¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?

Breve introducción

Gráfico de estructura de fideicomisos inmobiliarios

Fideicomiso inmobiliario, en inglés "Real Estate Investment Trust", denominado REITS, que incluye dos aspectos de significado: 1. Un fideicomiso inmobiliario es una relación jurídica en la que el propietario del inmueble (el fideicomitente) transfiere la propiedad al fiduciario en beneficio del beneficiario o para un fin específico, para que pueda ser administrado y utilizado de conformidad con el contrato de fideicomiso es el fideicomiso de fondo inmobiliario, que se refiere a Basado en la confianza en la sociedad de inversión fiduciaria, el cliente confía los fondos que posee legalmente a la sociedad de inversión fiduciaria, y la sociedad de inversión fiduciaria invierte los fondos en el real; industria inmobiliaria según la voluntad del cliente y en nombre propio en beneficio del beneficiario o para un fin determinado y gestionarlas y sancionarlas. Este es también un método de financiación inmobiliaria que está siendo muy utilizado en nuestro país.

En junio de 2003, el banco central emitió el Documento No. 121 para restringir el financiamiento bancario para empresas de bienes raíces, y los fideicomisos de bienes raíces comenzaron a convertirse en un punto caliente para las empresas. El fideicomiso inmobiliario se refiere a un comportamiento fiduciario en el que el cliente confía a una institución fiduciaria de bienes raíces la gestión, operación o manejo de los bienes inmuebles y activos relacionados confiados por el cliente en beneficio del beneficiario.

2 Historia del desarrollo

En 1883, Estados Unidos estableció por primera vez el Boston Personal Property Trust (Bost

Centro Financiero Internacional de Shanghai

en　PersonalProperty Trust), pero no fue hasta después de 1920 que la industria de inversiones estadounidense experimentó un desarrollo trascendental. Esto también fue causado por el exceso de fondos en manos de un gran número de personas ricas en los Estados Unidos después de la guerra. Después de que el mercado de valores de Nueva York colapsara en 1929, la SEC de Estados Unidos comenzó a regular las empresas de inversión. Para garantizar los derechos e intereses de los inversores, Estados Unidos lanzó una serie de actividades federales de comercio de valores y promulgó sucesivamente la Ley de Valores de 1933, la Ley de Bolsa de Valores de 1934, la Ley de Sociedades Tenedoras de Servicios Públicos de 1935 y la Ley de Contratos de Fideicomiso de 1939, que se promulgaron en 1940. Se promulgaron la Ley de Sociedades de Inversión y la Ley de Asesores de Inversiones, que se convertirán en el marco básico para las normas de gestión empresarial de las sociedades de inversión en el futuro. Según la Sección 4 de la Ley de Sociedades de Inversión de EE. UU. de 1940, las sociedades de inversión se pueden dividir en tres categorías: sociedades de certificación de importe nominal, fideicomisos de inversión unitaria y sociedades gestoras.

Entre ellas, las sociedades gestoras son las más utilizadas entre los tres tipos de sociedades de inversión. Según el artículo 5 de la Ley de Sociedades de Inversión, se pueden dividir en: sociedades de inversión de tipo cerrado, sociedades de inversión de tipo abierto. tipo (hay cuatro tipos de sociedades de inversión: tipo abierto), tipo diversificado y tipo no diversificado. Massachusetts Business Trust es el predecesor del REIT. Impulsado por intereses económicos, la forma de fideicomiso se adoptó inicialmente para evitar las leyes estatales que prohibían a las empresas poseer bienes raíces con fines de inversión. Posteriormente, se convirtió gradualmente en una inversión inmobiliaria para evitar el impuesto sobre la renta corporativa. La Corte Suprema de Estados Unidos determinó que un fideicomiso empresarial era similar a una empresa y estaba sujeto a impuestos como una organización corporativa federal, lo que provocó que su desarrollo se estancara. Sin embargo, debido a la mejora continua de las regulaciones de los fideicomisos de inversión y la buena tendencia de desarrollo económico, el desarrollo de los fideicomisos de inversión en los Estados Unidos se ha vuelto cada vez más fuerte. Centrándose en las ventajas de los fideicomisos de inversión, el Congreso de los Estados Unidos aprobó la enmienda al Código Tributario del Continente en 1960, creando oficialmente REIT y estipulando que cualquier REIT que cumpla con los requisitos organizativos, de ingresos y de distribución de ingresos pertinentes de los artículos 856 a 859 de la Ley puede disfrutar de exenciones fiscales.

