¿Cómo evalúas las casas en Xuzhou?
Capítulo 1 Disposiciones generales
El artículo 1 tiene como objetivo regular el comportamiento técnico de la valoración de demolición de viviendas urbanas y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los partes de demolición De acuerdo con la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de China de la República Popular China", el "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" del Consejo de Estado (Orden del Consejo de Estado Nº 305), el "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas de la provincia de Jiangsu". , "Medidas de gestión de la demolición de viviendas urbanas de la ciudad de Xuzhou" (Orden del Gobierno Municipal Nº 78), "Especificaciones de valoración de bienes raíces" (GB/T 50291-1998).
Artículo 2: Estas normas se aplican a la evaluación de la demolición de viviendas en terrenos de propiedad estatal dentro del área de planificación urbana de esta ciudad.
La valoración de demolición de viviendas urbanas mencionada en estas normas se refiere a la evaluación del precio de mercado inmobiliario en función de la ubicación, uso y área de construcción de las viviendas derribadas para determinar el monto de la compensación monetaria por el casas derribadas.
Artículo 3: Estas reglas describen el propósito de la evaluación como “evaluar el precio de mercado de los bienes inmuebles para determinar el monto de la compensación monetaria por las casas demolidas”. ?
Artículo 4 El precio de evaluación de la demolición de una vivienda urbana es el precio de mercado inmobiliario de la vivienda demolida. El objeto de evaluación es el precio de la vivienda demolida con derechos legales de propiedad y derechos legales de uso del suelo, excluidos los subsidios de reubicación. , subsidios temporales de reasentamiento, compensación por suspensión de producción y negocios debido a la demolición de casas no residenciales, compensación por decoración interior y otros accesorios de las casas demolidas.
Artículo 5 El estándar de valor para la tasación de demolición de viviendas es el valor de mercado abierto, es decir, no se considera la influencia de factores como el arrendamiento de viviendas, la hipoteca y la incautación.
Artículo 6 La agencia de tasación realizará tasaciones en función de la ubicación, finalidad y área de construcción de las viviendas demolidas. Si se encomienda una tasación de demolición, los derribadores deberán aclarar la naturaleza y superficie de la casa a demoler.
Artículo 7 El momento de valoración para la valoración de demolición de viviendas es generalmente la fecha de emisión del permiso de demolición de viviendas. Si la escala de demolición es grande y se implementa en fases, la fecha de implementación de esta demolición de la casa (segmentada) será el momento de la valoración.
Artículo 8 Los tasadores de demolición realizarán inspecciones in situ de las casas demolidas, prepararán registros de inspección in situ y tomarán imágenes que reflejen la apariencia y las condiciones internas de las casas demolidas.
Los registros de reconocimiento en obra deben ser firmados y aprobados por el evaluador, el demoledor y la persona derribada.
Si a la persona derribada le resulta imposible realizar una inspección in situ y obtener datos de vídeo de la casa demolida debido a las razones de la persona demolida, o si la persona demolida no acepta firmar el contrato. -Registro de investigación del sitio, la persona demolida y la agencia de tasación serán responsables de la demolición. Un tercero no relacionado será testigo de la tasación y dará la explicación correspondiente en el informe de tasación.
Artículo 9 Se prefiere el método de comparación de mercado para la valoración de demolición de viviendas. Si el método de comparación de mercado no está disponible, se pueden utilizar otros métodos de valoración y los motivos deben explicarse detalladamente en el informe de valoración.
Capítulo 2 ¿Procedimiento de valoración?
Artículo 10 Al encomendar una tasación, el demoledor deberá proporcionar la siguiente información a la agencia de tasación:
(1) Carta de encomienda de tasación;
(2 ) Permiso de demolición de la casa;
(3) El certificado de bienes raíces, el certificado de uso de la tierra de propiedad estatal y los materiales de aprobación de construcción temporal del objeto de valoración (si la persona demolida se niega a proporcionarlos, la persona demolida entregar los expedientes a los departamentos de inmobiliaria, suelo, urbanismo y otros (4) Relación de estructuras constructivas, usos e instalaciones auxiliares de las viviendas derribadas.
(5) Otra información relevante.
Artículo 11 Después de aceptar el encargo de tasación, la agencia de tasación deberá presentar un registro ante el departamento de gestión de demolición de viviendas dentro de los 3 días siguientes a la fecha de aceptación.
