¿Subirá o bajará la tasa de interés hipotecaria mensual “ancla” oficial?
Aunque la implementación de la LPR alguna vez provocó un debate público sobre si las tasas de interés hipotecarias aumentarán, a juzgar por la nueva LPR y los puntos de bonificación en varios lugares, los pagos mensuales para la compra de primera y segunda vivienda no han cambiado mucho. Algunos profesionales de primera línea también dijeron a los periodistas que el "cambio de ancla" en las tasas de interés hipotecarias no afectó directamente los niveles de ventas de primera línea.
El coste de los préstamos Guangzhou-Shenzhen aumentó ligeramente.
Según el nuevo precio de mercado de préstamos (LPR) anunciado por el banco central el 20 de septiembre, el LPR a un año era 4,20, rebajado 5 puntos básicos, pero el LPR vinculado al tipo de interés hipotecario de más de cinco años se mantuvo en 4,85. Cada localidad tiene la autonomía para incrementar los puntos LPR. El último informe publicado por el Instituto de Investigación E-House muestra que las tasas de interés hipotecarias LPR en 11 ciudades de primer y segundo nivel incluidas en las estadísticas aumentaron ligeramente en comparación con septiembre, mientras que tres ciudades de tercer y cuarto nivel experimentaron ligeras disminuciones.
En las ciudades de primer nivel de Guangzhou y Shenzhen, la tasa de interés de los préstamos hipotecarios LPR en junio fue de 5.438 en octubre, ligeramente superior a la de septiembre. Entre ellos, el precio de la hipoteca de la primera vivienda en Guangzhou en junio no fue inferior a LPR más 56 BP, y el tipo de interés cambió de 5,39 a 5,41 el precio del préstamo para la segunda vivienda no fue inferior a LPR más 79 BP, y el interés; La tasa se mantuvo en 5,64. En junio de 2010, el precio de la hipoteca de la primera vivienda en Shenzhen no era inferior a LPR más 56 BP. Si es inferior a LPR más 30 BP, la tasa de interés se mantendrá en 5,15. no inferior a LPR más 60 BP, la tasa de interés cambiará de 5,39 a 5,45.
Beijing y Shanghai también han cambiado. En Beijing, el LPR para primera y segunda vivienda aumentó en 55 BP y 105 BP respectivamente en junio 5.438,00, y la tasa de interés de 5,90 para segunda vivienda también fue la más alta entre las cuatro ciudades de primer nivel. Shanghai es una de las pocas ciudades que mantiene tasas de interés hipotecarias favorables. De acuerdo con los requisitos de LPR, el LPR del préstamo para la segunda vivienda debe aumentarse en 60 BP, por lo que la tasa de interés del préstamo para la segunda vivienda alcanza 5,45, mientras que la tasa de interés del préstamo para la primera vivienda es solo 5 BP, y el La tasa de interés de 4,95 es también la más baja en las ciudades de primer nivel.
Con este cambio, las tasas de interés para los préstamos para primera vivienda en Guangzhou y para los préstamos para segunda vivienda en Shenzhen han aumentado. ¿Han aumentado los costos de los préstamos? Un informe del Instituto de Investigación E-House muestra que, según los estándares de un préstamo de 10.000 RMB, un plazo de préstamo de 30 años y un reembolso igual del principal y los intereses, el pago mensual del préstamo para la primera vivienda en Guangzhou en junio de 2000 fue de 5.622 RMB, un aumento de 654,3803 RMB con respecto a septiembre, y el pago mensual del préstamo para la segunda vivienda en Shenzhen fue de 5.622 RMB. El pago mensual del préstamo es de 5.460 yuanes, un aumento de 38 yuanes con respecto a septiembre.
La presión de pago mensual no ha cambiado mucho.
A juzgar por los resultados del cálculo en Guangzhou y Shenzhen, aunque el interés mensual pagado por el prestatario ha aumentado después del ajuste de la tasa de interés, el aumento es solo una fracción del pago mensual y básicamente puede ignorarse.
Los precios de la vivienda en Guangzhou y Shenzhen ya se encuentran en un nivel relativamente alto, pero incluso si un préstamo hipotecario se calcula sobre la base de un método de pago de 3 millones de yuanes y de igual capital e intereses a 30 años, el interés mensual pagado por el prestamista sigue siendo menos de 100 yuanes, que es No hubo un impacto significativo en los compradores de viviendas. "Después de que la tasa de interés base se superponga al límite inferior de la tasa de interés del mercado de Guangzhou, la tasa de interés hipotecaria definitivamente aumentará, pero el aumento será casi insignificante", Luo Chunxian, gerente de Guangzhou Patrol Real Estate Brokerage Co., Ltd. , cree que la transición del mercado se realizará sin problemas.
Aunque los pagos hipotecarios mensuales en muchas ciudades han aumentado ligeramente después de los cambios en las tasas de interés hipotecarias, también ha habido disminuciones en algunas ciudades. Según las estadísticas del Instituto de Investigación E-House, en Foshan, adyacente a Guangzhou, los puntos base LPR en junio fueron 63 BP para la primera vivienda y 85 BP para la segunda vivienda. Las tasas de interés de los préstamos correspondientes para la primera y la segunda vivienda. Las segundas residencias fueron 5,48 y 5,70 respectivamente, inferiores a las de septiembre. Calculado sobre la base de un préstamo hipotecario de 10.000 yuanes e igual capital e intereses durante 30 años, Foshan es de 1 mes.
