¿Cuál es la situación actual del sector inmobiliario en China?

El 10 de septiembre de 2005, la Administración Estatal de Impuestos de China anunció los "500 principales contribuyentes de China" por quinta vez. En este ranking no hay ninguna empresa inmobiliaria entre las 300 primeras. En consecuencia, en la "Lista de ricos de China Hurun" de 2005, las empresas inmobiliarias todavía representaban la mitad del país, y el número incluso superaba el de 2004. En esta lista de ricos, hay 48 empresarios que se dedican principalmente o participan en la industria inmobiliaria y ocupan un lugar más alto en la "lista de ricos". Entre las 10 personas más ricas, hay hasta cinco cuyo principal negocio es el sector inmobiliario, con un valor de 1.400 millones de yuanes.

Entre las diez industrias con mayores ganancias en China, las empresas inmobiliarias ocupan el primer lugar. El beneficio del 20% del proyecto, que es difícil de encontrar en la industria en general, se ha convertido en el resultado final para los desarrolladores. No es raro que algunas empresas inmobiliarias que adquirieron terrenos temprano y tenían abundantes reservas de terreno obtuvieran entre el 30% y el 40% de las ganancias en la primera etapa del aumento de los precios de la vivienda. Hasta el momento, después de más de 20 años de desarrollo, la industria inmobiliaria se ha convertido en la industria líder, básica y pilar de la economía nacional. De 1991 a 2004, las ventas de viviendas sólo en el sector inmobiliario aumentaron 43,62 veces, con una tasa de crecimiento anual promedio del 33%; los precios de venta de viviendas aumentaron constantemente. En 2004, el precio medio de venta de viviendas a nivel nacional alcanzó los 2.714 yuanes/m, siendo el de Beijing de 5.053 yuanes/m y el de Shanghai de 5.855 yuanes/m. Desde 65.438+09.965.438+0 hasta 2004, el precio de venta medio de las casas chinas aumentó 3,45 veces, con un crecimiento anual medio de 65.445. (Ver Tabla 1 para más detalles). Como se puede ver en la tabla, el desempeño operativo de la industria inmobiliaria es sorprendente, pero el 80% de las empresas inmobiliarias muestran "pérdidas" en los libros del departamento de impuestos, y el 20% restante de las empresas también muestra "escasos beneficios". " . Tomando como ejemplo las empresas inmobiliarias de Beijing en 2004, las estadísticas de la Administración Estatal de Impuestos muestran las pérdidas en toda la industria.

Tabla 1: Tabla de ventas de la industria inmobiliaria nacional de 1991 a 2004[1]

Año

Ventas de viviendas (10.000 yuanes)

Área de venta de viviendas (10.000 metros cuadrados)

Ventas unitarias (RMB/metro cuadrado)

