión estipulados por el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora Bancaria de China, es decir, no será superior al límite superior correspondiente estipulado por el Banco Popular de China. China y la Comisión Reguladora Bancaria de China.

Requisitos de límite superior: establece los requisitos de gestión de concentración paso a paso.

El banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China establecen requisitos para la gestión de la concentración de préstamos inmobiliarios en función de factores como el tamaño de los activos y el tipo de organización de las instituciones financieras bancarias. El total * * * se divide en cinco niveles, a saber, grandes bancos financiados por China, bancos chinos de tamaño mediano, pequeños bancos financiados por China e instituciones médicas cooperativas rurales fuera del condado, instituciones médicas cooperativas rurales del condado y bancos rurales.

Requisitos de gestión de la concentración de préstamos inmobiliarios

[1] Las instituciones cooperativas rurales incluyen bancos comerciales rurales, bancos cooperativos rurales y cooperativas de crédito rurales.

[2] Los bancos comerciales urbanos no están incluidos en el segundo tramo.

Rectificación en un plazo: Establecer un período de transición y un mecanismo de ajuste de diferencias regionales.

Para los bancos que "pisen la línea roja", están obligados a realizar rectificaciones en un plazo límite. La normativa específica es la siguiente:

A finales de junio de 2020, préstamos inmobiliarios y préstamos personales para vivienda de instituciones financieras bancarias Si la proporción excede los requisitos de gestión: si excede los 2 puntos porcentuales, el período de transición de ajuste empresarial será de 2 años a partir de la fecha de implementación de este aviso si excede los 2 puntos porcentuales; o más, el período de transición de ajuste empresarial será de 4 años a partir de la fecha de implementación de este aviso. El período de transición de ajuste empresarial para la proporción de préstamos inmobiliarios y préstamos personales para vivienda se estipulará por separado.

03. Impacto de la política

La mayoría de los bancos no pisan la "línea roja" y el sistema está a la defensiva.

A partir de los datos del informe financiero intermedio de 2020 de 36 bancos que cotizan en bolsa, se puede ver que 11 bancos han superado el límite superior en la proporción de préstamos para vivienda personal o préstamos inmobiliarios, y los 25 bancos restantes están en el rango "seguro", lejos de No se ha alcanzado el límite superior.

En general, la proporción de préstamos inmobiliarios de 9 bancos superó el límite superior. A juzgar por la proporción de préstamos inmobiliarios, entre el primer grupo de bancos, la proporción de préstamos inmobiliarios no superó el límite superior del 40%, de los cuales el Banco de Comunicaciones solo representó el 26,5%. Entre el segundo grupo de bancos, China Merchants Bank, Industrial Bank, Shanghai Pudong Development Bank y Ping An Bank han excedido el límite superior y necesitan rectificar durante el período de transición de 2 a 4 años. Tres quintas partes de los bancos alcanzaron el límite.

Tabla: Inventario de préstamos inmobiliarios de los bancos que cotizan en bolsa en el primer semestre de 2020

Solo 5 bancos tienen una proporción de préstamos personales para vivienda que supera el límite superior. Con los tipos actuales, las hipotecas no se verán afectadas. La proporción de préstamos personales para vivienda del China Capital Bank, el China Construction Bank y el Postal Savings Bank superó ligeramente la línea roja de 32,5, y el período de transición para el ajuste empresarial es de dos años. En el segundo nivel, dos bancos "superaron el estándar", a saber, China Merchants Bank y Industrial Bank. En el tercer nivel, sólo el Banco de Chengdu ha alcanzado el límite superior.

El lado de la oferta se está ajustando y, a medio y largo plazo, aumentará la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias.

La gestión centralizada de los préstamos inmobiliarios establece un límite superior a la proporción de los saldos inmobiliarios de los bancos, lo que frenará los impulsos crediticios de los bancos desde el lado de la oferta, ayudará a reducir la exposición de los bancos al riesgo inmobiliario y mejorará la resiliencia y la estabilidad del sistema financiero. A mediano y largo plazo, esta nueva regulación ha restringido la oferta de capital de la industria inmobiliaria, y el sector inmobiliario sentirá una mayor presión sobre la financiación. Esta es la clave para los canales de financiación y las capacidades de financiación de las empresas inmobiliarias o su capacidad. desarrollarse rápidamente en el futuro. Sin embargo, a juzgar por los requisitos actuales del ratio de gestión, básicamente están en línea con la situación en 2020, por lo que el impacto en las futuras cuotas de préstamos relacionados con el mercado será relativamente limitado.

En general, el sistema de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios es sólo un acuerdo institucional defensivo. Las nuevas regulaciones implementan una gestión jerárquica de diferentes tipos de instituciones financieras bancarias y otorgan suficiente espacio y tiempo para la rectificación a las instituciones que actualmente no cumplen con los estándares. Esto ayudará a mantener el desarrollo estable y ordenado del mercado y tendrá un impacto limitado en el mercado. mercado general. A largo plazo, la restricción de los fondos del lado de la oferta para las empresas inmobiliarias ayudará a guiar a las empresas inmobiliarias a transformarse de un modelo de alta rotación y alto apalancamiento a un modelo operativo a largo plazo.

Investigador: Cai Yanping