Prepago de préstamo hipotecario inmobiliario

En 2006, el banco central subió los tipos de interés por última vez, fijando el tipo de interés hipotecario de referencia (a más de cinco años) en el 6,84% (el tipo de interés preferencial es del 5,814% este año, el banco central ha aumentado los tipos de interés cinco veces); veces seguidas, y el tipo de interés del alquiler ha subido al 7,83% (el tipo de interés preferencial es del 6,6555%). No se puede descartar la posibilidad de otra subida de tipos de interés antes de finales de año. Tomemos como ejemplo un préstamo de 200.000 a 10 años. Desde 2008, los prestatarios han pagado 102,5 yuanes más al mes que antes de las cinco subidas de tipos de interés, y casi 1.250 yuanes más en intereses al año. Esto significa que la presión hipotecaria de los "titulares de hipotecas" se concentrará en el día de Año Nuevo del próximo año. Antes de esto, si recaudar dinero para pagar el préstamo por adelantado o utilizar el dinero sobrante para compensar los crecientes costos de los intereses se ha convertido en una cuestión que los "propietarios de hipotecas" deben considerar.

Paga el préstamo anticipadamente, con cinco métodos de pago para elegir.

Los métodos de pago actuales de los bancos incluyen principalmente: pago único; el pago mensual se mantiene sin cambios y el plazo se reduce; el ciclo de pago se mantiene; ambos se reducen; se aumenta el pago mensual y se acorta el plazo. Cada uno de los cinco métodos tiene sus propias características, y es necesario considerar de manera integral si el prestamista debe reembolsar el préstamo anticipadamente.

Tomemos como ejemplo el “monto del préstamo de 350.000 yuanes, período de préstamo hipotecario de 15 años”. Actualmente, según el método de pago igual de capital e intereses, el interés total a pagar es de 175.184,62 yuanes. Hasta ahora, ha pedido prestado por cuatro meses, por lo que el principal de la hipoteca es de 345.071,92 yuanes y el interés a pagar es de 168.441,94 yuanes.

Pago único: reembolsar el préstamo en su totalidad, es decir, el prestatario debe liquidar todo el capital y los intereses. Este método es el más rentable para los compradores de viviendas y puede ahorrar casi 6,5438+7 millones de yuanes en intereses, pero tiene los requisitos financieros más altos para los prestatarios.

El pago mensual permanece sin cambios y el plazo se acorta: si paga 654,38 millones de RMB primero y elige mantener el nivel de pago mensual sin cambios, es decir, reembolsa 2.917,69 RMB por mes, el plazo del préstamo se acortará a 9 años y tendrás que pagarlo más tarde. El interés total es de 7012,33 yuanes y el interés total del préstamo hipotecario es de 7638+0 yuanes.

Reduzca el pago mensual y mantenga el período de pago: si primero paga 6,5438 millones de yuanes, elige 654,38+05 como período de préstamo y a 654,38+04 actualmente le quedan 8 meses, entonces el monto de pago mensual será ser 2072.654 .38+06 yuanes, el nivel de pago mensual se reduce en consecuencia a 845,53 yuanes. De esta forma, el gasto total por intereses en el futuro será de 119.628,36 yuanes, el interés total del préstamo hipotecario será de 126.371,04 yuanes y el interés se reducirá en 48.813,58 yuanes.

El pago mensual y el período se reducen: si el monto del reembolso anticipado es de 10 yuanes, el período de pago restante del préstamo se acorta a 10 años y el préstamo restante se cancela con 5 años de anticipación, el pago mensual es 2697 48 yuanes, que se reduce en consecuencia 2202438+0 yuanes. De esta forma, el gasto por intereses futuro será de 78.625,25 yuanes, el interés hipotecario total será de 85.367,93 yuanes y la reducción de intereses será de 89.865.438+06,69 yuanes.

Aumente el pago mensual y reduzca el período: si paga 654,38 millones de yuanes por adelantado, el período de pago restante del préstamo se acorta a 8 años y el préstamo restante se cancela con 7 años de anticipación, el pago mensual el pago se incrementará en consecuencia a 365.438+ yuanes. De esta forma, el gasto por intereses futuro será de 665.438+0.933,27 yuanes, y el interés hipotecario total será de 68.675,95 yuanes, lo que reduce el interés en 65.438+0.065.08,67 yuanes.