Tasa de crecimiento de las ventas

1991

2.378.597

3.025,46

786,19

1992

4.265.938

4.288,86

994,66

79,35%

1993

8.637.141

6.687,91

1.291,46

102,47%

1994

10.184.950

7.230,35

1.408,64

17,92%

1995

12.577.269

7.905,94

1.590,86

23,49%

1996

14.271.292

7.900,41

1.806,40

13,47%

1997

17.994.763

9.010,17

1.997,16

26,09%

1998

25.133.027

12.185,30

2.062,57

39,67%

1999

29.878.734

14.556,53

2.052,60

18,88%

2000

39.354.423

18.637,13

2.111,61

31,71%

2001

48.627.517

22.411,90

2.169,72

23,56%

2002

60.323.413

26.808,29

2.250,18

24,05%

2003

79.556.627

33.717,63

2.359,50

31,88%

2004

103.757.069

38.231,64

2.713,91

30,42 %

Recientemente, la Administración Estatal de Impuestos encontró en una encuesta de siete provincias y ciudades: Zhejiang, Anhui, Shanxi, Shandong, Sichuan, Yunnan y Shanghai que la industria inmobiliaria representa el 90% de varios cuestiones relacionadas con los impuestos. Tomando como ejemplo los materiales proporcionados por la Oficina de Impuestos Locales de la provincia de Zhejiang, la Oficina de Inspección de la Oficina de Impuestos Locales de Jinhua realizó recientemente inspecciones fiscales especiales en 96 empresas inmobiliarias de la ciudad, y las empresas pagaron impuestos atrasados ​​por valor de 54,72 millones de yuanes; El Departamento de Impuestos Locales de Jiaxing organizó 311 inspecciones fiscales en la ciudad en 2002-2003. Una autoinspección de empresas de bienes raíces reveló que cada empresa declaró un monto de reembolso de impuestos de 50,09 millones de yuanes. En respuesta a los problemas existentes en la recaudación y gestión de impuestos en la industria inmobiliaria de la ciudad, la Oficina de Impuestos Locales de Yiwu se centró en inspeccionar 15 grandes empresas inmobiliarias y encontró más de 70 millones de yuanes en impuestos y tasas, incluidos más de 180.000 yuanes en impuestos. y tarifas para un solo hogar. Entre las 37 empresas de bienes raíces inspeccionadas por la Oficina de Auditoría Municipal de Hangzhou, 17 tenían evasión fiscal, con un monto de evasión fiscal de 70.693,8+00.000 yuanes.

2. Análisis del comportamiento y causas de la elusión fiscal en el sector inmobiliario

Recientemente, altos funcionarios de la Administración Estatal de Impuestos afirmaron que: el número de casos relacionados con impuestos, la incidencia La tasa, la proporción de contribuyentes ilegales relacionados con los impuestos y el monto de recuperación son todos Hay un aumento significativo.

A través de una investigación a largo plazo, se descubre que los contribuyentes del sector inmobiliario se centran principalmente en el impuesto empresarial y el impuesto sobre la renta de las sociedades. A través de una gran cantidad de investigaciones y estudios, se ha encontrado que actualmente existen varios métodos principales para la evasión fiscal por parte de las empresas inmobiliarias en mi país.

(1) El acto de utilizar la inflación de costos para evitar impuestos

La evasión de impuestos por inflación de costos significa que las empresas de bienes raíces utilizan diversos medios no ilegales para aumentar o ajustar sus costos antes de impuestos. y reducir el impuesto a pagar Método de evasión fiscal que, en última instancia, reduce su carga fiscal para maximizar el valor del costo y, por lo tanto, reducir la renta imponible.

El objetivo principal de las empresas inmobiliarias que utilizan el método de elusión del impuesto sobre los costes inflacionarios es evitar el impuesto sobre la renta de las empresas y el impuesto sobre el valor añadido de la tierra. En nuestra investigación, descubrimos que este método de evasión fiscal es bastante común entre las empresas inmobiliarias. Según las estadísticas, la tasa de inflación general de los costes oscila entre el 10% y el 15%, llegando incluso al 20% y el 30%. Las principales razones por las que las empresas inmobiliarias generalmente utilizan este método para evadir impuestos estatales son:

Primero, las empresas de desarrollo inmobiliario son empresas intensivas en mano de obra y capital. Sus proyectos de desarrollo tienen ciclos operativos largos y requieren grandes inversiones. inversiones de capital en la etapa inicial de desarrollo, el período de recuperación del capital está relativamente retrasado y la estructura de costos es muy compleja y enorme. En la contabilidad de costos, es difícil hacer coincidir con precisión los gastos y costos correspondientes en términos de tiempo y causa y efecto. Debido a las razones anteriores, también es muy difícil para las autoridades fiscales recaudar, administrar y auditar; . Esto crea objetivamente espacios y condiciones para que las empresas inmobiliarias eludan impuestos.

