¿Cuál es el valor tasado de la casa?
El precio de tasación de la vivienda es el precio que obtiene la agencia intermediaria tras valorar la vivienda en base a datos relevantes.
El precio de tasación de la vivienda lo determina la unidad de tasación tras realizar una inspección in situ.
Entre ellos, los datos relevantes se obtienen a través de métodos de evaluación de viviendas.
El método de tasación y valoración de una casa consiste en calcular el valor total de reposición en función de la estructura, estándares y materiales comunes de la casa que se está evaluando, y luego descontar en función de la novedad de la estructura, decoración y equipamiento. , etc. de cada tipo de casa y determinar el valor presente.
Negociación, permuta, hipoteca, subasta, empeño, separación de bienes, fusión, adjudicación de precios, transmisión, demolición o utilización de casas para saldar deudas, participaciones, inversiones, etc., de casas de todo tipo de propiedad en Las ciudades y pueblos, actividades que involucran precios de la vivienda, se evalúan y cotizan de acuerdo con este método.
1. Información básica La valoración inmobiliaria no es un trámite necesario para las transacciones de vivienda de segunda mano.
Generalmente, siempre que el precio de una vivienda de segunda mano se determine mediante negociación entre Las dos partes, el departamento de administración de bienes raíces registrará la transferencia en consecuencia, siempre que las siguientes situaciones requieran evaluación: (1) Ambas partes requieren que para determinar un precio de transacción razonable, ambas partes también puedan confiar a una empresa de evaluación. realizar la evaluación como referencia para el precio de la transacción.
En circunstancias normales, ambas partes pueden determinar el precio de la transacción por su cuenta, pero si una o ambas partes no tienen idea del precio de la casa de segunda mano que se comercializa, como por ejemplo una persona extranjera o un extranjero que no tiene conocimiento del mercado inmobiliario nacional o local. Si comprende, pero no confía en la cotización de la otra parte o en la evaluación del intermediario, a menudo tendrá que confiarse a usted mismo o a ambas partes para confiar conjuntamente a una empresa de tasación calificada para realizar una tasación, y luego determinar el precio de transacción de ambas partes con referencia al precio de tasación.
(2) Seguro inmobiliario La evaluación del seguro inmobiliario se divide en evaluación del valor del seguro cuando el inmueble está asegurado y evaluación de la ocurrencia de un accidente o del alcance de la pérdida.
(3) Préstamo hipotecario Al solicitar un préstamo hipotecario inmobiliario a un banco, el deudor hipotecario utiliza la hipoteca como garantía de pago.
Algunos compradores de viviendas sobrevaloran el precio de transacción de las casas de segunda mano para poder pagar un anticipo menor. Un precio superior al valor real es muy arriesgado para el banco prestamista. determinar el valor garantizado de la hipoteca. Una tasación del inmueble del deudor hipotecario.
Para obtener un préstamo más fácilmente, verificar el valor de los bienes inmuebles que poseen y determinar el monto del préstamo que pueden obtener, algunos prestatarios también confiarán a una agencia de tasación la evaluación del valor de sus bienes inmuebles. patrimonio por adelantado.
Los prestatarios que soliciten préstamos del fondo de previsión
deberán realizar una evaluación por parte del banco.
(4) Disputas sobre bienes raíces, como contratos de casas de segunda mano.
Después de la firma, surge una disputa sobre la base de que el precio es demasiado alto o demasiado bajo para ser justo, uno o ambas partes o instituciones arbitrales o tribunales. Se puede encomendar a agencias de tasación profesionales la evaluación de los bienes inmuebles en disputa involucrados en casos de disputa, que servirán de referencia para la resolución de disputas mediante acuerdos, mediación, arbitraje, litigio, etc.
3. Principios El principio de tasación y valoración de viviendas: Es el principio básico para determinar el valor de varios tipos de viviendas en función del valor total de reposición de la vivienda.
El valor total de reposición de una casa se refiere a la inversión total que debería haberse gastado para reconstruir este tipo de casa en el año anterior en el que se tasaba la casa.
La determinación del valor total de reposición incluye el costo de los proyectos de construcción e instalación, tarifas de ingeniería exterior, tarifas de adquisición de terrenos
, tarifas de compensación por demolición y factores de ajuste como la ubicación, orientación, y piso de la casa aumento o disminución de valor.