Artículo 12 Los demoledores y derribados cooperarán con la agencia de tasación en el suministro de materiales de tasación y las inspecciones in situ. Si la parte demolidora no proporciona información relevante verazmente o no ayuda a la agencia de tasación con las inspecciones in situ, lo que resulta en una tasación inexacta u otras consecuencias, asumirá las responsabilidades correspondientes.
Artículo 13 La agencia de evaluación, de acuerdo con los requisitos de la carta de autorización de evaluación y las leyes, reglamentos y especificaciones técnicas pertinentes, seleccionará la ruta técnica de evaluación, recopilará evidencia, determinará los parámetros relevantes y realizará cálculos de datos. , y presentar el Informe de evaluación en el plazo acordado.
La publicidad e interpretación de los resultados de la evaluación se realizará de acuerdo con la normativa provincial.
Artículo 14 El informe de valoración y la información relacionada serán archivados por la agencia de valoración para referencia futura y reportados al departamento de bienes raíces para su archivo.
Capítulo 3 ¿Métodos de valoración?
Artículo 15 Si se utiliza el método de comparación de mercado para la evaluación, se podrán utilizar los siguientes tres métodos para la evaluación:
(1) Método de corrección directa de instancias comparables
El método de corrección directa de ejemplos comparables consiste en calcular directamente el precio de mercado de cada casa demolida de acuerdo con los pasos requeridos por las normas de valoración inmobiliaria.
(2) Método de corrección del precio de muestra estándar
El método de corrección del precio de la casa modelo estándar consiste en seleccionar primero la "casa modelo estándar" y luego corregir directamente la casa modelo comparable a la "casa modelo estándar" "El precio unitario se evalúa como el precio de la casa modelo, y luego el precio de la casa modelo se revisa al precio tasado de cada casa demolida.
(3) Método de corrección del precio de ubicación
El método de corrección del precio de ubicación se basa en el principio básico del método de comparación de mercado al corregir el precio de mercado de la vivienda comercial ordinaria en la ubicación. de la casa derribada, podemos conocer el precio de tasación de la casa derribada.
Artículo 16 Los pasos para la corrección directa de instancias comparables son los siguientes:
1. Recopilar instancias de transacciones;
2 Seleccionar ejemplos comparables;
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3. Establecer una base para precios comparables;
4. Modificar la situación de la transacción;
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6. Modificar los Factores del área;
7. Realizar correcciones de factores individuales;
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Los ejemplos comparables seleccionados en el artículo 17 deben cumplir los siguientes requisitos:
(1) Los ejemplos comparables deben ser casas en el mismo lugar de demolición que el objeto de valoración;
(2) Los ejemplos comparables deben seleccionar casas que sean similares al objeto de valoración, incluyendo el mismo uso y la misma estructura del edificio;
(3) Para los ejemplos de transacción seleccionados, el precio de transacción es el precio de transacción normal o puede revisarse Es el precio de transacción normal;
(4) La fecha límite está cerca del tiempo de evaluación y no debe exceder los 65,438 0 años. Por lo general, la fecha límite debe seleccionarse dentro de los 6 meses. ;
(5) Seleccione más de tres instancias comparables;
(6) La diferencia de precio unitario de transacción de las instancias comparables seleccionadas es generalmente inferior a 20.
El artículo 18 establece una base para la comparación de precios.
Después de seleccionar una instancia comparable, el precio de transacción de la instancia comparable debe convertirse para establecer una base para la comparabilidad de precios. El método de pago unificado es un pago único el día de la transacción; el precio por metro cuadrado de área de construcción (excluido el precio de la decoración y otros accesorios) se utiliza de manera uniforme como precio unitario, el RMB como unidad monetaria; ; la connotación del área unificada es el área de construcción y la unidad de área es el metro cuadrado.
Artículo 19 Después de establecer la base para la comparabilidad de precios, se deben revisar la situación de la transacción, la fecha de la transacción, los factores regionales y los factores individuales.
El precio de evaluación del objeto de valoración = el precio de instancias comparables. Corrección de la fecha de la transacción. Corrección del factor regional.