En segundo lugar, las empresas de desarrollo inmobiliario están en su mayoría diversificadas e incluyen industrias de construcción y procesamiento, incluidas ventas de viviendas y servicios de administración de propiedades. En la investigación se encontró que la mayoría de las partes relacionadas de las empresas inmobiliarias son generalmente empresas de construcción e instalación (equipo), empresas de procesamiento de materiales de construcción, empresas de ecología, ventas de viviendas (agencia), empresas de decoración, etc. , y muchas de estas empresas afiliadas son empresas que disfrutan de políticas fiscales preferenciales. Es más, las finanzas de las empresas inmobiliarias y las empresas de construcción e instalación relacionadas están ubicadas en el mismo lugar. Esto proporciona a las empresas inmobiliarias la posibilidad de inflar los costos de los proyectos mediante facturación falsa, sobrefacturación y otros medios.

En tercer lugar, el funcionamiento de las empresas inmobiliarias implica muchos departamentos funcionales, los procedimientos a realizar son engorrosos y los cargos están en casi todas partes. La información relevante muestra que en algunos lugares hay hasta docenas de departamentos con derechos de gestión administrativa y económica sobre las actividades comerciales de las empresas de desarrollo inmobiliario, que van desde departamentos gubernamentales y asociaciones industriales hasta comités vecinales y estaciones sanitarias. cien elementos de cobro claramente indicados en el documento Los cargos y facturas excesivos dificultan que las autoridades fiscales identifiquen y determinen la racionalidad, legalidad y estándares de sus gastos, lo que en última instancia hace que la provisión de ganancias de fin de año y los ingresos imponibles de la empresa inmobiliaria. ajuste incierto.

En cuarto lugar, los proyectos de desarrollo inmobiliario tienen un ciclo de construcción largo y diversos métodos de liquidación. Durante la investigación se encontró que existen diversos tipos de contratistas que prestan servicios a empresas inmobiliarias, entre ellos empresas regulares de construcción e instalación, equipos de base rural (por expropiación de tierras rurales), trabajadores por cuenta propia, militares y otros especiales. Las autoridades fiscales también carecen de medios eficaces para controlar la gestión de estas unidades. Cuando una empresa de desarrollo paga a una unidad de construcción por un proyecto, no puede obtener una factura como se requiere, sino que paga el pago del proyecto con recibos (incluidos recibos de instituciones administrativas, recibos especiales del Ejército Popular de Liberación de China, etc.). Es un fenómeno especial. ). Esto no sólo afecta a la transferencia oportuna de los costos del proyecto, sino que también brinda oportunidades para que las empresas inmobiliarias inflen los costos de desarrollo y eludan impuestos estatales.

En quinto lugar, la gestión interna de las empresas inmobiliarias, especialmente las no estatales, es caótica. Las finanzas corporativas no pueden distinguir entre el comportamiento económico de las entidades contables y los accionistas de la empresa. Los gastos personales incurridos por los propietarios corporativos y los costos de los edificios desarrollados por los propietarios corporativos se incluyen en los costos de gastos corporativos. Durante nuestra investigación, descubrimos que los gastos incurridos por los accionistas de la empresa (incluidos los miembros de la familia) por sus actividades económicas personales, como viajar al extranjero y disfrutar de bienes de consumo de alta gama, se incluyeron en los gastos del período de la empresa. que la empresa construyó un edificio y el propietario construyó un edificio pequeño. El costo de expulsar a las empresas es asombroso.

(2) Aprovechar conductas de elusión fiscal que carecen de espacio para políticas fiscales y políticas contables

El espacio que tienen las empresas inmobiliarias para utilizar políticas contables es el principio de que la misma actividad económica puede utilizar diferentes métodos contables y el uso de leyes fiscales. La falta de regulaciones ajusta artificialmente los ingresos y costos de las empresas para evitar el impuesto sobre la renta de las empresas, el impuesto sobre la renta personal y el impuesto al valor agregado de la tierra.