1. El costo del proyecto de construcción e instalación (denominado costo del proyecto) se presupuestará con base en la cuota de costos del proyecto de construcción e instalación y las regulaciones pertinentes implementadas el año anterior cuando se evaluó la casa.
Al preparar los costos presupuestarios, se determinan los estándares de tarifas para las empresas de construcción e instalación. Las ciudades provinciales cobran tarifas según las empresas a nivel de prefectura, y los condados o ciudades a nivel de condado cobran tarifas según las empresas a nivel de condado; ajuste de precios de materiales El coeficiente se determinará razonablemente con base en el coeficiente de ajuste de precios de materiales estipulado por el gobierno local ese año y la diferencia de precio de materiales estipulada por el ajuste real.
El coste del proyecto es la base para determinar el precio de reposición completo.
2． Los honorarios de ingeniería exterior se refieren a los honorarios de ingeniería para equipos de suministro y drenaje de agua, electricidad, iluminación, pasillos, pozos sépticos, etc. que sostienen directamente el edificio fuera del edificio.
3. Los derechos de adquisición de tierras se refieren a la compensación por la adquisición de tierras y a los subsidios de reasentamiento aprobados de conformidad con la Ley de Gestión de Tierras.
4. Las tarifas de compensación por demolición se refieren a tarifas de adquisición de viviendas de demolición, tarifas de transición temporal, tarifas de mudanza, pérdidas por suspensión de negocios, etc.
5. El factor de ubicación de la casa se refleja específicamente en la diferencia de precio de ubicación basada en la renta diferencial del terreno.
Las agencias de administración de bienes raíces en varias ciudades y condados pueden dividir una cantidad de lotes de acuerdo con la diferencia de grado de tierra en varios lugares y determinar la diferencia de precio de lote correspondiente.
En cuanto a la diferencia de precio de orientación, las agencias de gestión inmobiliaria de varias regiones pueden determinar diferentes tasas de diferencia de precio en función de las condiciones locales y las diferentes orientaciones de las casas.
La suma algebraica de las tasas de aumento y disminución en cada dirección dentro de la unidad debe acercarse a cero.
Para las diferencias de precios de piso, las agencias locales de administración de bienes raíces pueden determinar la diferencia de precio entre los pisos de precio estándar y otros pisos en función de las condiciones específicas de las residencias de varios pisos o de gran altura.
La suma algebraica de la tasa de aumento y disminución de cada piso debe acercarse a cero.
6. También se pueden tomar disposiciones para un aumento o disminución del valor total de reposición de la vivienda, dependiendo de la estructura particular de la misma.
Para prácticas especiales de techos y espesores de paredes de casas, los puntos de ajuste deben calcularse según los estándares locales y las prácticas y espesores comunes.
La altura libre interior de los edificios residenciales generales se basa en la altura libre interior de 2,8 metros. Cuando otras condiciones permanecen sin cambios, por cada 10 centímetros o menos, el costo de construcción del edificio aumentará o disminuirá en un 2%. .Izquierda o derecha, puede calcular su puntuación de ajuste de acuerdo con esto.
Para auditorios, teatros y sótanos, pisos oscuros, paredes prestadas y paredes privadas, etc., el valor se puede aumentar o disminuir en función de las condiciones reales del edificio y las normas específicas sobre tecnología y regulación empresarial.
4. Factores que influyen Hay cuatro factores principales que influyen en la evaluación del precio de la vivienda, incluidos factores regionales, factores de vivienda, factores de mercado y factores psicológicos.
1. Los factores regionales incluyen principalmente el grado de ubicación, las condiciones del tráfico, el entorno comunitario, las instalaciones de apoyo, las perspectivas de desarrollo futuro y la contaminación ambiental, etc.
El nivel de ubicación es un factor importante que afecta los precios de la vivienda.
La calidad del entorno comunitario afecta directamente a la calidad de vida de las personas.
Una comunidad limpia y ordenada con cierta cantidad de zonas verdes, espacios de estacionamiento, instalaciones públicas y lugares para actividades ayudará a aumentar el valor de la casa.
