Demoler casas de segunda mano de alto precio en Chengdu: frenar la demanda y reducir el apalancamiento

La decisión de Chengdu de cancelar la vivienda de segunda mano es exactamente la misma que la de Shanghai, y también es similar al precio guía anterior de Shenzhen para la vivienda de segunda mano. Por lo tanto, los conocedores de la industria especulan que el precio guía de las viviendas de segunda mano en Chengdu está en camino. Después del anterior New Deal "322", las transacciones del mercado de Chengdu se han ralentizado, pero el mercado todavía está sobrecalentado y el aumento de la vivienda de segunda mano es demasiado alto. Es razonable que el gobierno endurezca los controles sobre la vivienda de segunda mano.

Sin embargo, algunos propietarios a quienes les resulta difícil aceptar reducciones de precio probablemente soliciten un "contrato yin y yang", por lo que la parte del precio de la vivienda superior a 39.300 yuanes/metro cuadrado probablemente se convierta en el pago inicial pagado por el comprador.

Yan Yuejin, director de investigación del centro Think Tank del E-House Research Institute, cree que la retirada de casas de segunda mano en Chengdu indica una mejora en la gestión y el control, y es previsible que el largo plazo -En el futuro se acelerará la gestión a plazo de las viviendas de segunda mano. En un nivel más profundo, Chengdu tiene algunas medidas de control, como el aumento de las tasas de interés de las hipotecas de primera vivienda, el próximo precio guía para las viviendas de segunda mano y la expansión de la oferta centralizada de suelo. Para enfriar el mercado inmobiliario, Chengdu ha implementado recientemente controles intensivos, centrándose principalmente en reducir el apalancamiento en la compra de viviendas.

Apalancamiento a la baja del lado de la demanda

Zhang Fei (seudónimo) realmente ha sentido el impacto de los altos precios de la vivienda en Chengdu. Una casa de segunda mano que actualmente comercializa está siendo objeto de escrutinio regulatorio. Dado que el precio unitario de la casa es superior a 39.300 yuanes por metro cuadrado, el propietario ha propuesto claramente firmar un contrato Yin-Yang. Zhang Fei sabía muy bien que, además del contrato de préstamo firmado a un precio unitario de 39.300 yuanes por metro cuadrado, la parte sobrante del pago de la vivienda debía recaudarse por separado.

Se puede decir que la situación que enfrenta Zhang Fei es una de las situaciones normales cuando la regulación de Chengdu ingresa al área de aguas profundas. El año pasado, el precio de una casa de segunda mano en Chengdu aumentó significativamente. La subida más típica se produjo en abril de 2020. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en abril de 2020, el número de viviendas nuevas en Chengdu aumentó un 0,7% mes a mes y un 10,3% más que en 2019. La vivienda de segunda mano aumentó un 2,1% intermensual y un 4,1% interanual. La tasa de crecimiento de la vivienda de segunda mano alcanzó un máximo de cinco años, mucho más alta que la tasa de crecimiento mensual más alta del 1,7% en 2016 antes de las restricciones de compra en Chengdu en septiembre. Además, el precio de la vivienda de segunda mano en Chengdu en 2020 será más alto que el de 2065, 438+06.

En abril de este año, el precio de las casas nuevas en Chengdu aumentó un 0,5% mensual y un 6,6% interanual el precio de las casas de segunda mano aumentó un 0,3% mensual; -mensual y 7,4% interanual. Chengdu está bajo una presión cada vez mayor para controlar los precios de la vivienda.

Una de las razones del gran aumento de la vivienda de segunda mano en Chengdu proviene del desempeño de la vivienda de primera mano. Los cambios en el mercado inmobiliario de Chengdu en los últimos años se pueden ver a través de la Zona de Alta Tecnología. Zheng Min (seudónimo) compró la primera casa de su vida en 2020. Esta casa está ubicada en la zona de alta tecnología de Chengdu, que también es el área donde los precios de la vivienda han aumentado más rápido en Chengdu en los últimos dos años. Por un lado, Zheng Min trabaja en un banco en la zona de alta tecnología; por otro lado, después de la comparación, la joven pareja sintió que sería más cómodo comprar una casa en la zona de alta tecnología en el futuro. A medida que la zona de alta tecnología entra en su período de mayor construcción, la vivienda de segunda mano se ha mostrado alcista. Recientemente, se han lanzado en Chengdu muchas casas de segunda mano con un precio de más de 39.300 yuanes por metro cuadrado, todas ellas en zonas de alta tecnología. El sitio web de Anjuke muestra que el precio medio de las casas de segunda mano en la zona de alta tecnología de Chengdu aumentó de 22.500 yuanes/metro cuadrado en junio de 2020 a 32.200 yuanes/metro cuadrado en mayo de este año, un aumento de aproximadamente el 43% en el último año. .

