Libro azul del sector inmobiliario: Las tasas de interés de los préstamos para segundas viviendas se mantendrán estables y las políticas regulatorias divergirán.
Recientemente, el Instituto de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente de la Academia China de Ciencias Sociales y la Editorial de Literatura de Ciencias Sociales publicaron conjuntamente el "Libro Azul de Bienes Raíces: Informe de Desarrollo Inmobiliario de China (2019)" (en adelante denominado "Libro Azul de Bienes Raíces"). El "Libro Azul de Bienes Raíces" señala que el creciente nivel de urbanización sigue siendo la fuerza impulsora fundamental para el desarrollo del mercado inmobiliario de China, lo que se refleja en la demanda de vivienda generada por el crecimiento demográfico y la migración, la mejora de las condiciones de vida y las condiciones urbanas. renovación. Se espera que la tasa de urbanización de China aumente en más de 1 punto porcentual en 2019 en comparación con el año pasado, y el mercado inmobiliario todavía tiene mucho espacio para el desarrollo.
El "Nuevo Plan Nacional de Urbanización (2014 ~ 2020)" establece claramente que para 2020, el nivel y la calidad de la urbanización mejorarán constantemente, y la tasa de urbanización de la población permanente alcanzará aproximadamente el 60%, y la tasa de urbanización de la población registrada alcanzará el 45% en aproximadamente 2 puntos porcentuales, la brecha entre la tasa de urbanización de la población registrada y la tasa de urbanización de la población permanente se reducirá en aproximadamente 2 puntos porcentuales y se harán esfuerzos. lograr que unos 100 millones de trabajadores agrícolas migrantes y otros residentes permanentes se establezcan en ciudades y pueblos. En 2018, la población total de China continental era de 1.395,38 millones, de los cuales la población urbana permanente era de 831,37 millones, un aumento de 1,79 millones desde finales de 2017; la población urbana representaba la proporción de la población total (tasa de urbanización); 59,58, un aumento del 65% desde finales de 2065.438, 438 0,06 puntos porcentuales. La tasa de urbanización de la población registrada fue de 43,37, un aumento de 1,02 puntos porcentuales respecto al final del año anterior. Esta tendencia continuará.
Sin embargo, ni el entorno político ni las leyes de desarrollo respaldan el auge inmobiliario. En el Informe sobre la labor del gobierno de 2019, el principal debate sobre la política monetaria es: la política monetaria prudente debe ser moderada y la tasa de crecimiento del dinero en sentido amplio M2 y el financiamiento social deben coincidir con la tasa de crecimiento nominal del PIB para cumplir mejor con los requisitos de mantenimiento del funcionamiento económico. a un nivel razonable de necesidades. En la implementación real, no solo debemos mantener bajo control la puerta principal de la oferta monetaria, sino también utilizar de manera flexible diversas herramientas de política monetaria para despejar los canales de transmisión de la política monetaria, mantener una liquidez razonable y suficiente y aliviar eficazmente las dificultades financieras y las dificultades financieras del economía real, especialmente privadas y pequeñas y microempresas, problemas de costos elevados, previniendo y resolviendo riesgos financieros. Profundizar la reforma de las tasas de interés orientada al mercado y reducir el nivel real de las tasas de interés.
Por lo tanto, el Libro Azul Inmobiliario considera que la actual política monetaria prudente y el tono general de ajuste moderado han sido básicamente determinados. En el futuro, bajo un marco de política monetaria prudente, el banco central podrá "alimentar por goteo" de manera efectiva la economía desde múltiples dimensiones como el flujo, la dirección del flujo y la duración, mejorar aún más la eficiencia de transmisión de las herramientas políticas combinadas al mercado y evitar "inundaciones". Aunque el coeficiente de reservas de depósitos puede reducirse aún más en 2019, la magnitud y la frecuencia serán menores que en 2018. Por un lado, debido a que la economía todavía tiene presión a la baja, es necesario aumentar el apoyo financiero, especialmente cuando se producen cuellos de botella en el financiamiento no crediticio, y existe una mayor posibilidad de una aceleración moderada del crédito; reducir el ratio de reservas de depósitos para aumentar moderadamente la liquidez del mercado. Sin embargo, para evitar "inundaciones", una vez que la liquidez del mercado haya alcanzado básicamente un estado razonablemente suficiente, será imposible seguir reduciendo significativamente el coeficiente de reservas de depósitos.
A medida que el crédito crece gradualmente, el gasto fiscal se recupera y las tenencias de divisas disminuyen ligeramente, las políticas regulatorias específicas del banco central seguirán centrándose en fortalecer el crédito para apoyar la economía real, y la política monetaria continuará con la actual tono prudente y mantener la estabilidad macroeconómica. La liquidez es razonablemente abundante. Se espera que la tasa de crecimiento de M2 se recupere gradualmente en 2019. El objetivo del desapalancamiento estructural es reducir significativamente el apalancamiento corporativo y estabilizar el apalancamiento de los hogares. El desempeño actual de los niveles de crédito del mercado es en general consistente con este objetivo, y el desempeño de los residentes es que la tasa de crecimiento interanual de los préstamos a mediano y largo plazo en general se ha estabilizado. La proporción de préstamos hipotecarios ha disminuido a 25,13 mes a mes desde finales de 2018, y se prevé que todavía fluctuará ligeramente a un nivel bajo en el último período. En el lado empresarial, el entorno financiero para las empresas inmobiliarias obviamente se ha "repuntado", especialmente la emisión de bonos nacionales ha crecido de manera constante y los costos de financiamiento también han mostrado una ligera tendencia a la baja.