Por un lado, las empresas inmobiliarias se aprovechan de las fallas en las políticas y regulaciones de las autoridades fiscales al trasladar los gastos de ventas, es decir, las políticas fiscales sólo se centran en la relación entre ingresos y tiempo, pero ignoran la relación entre ingresos y causalidad (objeto) Por otro lado, hay espacio para utilizar políticas contables, como el uso del "principio de coincidencia" para confirmar los costos y gastos corrientes, es decir, las empresas inmobiliarias utilizan la influencia de la contabilidad. entornos como los supuestos del ciclo de costos de inventario para elegir diferentes opciones al confirmar el costo de ventas de los métodos de "casas de existencias", como el método de promedio ponderado, el método de valoración individual, el método de primero en entrar, primero en salir, método de último en entrar, primero en salir , etc. Las empresas inmobiliarias aprovechan la falta de normativa fiscal y de margen para políticas contables. Al trasladar los costos de ventas, ajustan artificialmente los costos de la empresa, o combinan lo pequeño con lo grande, es decir, los ingresos pequeños coinciden con los costos grandes o Zhang Guandai Li, es decir, venden una casa (o edificio), pero el costo es de; casa B (o edificio) El segundo es utilizar el "principio de concordancia" en el sistema contable para aclarar la "calidad" de la relación de concordancia entre ingresos y gastos, ignorando el defecto "cuantitativo", es decir, utilizando los gastos de la empresa durante el período y sus ingresos no pueden ser cuantitativamente correctos. Los hechos coincidentes aumentan los gastos corrientes de la empresa. Como gastos salariales, gastos de entretenimiento empresarial, gastos de publicidad, honorarios de conferencias, gastos de viaje, etc.

Para aprovechar la falta de políticas fiscales y el espacio de las políticas contables para evadir impuestos, la mayoría de las empresas inmobiliarias no establecen cuentas contables detalladas según el número de casas (como edificios o apartamentos). ), pero solo configura cuentas del libro mayor. Cuando se produce una venta, el costo de vender la casa solo se trasladará en función de la relación de tiempo, y no el costo de venta de la casa en función de la relación causal (u de objeto). Durante la investigación se constató que existe una gran cantidad de “casas de costo cero” entre las empresas inmobiliarias. La llamada "vivienda de costo cero" significa que las empresas inmobiliarias han transferido todos los costos en un proyecto de desarrollo, pero todavía quedan algunas "casas en stock" a la venta. Esto significa que una vez que estas "casas en stock" se venden, allí. Para igualar esto, los ingresos equivalen a ganancias. Sin embargo, estas "viviendas de coste cero" nunca se venderán. La mayoría de ellos se han convertido en edificios de oficinas para empresas inmobiliarias o residencias privadas de jefes de empresas. Las encuestas muestran que las “viviendas de coste cero” de las empresas inmobiliarias en general representan entre el 3% y el 7% de todos los proyectos de desarrollo.

(3) Aprovechar la falta de políticas fiscales actuales para promover o transmitir comportamientos fiscales

En primer lugar, la legislación fiscal de mi país estipula que no se aplica ningún impuesto sobre el volumen de negocios a las transferencias de capital, y sólo se aplica el impuesto sobre la renta empresarial sobre sus ingresos. Esto crea oportunidades para que las empresas de desarrollo inmobiliario evadan los impuestos comerciales que deberían pagar. Algunas empresas de bienes raíces aprovechan esta disposición para depositar una gran cantidad del impuesto comercial pagadero al vender casas en manos de los compradores.

En la investigación, se descubrió que algunas empresas de bienes raíces establecerán con anticipación subsidiarias de propiedad absoluta, y las subsidiarias poseen propiedades para la venta (generalmente casas enteras). Cuando hay un comprador, todo (o parte) del capital social de la filial se transferirá al comprador. Durante esta actividad, la filial legal sólo cambió de accionistas, el nombre de la empresa no cambió, la identidad del contribuyente no cambió y los derechos de propiedad de la propiedad todavía pertenecían a la filial. Económicamente, las empresas inmobiliarias no venden propiedades, sólo acciones en filiales. Aunque la empresa de bienes raíces perdió su participación mayoritaria en la subsidiaria, ese fue el propósito al establecer la subsidiaria. De esta manera, la empresa de bienes raíces evadió con éxito el impuesto comercial que debía pagar y depositó todo el impuesto comercial a los compradores de la vivienda. En teoría, si el comprador posee la propiedad de forma permanente o continúa transfiriendo participaciones accionarias en la subsidiaria, el impuesto comercial pagadero sobre esta parte de la propiedad se liquidará de forma permanente.

