El informe de diciembre de la inmobiliaria muestra el importe de los anticipos recibidos, y la cuenta de resultados también incluye los ingresos del negocio principal, mientras que los ingresos del negocio principal de enero a noviembre son 0.

Puedes estudiar los documentos de la Administración Estatal de Impuestos, que te ayudarán a determinar cómo determinar los ingresos de las cuentas anticipadas.

Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre la Recaudación del Impuesto sobre la Renta de las Empresas en Empresas de Desarrollo Inmobiliario

Guo Shui Fa [2006] No. 31

Provincias , regiones autónomas, municipios directamente dependientes del Gobierno Central y ciudades bajo planificación estatal separada Dirección Nacional de Impuestos y Dirección de Impuestos Locales:

Con el fin de fortalecer y estandarizar la recaudación y gestión del impuesto sobre la renta de las empresas para las empresas de desarrollo inmobiliario. , de conformidad con el "Reglamento provisional de la República Popular China sobre el impuesto sobre la renta de las empresas" y sus normas de aplicación, la "República Popular China" *** y la Ley de gestión y recaudación de impuestos nacionales y otras leyes y reglamentos pertinentes, combinados con las características operativas de empresas promotoras (en adelante empresas promotoras), se notifican las cuestiones relevantes en materia de Impuesto sobre Sociedades relacionadas con la promoción inmobiliaria, de la siguiente manera:

1. En cuanto al tratamiento fiscal de las obras sin terminar productos de desarrollo

Para productos de desarrollo como edificios residenciales, edificios comerciales y otros edificios, anexos, instalaciones de apoyo, etc. desarrollados y construidos por empresas de desarrollo, se deben tomar medidas preventivas antes de que se completen. Si se vende por ventas, los ingresos de preventa se calcularán trimestralmente (o mensualmente) en función del margen de beneficio bruto imponible estimado, y luego los gastos, impuestos comerciales y recargos correspondientes del período se deducirán y luego se incluirán en los ingresos imponibles. para el período actual Por desarrollar Los ajustes se realizarán una vez liquidado el costo gravable del producto. ?

(1) Los proyectos de vivienda asequible deben cumplir con el "Aviso sobre la emisión de" Medidas administrativas para vivienda asequible "" del Ministerio de Construcción, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Tierras y Recursos , y el Banco Popular de China (Construcción de Vivienda [2004] No. 77) y otras regulaciones relevantes, el margen de beneficio bruto imponible de sus ingresos de preventa no será inferior a 3. Cuando las empresas promotoras realizan declaraciones de impuestos iniciales sobre los ingresos de preventa de proyectos de viviendas asequibles, deben adjuntar documentos de aprobación de los departamentos pertinentes y otros materiales de respaldo pertinentes. A quien no cumpla con las regulaciones o no adjunte los documentos de aprobación de los departamentos pertinentes y otros materiales de respaldo relevantes se le calculará y pagará el impuesto sobre la renta corporativo de acuerdo con las regulaciones sobre la venta de viviendas no asequibles.

(2) El margen de utilidad bruta imponible estimado de los proyectos de desarrollo de viviendas no asequibles se determina de acuerdo con las siguientes regulaciones:

1. gobierno popular de una provincia, región autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central y una ciudad bajo planificación estatal separada. En áreas urbanas y suburbios, no será inferior al 20%. ?

2． Si el proyecto de desarrollo está ubicado en áreas urbanas y suburbios de ciudades a nivel de prefectura, no será inferior a 15.

3． Si el proyecto de desarrollo se ubica en otras zonas, no será inferior al 10%.

II. Cuestiones relativas al tratamiento fiscal de los productos desarrollados terminados

(1) Si se cumple una de las siguientes condiciones, el producto desarrollado se considerará completado:

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1. Productos de desarrollo (objetos de costo) cuyo certificado de finalización haya sido reportado al departamento de administración de bienes raíces para su archivo;

2. ?