2. Los factores de vivienda incluyen el índice de novedad de la casa, los pisos, la orientación, la distribución de la unidad, la decoración de la casa, las condiciones del gas, el tipo de propiedad, la ventilación y la iluminación, el paisaje, etc.
Entre ellos, los factores que más influyen en el precio de la vivienda son el grado de novedad, las plantas, la orientación y la distribución de las viviendas.
Además, aunque la decoración de la casa tiene un cierto impacto en el precio de la vivienda, dado que cada persona tiene preferencias diferentes, a la decoración sólo se le puede dar la consideración adecuada hasta cierto punto.
En general, el valor de la decoración durante más de 5 años básicamente cae a cero.
Además, el estado del gas de la casa, el tipo de propiedad, la iluminación y el paisaje, etc., tienen un cierto impacto en el precio de la casa.
3. Factores de mercado: Hay muchas casas y los precios están equilibrados, naturalmente las casas son más baratas, al contrario, son más caras.
4. Factores psicológicos: las preferencias de los compradores y la mentalidad de transacción también tienen un gran impacto en el precio de las casas de segunda mano, si los compradores prefieren casas en una zona determinada o están ansiosos por comprar una casa. Los precios de estas casas estarán dentro de un cierto rango. El grado también aumentará.
5. Método de evaluación Método de evaluación y valoración de la casa: Calcule el valor total de reemplazo (valor original) de la casa en función del área total de construcción (metros cuadrados) y el precio unitario de reemplazo medido en función del valor evaluado. novedad de la casa, Calcule el valor presente (patrimonio) de su casa.
La fórmula de cálculo es la siguiente: 1. El valor de reposición completo de la casa (valor original) = el área total de construcción de la casa × el precio unitario de reposición de la casa ± el aumento o disminución del valor de la casa 2. El valor actual de la casa (valor neto) = el valor de reposición completo de la casa (valor original) × el estado evaluado de la casa (%) 3. Depreciación de la casa = valor total de reposición de la casa (valor original) - valor presente de la casa (valor neto) 4. Monto de depreciación anual = valor total de reemplazo de la casa (valor original) × (tasa de valor residual 1) ÷ vida duradera 5. Tasa de depreciación anual = monto de depreciación anual ÷ valor de reemplazo completo de la casa (valor original) × 100% 6. La vida útil restante = el límite de durabilidad de la casa. Realiza comparaciones y cálculos.
Por lo que es normal que la diferencia entre el valor de tasación y el precio de transacción fluctúe entre un 5% y un 10%.
Al mismo tiempo, factores en ambos lados de la transacción de la casa pueden causar fácilmente la diferencia entre el precio de transacción y el precio de tasación de la casa.
Si ambas partes son partes interesadas; o el vendedor está ansioso o el comprador está ansioso; o el comprador o vendedor no comprende las condiciones del mercado, o el comprador o vendedor tiene motivos o preferencias especiales, etc. , hará que el precio de la transacción sea diferente del precio de mercado de la transacción.
Además, los resultados de tasación de un mismo inmueble por diferentes agencias de tasación o diferentes tasadores también pueden ser diferentes.
6. Procedimiento de evaluación 1. Todas las unidades e individuos que ingresen a la casa para su evaluación y valoración deben presentarse ante la oficina (oficina) local de gestión de transacciones inmobiliarias con los documentos pertinentes, y la oficina (oficina) local de gestión de transacciones inmobiliarias contratará evaluadores profesionales para realizar la evaluación y valoración.
2. Los tasadores deben revisar y verificar la información de la tarjeta del plano de la casa, realizar estudios, reconocimientos y evaluaciones en el sitio, medir con precisión el área de construcción y el área utilizable de la casa, investigar la antigüedad de la construcción, la orientación, el nivel y el uso de la casa, y inspeccionar y registrar la estructura de la casa de acuerdo con los estándares de evaluación de la casa, decoración, nivel de integridad del equipo, novedad y el aumento o disminución del valor de la casa.
3. Organice registros de encuestas y calcule el valor total de reemplazo (valor original), el valor actual (valor neto), la vida útil restante, el valor residual, etc. de la casa.
4. Compile y complete el formulario de evaluación de la calificación de daños a la vivienda y el formulario de evaluación del valor de la vivienda como base para determinar el precio de la vivienda.