El origen de los fideicomisos de inversión inmobiliaria

Los REIT aparecieron por primera vez en los Estados Unidos a principios de la década de 1960 y fueron creados por el Congreso de los Estados Unidos para permitir a los pequeños y medianos inversores participar en el mercado inmobiliario con un umbral más bajo y obtener beneficios de las transacciones, alquileres y apreciaciones del mercado inmobiliario. En Asia, el primer país donde aparecieron los REIT fue Japón. Debido a que hay muchas empresas inmobiliarias en Japón, el mercado japonés es muy grande.

En 1960 nacieron en Estados Unidos los primeros REIT del mundo. Al igual que otras innovaciones financieras de las décadas de 1960 y 1970, los REIT nacieron para evadir la regulación. Dado que el gobierno de los EE. UU. permite oficialmente que los REIT que cumplan ciertas condiciones estén exentos del impuesto sobre la renta y el impuesto sobre las ganancias de capital, los REIT se han convertido en el método financiero más importante en los Estados Unidos. La proporción de dividendos de los REIT generalmente supera el 90%. Hay aproximadamente 300 REIT operando en los Estados Unidos con activos totales bajo administración de más de 300 mil millones de dólares, casi dos tercios de los cuales se negocian en bolsas de valores nacionales.

Tomemos como ejemplo The Link REITs, que acaba de cotizar en Hong Kong. Sus activos básicos son propiedades comerciales propiedad de la Autoridad de Vivienda de Hong Kong, una institución pública, de los cuales 68,3 son ingresos por alquiler de negocios minoristas, 25,4 son negocios de estacionamientos y 6,3 son otros ingresos (principalmente tarifas de aire acondicionado). La distribución del alquiler es de 7,2 en la isla de Hong Kong, 33,8 en Kowloon y 59 en los Nuevos Territorios. Link promete distribuir entre el 90 y el 100 de los ingresos por alquiler a los accionistas después de deducir los honorarios de gestión. Por lo tanto, si necesita comprar una nueva propiedad en el futuro, sólo puede hacerlo pidiendo prestado a un banco para aumentar el apalancamiento financiero (la relación activo-pasivo puede ser de hasta 45).

A principios de 2009, el Banco Popular de China, junto con los departamentos pertinentes, formaron el marco general para el primer lote de REIT piloto. Sin embargo, debido a las leyes y regulaciones imperfectas de nuestro país, los REIT no se han lanzado oficialmente. En 2011, se lanzó la primera cuenta especial de REIT nacional SDIC UBS invirtió principalmente en productos de REIT en la región de Asia y el Pacífico y completó el registro del contrato, convirtiéndose en el primer producto de cuenta especial de REIT en la industria de fondos nacional.

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