12 súper ubicaciones que lideran los precios de la vivienda en China
Cada vez que visito una ciudad, quiero visitar la zona con los precios de vivienda más altos de la ciudad. Porque a partir de ahí probablemente se pueda saber cuál es la “búsqueda” de una ciudad.
Si los precios de vivienda más altos se encuentran en el distrito comercial, puede significar que en esta ciudad “todo es cuestión de dinero”. Si se trata de una casa en un distrito escolar, puede significar que la ciudad está preocupada por la educación. Si está entre montañas y ríos, puede significar que esta ciudad presta más atención a disfrutar el presente.
A través de los datos públicos de Beike.com, analizamos los mapas de precios de la vivienda de 12 ciudades centrales, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, y encontramos 12 súper ubicaciones que lideran el mercado inmobiliario chino.
Estas 12 súper ubicaciones tienen cada una sus propias características. Algunas están en el CDB, otras en áreas de reunión de viviendas de distritos escolares, algunas en áreas de reunión de agricultores codificadas y otras entre montañas y ríos.
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Echemos un vistazo primero al mapa de precios de la vivienda en Beijing:
Todas las imágenes y datos de este artículo provienen de Beike.com
Mercado de segunda mano de Beijing, precios de la vivienda El distrito administrativo más alto es el distrito de Xicheng, con un precio promedio de 112.000 por metro cuadrado, seguido por el distrito de Dongcheng (94.000/m²), el distrito de Haidian (83.000/m²) y el distrito de Chaoyang (65.000/m²). m²), con el precio más bajo es el distrito de Miyun, 21.000/m?.
Dongxicheng es el distrito administrativo central, Haidian es el área de reunión de Internet y Chaoyang es el distrito comercial central. Las clasificaciones de precios de la vivienda de los tres reflejan la clasificación de Beijing en términos de valor espacial: los asuntos gubernamentales en primer lugar, la ciencia y la tecnología en segundo lugar y los negocios en tercer lugar.
Los distritos gubernamentales suelen ser el lugar donde se reúnen escuelas prestigiosas. Haidian tiene muchas universidades y una educación sólida, por lo que las urbanizaciones de los distritos escolares de Beijing se concentran principalmente en los distritos de Xicheng, Dongcheng y Haidian. En Chaoyang, donde se encuentra el CBD, la educación no es excelente, lo que también es una razón importante por la que los precios de la vivienda en el distrito de Chaoyang no son demasiado caros.
Desde una perspectiva de segmento, el precio medio de Financial Street en el distrito de Xicheng llega a 163.000/m², lo que la convierte en la zona más cara de Beijing.
Curiosamente, la razón por la que Financial Street es la más cara no es por las finanzas, sino por el distrito escolar. Las mejores escuelas primarias de Beijing se encuentran aquí.
Al abrir los listados de viviendas de segunda mano en la sección de Financial Street, muchas de las casas vendidas por 200.000 eran de las décadas de 1980 y 1990.
Debido a que Dongxicheng y Haidian son demasiado fuertes, la presencia del CBD de Beijing es baja. Este fenómeno es inimaginable en ciudades como Shanghai, Guangzhou y Shenzhen que están completamente orientadas a la construcción económica.
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Veamos el mapa de precios de la vivienda en Shanghai:
En el mercado de segunda mano de Shanghai, el distrito administrativo más caro es el distrito de Huangpu, con un precio promedio de 96.000/m?, seguidas de Xuhui y Jing'an, con 79.000 y 77.000 respectivamente. Los tres se encuentran en el casco antiguo de Puxi. Esto muestra que después de que Shanghai desarrolló la Nueva Área de Pudong, la ciudad vieja no decayó.
El precio medio más bajo se encuentra en el distrito de Jinshan, situado en el cruce de Shanghai y Jiaxing. En Jiading, que se encuentra en dirección a Suzhou, el precio medio alcanza los 35.000/m², lo que indica que la conexión entre Shanghai y Suzhou supera con creces la de Jiaxing.
Como nuevo centro de Shanghai, Pudong tiene un precio medio de 56.000, ocupando el octavo lugar en la ciudad. Por supuesto, esto se debe a que Pudong es muy grande, con un total de 1.210 kilómetros cuadrados, equivalente al 40 distrito de Jing'an. Con una superficie tan grande, el precio medio aún puede llegar a 56.000, lo cual es bastante impresionante.
