¿La sucesiva llegada de los fondos de financiación MA inmobiliarios se convertirá en un arma para salvar a las empresas inmobiliarias en peligro?
Recientemente se han producido numerosos incidentes relacionados con fusiones y adquisiciones de proyectos inmobiliarios. Antes de esto, Sunac, Shimao, Agile, etc. vendieron sucesivamente el capital del proyecto, y las fusiones y adquisiciones de proyectos en la industria inmobiliaria son prometedoras. Los conocedores de la industria creen que las adquisiciones de capital y las fusiones en proyectos cooperativos entre empresas inmobiliarias tomarán la delantera, pero si se van a llevar a cabo a gran escala, se necesita el apoyo y la cooperación de varias políticas específicas.
Múltiples canales de entrada de capital
Según el anuncio oficial de WeChat de China Resources Land el día 26, la firma de un acuerdo de cooperación con China Merchants Bank ayudará a China Resources Land a apoderarse de oportunidades de mercado para participar en fusiones y adquisiciones de proyectos inmobiliarios, lo que será beneficioso para aprovechar plenamente el papel positivo de las fusiones y adquisiciones en la prevención y resolución de riesgos de la industria y, al mismo tiempo, promover el desarrollo saludable y el círculo virtuoso de la industria; Al mismo tiempo, esta cooperación ayudará a las necesidades de desarrollo comercial a mediano y largo plazo de China Resources Vientiane Life Insurance y proporcionará apoyo financiero para el desarrollo de los negocios inmobiliarios, comerciales, digitales y de otro tipo de China Resources Vientiane Life Insurance.
El mismo día, China Merchants Shekou y C&D Real Estate emitieron con éxito billetes MA en el mercado interbancario. China Merchants Shekou emitió notas a mediano plazo por un monto de 654.3829 millones de yuanes, y todos los fondos recaudados se utilizaron para fusiones y adquisiciones de proyectos inmobiliarios para ayudar a la finalización exitosa de proyectos inmobiliarios en construcción con altas necesidades de capital. C&D Real Estate recaudó con éxito esta vez 654.380 millones de yuanes, de los cuales 460 millones de yuanes se utilizaron para adquirir el capital de dos empresas de proyectos inmobiliarios objetivo. 65438 de junio El 12 de octubre y el 13 de junio, OCT Group emitió notas a mediano plazo por un total de 1.500 millones de yuanes, de los cuales 960 millones de yuanes se utilizaron para pagar préstamos de MA.
Las empresas inmobiliarias pueden emitir pagarés MA porque, en febrero de 2021, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la prestación de servicios financieros para proyectos de eliminación de riesgos de fusiones y adquisiciones de empresas inmobiliarias clave". , que claramente apoya a las empresas inmobiliarias de alta calidad a registrarse y emitir instrumentos de financiación de deuda en el mercado interbancario para recaudar fondos para proyectos clave de resolución de riesgos de fusiones y adquisiciones de empresas inmobiliarias. Además, los préstamos MA pertinentes ya no se incluyen en los indicadores relacionados con las "tres líneas rojas" de las adquisiciones de pasivos por proyectos de las compañías de seguros.
Ping An Securities señaló que, según las divulgaciones de la Cámara de Compensación de Shanghai, los cinco pagarés MA emitidos desde 2020 se concentran principalmente en activos de infraestructura y oficinas comerciales. Es raro que los billetes MA se utilicen en la industria inmobiliaria y la intención de estímulo político es obvia.
Además de los pagarés a mediano plazo, el 5438 de junio del 13 de octubre, la Bolsa de Valores de Shanghai aceptó los bonos corporativos que Poly Real Estate planeaba emitir. La categoría es una emisión pública de pequeña cantidad. y el monto de emisión previsto es de 5 mil millones de yuanes. Uno de sus fines incluye "fusiones y adquisiciones de proyectos inmobiliarios". 5438 de junio El 21 de octubre, el Banco de Desarrollo de Shanghai Pudong anunció la finalización de la fijación de precios contables de la primera fase de bonos financieros. La escala de emisión de bonos es de 30 mil millones de yuanes, de los cuales 5 mil millones de yuanes son bonos temáticos de proyectos inmobiliarios. Este es el primer bono MA con temática de proyecto inmobiliario emitido por una institución financiera.
Ping An Securities cree que en la pasada crisis del mercado inmobiliario, la mayoría de los riesgos del mercado se liberaron estimulando la demanda mediante la relajación de las restricciones de compra y préstamo (como en 2014-2015). El dilema actual que enfrenta la industria es la crisis crediticia, en la que los compradores y las instituciones financieras en general carecen de confianza. Bajo el tono general de que "la vivienda es para vivir, no para especular", los riesgos no pueden resolverse fundamentalmente basándose únicamente en el estímulo de la demanda. Por lo tanto, las fusiones y adquisiciones de proyectos de empresas inmobiliarias se han convertido en uno de los medios de mercado más eficaces para resolver riesgos y lograr la liquidación.
Las empresas de propiedad central y las empresas estatales desempeñan el papel principal
Como puede verse en la dinámica anterior, la principal fuente de apoyo financiero son las empresas de propiedad central y las empresas estatales. empresas inmobiliarias de su propiedad. Aunque Vanke, Country Garden y Longfor han emitido o planeado emitir notas a mediano plazo anteriormente, su propósito no estaba dirigido a fusiones y adquisiciones de proyectos inmobiliarios. De hecho, tras un período de silencio, las empresas inmobiliarias centrales y estatales han comenzado a actuar en el mercado de fusiones y adquisiciones.