En otras palabras, incluso si un REIT está organizado en forma de empresa, no necesita soportar el impuesto sobre la renta de las sociedades, sino que solo recauda el impuesto sobre la renta de las personas físicas a los accionistas o inversores. Por lo tanto, los REIT generalmente lo son. Se considera que tiene la función de un canal de medios de inversión. En 1976, el Congreso de los Estados Unidos aprobó la Ley de Reforma Fiscal, que eliminó el requisito de que los REIT deben estar organizados por fideicomisos o corporaciones no incorporadas. Por lo tanto, la forma organizativa de los REIT en los Estados Unidos hoy puede ser organizaciones corporativas o fideicomisos, pero deben serlo. entidades no bancarias o cajas de ahorro en el sentido del impuesto federal sobre la renta. Empresas como instituciones de crédito o compañías de seguros recaudan fondos del público a través de estas instituciones.

Basado en el principio de dispersión de riesgos, se dedica principalmente a la compra, venta y administración de inversiones en entidades inmobiliarias o inversiones fiduciarias en préstamos con garantía hipotecaria. Es un producto de inversión de largo plazo. Su estructura básica está compuesta por cuatro entidades. : fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria, sociedades gestoras, custodios e inversores. Sin embargo, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Reforma de las Corporaciones Fiscales de 1986, los REIT deben contratar expertos inmobiliarios independientes para realizar las actividades diarias de gestión del REIT.

3 Clasificación de naturaleza

El contenido empresarial de fideicomisos inmobiliarios es relativamente extenso y se puede dividir según su naturaleza:

①Negocios encomendados, como depósitos de fideicomisos inmobiliarios , Préstamos de fideicomisos inmobiliarios, inversiones en fideicomisos inmobiliarios, préstamos confiados de bienes raíces, etc.;

②Negocios de agencia, como agencia para la emisión de acciones y bonos, agencia para compensar los derechos y deudas de los acreedores, agencia para la vivienda diseño, etc.;

③Arrendamiento financiero, consultoría, garantía y otros negocios.

En comparación con los préstamos bancarios, el financiamiento de planes fiduciarios inmobiliarios tiene las ventajas de reducir el costo de financiamiento general de las empresas de desarrollo inmobiliario, ser flexible y conveniente para recaudar fondos, y la tasa de interés de los fondos puede ser ajustado de forma flexible. Debido a la particularidad, flexibilidad y funciones únicas de aislamiento de propiedad y reconstrucción de capital del sistema fiduciario, la innovación financiera se puede llevar a cabo a través de modelos de derechos de propiedad, modelos de derechos de ingresos y modelos de derechos preferentes, lo que lo convierte en uno de los mejores métodos de financiación.

4 Estado de desarrollo actual

Cuando la gente se siente impotente ante los altos precios de la vivienda, aparece la "ansiedad colectiva". Cuando aparece este tipo de "ansiedad colectiva", todo lo relacionado con los bienes raíces estimulará la ansiedad de las personas, y los fideicomisos inmobiliarios naturalmente estarán "ansiosos". De hecho, en nuestra vida ha habido muchos casos en los que un rumor hizo caer a una empresa. En la sociedad de crédito, "la gota que colmó el vaso" puede parecer un rumor o un malentendido involuntario, pero detrás está la irracionalidad de la "ansiedad colectiva". En la era de Internet, cuando la difusión de información se vuelve más conveniente, la identificación de la información se vuelve más importante.

[1] Se puede decir que los fideicomisos inmobiliarios están en problemas incluso si llueve toda la noche. La estrecha cadena de capital de las empresas inmobiliarias ha aumentado el riesgo de canje de fideicomisos inmobiliarios. El problema de reembolso de las empresas inmobiliarias de Shanghai y Beijing ha causado preocupación en el mercado. Esto también hace que muchos inversores teman los fideicomisos inmobiliarios. Aunque los productos de fideicomisos inmobiliarios enfrentan muchos problemas, no pueden descartarse por completo. Los profesionales pertinentes dieron sugerencias. En términos generales, la tasa de rendimiento de los productos fiduciarios inmobiliarios es relativamente alta. Los inversores deben tener cuidado al comprar: en primer lugar, deben tener en cuenta la calidad del proyecto en sí y, en segundo lugar, las medidas de control de riesgos del inmueble. plan de fideicomiso patrimonial. En tercer lugar, también depende de las calificaciones de la empresa fiduciaria. Los fideicomisos inmobiliarios todavía tienen valor de inversión.