3. Producto desarrollado obtenido (objeto de costo) con prueba inicial de propiedad.

(2) Una vez completado el desarrollo del producto, la empresa de desarrollo reconocerá razonablemente los ingresos de preventa como ingresos por ventas reales según la naturaleza de los ingresos, el método de venta y el principio de ingresos. reconocimiento, y al mismo tiempo transferir sus ingresos por ventas de acuerdo con las regulaciones. Con base en los costos de cálculo de impuestos correspondientes, se calcula el beneficio bruto real de los ingresos por ventas del producto desarrollado. La diferencia entre el beneficio bruto real de las ventas del producto desarrollado y su beneficio bruto previo a la venta se incluirá en la renta imponible en el año de finalización. Si el costo del cálculo del impuesto de un producto desarrollado terminado no se liquida según lo requerido en el año de finalización, o no se realiza el ajuste fiscal por la diferencia entre la ganancia bruta real de los ingresos por ventas y la ganancia bruta de los ingresos de preventa, el La autoridad fiscal competente tiene derecho a determinar o aprobar su cálculo. Los costos tributarios se ajustarán en consecuencia y se procesarán de conformidad con las disposiciones pertinentes de la "Ley de Recaudación y Gestión de Impuestos de la República Popular China". ?

(3) Una vez completado el producto de desarrollo, la empresa de desarrollo deberá informar el estado de finalización a la autoridad fiscal competente antes de la declaración de impuestos anual. Durante la declaración anual de impuestos, la empresa desarrolladora deberá presentar un informe de tasación fiscal sobre el ajuste de la diferencia entre la utilidad bruta de los ingresos por ventas reales y la utilidad bruta de los ingresos de preventa del producto desarrollado, así como otra información relevante requerida por la autoridades fiscales.

?

El contenido básico del informe de tasación sobre el ajuste de diferencia mencionado anteriormente incluye: ubicación geográfica y descripción general del proyecto de desarrollo, área del terreno, propósito del desarrollo, tiempo de desarrollo inicial, tiempo de finalización, área vendible y vendida. área, ingresos por ventas estimados y ganancias brutas, ingresos por ventas reales y ganancias brutas, costos de desarrollo y costos de ventas reales, etc.

(4) El alcance de los ingresos por ventas de productos desarrollados son todos los precios obtenidos en el proceso de venta de productos desarrollados, incluido el efectivo, equivalentes de efectivo y otros beneficios económicos. Los diversos fondos, tarifas y recargos recaudados por la empresa de desarrollo en nombre de los departamentos, unidades y empresas pertinentes, si están incluidos en el precio del producto desarrollado o facturados por la empresa de desarrollo, se reconocerán todos como ingresos por ventas de acuerdo con las regulaciones; si no están incluidas en el precio del producto desarrollado. Si las facturas son emitidas por otros departamentos o unidades de cobranza distintas a la empresa de desarrollo, pueden administrarse como fondos de cobranza y remesa.

(5) Los ingresos por ventas de productos desarrollados se reconocerán de acuerdo con las siguientes disposiciones:

1. Si un producto desarrollado se vende en forma de pago único completo, el ingreso se reconocerá en la fecha en que efectivamente se reciba el precio o se obtenga el recibo (derecho) para reclamar el precio. ?

2. Si el producto en desarrollo se vende mediante cobro a plazos, el ingreso debe reconocerse con base en el precio y la fecha de pago pactados en el contrato o convenio de compraventa. Si el ordenante paga por adelantado, el ingreso se reconocerá en la fecha efectiva de pago. ?

3． Si un producto de desarrollo se vende a través de una hipoteca bancaria, el monto de los ingresos debe determinarse con base en el precio estipulado en el contrato o acuerdo de venta. El pago inicial debe reconocerse en la fecha de recepción real y el saldo debe reconocerse el. la fecha de transferencia del préstamo hipotecario bancario.

4． Si los productos desarrollados se venden a título de encargo, la realización de los ingresos se reconocerá de acuerdo con los siguientes principios:?

(1) Si los productos desarrollados se venden a título de encargo mediante el pago de una tarifa de manipulación honorario, el ingreso se reconocerá al precio pactado en el contrato o convenio de compraventa. La realización del ingreso se reconoce el día en que se recibe la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario.

(2) Si se confía la venta del producto de desarrollo de una manera que se considera una compra total, significa que la empresa de desarrollo y el comprador firman un contrato o acuerdo de venta, o la empresa de desarrollo, el fideicomisario. , y el comprador firman conjuntamente un acuerdo de venta. Si existe un contrato o acuerdo, si el precio pactado en el contrato o acuerdo de venta es superior al precio de compra, la realización de los ingresos se reconocerá en la fecha de recepción de la lista. de productos desarrollados vendidos por el fideicomisario con base en el precio pactado en el contrato o acuerdo de compraventa, si el precio pactado en el contrato o acuerdo de compraventa es inferior al precio de compra, o el fiduciario y el comprador firman un acuerdo. contrato o acuerdo de venta, el precio se calculará sobre la base del precio de compra al recibirlo el fiduciario. La realización de los ingresos se reconoce en la fecha en que se vendió la lista de productos desarrollados. ?

