Las tasas de interés hipotecarias han caído. ¿Por qué el mío no ha cambiado?

En primer lugar, una respuesta positiva

1. El tipo de hipoteca no cumple los requisitos.

2. Análisis específico

Hay tres tipos de préstamos hipotecarios: préstamos de fondos de previsión, préstamos comerciales puros y préstamos combinados. Entre ellos, la tasa de interés de los préstamos de fondos de previsión todavía se basa. sobre la tasa de interés de referencia Sólo préstamos comerciales puros Las tasas de interés para los préstamos de cartera se basan en la tasa de interés LPR.

Si el ajuste de la tasa de interés LPR hace que la tasa de interés del préstamo en el mercado de préstamos para vivienda caiga y el prestatario utiliza un préstamo del fondo de previsión para comprar una casa porque no se ve afectado por la tasa de interés LPR Entonces, no importa cómo disminuya la tasa de interés LPR, el pago mensual del prestatario seguirá siendo el mismo que antes.

2. El precio de la hipoteca no cumple los requisitos.

Si bien todos los préstamos comerciales nuevos tienen un precio basado en LPR + puntos básicos, hay muchas hipotecas existentes cuyo precio no se basa en esto. Por ejemplo, algunas personas eligen una tasa de interés fija o eligen fijar el precio de acuerdo con la tasa de interés base anterior. Incluso si se reduce la tasa de interés LPR, no tiene nada que ver con estos dos métodos de fijación de precios hipotecarios.

Por esta razón, se recomienda que los prestatarios primero comparen los métodos de fijación de precios de sus hipotecas, luego vean si las tasas de interés hipotecarias se ajustarán y finalmente determinen si los pagos mensuales cambiarán.

3. El tiempo de ajuste no cumple los requisitos

El tipo de interés hipotecario se ajusta no una vez al mes, sino una vez al año. El tiempo de ajuste específico estará sujeto a la fecha de reprecio estipulada en el contrato. Generalmente hay dos tipos, uno es 1+0 cada año y el otro es la fecha de desembolso del préstamo.

Por lo que si se reduce el tipo de interés hipotecario, depende de si es antes o después de la fecha de repreciación.

Por ejemplo, suponiendo que la fecha de revisión de precios de un préstamo puramente comercial es 65438+1 de octubre, la tasa de interés hipotecaria solo disminuirá si la tasa de interés LPR disminuye en el año anterior.

Sin embargo, si la tasa de interés LPR se reduce después de que se ajusta el precio de la tasa de interés hipotecaria, la tasa de interés hipotecaria para ese año permanecerá sin cambios y, naturalmente, el pago mensual no se reducirá.

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3. ¿Por qué se reduce el tipo de interés hipotecario mensual?

Si el tipo de interés hipotecario mensual no cambia, puede deberse a los siguientes motivos.

1. La tasa de interés de la LPR se reducirá. El préstamo para vivienda es un préstamo de fondo de previsión y su tasa de interés no está vinculada a la LPR, por lo que, naturalmente, no se verá afectada.

Solo se reducirá la tasa de interés base del préstamo bancario, y la nueva tasa de interés se implementará a partir de 65438 + 1 de octubre del año siguiente, y luego cambiará el pago mensual.

2. El préstamo comercial elige una tasa de interés fija, por lo que siempre seguirá la tasa de interés acordada en el contrato y permanecerá fija, por lo que el pago mensual naturalmente no cambiará.

3. Aunque los préstamos comerciales implementan tasas de interés flotantes LPR, la fecha de revisión aún no ha llegado, por lo que la tasa de interés original se implementará temporalmente y, naturalmente, el pago mensual permanecerá sin cambios por el momento.

Cuando llegue el día de la revalorización, el nuevo tipo de interés se obtendrá calculando los puntos básicos especificados en función de la última cotización LPR. Después de la implementación del nuevo ciclo, el pago mensual cambiará (tenga en cuenta que generalmente hay dos opciones para la fecha de revisión de precios, a saber, la fecha del préstamo o 1+0).

Las tasas de interés han bajado, ¿por qué no han bajado los pagos de mi préstamo hipotecario?

1. Diferencias en los ajustes del sistema hipotecario bancario. Para facilitar el pago de los clientes, el banco mantendrá el pago mensual 1 del próximo año consistente con el pago mensual 12 del año anterior.

