Puntos de riesgo fiscal para empresas inmobiliarias

En muchos años de práctica laboral tributaria, he descubierto que el problema de la evasión fiscal y la evasión por parte de empresas promotoras inmobiliarias a través de diversos medios existe hasta cierto punto, pero también hay muchas empresas. que no entienden o no entienden la política, lo que resulta en un pago insuficiente de impuestos, no es evasión fiscal intencional. Para ello, el editor resume y analiza los problemas fiscales y contables de las empresas promotoras inmobiliarias, esperando poder resultarle de utilidad. Cuestiones a las que se debe prestar atención al confirmar los ingresos por ventas 1. Ingresos por ventas no reconocidos, como cargos por precios adicionales, daños y perjuicios por la compra de una vivienda y "tarifas por cambio de nombre" para los compradores de vivienda. Por ejemplo, la tarifa de apertura de cuenta de "un medidor por hogar" para agua y electricidad, la tarifa de instalación inicial de gasoductos, la indemnización por daños y perjuicios para la compra de una vivienda y la "tarifa de cambio de nombre" del comprador de la vivienda se calculan como "cobro y pago en nombre de"; algunos ni siquiera ingresan en la cuenta de la empresa, sino que depositan directamente en la cuenta personal del presidente o director general o en la cuenta de la empresa administradora de la propiedad. 2. Pago por adelantado para la compra de vivienda, pago inicial para la compra de vivienda, etc. , y confirmar el desfase temporal en la ocurrencia de la obligación tributaria empresarial. Debido a que la empresa no obtuvo una licencia de preventa de viviendas comerciales, tomó la forma de un "préstamo personal" para registrar o no el depósito para la compra de la vivienda cobrado por la empresa antes de que se "lanzara" el proyecto de desarrollo, lo que resultó en que la empresa no declarar el impuesto comercial de manera oportuna. 3. Los métodos de venta de "trueque" y "casa por deuda" no se almacenan a tiempo. En la actualidad, es común que las empresas de desarrollo utilicen productos terminados, como edificios comerciales (escaparates), como liquidación del proyecto para los contratistas del proyecto. Esto a menudo impide que las empresas de desarrollo obtengan ingresos por ventas de manera oportuna y que las empresas de construcción informen los ingresos operativos de manera oportuna, lo que resulta en retrasos en la presentación de declaraciones de impuestos comerciales para ambas partes. 4. El reconocimiento de ingresos por ventas de productos terminados va a la zaga. Un pequeño número de empresas no han seguido estrictamente las disposiciones del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la emisión de medidas para el tratamiento del impuesto sobre la renta de las empresas en las empresas de desarrollo inmobiliario" (Guo Shui Fa [2009 ] No. 365438 + 0), y haber vendido los productos que cumplen con las condiciones de finalización de los productos en desarrollo. El pago por adelantado de los productos terminados se trasladará a los ingresos por ventas, y el pago por adelantado solo se trasladará cuando se presente una factura especial. para las ventas de bienes raíces se emite antes de que se emita el certificado de bienes raíces. Con respecto a las cuestiones anteriores, las autoridades fiscales pueden conocer las cuestiones anteriores consultando los libros de contabilidad de la empresa, preguntando al comprador, etc. Si una empresa de desarrollo inmobiliario realiza cambios en el nombre de ingresos por ventas indeterminados, ventas de “trueque, propiedad por deuda”, reconocimiento retrasado de ingresos de productos terminados vendidos y otros gastos sobre precios, se puede considerar evasión fiscal de acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Recaudación y Administración de Impuestos. Los artículos 13 y 201 de la "Ley Penal" prevén sanciones. Además, es ilegal que las empresas de desarrollo inmobiliario cobren depósitos y anticipos para la compra de viviendas antes de la "apertura", y los departamentos industriales y comerciales deben hacerlo. también imponer sanciones.1 Confirme las cuestiones a las que se debe prestar atención. Los informes falsos o la exageración de los costos y gastos reducen las ganancias corporativas (1) Las primas del seguro de pensiones sociales pagadas por la empresa de desarrollo en nombre de la empresa de construcción están incluidas en. Esto no sólo hace que la empresa constructora subestime los ingresos imponibles y pague menos impuestos comerciales de construcción e instalación y otros impuestos, y en las cuentas