(3) Si se adopta un precio base (precio mínimo garantizado) y las ventas encomendadas de productos desarrollados se llevan a cabo en forma de reparto entre las dos partes que excede el precio base, la empresa de desarrollo y el comprador firma un contrato o acuerdo de venta, o la empresa de desarrollo, el fideicomisario. Si las tres partes del comprador firman un contrato o acuerdo de venta juntas, si el precio acordado en el contrato o acuerdo de venta es superior al precio base, el El precio se calculará sobre la base del precio acordado en el contrato o acuerdo de venta al recibir los productos desarrollados vendidos por el fiduciario. La realización de los ingresos se reconoce en la fecha de la lista, y la empresa de desarrollo pagará la parte del fiduciario de conformidad. con regulaciones, que no se deducirán directamente de los ingresos por ventas si el precio estipulado en el contrato o acuerdo de venta es inferior al precio base, el precio se calculará sobre la base del precio base el día de la recepción. ser reconocido en la fecha en que la lista de productos desarrollados haya sido vendida por el fiduciario. Si el contrato de compraventa se firma directamente entre el fiduciario y el comprador, el ingreso se reconocerá con base en el precio base más la participación obtenida conforme a la reglamentación en la fecha de recepción de la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario. ?

(4) Si se utiliza el método de suscripción para encomendar la venta de productos desarrollados, la realización de ingresos puede reconocerse durante el período de suscripción de acuerdo con las disposiciones pertinentes del contrato de suscripción y con referencia a la disposiciones anteriores (1) a (3); al vencimiento del período de suscripción. Para los productos desarrollados que aún no han sido vendidos, la empresa de desarrollo deberá reconocer la realización de ingresos con base en el precio y el método de pago acordado en el contrato o acuerdo de suscripción. ?

La lista de productos desarrollados vendidos debe indicar el nombre, ubicación geográfica, número de serie, cantidad, precio unitario, monto, tarifa de manejo, etc. de los productos desarrollados vendidos. El período de liquidación será mensual o. trimestralmente y se realizará periódicamente la liquidación, declaración y pago anticipado de impuestos a las autoridades tributarias dentro del plazo establecido.

Aquellos que no realicen liquidaciones periódicas, declaraciones de impuestos y pagos anticipados de impuestos según lo requerido serán tratados de conformidad con las disposiciones pertinentes de la "Ley de gestión y recaudación de impuestos de la República Popular China". ?

5． Si la empresa desarrolladora arrienda primero los productos desarrollados y luego los vende, y si los productos desarrollados se convierten en activos fijos, el precio obtenido durante el período del arrendamiento se reconocerá como ingreso realizado como renta, y cuando se realice la venta, el los ingresos realizados se reconocerán como la venta de activos fijos si los productos desarrollados no se convierten en activos fijos. Si el producto desarrollado se convierte en un activo fijo, el precio obtenido durante el período de arrendamiento se reconocerá como ingreso por alquiler, y cuando se venda el producto, el ingreso se reconocerá como la venta del producto desarrollado.

3. Respecto al reconocimiento de ingresos previos al arrendamiento de productos de desarrollo

Para un producto de desarrollo recién construido por una empresa de desarrollo, se debe firmar un contrato de arrendamiento con el arrendatario antes de su finalización. o antes de que se obtenga la inscripción inicial del inmueble o el certificado de propiedad. En el caso de contrato de reserva, a partir de la fecha en que el producto desarrollado sea entregado al arrendatario para su uso, se reconocerá como precio de prearrendamiento obtenido por el arrendador. los ingresos derivados del alquiler, y los gastos de prearrendamiento pagados por el arrendatario se deducirán antes de impuestos como gastos de alquiler.

IV. Respecto al tratamiento fiscal de los productos cooperativos de construcción y desarrollo

Una empresa de desarrollo utiliza su propia empresa como organismo principal para cooperar o desarrollar conjuntamente proyectos inmobiliarios con otras empresas, unidades. , e individuos, y el proyecto no tiene Si se constituye una empresa persona jurídica independiente, se manejará de acuerdo con las siguientes disposiciones:?