Tomemos como ejemplo al Sr. Wang, un cliente del banco. Las tasas de interés se redujeron dos veces en julio de 2011 y 2012, pero su pago mensual seguía siendo los 201.641 yuanes anteriores en junio de 2013. Es solo que el "significado" representado por el mismo número de pago mensual es diferente. El pago mensual de 1 es más capital y menos intereses.

2. En Nochevieja, el pago mensual aumentará en lugar de disminuir. Un cliente de banco adopta un método de pago de capital igual y la fecha de pago es el día 6 de cada mes. El pago mensual de 1 se calcula de la siguiente manera: 65438 + la tasa de interés original se adoptará a partir del 6 de febrero de 65438 + la nueva tasa de interés se adoptará a partir del 31 de febrero de 65438 + 1 ~ 5 de octubre de ***31.

En el pasado, el pago mensual se calculaba directamente en función de la tasa de interés mensual (30 días), lo que daba como resultado "un" día más de interés en junio del próximo año que en febrero de este año. Si el interés pagado en este día extra es mayor que el interés pagado en los cinco días desde el 5438+0 de junio hasta el 5 de junio debido al recorte de la tasa de interés, entonces el próximo 5438+0 de junio habrá una situación muy especial en la que el pago mensual no disminuye sino que aumenta.

3. El tiempo de ajuste de las tasas de interés de los antiguos "esclavos de la vivienda" es diferente.

Además del principio "65438 + 1 de octubre del año siguiente", algunos bancos también estipulan en el contrato hipotecario que los ajustes se realizarán dentro de un año (o medio año), el mes siguiente y trimestralmente.

Por ejemplo, para el préstamo que contrataste en junio de este año, si adoptas el principio de "año a año, mes a mes, día a día", la nueva tasa de interés no será hasta 2065438 + Junio ​​de 2005.

Datos ampliados

Debido a las diferencias en los métodos de ajuste de los sistemas hipotecarios bancarios y los pagos hipotecarios especiales del 5438 de junio al 5 de octubre del próximo año, encontrará "cuotas" para cruces. cuotas mensuales de la hipoteca. Cálculo de intereses". Por tanto, a pesar del recorte de tipos de interés, el pago mensual de la hipoteca de 5.438+10 meses el próximo año puede aparecer en la situación especial de "no bajar sino subir".

Comparación de los préstamos obtenidos por dos clientes en la misma situación antes y después de la bajada de tipos. Para aquellos viejos "esclavos de la vivienda" que ya solicitaron una hipoteca antes de la bajada de tipos y aún no lo han hecho. liquidado el préstamo, son El monto del pago mensual después de la reducción de la tasa de interés debe ser calculado por una calculadora de hipotecas profesional, deduciendo la parte del principal que se ha reembolsado antes.

En la actualidad, la mayoría de los bancos implementan el principio de "ajuste 65438+1 en el próximo año" para los antiguos clientes de préstamos hipotecarios. Cuando cambie la tasa de interés de referencia del banco central, la última tasa de interés se basará en "65438+1 para el próximo año".

Después de que el banco central recortó las tasas de interés, el mercado hipotecario en las ciudades de segundo y tercer nivel se relajó colectivamente, principalmente porque las tasas de interés hipotecarias anteriormente eran altas.

Las tasas hipotecarias han bajado. ¿Por qué no se reduce el pago de mi hipoteca?

El tipo de interés de la hipoteca se ha reducido, pero mi hipoteca no se ha reducido. Puede ser porque elegí un tipo de interés fijo cuando solicité una hipoteca. Después de elegir una hipoteca a tipo fijo, no importa cómo se ajuste el tipo de interés de la hipoteca en el futuro, la hipoteca del usuario a tipo fijo no cambiará y siempre se basará en el tipo de interés estipulado en el tipo de interés del contrato original. Por lo tanto, el monto del reembolso solo cambiará si cambia la tasa de interés ejecutada.

En otra situación, el usuario solicita un préstamo del fondo de previsión, pero la tasa de interés hipotecaria reducida es LPR, que solo afecta a las hipotecas comerciales basadas en la tasa de interés de referencia de préstamos del banco central implementada por el fondo de previsión. Naturalmente, no se verá afectado. Sólo cuando el banco central ajuste posteriormente la tasa de interés de referencia de los préstamos y los préstamos del fondo de previsión implementen la nueva tasa de interés de los préstamos para vivienda a partir de 65.438 de junio + 1 de octubre del próximo año, cambiará el monto de reembolso de los usuarios de préstamos del fondo de previsión.