Sin embargo, los expertos sugieren que debe mantener los ojos bien abiertos al comprar un plan de fideicomiso inmobiliario. Además de examinar la calidad del proyecto, también debemos controlar estrictamente las medidas de control de riesgos del producto y no ignorar los riesgos del proyecto y del producto en la búsqueda unilateral de altos rendimientos. Además, al elegir empresas fiduciarias, trate de elegir productos emitidos por empresas fiduciarias de propiedad estatal con antecedentes accionarios y solidez financiera relativamente sólidos.

Desde la perspectiva de los tipos de inversión, el mercado de valores ha alcanzado nuevos mínimos repetidamente, continúan las noticias negativas sobre el entorno externo, las señales de recuperación no son claras y los riesgos son difíciles de controlar. La inversión inmobiliaria está estrictamente controlada y afectada por restricciones de compra, lo que aumenta el riesgo de invertir en bienes raíces. En comparación, la mayoría de los planes de fideicomisos inmobiliarios emitidos anteriormente han esperado rendimientos anualizados de más del 10%. Aunque también están sujetos a regulación, los inversores pueden comprender el proyecto de fideicomisos inmobiliarios en detalle, que es una opción ideal como forma de inversión. asignación de activos.

5 perspectivas de desarrollo

La Comisión Reguladora Bancaria de China comenzó gradualmente a regular el negocio de fideicomisos inmobiliarios en mayo de 2011 y ha reducido repetidamente la emisión de negocios inmobiliarios mediante orientación de ventanilla. En junio, el requisito para los proyectos de fideicomisos inmobiliarios cambió de informes ex post a informes ex ante. Se puede ver que la Comisión Reguladora Bancaria de China ha tomado gradualmente la iniciativa en sus propias manos y ha comenzado a tomar la iniciativa. A partir de septiembre, es necesario controlar uno por uno los riesgos de reembolso de los proyectos existentes. Luego estalló el incidente de Greentown. Esta serie de medidas pueden mostrar la determinación y la intensidad de la Comisión Reguladora Bancaria de China para rectificar el negocio de los fideicomisos inmobiliarios. La suspensión de las cuatro sociedades fiduciarias esta vez ha vuelto a hacer sonar la alarma en el sector.

Bajo el estricto control de las autoridades reguladoras y los ajustes proactivos de la red fiduciaria, el negocio de los fideicomisos inmobiliarios ha mostrado una tendencia de enfriamiento significativa.

Según el informe mensual del mercado fiduciario de septiembre publicado ayer por la institución de investigación fiduciaria Puyi Fortune, el volumen de emisión de productos fiduciarios en el campo inmobiliario en septiembre fue de 49, una disminución de 25 modelos con respecto al mes anterior, y la proporción cayó en un 2,57 por ciento. agujas.

Esta suspensión es una señal de la Comisión Reguladora Bancaria de China para continuar con un control estricto. En cuanto a si se suspenderá el negocio de fideicomisos inmobiliarios, aún no hay noticias, pero se puede ver que la política de control. Poco a poco está empezando a aplicarse a varias empresas fiduciarias. Debido al rápido desarrollo de los fideicomisos inmobiliarios en el pasado, esto también ha llevado a la acumulación de riesgos. La medida de la CBRC también se basa en consideraciones de control de riesgos.

6 fuentes de fondos

La financiación es la condición básica para que las instituciones de inversión fiduciaria inmobiliaria participen en fideicomisos. Bienes raíces

Fideicomiso inmobiliario tipo fondo

Los canales y métodos que utilizan las instituciones fiduciarias inmobiliarias para recaudar fondos son diferentes a los de los bancos. Las principales fuentes son:

Fondos fiduciarios inmobiliarios

Es el capital de trabajo creado por empresas de inversión fiduciarias inmobiliarias para operar negocios de inversión fiduciarios inmobiliarios y

otros negocios fiduciarios. Las principales fuentes de fondos para las sociedades de inversión fiduciarias de mi país incluyen: asignaciones fiscales, recaudación de fondos sociales y ganancias autorretenidas;

Depósitos fiduciarios inmobiliarios

se refiere al fideicomiso dentro del alcance de fuentes de financiación específicas. Depósitos gestionados por instituciones de inversión. El alcance, el plazo y la tasa de interés de sus fuentes de fondos están estipulados, anunciados y ajustados por el Banco Popular de China;