(1) Cuando el contrato o acuerdo de desarrollo estipule que el desarrollo Los productos se asignarán a las partes inversionistas, cuando la empresa de desarrollo asigna los productos de desarrollo por primera vez, como por ejemplo, se ha liquidado el costo fiscal del proyecto y la diferencia entre el costo fiscal del desarrollo del producto que debe asignarse a el inversionista (es decir, la parte cooperativa o empresa conjunta, lo mismo a continuación) y el monto de su inversión se incluirán en la renta imponible del período actual si el costo fiscal no ha sido liquidado, el monto de la inversión del inversionista se considerará como; ingresos por preventa y sujetos al tratamiento fiscal correspondiente.

(2) Cuando el contrato o convenio de desarrollo estipule la distribución de las ganancias del proyecto, éste se manejará de acuerdo con las siguientes disposiciones:?

1. Las utilidades operativas generadas por el proyecto se incorporarán a la renta imponible del período actual para declarar y pagar el impuesto sobre la renta de las empresas de manera uniforme, y las utilidades de este proyecto no se distribuirán antes de impuestos. Al mismo tiempo, el importe de la inversión recibida de los inversores no puede amortizarse en el coste ni los gastos por intereses relacionados pueden deducirse antes de impuestos. ?

2. Las ganancias de explotación del proyecto obtenidas por el inversor se considerarán haber recibido dividendos y bonificaciones, y el impuesto sobre la renta de las sociedades se pagará de conformidad con la normativa mediante certificado emitido por la autoridad fiscal competente del desarrollo. empresa. ?

5. Respecto al tratamiento fiscal de proyectos de inversión y desarrollo con derechos de uso de suelo

(1) Las empresas y unidades invierten en proyectos de desarrollo inmobiliario con derechos de uso de suelo a cambio de desarrollo. productos, será procesado de acuerdo con las siguientes disposiciones:?

1. Cuando las empresas y unidades obtienen productos de desarrollo por primera vez, deben descomponerlos en dos negocios económicos: transferir derechos de uso de la tierra y comprar productos de desarrollo para el tratamiento del impuesto sobre la renta, y tratarlos de acuerdo con los productos de desarrollo que deben obtenerse del proyecto ( incluyendo los obtenidos por primera vez y los que deban obtenerse en el futuro () del cálculo del valor razonable de mercado para reconocer el ingreso o pérdida por la transferencia de derechos de uso de suelo. ?

2. El desarrollador que acepte el derecho de uso de suelo deberá, cuando separe por primera vez los productos de desarrollo, descomponerlo en la venta de los productos de desarrollo que deban dividirse del proyecto al valor justo de mercado (incluidos los que deban dividirse por primera vez y los que dividirse en el futuro) y comprar los derechos de uso de la tierra. Los dos negocios económicos del derecho de uso de la tierra están sujetos al tratamiento del impuesto sobre la renta, y el valor del derecho de uso de la tierra está incluido en el costo del proyecto. ?

(2) Si las empresas o unidades invierten derechos de uso de la tierra en proyectos de desarrollo inmobiliario en forma de capital, se manejarán de acuerdo con las siguientes disposiciones: ?

1. Cuando ocurre una transacción de inversión, una empresa o unidad debe descomponerla en dos negocios económicos: ventas de activos no monetarios relevantes e inversión para el tratamiento del impuesto a la renta, y calcular y reconocer la ganancia o pérdida por la transferencia de activos. ?

Si la proporción de los ingresos por transferencia de derechos de uso de la tierra antes mencionados a los ingresos imponibles del año excede el 50%, se puede distribuir uniformemente entre los ingresos imponibles de cada año en cinco años fiscales a partir de el año en que se produce la operación de inversión. ?

2. Cuando ocurre una transacción de inversión, el desarrollador que acepta el derecho de uso de la tierra puede calcular y confirmar el costo del derecho de uso de la tierra con base en el monto de la transacción de inversión anterior e incluirlo en el costo del producto desarrollado.

6. Cuestiones relativas al tratamiento fiscal del desarrollo de productos como comportamiento de ventas

Las empresas de desarrollo convierten los productos desarrollados en activos fijos o los utilizan para donaciones, patrocinios, beneficios para empleados, incentivos y transacciones extranjeras. Las inversiones, la distribución a accionistas o inversores, el pago de deudas, el intercambio por activos no monetarios de otras empresas, instituciones y personas, etc., se considerarán ventas, y se reconocerán ingresos cuando se pierda la propiedad o los derechos de uso de los productos desarrollados. se transfieren, o cuando los derechos de interés se obtienen efectivamente (o beneficio) realización. El método y secuencia para reconocer los ingresos (o ganancias) son:?