Un préstamo para vivienda, también conocido como préstamo hipotecario para vivienda, es un formulario de solicitud de préstamo hipotecario para vivienda que el comprador completa al banco prestamista, así como documentos legales como documento de identidad, certificado de ingresos, contrato de compraventa y carta de garantía. , debe ser presentado. Después de pasar la revisión, el banco prestamista promete un préstamo al comprador y se encarga del registro y la certificación de la hipoteca inmobiliaria sobre la base del contrato de compraventa de la vivienda proporcionado por el comprador y el contrato de préstamo hipotecario celebrado entre el banco y el comprador. El banco asignará directamente los fondos del préstamo a la unidad de ventas dentro del período especificado en el contrato.

Capital promedio

Consiste en dividir el monto total del préstamo en partes iguales durante el período de amortización y pagar cada mes el capital y los intereses iguales generados por el préstamo restante del mes.

Monto de pago mensual = (principal del préstamo/número de meses de pago) + (principal - monto acumulado del principal pagado) × tasa de interés mensual.

Características: dado que el pago mensual es fijo y el interés es cada vez menor, el prestatario está bajo una gran presión para pagar al principio, pero a medida que pasa el tiempo, el pago mensual se vuelve cada vez menor.

Capital promedio más intereses

Durante el período de amortización, cada mes se reembolsa la misma cantidad del préstamo (incluido el capital y los intereses).

Monto de pago mensual = [Principal del préstamo × tasa de interés mensual × (1 + tasa de interés mensual) × número de meses de pago] ≤ [(1 + tasa de interés mensual) × número de meses de pago]

Características: En comparación con el método de pago con capital promedio, la desventaja es que hay más intereses. Los intereses en el período de pago inicial representan la mayor parte del pago mensual. A medida que el capital se devuelve gradualmente, el capital permanece. en el pago La proporción aumentó. Sin embargo, el monto de pago mensual de este método es fijo, lo que puede controlar el gasto de los ingresos familiares de manera planificada y también facilita que cada familia determine la capacidad de pago de acuerdo con sus propios ingresos.

Ya sea el método de pago igual de capital e intereses o el método de pago de capital promedio, la naturaleza del interés no cambiará. En términos generales, igualar el capital y los intereses pagará un poco más de interés que el capital promedio. . Pero la premisa es que el plazo del préstamo es suficiente. Parece que el banco ha recuperado los intereses, pero en realidad a medida que el principal disminuye, el método de pago de capital promedio puede acelerar el pago, retirar fondos lo antes posible, reducir los costos operativos y ayudar a reducir el coeficiente de riesgo. En la operación real, la igualación de capital e intereses favorece más el control de los prestatarios y facilita el pago. .

De hecho, después de la comparación, la mayoría de los prestatarios todavía eligen el método de capital e interés iguales, porque este método tiene un pago mensual fijo, es fácil de recordar y tiene una presión de pago equilibrada. De hecho, no es muy diferente de los fondos promedio.

Debido a que estos prestatarios también han visto que el valor de uso de los fondos varía con el tiempo, en pocas palabras, el método de pago de capital e intereses iguales significa que se deben pagar más intereses porque el principal del banco está ocupado. durante mucho tiempo; el método de pago de capital por igual cantidad ocupa el capital del banco por un corto período de tiempo y, naturalmente, los intereses se reducirán. No se trata de que los bancos ganen más intereses por las pérdidas. Los dos métodos de pago son esencialmente los mismos y no hay distinción entre ellos.

Sólo cuando las necesidades son diferentes, hay diferentes opciones. Debido a que la presión de pago de capital e intereses iguales está equilibrada, pero es necesario pagar más intereses, es adecuado para personas que tienen una cierta cantidad de ahorros, pero sus ingresos pueden ser estables o disminuir, y sus cargas de vida aumentan día a día. y no tienen planes de pagar por adelantado. En el método de pago de capital promedio, debido a que el prestatario paga el principal más rápido, puede pagar menos intereses, pero el monto del pago anticipado es mayor, porque es adecuado para personas que actualmente tienen mayores ingresos, o que se espera que tengan una renta sustancial. aumento de ingresos en un futuro próximo, y están dispuestos a hacerlo. Es más ventajoso para quienes reembolsan el préstamo anticipadamente.