Antes de recibir el apoyo financiero mencionado anteriormente, China Resources Vientiane Life Insurance, que rara vez recibió fusiones y adquisiciones en el pasado, llevó a cabo dos fusiones y adquisiciones a gran escala seguidas. El 5 de octubre de 2018, China Resources Vientiane Life Insurance emitió un anuncio en el que indicaba que planeaba comprar todo el capital social de Yuzhou Property y que el precio final acordado no superaba los 106 millones de yuanes. 65438 El 20 de octubre, China Resources Vientiane Life Insurance anunció que planeaba adquirir Zhongnan Services a un precio de no más de 2,26 mil millones de yuanes. Los fondos de Universe Group y Zhongnan Construction son relativamente ajustados. Si al final las respectivas empresas inmobiliarias logran venderse con éxito, la presión financiera se aliviará en cierta medida.
El 24 de octubre de 2018, Agile y Shimao Group emitieron sucesivamente anuncios para vender aproximadamente 26,66 y 26,67 de sus respectivas participaciones de Guangzhou Asian Games City a China Overseas Real Estate por 65.438.084,3 millones de yuanes y 65.438.084,4 millones de yuanes. respectivamente. 65438 El 21 de octubre, Shimao Group también vendió el capital de Shanghai North Bund Project Company por un precio total de 160 millones de yuanes. El adquirente era una empresa de desarrollo inmobiliario afiliada a la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales de Shanghai.
Recientemente, Sunac ha transferido sucesivamente el capital de múltiples empresas de proyectos ubicadas en Wuhan, Kunming y otras ciudades. Los adquirentes incluyen Beijing Capital Land, Wuhan Urban Construction y Fahua Real Estate, todas ellas empresas estatales en Beijing, la dinastía Han y Zhuhai.
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo a Jingwei entre China y Singapur que debido a la compleja situación de la deuda corporativa y la continua caída en el mercado inmobiliario, hubo relativamente pocas fusiones y adquisiciones. casos. Recientemente, las fusiones y adquisiciones se han acelerado significativamente. "Esto no sólo está relacionado con la estabilización gradual del mercado inmobiliario, el establecimiento activo de plataformas de acoplamiento MA en varios lugares y la emisión de fondos MA en el mercado financiero. También se ve afectado por la voluntad de algunas empresas de vender activos de alta calidad, por ejemplo, Shimao vendió activos principales en Shanghai, Guangzhou y Shenzhen."
“Las empresas de propiedad central y las empresas inmobiliarias de propiedad estatal son sin duda las protagonistas de las fusiones y adquisiciones actuales. En el futuro, también podrán participar empresas privadas individuales de alta calidad, como Vanke y Longfor. Como ocurre con la mayoría de las demás empresas inmobiliarias privadas, la cadena de capital es relativamente estrecha y es poco probable que participen", consideró Li.
Además de las empresas centrales y las empresas inmobiliarias estatales, los gigantes de la gestión de activos también dan señales de participación. Según un informe del China Securities Journal del día 26, el Ministerio de Gestión Financiera convocó recientemente una reunión de varias empresas nacionales de gestión de activos (AMC) para estudiar la participación de las empresas de gestión de activos en la enajenación de activos, fusiones y adquisiciones de proyectos y actividades relacionadas. actividades conexas de empresas inmobiliarias empresariales de acuerdo con los principios de mercantilización y estado de derecho. Servicios de intermediación financiera.
¿Se puede salvar un negocio en ruinas?
Zhang Jiqiang, subdirector del Instituto de Investigación de Valores de Huatai, señaló que considerando la voluntad y la dificultad de las fusiones y adquisiciones, los objetivos potenciales serán principalmente proyectos de empresas privadas con ventajas de primera línea y una fuerte fortaleza de segunda línea. , así como empresas de propiedad estatal que participan en empresas conjuntas y tienen estructuras de capital claras. CITIC Securities también declaró que el proyecto de cooperación es el comienzo del mercado de MA porque los patrocinadores de MA están muy familiarizados con las condiciones específicas del proyecto de cooperación. En general, la supervisión de fondos a nivel de proyecto puede levantarse sólo después de que se produzca el comportamiento de MA.
CITIC Securities incluso predice que habrá un gran margen para fusiones y adquisiciones en proyectos cooperativos. "Según los cálculos, el capital total de los accionistas minoritarios involucrados en las diez empresas con alto crédito asciende a 745,2 mil millones de yuanes, y suponiendo que el 25% de ellos estén cooperando con empresas con dificultades financieras para adquirir proyectos de cooperación relacionados a precios de costo, y el 70% de los proyectos deben resolverse mediante fusiones y adquisiciones, entonces estas diez empresas con alto crédito deben pagar 130.400 millones de yuanes por el capital de los proyectos cooperativos "
Varios fondos se están uniendo gradualmente. y los préstamos MA no están dentro de las "tres líneas rojas". ¿Significa esto que comenzará una onda MA a gran escala? Li cree que las adquisiciones y fusiones de proyectos son diferentes de la quiebra y reorganización corporativa. Será una forma importante para que las empresas inmobiliarias privadas logren un aterrizaje suave y mejoren sus capacidades de autorrescate, y la escala seguirá ampliándose en el futuro.
Sin embargo, Zhang Jiqiang recordó que la financiación de MA actualmente no está incluida en las "tres líneas rojas" y que los detalles de la política, como los requisitos para el uso de los fondos recaudados mediante bonos y la cobertura de los sobres, aún no están claros. Por lo tanto, la implementación a gran escala del financiamiento de MA requiere el apoyo y la cooperación de políticas específicas de múltiples autoridades reguladoras. Además, las ventas obstaculizadas son actualmente el mayor problema para las empresas inmobiliarias, y simplemente relajar el sistema financiero no es suficiente para cambiar fundamentalmente las expectativas. (APLICACIÓN Jingwei China-Singapur)