(1) Determinar con base en el precio de venta en el mercado de productos similares desarrollados por la empresa en el pasado reciente o el último mes del año; ?

(2) Será determinado por las autoridades fiscales competentes con referencia al valor razonable en el mercado local de productos desarrollados similares. (3) Determinado con base en el margen de costo-beneficio de los productos desarrollados; La tasa de beneficio costo de los productos desarrollados no será inferior al 15%, y la proporción específica será determinada por la autoridad fiscal competente.

7. Cuestiones relativas al tratamiento fiscal de los proyectos de construcción de agencias y la prestación de servicios laborales.

(1) Si la empresa de desarrollo construye proyectos y proporciona servicios laborales por un período no mayor a 12 años. meses, podrá estar sujeto a las estipulaciones tributarias del contrato. La realización del ingreso se reconocerá en la fecha de fijación del precio o en la fecha de finalización del contrato; si la duración excede de 12 meses, la realización del ingreso podrá reconocerse en un plazo; trimestralmente utilizando el método del porcentaje de avance.

El método del porcentaje de avance reconoce los ingresos y gastos en proporción al avance de avance del contrato. El progreso de la finalización puede determinarse mediante métodos tales como la proporción de los costos reales acumulados del contrato con respecto a los costos totales estimados del contrato, la proporción del trabajo del contrato completado con respecto a la carga de trabajo total estimada del contrato y la medición de la carga de trabajo del contrato completado. ?

(2) Si los materiales, restos, restos de proyectos o productos desechados conservados por la empresa de desarrollo en el proceso de proyectos de construcción y prestación de servicios laborales son retenidos por la empresa de desarrollo de conformidad con el contrato , serán La realización de los ingresos se reconoce con base en el precio justo de transacción de mercado cuando efectivamente se obtienen.

8. Respecto a la deducción de costos y gastos de desarrollo de productos

Al calcular y deducir costos y gastos, las empresas de desarrollo deben distinguir entre gastos del período y costos de desarrollo de productos y costos de desarrollo de acuerdo con regulaciones Los límites entre el costo contable del producto y el costo fiscal, el costo fiscal de los productos desarrollados vendidos y el costo fiscal de los productos desarrollados no vendidos.

(1) Al liquidar los costos imponibles de los productos desarrollados, la empresa desarrolladora deberá manejarlos de acuerdo con las siguientes disposiciones:?

1. Los diversos gastos incurridos en el proceso de construcción de productos de desarrollo, si efectivamente se incurrieron en el período actual, se incluirán en el objeto de costo según el principio de acumulación si aún no se han incurrido en el período actual pero deben ser cubiertos por el; período actual, excepto aquellos que puedan incluirse en el costo objeto del período actual según las normas tributarias, no se incluirán en el costo objeto del período actual. ?

2． Al desarrollar productos, los objetos de costos deben dividirse razonablemente de acuerdo con las prácticas comerciales generales y las prácticas contables. Al mismo tiempo, los diversos gastos deben dividirse razonablemente en costos directos, costos indirectos y costos de contrato. ?

3. Los costos directos, costos indirectos y costos contractuales incurridos antes de la finalización del producto de desarrollo deben asignarse a cada objeto de costo según el principio de correspondencia. Entre ellos, los costos directos y los costos indirectos que pueden distinguirse entre los objetos de costos se incluyen directamente en los objetos de costos. *** Los mismos costos y costos indirectos que no se pueden distinguir debido al desarrollo simultáneo de múltiples proyectos o al desarrollo continuo deben calcularse de acuerdo con ellos; cada costo Cálculo y distribución de la superficie del objeto (proyecto), superficie de construcción o estimación del proyecto, etc. ?

4． Los gastos incluidos en el costo de desarrollo de productos deben ser realmente incurridos. A menos que el impuesto disponga lo contrario, varios gastos acumulados (o pagaderos) no se incluirán en el costo de desarrollo de productos. ?

5. Los gastos incluidos en el costo de desarrollo de un producto deben cumplir con las normas fiscales nacionales. Si es inconsistente con las normas tributarias, se realizarán ajustes con base en las normas tributarias. ?

6． Una vez finalizado el desarrollo del producto, su coste imponible deberá liquidarse prontamente dentro del plazo especificado, sin ningún avance ni retraso. Si se liquidan los costos contables, deben ajustarse a los costos imponibles de acuerdo con las normas fiscales. ?