Fideicomiso de recaudación de fondos y recaudación de fondos de agencias

Esto es donde las instituciones fiduciarias aceptan empresas, autoridades empresariales y Un método para emitir bonos y acciones directamente o en nombre de agencias, grupos, instituciones, etc. para recaudar fondos

Fideicomiso de fondos

se refiere; a una institución fiduciaria que acepta la encomienda del cliente, una especie de negocio fiduciario que opera sus fondos monetarios de forma independiente. La fuente de los fondos fiduciarios debe ser fondos a discreción de cada unidad o fondos propiedad de unidades e individuos, incluidos principalmente fondos unitarios, fondos de bienestar público y fondos de seguro laboral;

***Mismos fondos de inversión

Los fondos de inversión o fondos mutuos son una herramienta de inversión relativamente nueva para el público nacional, pero tienen una historia de más de cien años en el extranjero y se están volviendo cada vez más prósperos. Son las herramientas de inversión más populares en los valores modernos. Las industrias prometedoras han demostrado ser un sistema de inversión bastante avanzado en los mercados financieros de los países desarrollados y se han convertido en una importante herramienta financiera.

7 clasificaciones de inversión

Según las diferentes direcciones de inversión de los fondos, los REIT se pueden dividir en tres categorías:

Tipo de capital

(EQUITY REIT). Equity REIT invierte directamente en bienes raíces y es propietario de ellos, y sus ingresos provienen principalmente de los ingresos operativos de sus propiedades inmobiliarias. Las carteras de inversión de los REIT de ingresos varían mucho según sus estrategias comerciales, pero por lo general contienen principalmente bienes inmuebles que generan ingresos, como centros comerciales, apartamentos, edificios de oficinas y almacenes. Los ingresos de los inversores no sólo provienen de los ingresos por alquileres, sino también de los ingresos por apreciación de los inmuebles;

Tipo de hipoteca

(REIT HIPOTECARIO). Actuando principalmente como intermediario financiero, los fondos recaudados se utilizan para emitir diversos préstamos hipotecarios. Los ingresos provienen principalmente de los gastos de gestión y de los intereses de los préstamos hipotecarios cobrados por la emisión de préstamos hipotecarios, así como de parte del alquiler y el alquiler del hipotecado. bienes inmuebles obtenidos mediante la emisión de préstamos hipotecarios participativos. Rentas de valor añadido;

Híbrido

(REIT HÍBRIDO). Como sugiere el nombre, este tipo de REIT no solo invierte en capital inmobiliario, sino que también puede participar en préstamos hipotecarios inmobiliarios.

Los primeros fideicomisos inmobiliarios se basaban principalmente en acciones, con el propósito de obtener derechos de propiedad sobre bienes inmuebles para obtener ingresos operativos. Los fideicomisos hipotecarios se han desarrollado rápidamente y ahora han superado a los fideicomisos de títulos. Se dedican principalmente a préstamos hipotecarios inmobiliarios a más largo plazo y a la compra de títulos hipotecarios. Pero el híbrido es sin duda la dirección del desarrollo futuro. Además, existen muchos otros métodos de clasificación para REIT.

Por ejemplo, según si las acciones se pueden emitir adicionalmente, se pueden dividir en tipo abierto y tipo cerrado. Los REIT cerrados tienen un número limitado de emisiones y no pueden emitir nuevas acciones a voluntad; por el contrario, los REIT abiertos pueden emitir nuevas acciones en cualquier momento para aumentar los fondos para invertir en nuevos bienes inmuebles; Según exista un período definido, se puede dividir en tipo fijo y tipo indefinido. REIT de plazo fijo se refiere a un acuerdo previo para vender o liquidar el fondo dentro de un período determinado al comienzo de la emisión del fondo y distribuir los ingresos de la inversión a los accionistas; no existe REIT de plazo indefinido; Según se determine o no el objetivo de inversión, se divide en tipo específico y tipo no especificado.

Cuando se recauda el fondo, los inversores que invierten específicamente en un determinado inmueble o hipoteca se denominan REIT específicos; por el contrario, aquellos que deciden los objetivos de inversión apropiados después de que se recauda el fondo son REIT no especificados.[2]

8 Proceso de Operación

El proceso de operación de los fideicomisos inmobiliarios se puede dividir básicamente en dos modelos: uno es el modelo americano y el otro es el modelo japonés. En última instancia, estos dos modelos son la diferencia entre los fideicomisos de capital y los fideicomisos de activos inmobiliarios. Debido a sus diferentes condiciones nacionales, Estados Unidos se centra más en los REIT de fideicomisos de capital, mientras que Japón se centra en los REIT de fideicomisos de activos inmobiliarios.