Desde la perspectiva de las subdivisiones, las casas más caras de Shanghai generalmente están relacionadas con el río Huangpu. La zona más cara es Huangpu Riverside, con un precio promedio de 119.000 yuanes/m². Este es el lujo de Puxi. La ubicación privilegiada es incluso más alta que el precio medio en Lujiazui (¿95.000/m?).
Como portada de la ciudad de Shanghai, los precios de la vivienda en Lujiazui no tienen una gran ventaja en comparación con las casas de lujo junto al río en Puxi. Sin embargo, las mansiones de celebridades más caras de Shanghai, Tomson One y COFCO Ocean View One, todavía se encuentran en Lujiazui.
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Veamos el mapa de precios de la vivienda en Shenzhen:
Desde el mercado de segunda mano, el distrito administrativo más caro de Shenzhen es el distrito de Nanshan, con un precio medio de 110.000 yuanes/m², superando al distrito de Shanghai Huangpu y sólo superado por el distrito de Beijing Xicheng.
Seguido por el distrito de Futian con 93.000 yuanes/m², el distrito de Baoan con 77.000 yuanes/m² y el distrito de Luohu con 62.000 yuanes/m². El precio medio más bajo se encuentra en el nuevo distrito de Dapeng, con 37.000 yuanes/m2, lo que está a tiro de piedra de los 40.000 yuanes.
Desde una perspectiva regional, con Futian como límite, los precios de la vivienda en la zona occidental superan con creces a los de la zona oriental. En particular, los precios de la vivienda en Baoan y Longhua son mucho más altos que los de Luohu y Yantian, lo cual es impresionante.
Debes saber que antes de la expansión de Shenzhen en 2010, Luohu y Yantian eran de alto nivel “dentro de las aduanas”, mientras que Bao’an y Longhua todavía estaban “fuera de las aduanas” como pueblos y ciudades.
Desde la perspectiva de las subdivisiones, la zona con los precios de vivienda más altos en Shenzhen es la Bahía de Shenzhen:
El precio medio de segunda mano en la Bahía de Shenzhen ha alcanzado los 198.000 yuanes/m², superando Calle financiera de Beijing.
¿Dónde está la Bahía de Shenzhen? La vista al mar no es tan buena como la de Dameisha, la educación y la atención médica no son tan buenas como las de Luohu y la concentración empresarial no es tan buena como la de Futian CBD. La mayor ventaja es que está cerca de las famosas empresas de alta tecnología. La calle Guangdong está aquí y reúne a Tencent, Alibaba, Baidu, ByteDance y otras empresas.
Antes de 2010, aproximadamente, la mayoría de las casas más caras de Shenzhen eran casas con vista al mar en el este de Yantian, lo que demuestra que la gente de Shenzhen en ese momento anhelaba el océano. Hoy en día, las vistas al mar se han perdido desde hace tiempo debido a la productividad, y la proximidad a empresas de alta tecnología es la clave.
A diferencia de Beijing y Shanghai, Shenzhen es una ciudad completamente centrada en el dinero.
Entonces, la lógica de todo el mercado inmobiliario de Shenzhen es que los precios de la vivienda están completamente determinados por la productividad. Dondequiera que la productividad sea más avanzada, los precios de la vivienda serán más altos. Por lo tanto, los precios de la vivienda en la Bahía de Shenzhen superan fácilmente al CBD de Futian.
En Shenzhen, una ciudad donde “todo gira en torno al dinero”, a la hora de comprar una casa hay que seguir la industria.
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Echemos un vistazo al mapa de precios de la vivienda en Guangzhou:
Desde el punto de vista del mercado de segunda mano, los precios de la vivienda en Guangzhou son exactamente la mitad de los de Beijing, Shanghai y Shenzhen. Los distritos administrativos con los precios de vivienda más altos son Tianhe y Yuexiu. Los precios promedio de los dos son similares, 47.000 yuanes/m2. Teniendo en cuenta que el área del distrito de Tianhe es tres veces mayor que la de Yuexiu, Tianhe en realidad ocupa un lugar más alto en precios de vivienda. .