(2) Se deducirán las siguientes partidas conforme a las siguientes disposiciones: ?

1. El costo imponible de los productos desarrollados vendidos. Los costos imponibles de los productos desarrollados vendidos que se permiten deducir en el período actual se reconocen con base en el área vendible y el costo unitario de ingeniería del área vendible que se han vendido en el período actual.

El costo de ingeniería por unidad de área vendible y el costo imponible de los productos desarrollados vendidos se calculan y determinan de acuerdo con la siguiente fórmula:

Costo de ingeniería por unidad de área vendible = costo total del objeto de costo ÷ total vendible ¿área vendible?

El costo imponible de los productos desarrollados vendidos = el área vendible que se ha vendido × el costo del proyecto por unidad de área vendible

2. Los gastos incurridos por las empresas de desarrollo que deben incluirse en el costo de los productos desarrollados, incluidos los honorarios de ingeniería preliminar, los honorarios de construcción de infraestructura, los honorarios de instalaciones públicas de apoyo, los honorarios de adquisición de terrenos y demolición, los honorarios de ingeniería de construcción e instalación, los costos indirectos de desarrollo, etc., deberán incluirse en el costo de los productos desarrollados. basarse en El monto real incurrido se prorratea de acuerdo con las siguientes disposiciones: (1) Si ocurre antes de la finalización del objeto de costo, debe incluirse directamente en el objeto de costo de acuerdo con las regulaciones de liquidación de costos fiscales y otras regulaciones relevantes. ?

(2) Si el objeto de costo ocurre después de la finalización del objeto de costo, debe asignarse primero entre el objeto de costo completado y el objeto de costo inacabado de acuerdo con las regulaciones de liquidación de costos fiscales y otras regulaciones relevantes. y luego La parte que debería ser asumida por el objeto de costo completado se reparte entre los productos desarrollados vendidos y los productos desarrollados no vendidos.

3． Honorarios a pagar. Los diversos gastos pagaderos incurridos por las empresas de desarrollo pueden incluirse en el costo de cálculo del impuesto de los productos de desarrollo o deducirse antes de impuestos sobre la base de comprobantes legales. Los gastos acumulados no se deducirán antes de impuestos a menos que el impuesto disponga lo contrario.

4. Costes de mantenimiento. Los gastos reales incurridos por la empresa de desarrollo por mantenimiento diario, conservación, reparaciones, etc. de los productos desarrollados que aún no se han vendido y de los productos desarrollados que se han vendido (incluidas piezas prácticas, instalaciones y equipos prácticos) de acuerdo con leyes, reglamentos o disposiciones contractuales pertinentes, que se permiten deducir en el período actual. ?

5. Fondo de mantenimiento de piezas públicas e instalaciones y equipos públicos. Si la empresa de desarrollo transfiere los fondos de mantenimiento de piezas especiales e instalaciones y equipos especiales que se han incluido en los ingresos por ventas a los departamentos y unidades pertinentes de conformidad con las regulaciones, se deducirán en el momento de la transferencia. No se deducirán los fondos de mantenimiento cobrados y pagados ni los fondos de mantenimiento retenidos. ?

6． Las instalaciones de apoyo tales como clubes, estacionamientos, sitios de administración de propiedades, centrales eléctricas, estaciones termales, plantas de agua, instalaciones culturales y deportivas, jardines de infancia, etc. construidas por empresas de desarrollo en la zona de desarrollo se manejarán de acuerdo con las siguientes regulaciones:

(1) no tienen fines de lucro y los derechos de propiedad pertenecen a todos los propietarios, o se donan a gobiernos locales y unidades de servicios públicos de forma gratuita, pueden considerarse instalaciones públicas de apoyo y sus costos de construcción Se ajustará a la normativa pertinente sobre tarifas de instalaciones públicas de apoyo. ?

(2) Si tiene fines de lucro, o si los derechos de propiedad pertenecen a la empresa promotora, o si la propiedad de los derechos de propiedad no está clara, o si se dona a otras unidades distintas que las unidades del gobierno local o de servicios públicos de forma gratuita, su costo debe calcularse por separado. Excepto el uso propio de la empresa de desarrollo, que debe tratarse como activo fijo construido, todo lo demás debe tratarse como productos construidos y desarrollados. ?