9 Modelo americano

Los fideicomisos inmobiliarios en Estados Unidos suelen presentarse en forma de fondos en la etapa de constitución, sus principales procesos operativos son:

. Política del mercado inmobiliario

(1) Evaluación Financiación. Para satisfacer sus propias necesidades, los patrocinadores de fondos planifican la recaudación de fondos REIT. Las tareas principales incluyen: estimar la cantidad de fondos necesarios, confirmar la selección de fondos REIT como herramientas de financiación y considerar si la rentabilidad del objetivo de inversión puede alcanzar el objetivo. tasa de rendimiento necesaria, etc.

(2) Póngase en contacto con suscriptores, promotores y suscriptores para discutir asuntos de inversión y recaudación de fondos, incluidos detalles de inversión, detalles de recaudación de fondos y métodos de suscripción.

(3) Contactar con abogados y contadores. Discutir con abogados y contadores calificados las cuestiones legales y contables relacionadas con la solicitud y emisión de fondos, seleccionar una firma de abogados y una firma de contabilidad para atender todo el proceso de establecimiento y preparar los documentos de solicitud. En este momento, se realiza el análisis de viabilidad financiera del plan de inversión. Básicamente seguro.

(4) Contacta con una empresa de consultoría inmobiliaria. Si la futura operación y gestión del fondo la realiza una empresa de consultoría inmobiliaria, es necesario negociar con el objetivo y firmar un contrato de consultoría de gestión de REIT para determinar sus derechos y obligaciones.

(5) Cuando todos los documentos estén listos, puede solicitar a la SEC la recaudación de fondos. Una vez que la solicitud sea exitosa, debe decidir sobre el custodio y firmar el contrato REIT.

Una vez constituido el fideicomiso inmobiliario y cotizado en bolsa, entra en la etapa de operación formal. Vale la pena señalar que estos valores generalmente deben ser calificados por agencias de calificación crediticia. La sociedad fiduciaria de inversión inmobiliaria deberá implementar el plan de inversión de conformidad con el acuerdo estipulado en la etapa de establecimiento, y la institución de custodia deberá seguir las instrucciones de la sociedad fiduciaria de inversión inmobiliaria para realizar operaciones comerciales y ejecutar asuntos tales como ventas de bienes inmuebles, cobro de comisiones. e ingresos y gastos de pago, alquiler e inversiones comerciales relacionadas. Los inversores compran valores REIT a través de corredores y los ingresos por inversiones se obtienen del custodio.

En Estados Unidos, el registro para la oferta pública inicial de valores fiduciarios inmobiliarios se basa en el Formulario-11 de la Ley de Valores de 1933. Este formato requiere la divulgación detallada de la política de inversión del REIT, las actividades relacionadas a la política de inversiones, y situación inmobiliaria, información sobre enajenaciones de inmuebles, relaciones entre sociedades gestoras y sociedades inversoras, etc. Por supuesto, los REIT también se pueden emitir de forma privada sin registro, pero de acuerdo con la REGLAMENTO D (REGLAS 501-506) de la Ley de Valores de 1933, el número de inversores en ofertas privadas está limitado a 35. Una vez completada la emisión pública, según Según la Ley de Bolsa de Valores de 1934, los REIT tienen obligaciones de presentación de informes. Además, la ley también impone requisitos estrictos sobre la estructura, la utilización de los activos y las fuentes de ingresos de los fideicomisos inmobiliarios. Por ejemplo, los fideicomisos de inversión inmobiliaria deben tener restricciones en el número de accionistas y participaciones para evitar una concentración excesiva de más de 90 acciones; El % de los ingresos anuales debe distribuirse a los accionistas; la mayor parte de los fondos recaudados deben invertirse en negocios inmobiliarios, y más del 75 % de los activos consisten en bienes inmuebles, pagarés hipotecarios, efectivo y bonos gubernamentales; Los ingresos provienen de alquileres, ingresos hipotecarios e ingresos por ventas de bienes raíces. En términos fiscales, los REIT reciben un trato preferencial. Según la normativa, los REIT no son bienes sujetos a impuestos y están exentos del impuesto de sociedades, lo que evita la posibilidad de doble imposición.