El Libro Azul Inmobiliario cree que el espacio para una mayor flexibilización de la política monetaria en 2019 se está reduciendo gradualmente y su efecto estimulante en el mercado inmobiliario es relativamente limitado. Además, el pensamiento regulatorio de que "la vivienda es para vivir, no para especular, y las políticas se implementan según la ciudad" no ha cambiado.
Se espera que las ventas en el mercado inmobiliario vuelvan a caer en 2019, que el crecimiento de la inversión se desacelere y que la tendencia de ajuste constante de la industria no cambie sustancialmente.
El pesimismo excesivo es innecesario. Los riesgos hipotecarios no pueden amenazar los cimientos de los bancos. El "Libro Azul de Bienes Raíces" cree que los préstamos personales para vivienda son un medio importante para regular el mercado inmobiliario y sus tendencias son consistentes con la lógica interna de la tendencia general del mercado inmobiliario. Desde una perspectiva cuantitativa, la tasa de crecimiento de los saldos de préstamos personales para vivienda se mantuvo estable o disminuyó ligeramente. Por un lado, esto es el resultado de la continuación del control político. Por otro lado, el nivel de apalancamiento existente no respalda el aumento y no se espera que el aumento anual supere 20.
En términos de precio, los tipos de interés de los préstamos para segunda vivienda se mantendrán estables o, como mucho, descenderán ligeramente, lo que significa que el posicionamiento de "no especulación inmobiliaria" no ha cambiado sustancialmente, frenando así la demanda de inversión especulativa. sigue siendo un foco de política; las tasas de interés hipotecarias se reducirán significativamente. Este es un atributo residencial más destacado de la vivienda y es una corrección del "daño accidental" de las regulaciones anteriores. En general, impulsado por la disminución de las tasas de interés de los préstamos para la primera vivienda. Los tipos de interés en todo el mercado hipotecario disminuirán ligeramente.
En términos de riesgos, aunque la relación préstamo-ingresos, la relación servicio de la deuda y la relación préstamo-valor están aumentando, no hay ningún problema con la sostenibilidad de la deuda. Por un lado, debido al bajo ratio de apalancamiento del pasado y, por otro, debido al gran aumento de los precios de la vivienda, hay un gran margen para la caída. El Libro Azul de Bienes Raíces predice que mientras las políticas regulatorias mantengan un cierto grado de continuidad, el aumento futuro de la deuda será menor que el aumento de los precios de la vivienda, y los riesgos hipotecarios no tendrán un impacto significativo en los bancos en el corto plazo.
En cuanto a la orientación de las políticas de regulación inmobiliaria, el Libro Azul Inmobiliario la resume en tres palabras: estabilidad, diferenciación y descentralización. Mantener el desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario en 2019 es la máxima prioridad. Continuar manteniendo la continuidad y estabilidad de las políticas regulatorias, fortalecer la mediación bidireccional de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario, mejorar la estructura de la oferta de viviendas, apoyar una demanda razonable ocupada por propietarios y garantizar la estabilidad del mercado.
Se diferenciarán las políticas de control inmobiliario. Después de tantos años de desarrollo, el mercado inmobiliario ha mostrado evidentes tendencias de diferenciación entre las distintas ciudades. De hecho, diferentes ciudades adoptan políticas diferentes y la diferenciación a nivel de políticas también es una tendencia general. Continuaremos manteniendo políticas de control estrictas para aquellas ciudades con puntos críticos que estén bajo mayor presión. Al tiempo que evitamos las burbujas de precios inmobiliarios, debemos centrarnos en promover reformas estructurales del lado de la oferta. Para las ciudades de tercer y cuarto nivel, el objetivo principal es mantener la estabilidad del mercado inmobiliario y evitar que los precios del mercado caigan demasiado rápido.
La Conferencia Central de Trabajo Económico de 2018 y 2012 utilizó 66 palabras para posicionar el mercado inmobiliario: “Construir un mecanismo de largo plazo para el sano desarrollo del mercado inmobiliario, adherirse al posicionamiento para el que están las casas. vivir, no para especular, y la ciudad Implementar políticas, clasificar orientaciones, consolidar las principales responsabilidades de los gobiernos urbanos y mejorar el sistema del mercado inmobiliario y el sistema de seguridad habitacional "Esto significa que el poder independiente de los gobiernos locales para regular el mercado inmobiliario. se ha ampliado aún más. Si "una ciudad, una política" es el tono fijado por el gobierno central, entonces los gobiernos locales han propuesto "una ciudad, una política" en el proceso de regulación inmobiliaria, lo que refleja la flexibilidad de la política. Hacer hincapié en "una ciudad, una política" y prestar más atención a ampliar la responsabilidad principal y la autonomía de los gobiernos locales en la regulación inmobiliaria. Debido a que las tendencias de las transacciones, las condiciones de los inventarios y los precios de la vivienda en los mercados inmobiliarios de diferentes ciudades son diferentes, los gobiernos municipales formulan políticas basadas en las condiciones reales y asumen la responsabilidad principal de la regulación. China Youth Daily · China Youth Online, reportero Dong Wei Fuente: China Youth Daily