7． Las instalaciones postales y de telecomunicaciones, escuelas y servicios médicos construidas por la empresa de desarrollo en la zona de desarrollo se valorarán y manejarán por separado de acuerdo con las siguientes disposiciones:?

(1) Si la empresa de desarrollo invierte y construye las instalaciones y luego las vende, el costo se calculará como el costo de construcción, los productos desarrollados se considerarán tales si se alquilan, se considerarán activos fijos si se donan a los departamentos de gestión empresarial estatales correspondientes; y unidades de forma gratuita, serán tratadas como construcción de instalaciones públicas de apoyo.

(2) Si el proyecto es construido conjuntamente por la empresa de desarrollo y los departamentos y unidades de gestión empresarial estatal pertinentes, y se entrega por una tarifa una vez finalizado, la compensación económica otorgada por la gestión empresarial estatal correspondiente Los departamentos y unidades se pueden deducir directamente del costo de construcción del proyecto, la diferencia de la deducción se incluirá en la renta imponible del período actual. ?

8. El departamento de ventas (oficina de recepción) y las casas modelo construidas por la empresa de desarrollo, que pueden contabilizarse por separado como objetos de costos, pueden tratarse como activos fijos de construcción propia, y los demás deben tratarse como productos construidos y desarrollados. Los costos de decoración del departamento de ventas (recepción) y casas modelo, independientemente del monto, deben incluirse en sus costos de construcción. ?

9． Depósito de seguridad. Si una empresa de desarrollo utiliza una hipoteca bancaria para vender productos desarrollados, y si se acuerda que la empresa de desarrollo proporcionará garantía para el préstamo hipotecario del comprador, el depósito (garantía) proporcionado al banco al vender el producto desarrollado no se deducirá de Los ingresos por ventas, ni se utilizarán como gastos se deducen antes de impuestos en el período actual, pero se pueden deducir de acuerdo con las pérdidas reales incurridas.

10. Gastos de publicidad, gastos de promoción empresarial, gastos de entretenimiento empresarial. Se manejará de acuerdo con las siguientes disposiciones:?

(1) Los ingresos de preventa obtenidos por la empresa de desarrollo no se utilizarán como base para el cálculo de tres gastos, como honorarios de publicidad, negocios tarifas de promoción y tarifas de entretenimiento comercial Cuando los ingresos de preventa se convierten en Cuando se determinan los ingresos por ventas reales, se utilizarán como base para el cálculo. ?

(2) Los gastos de publicidad, gastos de promoción comercial y gastos de entretenimiento comercial relacionados con la construcción y venta de los productos desarrollados incurridos antes de que la nueva empresa de desarrollo obtenga los primeros ingresos reales por ventas de los productos desarrollados pueden ser reportado a Se arrastrará y deducirá de acuerdo con las normas de la normativa fiscal, pero el período de arrastre no excederá de 3 años fiscales como máximo. ?

11． Interés. Se manejará de acuerdo con las siguientes disposiciones:?

(1) Los gastos de endeudamiento incurridos por la empresa de desarrollo con el fin de tomar prestados fondos para la construcción de productos de desarrollo que cumplan con las regulaciones fiscales y se incurran antes la finalización del objeto de costo se incluirá en el objeto de costo en proporción; si ocurre después de la finalización del objeto de costo, podrá deducirse directamente como gasto financiero.

(2) Si la empresa de desarrollo toma prestado un préstamo unificado de una institución financiera y luego lo transfiere a otras empresas y unidades dentro del grupo, si el prestatario puede emitir documentos que demuestren que la empresa de desarrollo ha obtenido el préstamo de la institución financiera, se permite que los intereses pagados por ella sean Las disposiciones relacionadas con impuestos incluyen deducciones antes de impuestos.

(3) Si una empresa de desarrollo presta sus propios fondos a empresas de propiedad absoluta (incluidas sucursales) y otras empresas afiliadas, y la cantidad de fondos prestados por las partes afiliadas excede el 50% de su capital registrado, los gastos por intereses excedentes no se deducirán antes de impuestos. Los gastos por intereses que no superen el monto se podrán deducir antes de impuestos dentro del monto calculado de acuerdo con la tasa de interés de referencia de préstamos similares del mismo período de la institución financiera. ?