10 modelo japonés

El proceso operativo es:

(1) Las empresas inmobiliarias venden terrenos y edificios a inversores, y los inversores pagan por el terreno, el el precio del edificio se entrega a la empresa de bienes raíces;

(2) El inversionista confía los derechos de propiedad inmobiliaria a la compañía fiduciaria de inversión inmobiliaria para su operación y administración;

( 3) La empresa fiduciaria arrienda todos los bienes inmuebles a la empresa inmobiliaria y cobra los gastos de alquiler de la empresa;

(4) La empresa inmobiliaria también puede subarrendar los bienes inmuebles al arrendatario y cobrar los gastos de alquiler. del arrendatario;

(5 ) La sociedad fiduciaria distribuye dividendos a los inversores;

(6) El banco fiduciario también puede vender el inmueble en el mercado, obtener el precio del comprador y luego distribuirlo a los inversores en proporción.

11 Importancia de la referencia

A partir del estudio de la experiencia y las lecciones del desarrollo de fideicomisos de inversión inmobiliaria en Estados Unidos y Japón, se debe prestar atención a los siguientes puntos en el desarrollo de la industria de fideicomisos de inversión inmobiliaria de mi país:

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(1) El fideicomiso de inversión inmobiliaria de mi país todavía está casi en blanco en teoría. Es necesario realizar una investigación cuidadosa y cuidadosa sobre bienes raíces. fideicomiso de inversión lo antes posible y promover la comercialización de políticas para lograr la titulización de bienes inmuebles. (2) Comprender correctamente las características de los fideicomisos de inversión inmobiliaria. El fideicomiso de inversión inmobiliaria es un nuevo producto financiero. Tiene sus propias condiciones y reglas de desarrollo. Sólo podemos crear condiciones adecuadas para su crecimiento y desarrollo. No puede usarse simplemente para lidiar con activos improductivos de los bancos (por supuesto que puede hacerlo). (puede utilizarse para tratar activos dudosos), y mucho menos desarrollarlo para aprovechar su naturaleza inicial para transferir activos dudosos de instituciones financieras. Esto sólo puede socavar el éxito del proyecto.

(3) En términos de política, las leyes correspondientes, los impuestos, las transacciones financieras y de valores y otras leyes y regulaciones relevantes deben formularse con base en las características de los fideicomisos de inversión inmobiliaria para garantizar y mantener la equidad, la justicia, apertura y transparencia en todo el mercado, para promover el desarrollo sano y racional de la industria de fideicomisos de inversión inmobiliaria.

(4) En el proceso de desarrollo de la titulización de bienes raíces, se deben hacer esfuerzos para desarrollar productos de titulización de bienes raíces relacionados y de apoyo y cultivar un gran número de inversores institucionales.

(5) La industria inmobiliaria de mi país acaba de comenzar a desarrollarse. Debemos establecer un sistema estratégico y de gestión de inversiones inmobiliarias completo mediante el desarrollo de fideicomisos de inversión inmobiliaria.

En el entorno de política financiera inmobiliaria nacional, los promotores inmobiliarios esperan más canales de financiación y nuevos derivados financieros. Es necesario fomentar y apoyar el surgimiento y desarrollo de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria como nuevo método de financiación, y orientar activamente a los fondos sociales, fondos bancarios, fondos extranjeros, fondos fuera de la ciudad y fondos personales de los residentes para que inviertan en bienes raíces. bienes. Al aprender del modelo internacionalmente popular de fondos fiduciarios de inversión en bienes raíces y cultivar y desarrollar fondos REIT de manera oportuna, no sólo se espera superar el problema de la concentración de riesgos de préstamos inmobiliarios en el sistema bancario, sino también promover el crecimiento sostenido y estable. y sano desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país. [3]

12 funciones

1. Puede proporcionar canales de financiación confiables para clientes inmobiliarios y promover el desarrollo saludable de las empresas inmobiliarias. La mayoría de las empresas de desarrollo inmobiliario en China tienen menos del 20% de sus fondos propios y los préstamos bancarios tienden a ser limitados por factores como los altos costos de desarrollo inmobiliario, la venta o el arrendamiento de bienes inmuebles generalmente requiere un proceso largo, por lo que. La escasez de fondos es una condición a largo plazo. Por lo tanto, utilizar instrumentos fiduciarios para recaudar fondos se ha convertido en un método eficaz.