El distrito administrativo con los precios de vivienda más bajos es Conghua, con un precio medio de 12.000 yuanes/m². Conghua es una reserva de conservación ecológica en Guangzhou y es un área de desarrollo restringido. También es la más alejada de la ciudad de Guangzhou y los precios de la vivienda siempre han estado al final del mercado de Guangzhou.
Desde la perspectiva de las subdivisiones, la isla Ersha tiene el precio de vivienda más alto de Guangzhou, alcanzando los 120.000 yuanes/m², seguida por la ciudad nueva de Zhujiang (distrito central), alcanzando los 87.000 yuanes/m².
En términos generales, la situación en Guangzhou y Shanghai es similar. Las casas más caras se construyen básicamente con vistas al río, incluidas las casas en Zhujiang New Town. Las casas ubicadas cerca de grandes empresas son mucho menos costosas que las ubicadas cerca. el río.
Aunque las viviendas en el distrito escolar de Yuexiu también son caras, todavía están muy por detrás de las viviendas con vistas al río en la ciudad nueva de Zhujiang. Esto demuestra que la gente de Guangzhou no está muy entusiasmada con las viviendas en los distritos escolares.
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Echemos un vistazo al mapa de precios de la vivienda en Hangzhou:
Desde la perspectiva del mercado de segunda mano, el distrito administrativo con los precios de vivienda más altos en Hangzhou se encuentra el distrito de Shangcheng, con un precio medio de 4,7 yuanes /m², lo que equivale a Guangzhou Tianhe y Yuexiu.
El distrito administrativo con los precios de vivienda más bajos es el condado de Tonglu, con un precio medio de 9.200 yuanes/m². Tonglu es mejor conocido en el mundo exterior como el "Grupo Tonglu" en la industria de entrega urgente de China. A excepción de SF Express, la mayoría de los gigantes de entrega urgente de China están fabricados por gente de Tonglu.
Desde la perspectiva de la segmentación, la zona con los precios de vivienda más altos en Hangzhou es Xuejun, alcanzando los 82.000 yuanes/m². Xuejun no está a lo largo del río, ni cerca del Lago del Oeste, ni tampoco es el CBD, sino un lugar de reunión para viviendas en el distrito escolar de Hangzhou. Esto es muy similar a Beijing, donde los precios de vivienda más altos se encuentran en los distritos escolares.
A excepción de las casas en los distritos escolares, las casas más caras de Hangzhou están básicamente relacionadas con el fortalecimiento del mercado inmobiliario de Hangzhou por parte del río Qiantang no es tan poderoso como el del río Huangpu y el río Perla.
Por lo tanto, Qianjiang New City CBD, que se encuentra cerca del río Qiantang, no ocupa el primer lugar en Hangzhou en precios de vivienda.
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Echemos un vistazo al mapa de precios de la vivienda en Tianjin:
Desde el punto de vista del mercado de segunda mano, el distrito administrativo con los precios de vivienda más altos en Tianjin se encuentra el distrito de Heping, con un precio medio de 55.000 yuanes/m², ocupando el primer lugar en Tianjin y por encima de Guangzhou Tianhe y Hangzhou Shangcheng.
Desde la perspectiva de las subdivisiones, el área con los precios de vivienda más altos en Tianjin es Gym Street, que es un área donde se concentran las viviendas en el distrito escolar de Tianjin.
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Echemos un vistazo al mapa de precios de la vivienda en Wuhan:
Desde el punto de vista del mercado de segunda mano, el distrito administrativo con los precios de la vivienda más altos en Wuhan está el distrito de Wuchang, con un precio promedio de 23.000 yuanes/m², que es aproximadamente la mitad del precio en el distrito de Tianhe de Guangzhou y el distrito de Shangcheng de Hangzhou.
El distrito de Wuchang es la sede del gobierno provincial de Hubei y también es el área con la mayor concentración de viviendas de distrito escolar en Wuhan.
Desde la perspectiva de las subdivisiones, la zona con los precios de vivienda más altos en Wuhan es Fruit Lake, con un precio medio de 32.000 yuanes/m².
Fruit Lake está cerca del gobierno provincial de Hubei y de la Universidad de Wuhan, y cuenta con escuelas famosas como la escuela primaria Fruit Lake No. 1 y Fruit Lake No. 2.
