El impacto de la nueva normativa sobre préstamos hipotecarios está fermentando: las ventajas de las inmobiliarias líderes ponen de relieve las preocupaciones ocultas de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias

En una entrevista con un periodista de Securities Times, los expertos de la industria creían en general que la introducción de la nueva política era esperada y que tendría poco impacto en los bancos en su conjunto. A medida que el sentimiento del mercado se estabilizó gradualmente, a diferencia del desempeño "verde" de las acciones bancarias a principios de año, los precios de las acciones de muchas acciones bancarias volvieron a ponerse rojos el 6 de junio a 65438.

Algunas inmobiliarias también analizaron a los periodistas que los cambios en la financiación obligarán a las inmobiliarias a invertir con más cautela y centrarse más en el core. En el futuro, puede haber una diferenciación dentro del sector inmobiliario: las principales empresas inmobiliarias se aprovecharán de la tendencia de desarrollo, mientras que las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias podrían seguir el ejemplo y no descartan la posibilidad de fusiones.

Añade una "maldición restrictiva"

Dentro de las expectativas

La nueva política de préstamos hipotecarios divide a los bancos en cinco grados y fija la concentración de préstamos inmobiliarios para diferentes grados Se han establecido requisitos de gestión, a saber, establecer un límite superior en la proporción de préstamos inmobiliarios y préstamos personales para vivienda, y permitir a las agencias reguladoras locales aumentar el límite superior para los bancos de tercer, cuarto y quinto nivel en 2,5 puntos porcentuales.

Al mismo tiempo, la nueva política estipula requisitos de rectificación para los bancos que excedan el límite superior, es decir, si el límite es inferior a 2 puntos porcentuales, el período de transición es de 2 años, y si el límite es de 2 puntos porcentuales o más, el período de transición es de 4 años.

No hace mucho, las nuevas normas de financiación de las "tres líneas rojas" para las empresas inmobiliarias emitidas por las autoridades reguladoras también han llamado mucho la atención: en primer lugar, la relación activo-pasivo de las empresas inmobiliarias después de excluir los pagos anticipados no ser superior a 70; en segundo lugar, la deuda neta de las empresas inmobiliarias. El ratio no debe ser superior a 100; en tercer lugar, el "índice de deuda en efectivo a corto plazo" de las empresas inmobiliarias es inferior a 1. Mientras se "pise la línea", la escala de los pasivos que devengan intereses no se puede aumentar ni controlar estrictamente.

“En general, ha emitido una señal para guiar a los bancos a invertir menos en bienes raíces y apoyar la economía real, lo cual es consistente con la guía regulatoria anterior Xia Dan, investigador del Banco de Comunicaciones”. Centro de Investigación Financiera, dijo a un periodista del Securities Times.

Desde el punto de vista del contenido, la nueva política de gestión hipotecaria centralizada no es nueva. Anteriormente también se mencionó la gestión de la concentración hipotecaria como medio de supervisión macroprudencial. Junio ​​de 2020 5438 Octubre, junio de 2020 265438 En octubre, Pan, vicegobernador del Banco Central, dijo en la Reunión Anual del Financial Street Forum 2020 que el Banco Popular de China promoverá la mejora de la gestión macroprudencial de la financiación inmobiliaria y gradualmente implementar herramientas de política macroprudencial para la concentración de préstamos inmobiliarios y pasivos de residentes, como los ratios de ingresos y las ponderaciones de riesgo de préstamos inmobiliarios.

Muchos analistas dijeron a los periodistas que la gestión centralizada de los préstamos inmobiliarios tiene poco impacto en los bancos. En la actualidad, la mayoría de los bancos cumplen básicamente con los requisitos de política y la presión sobre el volumen de préstamos inmobiliarios es limitada.

"Dado que el período de transición es relativamente flexible, incluso si se calcula sobre una base de dos a cuatro años, los bancos que exceden el límite reducirán sus existencias en cientos de miles de millones de yuanes cada año. Los bancos que lo hacen No exceder el límite no es fácil de aumentar según el límite superior, porque los préstamos hipotecarios siempre han sido relativamente estrictos”, dijeron algunos analistas.

Sin embargo, los préstamos para el desarrollo han estado estrictamente controlados durante mucho tiempo. Los bancos todavía tienen un cierto grado de flexibilidad en la emisión de préstamos hipotecarios personales y las fluctuaciones son relativamente grandes. Una vez que se introduzca la política, los bancos que se pongan en marcha también reducirán su impulso crediticio.