finales de los proyectos de construcción, si la empresa constructora incluye esta tarifa remitida en el costo del proyecto. y emite una factura unificada para la industria de la construcción, puede hacer que la empresa promotora vuelva a enumerar falsamente los costos de desarrollo, subestimar las ganancias y pagar menos el impuesto sobre la renta de las sociedades (2) Además de los préstamos bancarios, las empresas promotoras también emiten grandes cantidades. cantidades de "préstamos privados" a otras empresas e individuos Algunas empresas a menudo incurren en pagos de intereses sin principal del préstamo, o utilizan otras empresas e individuos El certificado de intereses bancarios del individuo (acreedor) se registra directamente como un gasto financiero, y los intereses. La tasa de pago del préstamo es superior al límite de tasa de interés estipulado en la política fiscal y está incluida en el costo de desarrollo. (3) Emisión falsa de facturas unificadas para la industria de la construcción. No se especifica el nombre específico del proyecto y solo es "proyecto esporádico". A menudo se indican fondos", especialmente para servicios públicos municipales, paisajismo, movimiento de tierras de cimientos y otros proyectos. Debido a las limitaciones del conocimiento profesional y la dificultad de verificar las cantidades ocultas del proyecto posteriormente, es difícil para los funcionarios fiscales verificar la cantidad. Medida y verificar los proyectos en un corto período de tiempo. Las empresas de desarrollo utilizan estos proyectos para realizar la erosión de la base del impuesto sobre la renta corporativa del 25% del impuesto a las empresas de construcción. (4) Uso de transacciones relacionadas para transferir ganancias y. Los gastos están muy ocultos y a menudo se convierten en un medio para que las empresas transfieran ganancias y evadan el impuesto sobre la renta de las empresas. (5) Los gastos no relacionados con la producción se incluyen en el costo. Por ejemplo, algunas empresas incluyen los gastos de transporte y los gastos de viaje del personal directivo. gastos Actualmente, la ley tributaria no limita los estándares de deducción antes de impuestos a este respecto, y es difícil para los funcionarios tributarios distinguir si dichos gastos están relacionados con la producción y las operaciones, lo que brinda a los contribuyentes una oportunidad. Principio de concordancia: Si los gastos que deben amortizarse en cuotas se incluyen en los costos de desarrollo de la primera fase del proyecto de una sola vez, los costos de desarrollo de la etapa inicial se sobreestimarán y los costos de desarrollo de la etapa posterior. los costos estarán subestimados.

A través del desarrollo continuo del proyecto, los costos se recaudan continuamente, las ganancias se consumen continuamente y, en última instancia, se agota el impuesto sobre la renta empresarial que debería haberse percibido. Además, cuando cambian los estándares de asignación de costos, o el área medida del objeto de contabilidad de costos (bienes inmuebles vendibles) no coincide con el área planificada, la empresa no ajusta la diferencia de manera oportuna, lo que también causará más costes de desarrollo que se traspasarán. 3. Múltiples columnas de gastos acumulados. Algunas empresas utilizan cuentas como "gastos acumulados" y "gastos pagados por adelantado" para ajustar las ganancias actuales. En particular, el monto acumulado de "instalaciones públicas de apoyo" es relativamente grande y los gastos de los proyectos de apoyo no se trasladaron a tiempo después de la finalización y aceptación de los proyectos de apoyo. El saldo de los gastos acumulados no se ajusta a tiempo para compensar el costo de la vivienda comercial, sino que se utiliza durante mucho tiempo para reducir los ingresos imponibles. Incluso después de que los proyectos de apoyo se hayan completado y aceptado, algunas empresas continúan acumulando o acumulando repetidamente "gastos de retención" para lograr la evasión fiscal. 