Además de Fruit Lake, hay otra sección llamativa del mercado inmobiliario de Wuhan, que es Optics Valley. Esta es la zona con la mayor concentración de universidades y empresas de alta tecnología en Wuhan. En consecuencia, el mercado inmobiliario está en auge y no es inferior a las casas con vistas al río.
En términos generales, Wuhan es originalmente una combinación de tres ciudades, por lo que los precios de la vivienda en el área urbana están relativamente equilibrados, especialmente en ambos lados del río Yangtze. Esto es relativamente raro en las grandes ciudades. En general, en las ciudades con ríos que las atraviesan, el desarrollo en ambos lados de los ríos es desigual.
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Echemos un vistazo al mapa de precios de la vivienda en Chengdu:
Desde el punto de vista del mercado de segunda mano, el distrito administrativo con los precios de vivienda más altos En Chengdu se encuentra la zona de alta tecnología, con un precio medio de 20.000 yuanes/m². En general, los precios de la vivienda son ligeramente más bajos que los de Wuhan, equivalentes a la mitad de los de Guangzhou y Hangzhou.
Desde la perspectiva de la segmentación, la zona con los precios de vivienda más altos en Chengdu es la Ciudad Financiera, alcanzando los 29.000 yuanes/m². La Ciudad Financiera está ubicada en la Zona de Alta Tecnología de Chengdu, que asume la función del CBD de Chengdu.
En términos generales, las industrias y los precios de la vivienda en Chengdu muestran un patrón de “altos en el sur y bajos en el norte”. Al comprar una casa en Chengdu, debes seguir la industria.
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Echemos un vistazo al mapa de precios de la vivienda en Chongqing:
Desde el punto de vista del mercado de segunda mano, los distritos administrativos con los precios de la vivienda más altos en Chongqing están Yuzhong y Jiangbei, los cuales cuestan 15.000 yuanes por metro cuadrado. Funcionalmente, el primero equivale a Puxi y el segundo a Pudong.
En general, los precios de la vivienda en el área urbana de Chongqing son más bajos que los de Wuhan y Chengdu.
Desde la perspectiva de la segmentación, el área con los precios de vivienda más altos en Chongqing es Jiangbeizui, que es el área con la mayor concentración de edificios de oficinas en Chongqing y sirve como la función CBD de Chongqing.
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Echemos un vistazo al mapa de precios de la vivienda en Nanjing:
Del mercado de segunda mano, el distrito Gulou de Nanjing tiene los precios de la vivienda más altos, alcanzando los 44.000 yuanes/m ?, ligeramente inferior al distrito de Guangzhou Tianhe y al distrito de Hangzhou Shangcheng, equivalente al doble que el de las mismas áreas en Wuhan y Chengdu.
Desde la perspectiva de las subdivisiones, el área con los precios de vivienda más altos en Nanjing es Ninghai Road, que está cerca de la Universidad de Nanjing y la Universidad Normal de Nanjing y es un famoso lugar de reunión de viviendas del distrito escolar en Nanjing.
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Echemos un vistazo al mapa de precios de la vivienda en Suzhou:
Desde el mercado de segunda mano, la zona con los precios de la vivienda más altos en Suzhou es la Parque industrial, con un precio medio de 43.000, cerca del distrito de Nanjing Gulou.
Desde la perspectiva de las subdivisiones, las áreas con los precios de vivienda más altos en Suzhou se encuentran alrededor del lago Jinji, que es el área con la mayor calidad de vida en Suzhou.
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Echemos un vistazo al mapa de precios de la vivienda en Zhengzhou:
Desde la perspectiva del mercado de segunda mano, el área con los precios de la vivienda más altos en Zhengzhou es el nuevo distrito de Zhengdong, con un precio promedio de 2 millones y su clasificación es muy alta, superando con creces a la ciudad antigua de Zhengzhou.
Cabe mencionar que el Nuevo Distrito de Zhengdong alguna vez fue considerado uno de los "pueblos fantasma" más grandes de China, pero ahora se ha convertido en el área con la industria más fuerte, la mayor vitalidad y los precios de vivienda más altos en Zhengzhou.