¿Por qué una gran parte de la demanda del mercado inmobiliario se ubica en zonas de alta tecnología? Las razones son obvias: en respuesta a la inversión de gigantes de Internet como Alibaba, Tencent y NetEase, anteriormente han surgido una gran cantidad de oportunidades laborales en la zona de alta tecnología, muchos jóvenes que acababan de ingresar a Chengdu para trabajar duro; Se les restringió la compra de casas en el Distrito Sur de Alta Tecnología y la oferta de casas nuevas superó la demanda, por lo que surgió el mercado de viviendas de segunda mano.

2065438+A finales de 2009, Chengdu ajustó su política de restricción de compras. Las personas que están calificadas para comprar casas en el Distrito Sur de Alta Tecnología también pueden comprar casas en el Nuevo Distrito de Tianfu, Distrito Oeste de Gaoxin, Jinjiang. Distrito, distrito de Qingyang, distrito de Jinniu, distrito de Wuhou y distrito de Chenghua La compra de viviendas ha dispersado moderadamente la presión de oferta en el distrito sur de alta tecnología. Pero esto también ha hecho subir el precio de la vivienda de segunda mano en otras zonas, lo que ha provocado un aumento de los precios de las subastas de terrenos. En 2021, el precio del suelo en muchas zonas suburbanas de Chengdu superó los 20.000 yuanes por metro cuadrado.

El año pasado, el precio medio de transacción de viviendas comerciales en el distrito de Qingbaijiang, un suburbio exterior de Chengdu, fue de 7.871 yuanes por metro cuadrado, lo que también se sitúa en un nivel medio en los suburbios exteriores. Según datos del Instituto de Investigación Chengdu Ruili, el inventario actual en esta zona es de menos de un millón de metros cuadrados. Según la velocidad de descontaminación en 2020, el tiempo de descontaminación será sólo de cuatro meses.

Tasas de interés hipotecarias más altas

Después de agotar las restricciones de compra y los límites de precios, la intención de la regulación del mercado inmobiliario de Chengdu de reducir el apalancamiento en el lado de la demanda se ha vuelto cada vez más evidente. Aunque las tasas de interés hipotecarias nacionales han disminuido, las tasas de interés hipotecarias de Chengdu han ido aumentando silenciosamente. Chengdu es actualmente una de las ciudades más estrictas en términos de endurecimiento de los préstamos para vivienda. También es la ciudad con el tipo de interés más alto para los compradores de vivienda por primera vez, siendo el tipo de interés hipotecario medio del 5,93%.

Zheng Min, empleado de un banco en Chengdu, es un hombre afortunado. La tasa de interés del préstamo que solicitó fue del 5,88%. Según datos del Instituto de Investigación de Big Data Rong360, a finales de 2020, la tasa de interés más alta para préstamos para viviendas nuevas en Chengdu alcanzó el 6,13%.

De hecho, para frenar el mercado inmobiliario, la tasa de interés actual para préstamos para primera vivienda en Chengdu es del 5,88% al 6,1%. Se entiende que la tasa de interés actual de los préstamos para viviendas por primera vez en Chengdu ha aumentado entre un 20% y un 25%, con una tasa de interés de ejecución máxima del 6,13%; los préstamos para segundas viviendas generalmente han aumentado entre un 25% y un 30%; una tasa de interés máxima de ejecución del 6,37%, que es básicamente la misma que el mes pasado.

