Consejos para la planificación de impuestos inmobiliarios
1. Planificación del impuesto al valor agregado de la tierra
(1) Utilice el alcance del impuesto al valor agregado de la tierra para la planificación.
Es crucial definir correctamente la escala del impuesto sobre el valor añadido del suelo. Hay tres criterios para determinar si cae dentro del alcance del impuesto al valor agregado de la tierra: primero, el impuesto al valor agregado de la tierra es un impuesto sobre la transferencia de derechos de uso de la tierra y sus edificios y anexos sobre el suelo; el impuesto añadido es un impuesto sobre los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal y sus edificios sobre el suelo. Impuestos que gravan la transferencia de propiedades y accesorios. En tercer lugar, el alcance impositivo del impuesto al valor agregado de la tierra no incluye los actos que no han transferido el uso de la tierra. derechos y derechos de propiedad inmobiliaria. La ley tributaria utiliza estos tres estándares para determinar si algunos detalles están dentro del alcance del impuesto al valor agregado de la tierra. Las empresas de bienes raíces pueden realizar una planificación fiscal justa basada en estos estándares.
(1) Comportamiento de la construcción inmobiliaria.
En la ley tributaria existen disposiciones específicas sobre si se grava la construcción de agencias inmobiliarias. El comportamiento de las agencias de construcción de bienes raíces se refiere al comportamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario que desarrollan bienes raíces en nombre de los clientes y recaudan ganancias de los clientes una vez finalizado el desarrollo. Para las empresas de promoción inmobiliaria, aunque hayan recibido ingresos, no existe transferencia de propiedad inmobiliaria. Sus ingresos tienen el carácter de ingresos laborales y, por tanto, no están incluidos en el ámbito del impuesto sobre el valor añadido del suelo. Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden utilizar este método de construcción de viviendas para identificar a los usuarios finales al comienzo del desarrollo e implementar un desarrollo específico para reducir las cargas fiscales y evitar el pago atrasado del impuesto al valor agregado de la tierra después del desarrollo.
②Construcción cooperativa
La ley tributaria estipula que si una parte adquiere el terreno y la otra aporta capital, las dos partes cooperan para construir una casa y, una vez terminada, se dividen en casas para uso propio, el impuesto al valor agregado de la tierra está temporalmente exento; la transferencia se completa Posteriormente, se debe recaudar el impuesto al valor agregado de la tierra. Las empresas promotoras inmobiliarias pueden hacer pleno uso de esta política para la planificación fiscal. Si una empresa de desarrollo inmobiliario posee un terreno, planea cooperar con la empresa A para construir un edificio de oficinas. Los fondos los proporciona la Compañía A y las casas se asignarán proporcionalmente una vez terminadas. Para las empresas de desarrollo inmobiliario, como edificios de oficinas para uso propio, no necesitan pagar el impuesto al valor agregado del terreno, lo que reduce los costos inmobiliarios y fortalece la competitividad del mercado. Cuando se trate más adelante, solo podrá pagar el impuesto al valor agregado de la tierra a su propio departamento.
(2) Realizar la planificación fiscal aumentando el importe de las partidas de deducción.
La base de cálculo del impuesto sobre el valor añadido del suelo es la relación entre el importe del valor añadido y el importe de la deducción del proyecto, es decir, la tasa del valor añadido, que se calcula y grava progresivamente según las normas aplicables. tasa impositiva. Cuanto mayor sea la tasa de valor agregado, mayor será la tasa impositiva aplicable y más impuestos se pagarán. Un aumento razonable del monto de las partidas de deducción puede reducir la tasa del valor agregado y hacerla aplicable a una tasa impositiva más baja, logrando así el propósito de reducir la carga fiscal.
La ley tributaria permite a los contribuyentes deducir elementos de deducción de los ingresos por transferencias, incluidas cinco partes: el precio pagado para obtener derechos de uso de la tierra; los costos de desarrollo inmobiliario; los gastos de desarrollo inmobiliario relacionados con la transferencia de bienes raíces; impuestos estipulados por el Ministerio de Finanzas Otros elementos de deducción se refieren principalmente al 20% de la suma del monto pagado por los contribuyentes dedicados al desarrollo inmobiliario para obtener derechos de uso de la tierra y los costos de desarrollo permitidos. Entre ellos, la forma de calcular los gastos por intereses en los gastos de desarrollo inmobiliario está claramente estipulada en las "Reglas de Implementación del Reglamento Provisional sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra". Las empresas inmobiliarias pueden elegir estándares de deducción de intereses adecuados para la planificación fiscal. De acuerdo con la ley tributaria, si el gasto por intereses se puede calcular y prorratear de acuerdo con el proyecto inmobiliario transferido y se proporciona un certificado de la institución financiera, se permite la deducción, pero el monto máximo no excederá el monto calculado con base en la transacción del banco. tasa de interés del préstamo para el mismo período. Los demás gastos de desarrollo inmobiliario se deducirán dentro del 5% de la suma del precio pagado para obtener los derechos de uso del suelo y los costos de desarrollo inmobiliario si el gasto por intereses no puede calcularse con base en el proyecto de desarrollo inmobiliario transferido o la institución financiera; Si no se puede proporcionar el certificado, el pago por los derechos de uso de la tierra se deducirá después de que los gastos de desarrollo inmobiliario se deduzcan dentro del 10% de la suma del precio y los costos de desarrollo inmobiliario. En consecuencia, las empresas inmobiliarias pueden elegir: si la empresa espera mayores gastos por intereses, el desarrollo de proyectos inmobiliarios se basa principalmente en la financiación de deuda y los gastos por intereses representan una proporción relativamente alta, puede calcular el interés amortizado y proporcionar una institución financiera para demostrarlo. que la deducción es cierta, por otro lado, si se basa principalmente en el capital apropiado para recaudar fondos y los gastos por intereses esperados son pequeños, no es necesario calcular el interés amortizado. De esta manera, se pueden calcular más gastos de desarrollo inmobiliario. deducirse, lo que favorece la maximización del valor de la empresa.