Precio estimado del objeto de valoración = Precio de instancia comparable × (1 factor de corrección de situación de transacción, factor de corrección de fecha de transacción, factor de corrección de factor regional, factor de corrección de factor individual)
Precio de instancia comparable - basado en el precio Precios de transacción reales comparables de bienes inmuebles;
Corrección de transacciones: corrección de desviaciones de precios causadas por factores especiales en el comportamiento de las transacciones. Si se trata de una transacción normal, el valor de corrección es 0;
Corrección de la fecha de la transacción: el precio de instancias comparables en la fecha de la transacción se ajusta al precio en el momento de la evaluación, que se puede ajustar de acuerdo con la información de precios publicada por el departamento de transacciones de bienes raíces;
Corrección de factor regional: ajusta el precio de una instancia comparable bajo sus condiciones ambientales externas al precio bajo las condiciones ambientales externas del objeto de evaluación, incluyendo principalmente la prosperidad , la conveniencia del transporte, los factores ambientales y paisajísticos, la integridad de las instalaciones públicas y las restricciones de planificación esperan.
Corrección de factor individual: ajusta el precio condicional individual de instancias comparables al precio condicional individual del objeto de valoración, incluyendo principalmente la novedad, el estado de decoración, las instalaciones y equipos, el plano, el piso, la orientación, etc.
La diferencia entre el precio unitario corregido y el precio unitario medio de instancias comparables generalmente no supera el 30%.
Es decir: |Precio unitario corregido-Precio unitario medio de instancias comparables|/Precio unitario medio de instancias comparables ≤ 30.
Artículo 20 Las tablas de referencia del área de edificios residenciales y los coeficientes de corrección de factor único se muestran en la Tabla 1 y la Tabla 2 el área y los coeficientes de corrección de factor único de edificios comerciales, financieros, de entretenimiento, de restauración, de servicios y de oficinas; se muestran en la Tabla 3 y la Tabla 4. Los coeficientes de corrección de factores regionales e individuales de los edificios de almacenamiento industrial se muestran en las Tablas 5 y 6.
Cuando la agencia de valoración corrige los factores regionales y los factores individuales en función de las condiciones reales, si excede el rango de coeficientes en la tabla anterior, las razones deben explicarse completamente en el informe de valoración.
Artículo 21 Cálculo de los resultados revisados
Después de las correcciones anteriores, los resultados de la evaluación podrán calcularse utilizando el método de media aritmética simple o el método de media aritmética ponderada. ?
Fórmula de cálculo:
Precio unitario corregido 1 = Caso comparable 1 precio unitario valor de corrección de transacción fecha de transacción valor de corrección valor de corrección de factor regional valor de corrección de factor individual?
Precio unitario corregido 2 = Precio unitario proporcional 2 Valor de corrección de transacción Valor de corrección de fecha de transacción Valor de corrección de factor regional ¿Valor de corrección de factor individual?
Precio unitario corregido 3 = Precio unitario proporcional 3 Valor de corrección de transacción Valor de corrección de fecha de transacción Valor de corrección de factor regional ¿Valor de corrección de factor individual?
Valor corregido = precio unitario de instancia comparable × porcentaje de cambio de coeficiente
Fórmula promedio aritmética simple:
Precio unitario corregido = (Precio unitario corregido 1 Precio unitario corregido 2 Precio unitario corregido 3) /3?
Fórmula del promedio aritmético ponderado:
Precio unitario corregido = (Precio unitario corregido 1 × peso Precio unitario corregido 2 × peso Precio unitario corregido 3 × peso)/Suma de peso?
Precio evaluado del objeto de valoración = precio unitario corregido × área de construcción
Pasos de operación del método de corrección de precio de muestra estándar del artículo 22:
1. se clasifican las casas y se seleccionan las casas modelo estándar;
Al evaluar, se deben seleccionar varias casas modelo estándar de acuerdo con los principios del mismo uso, la misma ubicación, ubicación similar, estructura similar y edad similar.
2. Evaluar el precio unitario de cada muestra estándar mediante la corrección directa de ejemplos comparables.
3. Modificar la casa modelo estándar al precio de una casa demolida similar.
El precio tasado de la casa demolida = el precio unitario de una muestra estándar similar × (1 coeficiente de ajuste de factor individual) × el área de construcción de la casa demolida.