Desde la perspectiva de las subdivisiones, Tiantian Road, ubicada en el nuevo distrito de Zhengdong, es la zona con los precios de vivienda más altos en Zhengzhou, con un precio promedio de 30.000 yuanes/m², y muchas propiedades del sector tienen Precios cotizados superiores a 40.000 yuanes.
Conclusión:
Desde la perspectiva del precio promedio en toda la ciudad, los precios de la vivienda en las 12 ciudades mencionadas se pueden dividir en cuatro niveles:
Shenzhen, Beijing y Shanghai son la primera marcha. El precio medio de las viviendas de segunda mano en las zonas centrales de estas tres ciudades ha alcanzado el nivel de 100.000. El área central, los suburbios interiores y los suburbios exteriores generalmente presentan un patrón "10, 5, 2,5". Entre ellos, Shenzhen es demasiado pequeño para tener el concepto de suburbios exteriores, y toda la ciudad presenta un patrón "10, 5".
Guangzhou, Hangzhou, Nanjing, Suzhou y Tianjin están en el segundo nivel. El precio medio de las casas de segunda mano en las zonas centrales de estas cinco ciudades ha alcanzado alrededor de 50.000, que es exactamente la mitad del precio en Beijing, Shanghai y Shenzhen.
Wuhan y Chengdu están en el tercer nivel. El precio medio de las casas de segunda mano en las zonas centrales de estas dos ciudades ha alcanzado alrededor de 25.000, que es exactamente la mitad del precio de Guangzhou y Hangzhou.
Chongqing y Zhengzhou están en el cuarto nivel. El precio medio de las casas de segunda mano en las zonas centrales de las dos ciudades ronda los 16.000, equivalente al 70% del precio de Wuhan y Chengdu.
Desde la perspectiva de la segmentación, la Bahía de Shenzhen es la zona con los precios de vivienda más altos de China, con un precio medio de segunda mano que alcanza los 198.000 yuanes/m2, seguida de Beijing Financial Street, con un precio medio de segunda mano. Precio de mano alcanzando 163.000 yuanes/m2.
Le siguen la isla Ersha en Guangzhou y Huangpu Binjiang en Shanghai, ambas con un precio de alrededor de 120.000 yuanes/m2.
Vale la pena señalar que el precio promedio de segunda mano en el sector de la Bahía de Shenzhen es casi el doble que el de Lujiazui. Esto ciertamente no significa que Lujiazui sea realmente peor que la Bahía de Shenzhen. Solo significa que las viviendas de Shanghai. Los precios aún no han tenido tiempo de subir, hay un efecto periódico de bajada, este puede ser el mejor momento para comprar Shanghai.
Según los estándares de clasificación de Shell, los sectores o áreas con un precio promedio de segunda mano de más de 100.000 actualmente solo están disponibles en las cuatro ciudades de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen. No hay otras ciudades donde. el precio medio de segunda mano supera las 100.000 chapas.
El análisis de 12 ciudades centrales muestra que los precios máximos de la vivienda en cada ciudad no son exactamente los mismos. Calculados en términos de precio unitario, los cuatro tipos de vivienda, incluidas las viviendas en distritos escolares, las viviendas con vistas al río, las viviendas en el CBD y las viviendas en parques tecnológicos, tienen los precios máximos más altos.
Por ejemplo, las casas más caras de Beijing (Financial Street), Wuhan (Fruit Lake), Hangzhou (Xuejun), Nanjing (Ninghai Road) y Tianjin (Tymnasium Street) se encuentran todas en distritos escolares.
p>Las casas más caras en Shanghai (Riverside Huangpu), Guangzhou (Isla Ersha) y Suzhou (Lago Jinji) son todas casas con vista al río y al lago.
La casa más cara de Shenzhen (Bahía de Shenzhen) no es tanto una casa con vistas al mar como una casa de un parque científico, porque su principal atractivo de venta no es el mar, sino las famosas empresas de alta tecnología de Guangdong. Calle.
Las casas más caras de Chengdu (ciudad financiera), Chongqing (Jiangbeizui) y Zhengzhou (nuevo distrito de Zhengdong) son todas propiedades del CBD.
Se puede decir que estas 12 súper ubicaciones en 12 ciudades centrales han liderado la tendencia básica del mercado inmobiliario de China en gran medida.