¿Vale la pena liquidar su hipoteca antes de tiempo después de que suben las tasas de interés?

En primer lugar, después de que aumenta la tasa de interés hipotecaria, la tasa de interés hipotecaria para los compradores de vivienda no significa que aumentará inmediatamente. Depende principalmente de los requisitos específicos del contrato de préstamo entre usted y el banco. Los bancos comerciales generalmente estipulan que después de que aumenta la tasa de interés hipotecaria, la tasa de interés para los compradores de vivienda se ajustará dentro de un período de tiempo fijo, generalmente mensualmente, anualmente o después de un año del préstamo.

Tomemos como ejemplo el ajuste anual. Si solicitó un préstamo bancario en febrero de este año y el banco aumentó el interés del préstamo en mayo, el último interés no se calculará hasta 65438 + 1 de octubre del próximo año.

Además, algunos bancos cobran una indemnización por reembolso anticipado. Por ejemplo, en 2015, el Banco de China pagó el préstamo anticipadamente y tuvo que pagar un mes de interés sobre la parte del reembolso como indemnización por daños y perjuicios.

Más adelante, y lo más importante, desde la perspectiva de la depreciación de la moneda, los resultados de amortizar anticipadamente o no al cabo de 20 años son muy diferentes.

¿Por qué dices eso?

Después de pedir prestado al banco, si la moneda se deprecia, el banco soportará la contracción, pero usted puede beneficiarse de ello.

En 1,20 años, el PIB (riqueza) de China aumentó de 65438+7181,4 mil millones en 1996 a 74412,7 mil millones en 2016, con un aumento mensual de la riqueza del 0,9789%.

En los últimos 2,20 años, el M2 (dinero) de mi país ha aumentado de 65438+7609,5 mil millones en 1996 a 1550654,38+000 mil millones en 2016, con una tasa de crecimiento mensual de la moneda del 1,2637%.

En otras palabras, su riqueza mensual se ha reducido:

Tasa de contracción de la riqueza = velocidad de impresión de dinero - tasa de crecimiento de la riqueza = 1,2637%-0,9789% = 0,2848%.

3. Calculado con base en la tasa de interés anual de los préstamos comerciales del 4,9%, la tasa de interés mensual es 4,9%÷12 = 0,4083%

4. la contracción, su préstamo mensual La tasa de interés es 0,4083% -0,2848% = 0,1,235%.

5. Después de convertirse en adulto, la tasa de interés anual de la hipoteca es solo 12×0,1235% = 1,482%

6. ¿Cuál es su plazo de pago real?

Se puede ver que si solicita un préstamo de 3,5 millones de yuanes, basándose en una tasa de interés del 4,9% y deduciendo el factor de depreciación de la moneda, el dinero real que debe reembolsarse después de 20 años es sólo 4.046.430 yuanes. Por supuesto, se puede decir que la hipoteca que solicité es de sólo 3,5 millones de yuanes, lo que ahora significa que tengo que soportar 546.430 yuanes adicionales en intereses.

No, no es así como se calcula la cuenta. La respuesta correcta debería ser:

1. El banco no reembolsará los intereses pagados por adelantado. Tomando como ejemplo al amigo anterior, el préstamo es a 20 años, el monto es de 3,5 millones y la tasa de interés es del 4,9%. Entonces su pago mensual es de 22.900, que son 540.000 en dos años. En otras palabras, el costo gastado en esta casa en los últimos dos años alcanzó 3,5 millones + 540.000 = 4,04 millones.

¿Qué significa esto? ¿Significa esto que liquidar el préstamo anticipadamente después de dos años es lo mismo que seguir pagando los costes hipotecarios posteriores18? En realidad no, este es el segundo punto a continuación:

2, es decir, el valor temporal del dinero involucrado, asumimos que la cantidad total que este amigo debe pagar por adelantado (una sola vez) después de dos años es 360 Diez mil, entonces perderá 3,6 millones de fondos invertibles, si los 3,6 millones no se reembolsan e invierten por adelantado, habrá ingresos, que es el valor del dinero en el tiempo;

Al amigo del editor le gusta la bolsa. Supongamos que invierte 3,6 millones de yuanes en acciones bancarias estables con una tasa de dividendo del 5%. Sin contar las ganancias y pérdidas en el mercado de valores, puede generar enormes ganancias dependiendo únicamente de los dividendos (350× (1+5%) 18. ).

Por supuesto, el algoritmo anterior supone que la tasa de contracción de la moneda en los primeros 20 años y en los segundos 20 años es igual. En los próximos 20 años, la tasa de crecimiento de la impresión de dinero en China debería desacelerarse y la tasa de contracción de la riqueza se reducirá, pero en general no debería ser demasiado lenta. Por lo tanto, mientras la inflación se mantenga dentro de un rango amplio, seguirán existiendo pérdidas por reembolsos anticipados.

Aunque el aumento de las tasas de interés hipotecarias aumentará el costo de los compradores de viviendas, puede compensar completamente el grado de contracción monetaria. Por lo tanto, independientemente de los futuros aumentos de las tasas de interés, el reembolso anticipado no es rentable.

Para las personas, la oportunidad de solicitar un préstamo bancario (hipoteca) a bajo interés sólo se presenta una vez en la vida, lo cual es aceptable y apreciado.

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