Los pasos operativos del Artículo 23 Método de corrección del precio de ubicación:
1. Recopilar los precios de transacción de viviendas comerciales ordinarias en el lugar donde se encuentran las casas demolidas y determinar la unidad promedio. precio de la vivienda comercial ordinaria en la ubicación;
2. Determinar el precio unitario de reemplazo total de la vivienda comercial con base en el precio de reemplazo de la vivienda anunciado por la Oficina de Administración de Vivienda Municipal y la Oficina de Precios y las características estructurales de la vivienda comercial. alojamiento.
3. Determine el precio integral de grado de elemento de terreno residencial comercial con base en la "Tabla de referencia de precios integral de grado de elemento para terreno residencial" (consulte el Apéndice 7) y los factores integrales del entorno de vida residencial comercial.
4. Calcular el precio de ubicación.
Precio de ubicación = precio unitario promedio de viviendas comerciales - precio unitario de reemplazo total de viviendas comerciales - precio integral de grado de factor de parcelas de viviendas comerciales.
5. Calcular el precio de tasación de la casa derribada.
El precio unitario de la casa demolida = (precio de ubicación, precio del nivel del factor integral de la parcela, precio de reemplazo de la casa por una nueva) × coeficiente de diferencia de precio mínimo.
El coeficiente de diferencia de precio mínimo lo calcula el tasador en función del precio de transacción del mercado de vivienda de segunda mano.
El precio de tasación de la casa derribada = el precio unitario de tasación de la casa derribada × el área de construcción de la casa derribada y el precio de compensación legal de la comunidad.
Precio de compensación legal del patio = (área de terreno legal - área de construcción legal) × precio de ubicación × 60
Si el precio de compensación legal del patio es un número negativo, será cero.
Las casas demolidas se evalúan utilizando el método de corrección de instancias comparables y el método de corrección de precios de muestra estándar. Si los factores de corrección reglamentarios no se han corregido, el valor de corrección de corrección reglamentaria se puede calcular por separado consultando este artículo.
Artículo 24 Si se utiliza el método de la renta para la valoración, la determinación de los resultados de la valoración deberá cumplir con las disposiciones pertinentes de las "Normas de Valoración de Bienes Raíces".
Los ingresos por vivienda deben determinarse con base en los ingresos netos por alquiler de vivienda, los cuales deben modificarse y determinarse con base en el nivel de ingreso social promedio para el mismo propósito comercial y en la misma región. La tasa de capitalización se puede determinar sumando el valor de ajuste de riesgo a la tasa de interés segura, que debería ser la tasa de los bonos del Tesoro a 5 años.
Artículo 25 Si para la valoración se adopta el método del costo, se valorará separadamente el precio de mercado del inmueble. El precio del suelo dentro del rango de ocupación de la vivienda debe obtenerse utilizando el método de comparación de mercado, el método residual, el método de aproximación de costos o el método de corrección del coeficiente del precio del suelo de referencia. El precio de reposición de un edificio se basa en los estándares de precios de reposición emitidos por los departamentos gubernamentales pertinentes. La depreciación de los edificios se calcula utilizando el método de depreciación lineal. Si no es aplicable, se podrá utilizar para el cálculo el nuevo método de descuento (vida útil aceptable). El equipo de construcción de viviendas debe depreciarse por separado.
Artículo 26 Si fuera necesario tasar separadamente el precio de los derechos de uso del suelo dentro del ámbito de ocupación de vivienda, el comportamiento técnico de la tasación se ajustará a lo establecido en el "Reglamento de Valoración de Suelos Urbanos".
Artículo 27: En principio, para la valoración de la indemnización por demolición deberán utilizarse más de dos métodos de valoración. En el caso de establecimientos comerciales que puedan reunir ejemplos de transacciones suficientes y comparables que cumplan los requisitos prescritos, se deberá utilizar el método de comparación de mercado para la valoración. Si no hay condiciones para elegir el método de comparación de mercado para la evaluación no residencial, se debe utilizar el método de ingresos para la evaluación. Si es difícil determinar los ingresos de la casa, se puede utilizar el método del costo u otros métodos para la evaluación. Si hay dificultades y sólo se puede utilizar un método de valoración, se deben explicar las razones. ?
Si existen normas de valoración pertinentes para la valoración de la indemnización por demolición de viviendas para fines especiales y otros edificios no residenciales, prevalecerán dichas normas.