(3) Planificación fiscal bajo políticas fiscales preferenciales
De acuerdo con el "Reglamento provisional sobre el impuesto al valor agregado de la tierra" de mi país, cuando los contribuyentes construyen casas estándar ordinarias para la venta, el valor agregado deberá No exceder el monto de las partidas de deducción 20% Está exento del Impuesto al Valor Agregado del Terreno. Si el valor agregado excede el 20% de la deducción del proyecto, el impuesto se calculará sobre el valor agregado total. Al mismo tiempo, la ley tributaria también estipula que los contribuyentes que construyen residencias estándar ordinarias y participan en otros desarrollos inmobiliarios deben contabilizar por separado la parte del valor agregado. Si el valor añadido no se contabiliza por separado o no se puede contabilizar con precisión, esta exención fiscal no se puede aplicar a las casas estándar ordinarias que construyen.
Si una empresa de desarrollo inmobiliario construye casas estándar ordinarias y se dedica a otros desarrollos inmobiliarios, la clave de la planificación es controlar la tasa de valor agregado de las casas estándar ordinarias dentro del 20% para perder la exención de impuestos. estado sin contabilidad. Para reducir la tasa de valor agregado, la clave es reducir la cantidad de valor agregado.
2. Planificación del impuesto a la propiedad
El impuesto a la propiedad es un impuesto que se aplica a los propietarios u operadores en función de los precios de la propiedad o los ingresos por alquiler. La base de cálculo del impuesto a la propiedad se divide en impuesto ad valorem e impuesto de alquiler. ¿Se deduce el 10% ad valorem del valor original de la propiedad? El valor residual después del 30% se calcula y paga a una tasa impositiva del 1,2%; el cálculo del impuesto se basa en los ingresos por alquiler de bienes raíces y la tasa impositiva es del 12%;
Para los impuestos ad valorem, dado que se basan en el valor residual de la propiedad, el valor original de la propiedad determina directamente el monto del impuesto a la propiedad. Reducir razonablemente el valor original de la propiedad es la clave para. planificación del impuesto a la propiedad. Por lo tanto, los contadores deben hacer todo lo posible para separar las partes del edificio que se contabilizan por separado del cuerpo principal de la casa, ya que para el cobro del alquiler, el monto del pago de la casa determina directamente el monto del impuesto a la propiedad; Cuando muchas empresas de promoción inmobiliaria firman un contrato de arrendamiento de una vivienda, suelen incluir el agua, la electricidad y el alquiler de la vivienda en el precio del alquiler, lo que aumenta el alquiler y paga más impuestos sobre la propiedad. Por tanto, las empresas promotoras deberían excluir del alquiler los gastos de agua y electricidad, y el arrendatario debería asumirlos de forma independiente. Incluso si el arrendador paga originalmente varias facturas de agua y electricidad, deben indicarse claramente como partidas acumuladas en el contrato de arrendamiento y calcularse a través de "otras cuentas por cobrar y por pagar" para reducir la base imponible del impuesto a la propiedad a pagar.
En tercer lugar, convertir la venta de una casa en una transferencia de capital
De acuerdo con la ley tributaria vigente, no se aplica ningún impuesto comercial sobre el comportamiento de invertir en bienes raíces para invertir en acciones. , interviniendo en la distribución de beneficios del donatario, y asumiendo únicamente los riesgos de la inversión. Además, a partir del 65438 de junio + 1 de octubre de 2003, el impuesto empresarial ya no se aplicará a la transferencia de acciones después de invertir en bienes raíces. Esta disposición proporciona espacio para que las empresas inmobiliarias realicen planificación fiscal.
Si el comprador del inmueble es una empresa o empresa que cumple ciertas condiciones, Zeng Daoren puede considerar invertir en bienes raíces y luego transferir el capital al comprador.