Fideicomiso inmobiliario

2. El fideicomiso inmobiliario puede enriquecer las variedades de inversión del mercado de capitales y proporcionar a los inversores un canal de inversión estable y rentable. Especialmente en el contexto actual de continuo fraude bursátil, índices bursátiles estancados y fuertes caídas de las tasas de interés de los depósitos bancarios, una gran cantidad de fondos buscan canales estables de ganancias de inversión. El nacimiento de los fideicomisos inmobiliarios llega en el momento adecuado. las necesidades de los inversores.

3. Los fideicomisos inmobiliarios pueden ampliar el alcance comercial de las empresas fiduciarias y son una oportunidad importante para el rápido desarrollo de la industria fiduciaria. A juzgar por los más de 20 años de desarrollo de la industria fiduciaria de China, la posición de la industria fiduciaria siempre ha estado en un estado de desorden porque no hay forma de depender de ella para absorber ahorros, irregularidades como solicitar ahorros en. Las altas tasas de interés se han producido repetidamente, lo que perturbó el mercado financiero y atrajo la intervención del gobierno. Como resultado de repetidas rectificaciones, el "alcance operativo" de la industria fiduciaria se hizo cada vez más estrecho y el volumen de negocios se hizo cada vez más pequeño.

Con la implementación de la "Ley de Fideicomisos" el 1 de octubre de 2001, se ha aportado nueva vitalidad al desarrollo estandarizado de la industria de los fideicomisos. En un estado donde todo espera mejoras, para la industria de los fideicomisos, los fideicomisos inmobiliarios pueden considerarse. como un nuevo avance realista y poderoso.

13 Distinciones similares

Diferencias con los REIT

En primer lugar, los REIT son productos financieros estandarizados y negociables que generalmente adquieren activos inmobiliarios de empresas cotizadas o no cotizadas. y las ventas de activos están estrictamente restringidas. Una gran parte de los ingresos provienen de ingresos por alquiler de bienes raíces, intereses de hipotecas sobre bienes raíces o ingresos por ventas de bienes raíces, que pueden cotizar y circular en la bolsa de valores de China; un conjunto de entidades sin fines de lucro con un límite de 200 contratos. Los productos financieros estandarizados generalmente no implican la adquisición de paquetes de activos inmobiliarios y sus ingresos dependen de la configuración del plan fiduciario. No existe un mercado secundario y no puede serlo. cotizan y circulan en bolsa.

En segundo lugar, el retorno de los REIT a los inversores requiere la distribución de la mayor parte de los ingresos a los inversores. Por ejemplo, Estados Unidos exige que el 95% de las ganancias se distribuyan a los inversores; los planes de fideicomisos inmobiliarios de China exigen a los inversores. distribuir el 95% de sus ganancias a los inversores. El rendimiento es el rendimiento acordado en el plan fiduciario, que generalmente oscila entre el 3% y el 9%.

En tercer lugar, la forma en que operan los REIT es proporcionar fondos y formar una empresa de gestión de activos o un equipo operativo para operaciones de inversión; la forma en que operan los planes fiduciarios inmobiliarios de China es proporcionar fondos y supervisar la seguridad del uso de los mismos. fondos, o Participar parcial o parcialmente en la operación de la empresa del proyecto para obtener recompensas.

En cuarto lugar, el ciclo de producto de los REIT es generalmente de 8 a 10 años, con más énfasis en la operación de proyectos inmobiliarios completados después del desarrollo inmobiliario; el ciclo de producto del plan de fideicomisos inmobiliarios de China es más corto, generalmente de 1 a 10 años; 3 años.

En quinto lugar, los beneficios fiscales de los REIT: si los ingresos del fideicomiso se distribuyen a los beneficiarios, los REIT están exentos del impuesto sobre la renta de las sociedades y del impuesto sobre las ganancias de capital, y las ganancias después de los dividendos están sujetas al impuesto sobre la renta al tipo impositivo aplicable. . No existen disposiciones fiscales pertinentes para los planes de fideicomisos inmobiliarios en China.

En sexto lugar, el concepto de fideicomiso inmobiliario en China es relativamente amplio: puede ser un modelo de REIT, un fideicomiso de préstamo, un fideicomiso de derecho de preferencia, un fideicomiso de derechos de propiedad, un fideicomiso de transferencia de derechos beneficiosos. etc.