En segundo lugar, hay una gran cantidad de políticas fiscales preferenciales en la legislación fiscal actual de mi país, como políticas fiscales preferenciales para el reempleo; políticas fiscales preferenciales para cuadros militares desmovilizados, soldados retirados y familias autónomas. miembros del ejército; políticas fiscales preferenciales para empresas de bienestar e incentivos fiscales provinciales. Políticas fiscales preferenciales de zonas fiscales municipales, etc. Estos incentivos fiscales reducen o eximen significativamente a las empresas. Por ejemplo, las empresas que cumplan con la política para cuadros militares retirados pueden disfrutar de enormes descuentos en el impuesto empresarial, el impuesto sobre la renta empresarial y el impuesto sobre la renta personal durante tres años.

La investigación encontró que las empresas de bienes raíces aprovecharon las políticas fiscales preferenciales actuales para trasladar el impuesto sobre la renta de las empresas, el impuesto comercial y otros impuestos que deberían pagar a las empresas afiliadas que disfrutan de políticas fiscales preferenciales. Las empresas de bienes raíces utilizarán varios métodos para establecer de antemano varias empresas de ventas (agencias) de bienes raíces aparentemente no relacionadas en diferentes áreas, y estas empresas pueden disfrutar de políticas fiscales preferenciales. Luego se firman contratos con estas empresas intermediarias preestablecidas para transferir la propiedad a la empresa intermediaria a un precio menor, y luego la empresa intermediaria lo transfiere a precio de mercado. Los impuestos que deberían soportar las empresas inmobiliarias se transfieren a estas "empresas de venta", y las "empresas de venta" disfrutan de las políticas fiscales preferenciales del país. Como resultado, los impuestos estatales se han convertido en un festín para los depredadores inmobiliarios.

(4) El acto de utilizar el método de conversión crítica para evadir impuestos

El llamado método de evasión fiscal de conversión crítica se refiere a la situación en la que un contribuyente se enfrenta al mismo contribuyente o al mismo asunto relacionado con impuestos debido a diferencias en las leyes tributarias. Las diferencias resultan en dos o más obligaciones tributarias. A través de cálculos y análisis matemáticos, los contribuyentes pueden encontrar el punto crítico de las diferencias tributarias, cambiando así su identidad o naturaleza comercial de manera oportuna para minimizar su carga tributaria.

También existen diferencias en la carga fiscal sobre las empresas inmobiliarias en el sistema legal fiscal de mi país, lo que brinda grandes oportunidades para que las empresas inmobiliarias elijan puntos críticos. Por ejemplo, existen grandes diferencias en los tipos de impuestos y las tasas impositivas entre las empresas inmobiliarias nacionales y extranjeras, como el impuesto a la renta corporativa, el impuesto a la construcción urbana y el recargo educativo. La ley tributaria estipula que la tasa del impuesto sobre la renta corporativa para las empresas inmobiliarias con inversión extranjera es del 24% y están exentas del impuesto a la construcción urbana y del recargo educativo. Durante la investigación, se encontró que algunas empresas inmobiliarias se volvieron a registrar, establecieron empresas inmobiliarias falsas (o de propiedad extranjera) y cambiaron sus identidades de manera oportuna para evadir el impuesto sobre la renta de las empresas, el impuesto a la construcción urbana y los recargos por educación. y otros impuestos.

La investigación también encontró que algunas empresas inmobiliarias aprovecharon las diferencias entre los dos métodos cooperativos de construcción de viviendas para elegir puntos críticos y cambiar la naturaleza de sus operaciones de manera oportuna para evitar impuestos comerciales. La llamada construcción de viviendas cooperativa se refiere al comportamiento en el que una parte proporciona fondos y la otra proporciona derechos de uso de la tierra, y ambas partes construyen una casa conjuntamente. Según la legislación fiscal vigente, existen dos formas de cooperar en la construcción de una casa: el método puro de "trueque" y el establecimiento de un método de "empresa conjunta". Debido a las diferentes circunstancias específicas de ambos métodos, existen distintas obligaciones tributarias.