El informe del Instituto de Investigación Yiju cree que el ajuste de la tasa de interés hipotecaria LPR no ha ejercido demasiada presión sobre el pago mensual original. El cambio en el pago mensual es muy pequeño y básicamente no causará mucha interferencia. compradores de vivienda, o puede ignorarlo. Desde la perspectiva de la estructura urbana, la carga para las ciudades de segundo nivel aumentará relativamente, mientras que la carga para las ciudades de tercer y cuarto nivel no será demasiado obvia, e incluso puede reducirse.
Sin embargo, dado que los bancos comerciales son responsables de los préstamos específicos, algunos bancos pueden adoptar tasas de interés ligeramente más altas o más bajas. Por lo tanto, al solicitar un préstamo hipotecario para vivienda, aún debe consultar al banco para conocer los intereses específicos. tarifas.
Aún no se ha reflejado el impacto directo de las transacciones de mercado.
Cualquiera que haya tenido la experiencia de comprar una casa con un préstamo debería tener esta impresión. Desde la firma en línea, la aprobación, transferencia y certificación del préstamo hasta el préstamo bancario, generalmente hay un cierto período de espera, incluso si. Son los meses más rápidos. Si se trata de un préstamo combinado de "fondo de previsión y préstamo comercial", la aprobación a largo plazo alargará aún más el período de espera. Por lo tanto, aunque la nueva política se implementará el 8 de junio de 2010, de hecho a partir de septiembre, existe la posibilidad de que los compradores de viviendas adopten la tasa de interés hipotecaria después de "cambiar el ancla".
Sin embargo, algunos profesionales de ventas de primera línea creen que el impacto directo del actual "cambio de ancla" hipotecario en las transacciones del mercado no se refleja tan rápidamente. Dong Mo Jianguo, de Centaline Real Estate Guangzhou Huayuan Branch, dijo a los periodistas que su tienda está al norte de Tianhe y que la mayoría de las transacciones en los alrededores son viviendas a nivel de grado. La mayoría de los compradores son familias con necesidades de mejora. Quieren cambiar sus casas de estudios para que sus hijos estudien. Necesitan de tres a cuatro habitaciones y el precio medio es de 40.000 a 45.000 yuanes por metro cuadrado.
“Una casa con un título es una necesidad urgente para muchas familias, y a estos compradores de viviendas no les importan demasiado las tasas de interés hipotecarias. Lo más importante es que la propiedad sea adecuada”. Dijo que en septiembre el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano mostró una tendencia al alza. "Muchas familias esperan terminar sus casas antes de la Fiesta de la Primavera". Se espera que el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano crezca de manera constante en el resto del segundo semestre de este año. Incluso si la nueva política LPR tiene un impacto. el impacto general será pequeño.
El informe del E-House Research Institute cree que el último ajuste de la tasa de interés LPR no tendrá un impacto sustancial en el costo de las hipotecas, pero un mayor impacto se reflejará en el ajuste de los métodos de fijación de precios de los préstamos, es decir. , el posterior ajuste independiente de los tipos de interés habrá más espacio. A juzgar por las políticas recientes en el mercado de préstamos para vivienda, "la vivienda es para vivir, no para especular" es una ideología rectora importante, que también determina que las políticas de préstamos para vivienda no se relajarán en el corto plazo. Sin embargo, con una mayor flexibilización de las condiciones financieras y ajustes cíclicos en el mercado inmobiliario, se espera que las tasas de interés hipotecarias LPR se reduzcan aún más.
■Experto:
Se espera que cambie el fenómeno de la "inversión" de la financiación de los tipos de interés para entidades e inmuebles.
"La nueva política de liberalización de las tasas de interés es emocionante", dijo el Dr. Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, a un periodista del Nanfang Daily.
Superficialmente, el New Deal vincula los préstamos para vivienda con la LPR. En esencia, desacopla los préstamos para vivienda de la LPR y establece un "cortafuegos" entre el mercado inmobiliario y los fondos para que el banco central pueda implementar una política monetaria laxa. políticas en el futuro, reducir la FML y luego reducir los costos de financiamiento de la entidad. Li cree que el "cambio de ancla" de los precios de los préstamos cambiará el fenómeno pasado de "inversión" entre las tasas de interés de financiación de las entidades y de los bienes raíces, y también controlará fundamentalmente los derrames de capital, reducirá la ocupación de fondos de bajo costo por parte de los bienes raíces y aumentar el costo de los préstamos para la compra de viviendas para unidades de vivienda múltiples.
Lo que puede ocurrir en el futuro es que el tipo de interés hipotecario sea completamente diferente dos meses después o un año después. Con el avance de la liberalización de las tasas de interés, si desea obtener una segunda hipoteca (detener una tercera hipoteca) en el futuro, es probable que tenga que pagar una tasa de interés más alta, que puede ser la LPR más unos cientos de puntos básicos. De hecho, quien pague una tasa de interés más alta lo obtendrá; quien pague una tasa de interés más alta obtendrá un préstamo más rápido. En el pasado, al invertir en bienes raíces, rara vez se consideraba el costo del préstamo, sino más bien "si se puede pedir prestado" y "cuantos más préstamos, mejor". A partir de ahora, comprar una casa se convertirá en un trabajo profesional. Es necesario calcular los costos de los préstamos, los costos de transacción y los ciclos de transacción (las restricciones de ventas están normalizadas en las ciudades cálidas) y también considerar si los ingresos de la venta de la casa en el futuro pueden compensar los costos. De esta forma, poco a poco fue tomando forma la "vivienda sin especulación".