En resumen, en pocas palabras, los REIT son fondos del público inversor que invierten instituciones de inversión profesionales en edificios comerciales, como edificios de oficinas comerciales, centros comerciales, hoteles y edificios públicos. no directamente En lugar de usar dinero para invertir en bienes raíces, se obtienen certificados de beneficios, y las recompensas son en forma de dividendos, y los REIT pueden cotizar en bolsa, por lo que los inversores también pueden comprar y vender en el mercado abierto y ganar capital. ganancias.

14 Control de Riesgos

Los principales riesgos de los fideicomisos inmobiliarios provienen de: [2]

(1) Riesgo de compensación. Las "Medidas Provisionales para la Gestión de Fideicomisos de Fondos de Sociedades de Inversión Fiduciarias" emitidas por el banco central estipulan que sólo cuando una sociedad fiduciaria opere sin autorización en violación del contrato de fideicomiso, la sociedad fiduciaria será responsable de compensar las pérdidas sufridas por inversores. Es decir, la fiduciaria no se hace responsable de los riesgos que se presenten durante las operaciones. [2]

(2) Riesgo del proyecto. Los riesgos de un solo proyecto suelen ser difíciles de evaluar y predecir. Cuando las empresas fiduciarias emiten productos fiduciarios, a menudo introducen las perspectivas de ganancias del proyecto de forma intencionada o no, y rara vez revelan los riesgos del proyecto si los inversores confían en las recomendaciones de la empresa fiduciaria y no las hacen. Si toman decisiones prudentes, enfrentarán muchos riesgos potenciales. [2]

(3) Riesgo operacional. El funcionamiento real de las sociedades fiduciarias es relativamente difícil. Las "Medidas de gestión de fideicomisos de capital" de mi país tienen un límite de 200 planes de fideicomisos de fondos. Los inversores ordinarios generalmente tienen fondos de 200.000 a 300.000 a 300.000 a 400.000. Sin embargo, debido a la gran cantidad de financiación inmobiliaria, algunos requieren de 100 a 200 millones. fondos, con el límite de 200 ejemplares, la cantidad única es muy grande, provocando dificultades de financiación. Los “contratos no excederán los 200 y el punto de inicio de la suscripción no será inferior a 50.000 yuanes”, lo que no es fácil de aceptar para los inversores individuales. [2]

(4) Riesgo propio. Los propios fideicomisos inmobiliarios también tienen defectos. Por ejemplo, el modelo de negocio es disperso, los riesgos operativos son altos y las ganancias son bajas en términos del modelo operativo, la mayoría de los productos son en forma de préstamos, que son relativamente simples y los productos se limitan a la transferencia de; certificados fiduciarios y la liquidez es escasa.

[2]

Las empresas fiduciarias también carecen de medios eficaces para controlar los riesgos de las inversiones fiduciarias, es decir, los préstamos generalmente dependen de la intervención posterior de los fondos bancarios, o de una salida suave reemplazándolos con fondos bancarios. o garantizar proyectos con fondos bancarios una vez completado y vendido, los fondos se pueden retirar con éxito a menudo depende del grado de apoyo del banco. Por lo tanto, en el entorno actual de mi país, los fideicomisos inmobiliarios deben trabajar en estrecha colaboración con los bancos, y los riesgos de operar solos son muy altos. Sin embargo, el hecho de que los bancos presten dinero posteriormente depende en gran medida de factores políticos y cambios ambientales. Cuando las empresas fiduciarias toman decisiones de inversión (o préstamos), es difícil captar estos posibles factores de influencia. Por lo tanto, las decisiones de las empresas fiduciarias siempre implican ciertos riesgos. , no se puede evitar.

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Es cierto que no lo escribí yo solo, pero un resumen muy simple no puede explicar el problema, especialmente con las continuas restricciones de las leyes y regulaciones, el sector inmobiliario es uno de los pilares de la economía principal de China y La cadena industrial que es la principal fuente de ingresos de las finanzas locales habrá más formas y medios en la cooperación posterior entre las industrias inmobiliaria y financiera. La confianza apareció por primera vez en el extranjero, pero no es completamente aplicable a mi país continental. Espero que mis amigos no solo lo entiendan sino que también comprendan sus razones para poder desarrollar un método que sea más adecuado para su proyecto.

Además, todavía quiero disculparme. Yo mismo todavía soy muy principiante en la vinculación de fideicomisos inmobiliarios.