4. No obtener las facturas requeridas. Algunas empresas de desarrollo compran algunos materiales eléctricos, materiales de construcción, plantas verdes, etc. Hágalo usted mismo y no incluya el costo de los "materiales suministrados por A" en los costos del proyecto de la empresa constructora, lo que erosiona la base impositiva comercial de la industria de la construcción. Algunas empresas violan las políticas fiscales comerciales pertinentes y registran facturas de otros lugares, lo que resulta en la pérdida de impuestos comerciales en la industria de la construcción local. Para los problemas anteriores, las autoridades fiscales pueden descubrirlos inspeccionando los libros de contabilidad y los comprobantes de la empresa. Para los desarrolladores que confirmen falsamente los costos de venta y emitan falsas facturas de construcción, las autoridades fiscales podrán determinarlo como evasión fiscal de conformidad con el artículo 63 de la Ley de Recaudación y Administración de Impuestos. Si las autoridades tributarias fabrican bases de cálculo del impuesto falsas para gastos de financiamiento o facturas de la industria de la construcción, podrán ser sancionadas de conformidad con el artículo 64 de la Ley de Recaudación y Administración Tributaria. Si los contribuyentes o agentes de retención fabrican bases de cálculo del impuesto falsas, serán ordenados por. las autoridades tributarias harán correcciones dentro de un plazo e impondrán una multa de no más de 50.000 yuanes. Cuestiones a las que se debe prestar atención al presentar declaraciones de impuestos 1. El sistema de pago anticipado del impuesto sobre la renta de las sociedades no se aplica estrictamente. Las empresas de desarrollo no lograron predecir las ganancias brutas como se requería. Guoshuifa [2009] Nº 31 estipula que los ingresos de preventa obtenidos por las empresas de desarrollo a partir de la preventa de productos desarrollados antes de su finalización se calcularán sobre la base del margen de beneficio bruto imponible estimado trimestralmente y se incluirán en los ingresos imponibles del período actual. Sin embargo, la empresa tiene un gran saldo acreedor en la cuenta "Cuentas de anticipos", pero la ganancia total reportada trimestralmente no incluye la ganancia bruta estimada calculada de acuerdo con la cuenta "Cuentas de anticipos", lo que resulta en un menor pago anticipado trimestral de los ingresos corporativos. impuesto. 2. La ganancia bruta estimada no se ajusta antes de la declaración de impuestos. Guoshuifa [2009] Nº 31 exige que las empresas publiquen un informe de ajuste sobre la diferencia entre el beneficio bruto real y el beneficio bruto estimado de los productos desarrollados. Sin embargo, en el trabajo real, existe el fenómeno de que las empresas completan proyectos de desarrollo de productos y trasladan los costos de ingresos, pero no emiten informes de ajuste de saldo como se requiere, lo que resulta en una declaración insuficiente del impuesto sobre la renta corporativo. 3. Las declaraciones del impuesto predial y del impuesto sobre el uso del suelo urbano son falsas. En el curso de la operación comercial, debido a la venta y desarrollo de productos, los derechos de uso de la tierra se dividen y transfieren, por lo que la superficie de tierra propiedad de la empresa cambia dinámicamente dentro del año. La empresa no registró oportunamente la superficie real de terreno ocupada por los productos de desarrollo existentes y no calculó con precisión ni pagó a tiempo el impuesto sobre el uso del suelo urbano. Además, según el "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre políticas y regulaciones sobre el impuesto sobre el uso del suelo urbano y el impuesto sobre bienes inmuebles" (Guo Shui Fa [2003] No. 89), para las casas comerciales construidas para uso propio, alquilado o prestado por empresas, el uso de la casa o el impuesto sobre la propiedad se cobrará a partir del mes siguiente a la entrega de la propiedad para su uso. Sin embargo, muchas empresas no declaran los impuestos inmobiliarios antes de transferirlos al departamento de "activos fijos", lo que da lugar a un pago insuficiente de los impuestos inmobiliarios. Las autoridades fiscales pueden descubrir los problemas de declaraciones de impuestos falsas mencionados anteriormente comparando los estados financieros de la empresa, el progreso de las ventas de bienes raíces, el margen de beneficio bruto, etc., combinados con información de terceros, como el departamento de administración de viviendas, y pueden realizar verificación del proyecto. Para las empresas de desarrollo inmobiliario, la ganancia bruta estimada no se calcula trimestralmente y la diferencia de ganancia bruta estimada no se ajusta según sea necesario, lo que resulta en un menor pago anticipado trimestral del impuesto sobre la renta corporativo y no se calcula con precisión el área de viviendas existentes. stock, y pago insuficiente del impuesto sobre el uso del suelo urbano, etc. , puede ser determinado como evasión fiscal según el artículo 63 de la Ley de Recaudación y Administración de Impuestos. Lo anterior es el conocimiento legal en esta área, espero que pueda ayudarte. 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