12. Tasa de inactividad del terreno. Si una empresa de desarrollo obtiene derechos de uso de suelo mediante transferencia para desarrollo inmobiliario, debe desarrollar el terreno de acuerdo con el período de desarrollo de uso de suelo y construcción estipulado en el contrato de transferencia de derecho de uso de suelo. Las tasas de inactividad de terrenos pagadas por exceder la fecha de inicio de desarrollo acordada en el contrato de transferencia se incluirán en el costo de construcción del objeto de costo; las pérdidas causadas por la libre reanudación de los derechos de uso de la tierra por parte del Estado se pueden deducir antes de impuestos como pérdidas de propiedad; a las normas tributarias. ?

13． Costo de desguace de objetos y pérdidas por daños. Si un solo proyecto o proyecto unitario del objeto de costo es desechado o dañado durante el proceso de construcción, la pérdida neta después de deducir el valor de los materiales restantes y la compensación de la parte culpable o de la compañía de seguros se incluirá en el costo de la continuación de la construcción. proyecto si el objeto del costo se desecha o se daña en su totalidad, la pérdida neta será Las pérdidas netas se pueden deducir como pérdidas de propiedad de acuerdo con las normas fiscales. ?

14． depreciación. Si una empresa de desarrollo convierte productos desarrollados en activos fijos, puede deducir los gastos de depreciación de acuerdo con las normas fiscales; si no los ha convertido en activos fijos, no puede deducir los gastos de depreciación.

9. Cuestiones sobre la Gestión de Recaudación

(1) Cuando la empresa promotora declare los impuestos del año, deberá verificar las partidas de deducción antes de impuestos presentadas a las autoridades fiscales para su aprobación o archivar artículo por artículo. Si la solicitud no se presenta para su aprobación o presentación como se requiere y los procedimientos y la información están incompletos, los procedimientos y la información relevantes deben completarse de manera oportuna; de lo contrario, no se permitirá ninguna deducción antes de impuestos. ?

(2) Si una empresa de desarrollo encuentra cualquiera de las siguientes circunstancias, las autoridades tributarias podrán recaudar, administrar y estandarizar gradualmente el impuesto sobre la renta empresarial pagadero en el pasado de acuerdo con el método de recaudación aprobado, y al Al mismo tiempo, de conformidad con la "República Popular China" *Se abordarán las disposiciones de las leyes y reglamentos tributarios, como la Ley Nacional de Recaudación y Administración de Impuestos, pero no se estipulará de antemano que el impuesto sobre la renta de las empresas de desarrollo se recolectarán y gestionarán de acuerdo con el método de recolección aprobado. ?

1. De conformidad con las disposiciones legales y administrativas, no es necesario establecer libros de contabilidad; ?

2. regulaciones, se deben configurar libros de cuentas pero no se configuran libros de cuentas;

3. ¿Destruir los libros de cuentas sin autorización o negarse a proporcionar información fiscal;?

4. los libros de cuentas están configurados, las cuentas son confusas o la información de costos, los comprobantes de ingresos y los comprobantes de gastos están incompletos. ¿Es difícil auditar las cuentas?

5. plazo prescrito, siendo ordenado por las autoridades tributarias a presentar declaraciones dentro de un plazo, y todavía no declarar dentro del plazo?

6. no hay ninguna razón legítima.

10. ¿En cuanto a la aplicación de políticas de reducción y exención de impuestos?

Según las características del negocio de promoción inmobiliaria, las empresas de promoción inmobiliaria y las empresas que venden principalmente (incluidas las ventas de agencia) ) los productos de desarrollo no pueden disfrutar de las nuevas políticas de exención fiscal para la gestión de una empresa.

11. Respecto al ámbito de aplicación y plazo de ejecución de este Aviso

Este Aviso se aplica a empresas nacionales de desarrollo inmobiliario de diversa naturaleza económica, así como a otras empresas nacionales dedicadas al sector inmobiliario. negocio de promoción inmobiliaria. Las oficinas tributarias estatales y las oficinas tributarias locales de todas las provincias, regiones autónomas, municipios directamente dependientes del gobierno central y ciudades bajo planificación estatal separada deben formular conjuntamente medidas de implementación específicas y presentarlas a la Administración Estatal de Impuestos para su presentación. ?

Este aviso se implementará a partir del 1 de enero de 2006 y el "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre Cuestiones del Impuesto sobre la Renta de las Sociedades Relacionadas con el Desarrollo Inmobiliario" (Guo Shui Fa [2003] No. 83 ) quedarán abolidos al mismo tiempo. Las cuestiones tributarias que no hayan sido claramente estipuladas anteriormente y aún no hayan sido tramitadas se implementarán de conformidad con este aviso.

6 de marzo de 2006