Zheng Min cree que en los últimos días, las tasas de interés para la compra de viviendas en Chengdu han seguido aumentando y el costo de compra de viviendas ha seguido aumentando, pero esto también ha restringido el crecimiento de los precios de la vivienda a hasta cierto punto. Por lo tanto, el aumento de las tasas de interés hipotecarias en realidad inhibe a los especuladores inmobiliarios y protege los derechos e intereses de necesidades urgentes disfrazadas. Según el entendimiento de Zheng Min, en los últimos diez años, no importa cuán alta fuera la tasa de interés para la compra de una vivienda, con el fuerte aumento en los precios de la vivienda, la apreciación sustancial de la casa podría cubrir completamente la tasa de interés flotante. Entonces, como familia necesitada, dijo que no compraría una casa debido al aumento de las tasas de interés hipotecarias. "No importa si los precios de la vivienda suben o bajan en el futuro, no importa cuánto aumenten las tasas de interés, ella seguirá comprando la casa que debería comprar".

Ajuste y optimización

Desde En 2021, la regulación de los bienes raíces en Chengdu se ha intensificado a lo grande. Por ejemplo, las "casas de subastas legales" se incluirán en el ámbito de supervisión de la política de restricciones de compra y venta, y el período de venta de propiedades inmobiliarias populares se ampliará de tres a cinco años. Además de estas, también existe una serie de políticas regulatorias destinadas a garantizar el desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario de Chengdu.

Shenzhen, la ciudad que propuso por primera vez un sistema de precios de referencia para las transacciones de viviendas de segunda mano, inicialmente ha mostrado sus efectos: las transacciones de viviendas de segunda mano se han enfriado significativamente y el mercado ha experimentado enormes cambios. Chengdu no tiene reparos en aprender de Shenzhen. Para estabilizar el mercado en general, el gobierno de Chengdu tomó la iniciativa y optimizó continuamente los controles: por ejemplo, inspeccionó estrictamente los préstamos operativos, eliminó las casas de segunda mano de alto precio y el año pasado exigió que las casas finamente decoradas se vendieran. Pero debido a las preocupaciones del mercado sobre la calidad de la vivienda, se ha producido un retorno gradual a la vivienda limpia.

Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que las ciudades con aumentos significativos en los precios de la vivienda de segunda mano se concentran principalmente en áreas con una fuerte atmósfera de especulación inmobiliaria, donde se reúnen los inversores. Esta ronda de control de precios de viviendas de segunda mano es algo nuevo en esta ronda de regulación inmobiliaria. Se espera que el control de los precios de la vivienda de segunda mano se convierta en una tendencia en las ciudades de primer y segundo nivel de todo el país, y que más ciudades incrementen sus esfuerzos para controlar los precios de la vivienda de segunda mano. Los precios de las casas de segunda mano en Shenzhen se han reducido y se espera que con la revisión continua de las políticas, los aumentos de precios se desaceleren significativamente.

Desde que se propuso la política de las “tres líneas rojas” en agosto de 2020, las políticas de control inmobiliario han seguido aumentando. En marzo de 2021 se introdujo la política de "dos concentraciones" de terrenos. La industria inmobiliaria ha formado un circuito cerrado desde las empresas inmobiliarias, los bancos hasta los gobiernos locales. La era de la financiación de dividendos y dividendos de tierras ha terminado.

A juzgar por la reciente concentración de la oferta de suelo en varios lugares, los márgenes de beneficio de las empresas inmobiliarias en las zonas centrales urbanas están disminuyendo. Después de completar el primer suministro de tierras centralizado de Hangzhou, la dirección del Grupo Binjiang dijo en respuesta a preguntas de los inversores que se espera que el margen de beneficio en la adquisición de tierras sea del 1% al 2%. Lo mismo ocurre con Chengdú. Xu Hui, que ha estado trabajando duro en la principal zona urbana de Chengdu, también dijo que, de hecho, es difícil obtener ganancias en terrenos en el área central de la principal zona urbana.

Cerca de Hangzhou, el primer suministro de tierras centralizado de Chengdu también incluye una gran cantidad de "tierras con doble limitación", lo que ha provocado que los expertos de la industria cuestionen la calidad de la próxima vivienda. Una persona de una empresa de bienes raíces en Chengdu señaló que Hangzhou tiene una atmósfera de "mundo empresarial privado", pero Chengdu no. Las empresas estatales, como las empresas de inversión urbana, a menudo pueden ganar proyectos TOD, mientras que Vanke y Longfor rara vez tienen la oportunidad de ganar proyectos grandes y complejos. Los conocedores de la industria especulan que después de que se complete el primer suministro centralizado de tierras de Chengdu en junio, el mercado puede ser diferente y puede haber nuevos caminos para la regulación del mercado inmobiliario.