Los precios generales de la vivienda aumentaron ligeramente y el endurecimiento de múltiples políticas puede provocar un enfriamiento de los precios de la vivienda en el cuarto trimestre.
Vale la pena señalar que la dirección del endurecimiento de las políticas es cada vez más obvia. Incluyendo departamentos centrales relevantes que controlan estrictamente la deuda de las empresas inmobiliarias, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural convocó a personas relevantes a cargo de áreas con rápido crecimiento reciente para garantizar que los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas sean estables. Después de la reunión, Shenyang, Changzhou y Chengdu reforzaron sucesivamente las medidas de control. Los conocedores de la industria dijeron que el mercado inmobiliario actual es en general estable, pero algunos precios de la vivienda han cambiado. En la siguiente etapa, mediante el endurecimiento local de las medidas de control y el "parche", los precios de la vivienda pueden tener margen para bajar en el cuarto trimestre.
En agosto, los precios de la vivienda en todo el país aumentaron ligeramente en general.
Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en agosto, con la excepción de las ciudades de segundo nivel, el precio de venta de viviendas comerciales nuevas y el precio de las viviendas de segunda mano en otras ciudades aumentaron ligeramente mensualmente. mensualmente o permaneció igual.
En concreto, se ha ampliado el incremento de precios de la vivienda nueva y de segunda mano en las ciudades de primer nivel. En agosto, el precio de venta de los edificios residenciales comerciales de nueva construcción en cuatro ciudades de primer nivel aumentó un 0,6% intermensual, un aumento de 0,1 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. El precio de venta de la vivienda de segunda mano aumentó un 1,0% intermensual, un incremento de 0,3 puntos porcentuales respecto al mes anterior. El precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en 31 ciudades de segundo nivel aumentó un 0,6% mes a mes, un aumento de 0,1 puntos porcentuales respecto al mes anterior; el precio de venta de viviendas de segunda mano aumentó un 0,4% respecto al mes anterior; mes, un aumento de 0,1 puntos porcentuales respecto al mes anterior.
En términos de crecimiento interanual, los precios de venta de viviendas comerciales de nueva construcción y viviendas de segunda mano en ciudades de primer nivel aumentaron un 3,9% y un 6,9% respectivamente interanualmente, con las tasas de crecimiento se expandieron en 0,3 y 1,2 puntos porcentuales respectivamente con respecto al mes anterior. El precio de venta de los edificios residenciales comerciales de nueva construcción en ciudades de segundo nivel aumentó un 5,0% interanual, 0,1 puntos porcentuales menos que el mes anterior. El precio de venta de la vivienda de segunda mano aumentó un 2,0% interanual, el mismo incremento que el mes pasado.
Vale la pena señalar que el Área de la Gran Bahía lideró las ganancias en agosto. Entre las cinco principales ciudades de China en agosto, Huizhou, Guangzhou y Shenzhen están ubicadas en la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao.
En este sentido, Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, señaló que la razón principal del evidente aumento de los precios de la vivienda en estas ciudades es que la recuperación económica en el Gran Área de la Bahía es relativamente buena. y los atributos de inversión son altos. Sin embargo, la implementación de políticas regulatorias en varios lugares aún no se ha implementado completamente para frenar el calentamiento del mercado. Entre ellos, después de la mejora de la regulación en Shenzhen en julio, parte de la demanda se transfirió a ciudades como Huizhou y Guangzhou, lo que provocó que los precios de la vivienda en estas ciudades aumentaran rápidamente impulsados por la demanda de inversión.
El analista senior de RealData, Xu Xiaole, dijo que las principales razones del aumento de los precios de la vivienda son, por un lado, la recuperación de la demanda y, por otro, la mejora del entorno financiero para las empresas inmobiliarias tras la epidemia, el entusiasmo por adquirir tierras es alto y el calor del mercado primario se transmite al mercado secundario.
Los datos del Instituto de Investigación Yiju muestran que del 54 de junio a agosto, el área de transacción de terrenos residenciales en 100 ciudades de todo el país fue de 420,83 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 6,8%. . La curva de crecimiento interanual del área acumulada de transacciones de tierras a principios de año mostró una tendencia en forma de V y mostró un crecimiento positivo de junio a agosto. El área de transacción de tierras y las tarifas de transferencia de tierras en muchas áreas han aumentado significativamente.
Las políticas regulatorias en muchos lugares se han endurecido
El mismo día en que la Oficina de Estadísticas publicó los datos sobre los precios de la vivienda, Chengdu emitió el "Aviso sobre el mantenimiento del desarrollo estable y saludable de la Mercado inmobiliario de la ciudad", afirmando que fortalecería Regular el mercado de tierras y optimizaría la estructura de oferta; continuaría implementando políticas crediticias diferenciadas, revisaría estrictamente las fuentes de fondos para el pago inicial para la compra de viviendas y evitaría estrictamente las compras ilegales de viviendas apalancadas, como las de consumo. préstamos y préstamos operativos personales; ajustar el período de exención del impuesto al valor agregado para transferencias de viviendas personales de 2 años a 5 años. En este año, evitaremos la especulación de "entrada y salida rápida" en bienes raíces.