Capítulo 4 Clasificación y Valoración de las Viviendas Derribadas
Artículo 28 Las viviendas se dividen en viviendas residenciales y viviendas no residenciales. Las casas residenciales se pueden dividir en casas completas y casas no completas; las casas no residenciales incluyen casas comerciales, financieras y de seguros, catering, servicios, oficinas, almacenes industriales y otras casas.
Artículo 29 La valoración clasificada de las casas demolidas se puede clasificar según su ubicación, uso, estructura del edificio, método de adquisición del terreno, acuerdo legal y otros factores, y luego se pueden evaluar los precios de varios tipos de casas. por separado. El método de valoración para viviendas similares deberá ser coherente con la vía técnica.
Artículo 30 Las partes involucradas en la demolición deberán proporcionar información sobre los derechos de propiedad emitida por el departamento de gestión de la propiedad inmobiliaria y prueba de la forma de obtener los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal dentro del área ocupada por las casas demolidas. Si no pudiera aportarse y la agencia tasadora no pudiera comprobarlo, se podrá considerar adquirido mediante transferencia. Si los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se obtienen mediante asignación, los resultados de la evaluación de la compensación por demolición de la casa no incluyen la tarifa de transferencia de la tierra ni el precio equivalente a la tarifa de transferencia que debe pagarse en el proceso de transacción normal.
Artículo 31 Los proyectos en construcción se valorarán utilizando el método del costo. La valoración del terreno de los proyectos en construcción se basa en los usos, parámetros o planes de planificación y diseño aprobados por el departamento de gestión gubernamental. El avance de la construcción del proyecto se basa en el estado en el que el departamento de gestión de demolición notifica el cese de la construcción.
Artículo 32 Los resultados de la valoración de demolición de viviendas deberán cumplir los requisitos de integridad, relevancia y racionalidad, y los precios de calificación entre viviendas similares y los precios entre viviendas de diferentes tipos serán objetivos y razonables.
¿Informe de evaluación del Capítulo 5?
Artículo 33 Si el valor de una sola casa que se va a demoler es inferior a 500.000 yuanes, el informe de resultados de la valoración podrá tener la forma de una tabla, y otros informes de los resultados de la valoración tendrán la forma de un explicación escrita. El informe de evaluación tabulado debe revelar toda la información importante que afecta los resultados de la evaluación. Los informes de resultados de valoración no tabulares y los informes técnicos de valoración deben prepararse de acuerdo con los requisitos pertinentes de las "Especificaciones de valoración de bienes inmuebles".
Artículo 34 Los resultados de la evaluación son válidos desde la fecha de presentación del informe de evaluación formal hasta el final de la compensación de demolición del proyecto de demolición.
Artículo 35 El informe de resultado de la tasación deberá estar firmado por un tasador inmobiliario registrado a tiempo completo y el tamaño del papel será A4.
Capítulo 6 ¿Disposiciones complementarias?
Artículo 36 Estas normas utilizan como sinónimos "tasación" y "valoración".
Artículo 37 No se evaluarán las edificaciones ilegales y las edificaciones temporales que hayan excedido el plazo aprobado. Las construcciones temporales que no hayan excedido el período aprobado se evaluarán con base en los costos de reconstrucción, el período aprobado, el período restante y la tasa de valor residual.
Artículo 38 Si la valoración de la demolición de una casa implica trabajos técnicos profesionales como el precio original, el equipo de construcción, el costo del proyecto, etc., la agencia de tasación podrá confiar a una agencia calificada para que ayude en la tasación.
De no existir lo dispuesto en estas normas detalladas, se seguirán las disposiciones pertinentes de otras especificaciones técnicas de valoración nacionales, provinciales y municipales pertinentes. ?
Artículo 39: Si se utiliza la permuta de derechos de propiedad como método de compensación por demolición de viviendas, la valoración del valor de mercado del inmueble a permutar se realizará de conformidad con estas normas. ? Artículo 40 Si otras leyes, reglamentos y normas tienen disposiciones pertinentes, esas disposiciones prevalecerán.
Artículo 41 Los condados (ciudades) y el distrito de Jiawang pueden consultar estas reglas detalladas para su implementación.
Artículo 42 El presente reglamento entrará en vigor el 6 de febrero de 2005. Esta norma detallada no se aplica a la valoración de demolición de proyectos de demolición para los que se haya expedido previamente un permiso de demolición de vivienda.