Por ejemplo, la empresa A tiene derechos de uso de la tierra y la empresa B tiene fondos. Pueden comerciar a través de la construcción cooperativa. En el primer caso, la Parte A y la Parte B han acordado que una vez terminada la casa, ambas partes compartirán el área de la casa por igual, es decir, en forma de "trueque". La ley tributaria estipula que la esencia de esta actividad económica es que la empresa A debe pagar un impuesto comercial del 5% al ​​transferir derechos de uso de la tierra. En el segundo caso, la empresa A y la empresa B forman una empresa conjunta, la empresa A comparte los derechos de uso de la tierra y la empresa B comparte el capital, que es el modelo de "empresa conjunta". La ley tributaria estipula que la esencia de esta actividad económica es que la Compañía A invierte en activos intangibles y no tiene que pagar impuestos comerciales.

En primer lugar, el pago de la preventa se retiene en la cuenta corriente.

Es un método común utilizado por las empresas de desarrollo inmobiliario para registrar el dinero de la compra de preventa en cuentas para que los impuestos que deben pagarse de inmediato puedan convertirse en capital de trabajo para evadir el impuesto comercial y el impuesto sobre la renta corporativa. . (No se reconocen ingresos por el momento, especialmente para proyectos con márgenes de beneficio inferiores al 15%)

2. No se reconocen ingresos según el tiempo acordado en el contrato.

Retrasar el pago del Impuesto sobre Sociedades por diversos motivos como cuentas pendientes, cuentas pendientes de liquidación o ventas incompletas de propiedades comerciales.

3. Ajustar el importe de la declaración de impuestos a voluntad. (Retrasar los pagos de impuestos y mejorar la eficacia del uso de los fondos)

Debido a la escasez de fondos, algunas empresas de desarrollo inmobiliario ajustan arbitrariamente sus declaraciones de impuestos durante el año. La práctica común es presentar una declaración de impuestos reducida a principios y mediados de año y pagarla toda al final del año.

El cuarto es aprovechar las "lagunas" políticas y no liquidar el impuesto al valor agregado de la tierra de manera oportuna.

El LAT se liquidará después de que todos los proyectos de desarrollo se hayan completado, liquidado y vendido. Sin embargo, algunos desarrolladores retrasan la liquidación o dejan deliberadamente una o dos unidades, lo que hace que todo el proyecto no pueda liquidarse y afecta el pago puntual y completo del impuesto al valor agregado de la tierra.

5. Los costos de desarrollo están incluidos en el costo de vender viviendas comerciales a terceros, evadiendo así el impuesto sobre la renta corporativo.

6. Deducir los honorarios de agencia de las ventas.

La tarifa de gestión del agente se deduce directamente de los ingresos por ventas, y el aumento neto de los ingresos por ventas recaudados del agente es el volumen de negocios imponible, lo que reduce el impuesto comercial.

7. Ampliar el área de compensación por demolición y reasentamiento, reducir el área práctica y trasladar más costos operativos.

8. Permuta una casa por un terreno.

La diferencia impositiva entre casa y terreno es del 7%. Reemplazar su casa con un terreno puede reducir su obligación tributaria.

9. Precios más bajos.

No existe ninguna razón legítima para reducir el precio de venta de viviendas comerciales, pagando así menos impuestos comerciales y de ingresos corporativos.

10. No se generan ingresos por la transmisión global de "edificios en construcción".

De acuerdo con las regulaciones, cuando se transfieren los derechos generales de desarrollo, las tarifas de transferencia se cobran según lo acordado. Sin embargo, algunos desarrolladores no obtienen ingresos de acuerdo con las regulaciones, sino que los registran en la cuenta corriente para lograr el propósito. evasión fiscal.