En cuanto a la elección del método de amortización anticipada, es difícil decir cuál es el más rentable y variará de persona a persona. En los primeros años del préstamo, debido al gran capital y los altos intereses, se recomienda pagar más en los primeros años del préstamo, de modo que el monto total del préstamo se reducirá y la carga de intereses se reducirá en consecuencia. ; si el prestamista espera que los ingresos futuros aumenten significativamente, puede optar por aumentar el monto del préstamo y reducir el plazo; si el prestamista tiene una buena inversión y puede obtener más rendimiento de la inversión, puede ser mejor hacer un buen uso del mismo. prestar y utilizar más ingresos de inversiones para compensar el aumento de los costos de intereses. Si los préstamos para vivienda actuales son principalmente préstamos de fondos de previsión, no hay necesidad de apresurarse a pagar por adelantado, porque la tasa de interés actual de los préstamos de fondos de previsión es significativamente más baja que esa; de préstamos con un plazo superior a 5 años y el coste de financiación es relativamente bajo. El procedimiento de amortización anticipada requiere cita previa.

Si desea reembolsar el préstamo anticipadamente, debe presentar una solicitud al banco prestamista con antelación. Una vez que el banco responda, podrá acudir al banco para gestionar los procedimientos de reembolso anticipado.

Se entiende que actualmente los cuatro bancos, ICBC, Banco Agrícola de China, Banco de Construcción de China y Banco de Construcción de China, deben concertar una cita para reembolsar los préstamos por adelantado.

Entre ellos, el Banco de China debe programar una cita con 15 días hábiles de anticipación y el préstamo debe otorgarse por más de un año antes de reembolsarse por adelantado; el ICBC y el Banco Agrícola de China deben programar una cita con un mes de anticipación; El Banco de la Construcción también necesita concertar una cita con antelación, pero no está claro con cuántos días de antelación. Después de concertar una cita, el banco notificará al prestatario que acuda al banco a la hora especificada para completar un formulario y gestionar los procedimientos de pago anticipado del préstamo. Debe traer su documento de identidad, contrato de préstamo, documentos de certificación de propiedad de custodia y retenciones. y poder notarial de pago y otros materiales. Si paga parte del préstamo por adelantado, puede acordar con el banco cómo pagar el préstamo más adelante.

Es necesario recordar a los prestamistas que no olviden cancelar la hipoteca por adelantado y cancelar el préstamo. Después de que el prestamista pague el préstamo por adelantado, el banco emitirá un certificado. El prestatario tomará el certificado de liquidación del préstamo emitido por el banco y acudirá a la sección de hipotecas del departamento de gestión de bienes raíces para cancelar el registro de la hipoteca. Además, una vez que se cancele todo el préstamo por adelantado, el contrato de seguro de la vivienda del préstamo de vivienda personal original también se rescindirá anticipadamente. El prestatario puede presentar la póliza de seguro original y el certificado de préstamo a la compañía de seguros para reembolsar la prima de seguro indebida. . Si el comprador de la vivienda no paga todo el préstamo de una vez, no puede solicitar la rendición.

Quienes se están preparando para un préstamo deben prestar atención a las hipotecas a tasa fija para bloquear los riesgos de tasas de interés.

Quienes se estén preparando para pedir un préstamo para comprar una casa pueden considerar probar con una hipoteca de "tipo de interés fijo" de un banco. La tasa de interés del préstamo flotante puede cambiar cada año, mientras que el préstamo hipotecario de tasa fija puede fijar la tasa de interés a un nivel más bajo en tres a cinco años. Esta también es una estrategia de préstamo ideal para el actual aumento de la tasa de interés del RMB.

Tomemos como ejemplo un préstamo con un importe de 300.000 yuanes y un plazo de 20 años. Veamos primero los tipos flotantes. Según el nivel actual de la tasa de interés del 7,38% (más de cinco años), y siempre que el banco ofrezca un descuento del 15%, el monto del reembolso mensual es de 2196,81 yuanes si el método de préstamo se cambia a un préstamo a tasa de interés fija; se calculará según el tipo de interés correspondiente estándar del 6,18% Hasta seis años (tipo fijo a tres años, opción de compra de préstamo a tipo fijo a tres años mediante adquisición). El monto de pago mensual del prestatario en los primeros seis años fue de 2.180,56 yuanes, y el interés ahorrado durante el proceso del préstamo fue de 165.438 yuanes. De esta manera, los clientes que planeen reembolsar sus préstamos anticipadamente disfrutarán de un tipo de interés especialmente preferencial. Y estos sólo se calculan con los tipos de interés sin cambios. Las tasas de interés variables de los préstamos pueden cambiar de un año a otro. Si los tipos de interés vuelven a subir, se pondrán de relieve las ventajas de los productos de tipo fijo. (en) según

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