Las inmobiliarias son más prudentes a la hora de invertir.

¿Cómo responderán los bancos si la supervisión impone restricciones claramente?

Una persona del sector bancario le dijo a un periodista del Securities Times que desde la perspectiva de las estrategias de reducción de ratios, los bancos pueden elegir otros productos con rendimientos ajustados al riesgo cercanos a las hipotecas, la titulización de activos, los préstamos vencidos y no vencidos. realizando reducción de presión de recolección y otros productos. "Esta es también una forma de agrandar el denominador. Si la mayor parte es para apoyar la economía real, estará más en línea con las directrices".

En términos de la proporción de préstamos personales para vivienda Desde una perspectiva empresarial, debido a su bajo riesgo y bajo consumo de capital, es un activo crediticio de alta calidad y, a menudo, es favorecido por los bancos comerciales. Sin embargo, algunas personas en la industria dijeron que los pagos normales de préstamos personales no se reducirán y que aún se alientan las necesidades urgentes.

“De hecho, el ajuste del banco no será demasiado grande, porque el ajuste del negocio hipotecario ya ha comenzado”, dijo a los periodistas un alto empleado de un banco estatal.

En los últimos años, la determinación del gobierno de regular el mercado inmobiliario se ha vuelto cada vez más prominente.

Bajo la guía de "vivienda para vivir, no para especular", el ajuste de los préstamos inmobiliarios en el sector bancario se viene realizando desde hace algún tiempo, y la nueva política sólo institucionalizó la política anterior. Los profesionales antes mencionados dijeron a los periodistas que los bancos han comenzado a ajustar la concentración de préstamos inmobiliarios.

Por un lado, los bancos controlarán estrictamente el acceso de los promotores inmobiliarios, es decir, inspeccionarán estrictamente los proyectos de desarrollo inmobiliario y realizarán una comprensión y ajuste detallados del flujo de caja, las ganancias, los proyectos en construcción, etc. de las compañías de préstamos, por otro lado, los bancos controlarán estrictamente el acceso de los promotores inmobiliarios. Desde el lado de la demanda, es decir, desde la perspectiva de los hogares que compran bienes raíces, los bancos ajustan principalmente el índice de pago inicial y las fluctuaciones de las tasas de interés. , lo que añade muchas restricciones a la aprobación de préstamos hipotecarios personales.

Para las empresas inmobiliarias que se han quedado estancadas en los canales de financiación, la anterior introducción de las "tres líneas rojas" ha sido bastante impactante. Esta nueva política también ha tenido un claro impacto en las empresas inmobiliarias del banco. lado. Las dos regulaciones de los bancos y las empresas inmobiliarias están en consonancia y cooperan entre sí.

Un importante promotor inmobiliario dijo a los periodistas que los cambios en la financiación obligarán a los promotores inmobiliarios a invertir con más prudencia y centrarse más en su negocio principal. "Si el préstamo es estricto, la revisión del proyecto también será estricta en consecuencia. Desde el punto de vista de la inversión, si se invierte en algunas posiciones que no son particularmente esenciales, el retorno será lento y el efecto ingreso será pobre".

Desde los "tres puntos Desde la "línea roja" hasta la nueva política actual de préstamos para vivienda, la situación general se estandariza gradualmente. La empresa inmobiliaria también predijo a los periodistas que en el futuro habrá diferenciación dentro del sector inmobiliario y que prevalecerá la tendencia de desarrollo de las empresas inmobiliarias líderes. "En primer lugar, debido a que el mercado es grande, hay muchas oportunidades. En términos relativos, las pequeñas empresas de bienes raíces tienen poca capacidad para resistir los riesgos y básicamente se mantendrán fuertes".

Dai Zhifeng de Zhongtai Securities también dijo que las nuevas regulaciones promoverán aún más la concentración de préstamos a empresas inmobiliarias líderes desde el punto de vista financiero. “Para mantener a los clientes estratégicos, las escasas cuotas se concederán primero a las empresas inmobiliarias líderes. A las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias les resultará más difícil obtener préstamos bancarios, o sólo podrán asegurarse su propio flujo de caja acelerando. la enajenación de inventarios no descartan fusionarse en el futuro.