Antes de esto, Shenzhen, Hangzhou, Dongguan, Ningbo, Zhengzhou, Nanjing, Changchun y otros lugares han endurecido las medidas de control.
El 24 de julio, el gobierno central celebró un simposio sobre trabajo inmobiliario en 10 ciudades populares, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Nanjing, Hangzhou, Shenyang, Chengdu, Ningbo y Changsha, y declaró claramente que los gobiernos locales deben darle gran importancia. En vista de las nuevas situaciones y los nuevos problemas que surgen en el mercado inmobiliario actual, siempre hemos endurecido la regulación inmobiliaria y hemos promovido inquebrantablemente la implementación de mecanismos a largo plazo.
El 26 de agosto, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural convocó una vez más a los jefes de ciudades como Shenyang, Changchun, Chengdu, Yinchuan, Tangshan, Changzhou y otras ciudades que han crecido rápidamente este año para La demanda de que las casas sean para vivir, no para especular. Los bienes raíces no pueden usarse como un medio a corto plazo para estimular la economía con el fin de mantener la continuidad y estabilidad de las políticas regulatorias y garantizar el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. .
Zhang Dawei dijo que a medida que los precios de la vivienda se aceleran, se espera que siga aumentando una nueva ronda de políticas regulatorias. Zhang Bo, presidente de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo que mientras no cambien las restricciones de compra y las políticas de crédito diferenciadas, la regulación en las ciudades de los puntos críticos seguirá siendo más estricta y la tendencia general estable de los precios de la vivienda no cambiará. .
Los precios de la vivienda aún pueden tener margen para caer en el cuarto trimestre.
Vale la pena señalar que controlar las primas de tierras, reducir el apalancamiento para la compra de viviendas y controlar estrictamente los índices de deuda corporativa se han convertido en las principales prioridades de esta regulación.
El 9 de septiembre, la Oficina de Bienes Raíces de Shenyang emitió políticas regulatorias, afirmando que controlará estrictamente la tasa de prima para las transferencias de terrenos para viviendas. Utilice métodos como "precio limitado, precio de terreno competitivo", "precio limitado, construcción competitiva, autosuficiencia competitiva" para transferir terrenos para viviendas. Las partes competitivas y autosuficientes de las empresas de desarrollo inmobiliario no están incluidas en el costo del desarrollo y la construcción de viviendas comerciales.
El 11 de septiembre, Changzhou emitió una nueva política regulatoria, estableciendo que el tiempo de transacción para casas recién compradas después de obtener un certificado de bienes raíces se extendió a cuatro años. Al mismo tiempo, para los hogares que ya poseen una casa y el préstamo de vivienda correspondiente no ha sido cancelado, y solicitan nuevamente un préstamo de vivienda personal comercial para comprar una vivienda comercial, el índice mínimo de pago inicial se ajustará a no menos de 60. %.
Previamente, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Central celebraron un simposio sobre empresas inmobiliarias clave en Beijing para estudiar cómo seguir implementando el mecanismo inmobiliario a largo plazo y establecer "tres Líneas rojas" para los indicadores financieros de las empresas inmobiliarias: las empresas inmobiliarias no incluyen pagos anticipados. El ratio activo-pasivo no excederá el 70%, el ratio de endeudamiento neto no excederá el 100% y el ratio de pasivo en efectivo a corto plazo será no exceder el doble.
En respuesta a esto, Pan, vicegobernador del Banco Popular de China y director de la Administración Estatal de Divisas, también dijo al responder preguntas de los periodistas el 5438+04 de junio que desde un nivel micro, reglas claras favorecen la formación de expectativas de política financiera estables, arreglos razonables para sus propias actividades comerciales y comportamientos financieros, corrigiendo la expansión ciega de algunas empresas, logrando un desarrollo estable y de largo plazo y mejorando la capacidad de resistencia. riesgos. Desde una perspectiva macro, es propicio para promover el funcionamiento estable a largo plazo de la industria inmobiliaria, prevenir y resolver los riesgos financieros inmobiliarios y promover el desarrollo sostenido, estable y saludable del mercado inmobiliario.
Muchas personas en la industria creen que puede haber margen para una caída de precios en la siguiente etapa. Chen Xiao, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, dijo que se espera que durante el período "Nueve de Oro y Diez de Plata", en el contexto del énfasis repetido del gobierno central en que "la vivienda es para vivir, no para especular" y las políticas locales La liberación intensiva de los gobiernos de políticas de control más estrictas, así como las "tres líneas rojas" y los indicadores de desempeño. Bajo presión, muchas empresas inmobiliarias retirarán rápidamente fondos intercambiando precio por volumen. Zhang Bo dijo que debido al impacto de la regulación, se espera que las empresas inmobiliarias aumenten sus descuentos explícitos o encubiertos en septiembre, lo que impulsará las ventas y desempeñará un cierto papel en la reducción de los precios de la vivienda.
Chen Xiao dijo que en agosto, aunque el entusiasmo del mercado no ha disminuido, a juzgar por el índice de precios de la vivienda en agosto, el número de ciudades con precios en aumento dejó de aumentar el mes pasado y cayó después de crecer durante cuatro años consecutivos. meses plano. Esto significa que en el actual entorno de mercado de regulación más estricta, más ciudades se han unido al equipo de reducción de precios. (Fin)