¿A cuánto asciende el pago de la hipoteca de la casa?
Análisis legal: Si pagas un anticipo por la casa, se tratará como la razón por la que no puedes conseguir una hipoteca. En la revisión de un contrato, generalmente se dará prioridad a las disposiciones del mismo. Por lo tanto, la estipulación sobre quién asume la responsabilidad por incumplimiento de contrato es la base más importante. Si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, se manejará de acuerdo con los siguientes principios: Razón del desarrollador: Si el desarrollador vende casas que no están calificadas para la venta, es decir, casas existentes abiertas que están calificadas para su uso, el banco no aprobará el préstamo. En este momento, el comprador de la vivienda puede pedirle al desarrollador que le devuelva el pago inicial y el depósito, y pedirle que pague las pérdidas de intereses correspondientes.
Base jurídica: Artículo 186 del "Código Civil de la República Popular China"* * *Si una de las partes incumple el contrato y daña los derechos e intereses personales de la otra parte, la parte financiera tiene derecho a optar por pedirle que asuma la responsabilidad.
La segunda es que el promotor no pudo obtener el certificado inmobiliario y no había liquidado la propiedad. El promotor exigió liquidar el exceso de intereses.
Para la gente común, los desarrolladores deben solicitar certificados de bienes raíces y certificados de derechos de uso de la tierra, y pagar daños y perjuicios.
2. ha hipotecado el edificio Para terrenos habitacionales, el préstamo no se ha reembolsado y la hipoteca del terreno no se ha liberado, por lo que no se puede obtener el certificado de derecho de uso del suelo, pero tenga la seguridad de que este problema relacionado con la estabilidad social eventualmente se resolverá;
3. Ahora usted La cuestión clave debe ser exigir a la otra parte que pague la indemnización liquidada según lo acordado, por lo que debe obtener documentos legales efectivos antes de poder solicitar la ejecución de los derechos de protección.
4. Para el juzgamiento de casos de primera instancia, el período de prueba para los procedimientos simplificados es de 3 meses, y el período de prueba para los procedimientos ordinarios es de 6 meses. Si la otra parte se niega a aceptar el recurso, el plazo para la audiencia en segunda instancia es de 6 meses. Realmente no entiendo lo que dijo su abogado sobre esperar dos años.
El artículo 18 de la "Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de casos de contratos de venta de viviendas comerciales" estipula: "Por razones del vendedor, el comprador no obtuvo el certificado de propiedad de la casa dentro del siguiente período, el vendedor será responsable por el incumplimiento del contrato, a menos que las partes acuerden lo contrario: (1) El plazo para el registro de propiedad de la casa estipulado en el contrato de compraventa de la casa comercial; El objeto del contrato de compraventa de vivienda comercial es una casa sin terminar, 90 días a partir de la fecha de entrega. (3) El objeto del contrato de compraventa de vivienda comercial es una casa terminada, y 90 días a partir de la fecha de celebración del contrato. el contrato no estipula indemnización por daños y perjuicios o el monto de la pérdida es difícil de determinar, se puede utilizar el precio de compra pagado. El monto total se calcula con referencia a las normas para calcular los intereses de préstamos vencidos de las instituciones financieras prescritas por el Banco Popular de China. "Las disposiciones anteriores estipulan las responsabilidades de los promotores que estén atrasados en la solicitud de certificados inmobiliarios. En la vida real, el certificado inmobiliario se retrasa, en parte porque el promotor no puede completar los trámites de venta a tiempo. Si el comprador no obtiene el certificado de propiedad inmobiliaria dentro de un cierto período de tiempo por motivos del promotor, el comprador puede exigir al promotor que asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato. Para proteger mejor sus propios derechos e intereses, cuando los compradores firman un contrato de compra de vivienda, es mejor acordar el plazo para obtener el certificado inmobiliario y especificar claramente el tiempo para evitar que los promotores retrasen maliciosamente el tiempo para obtener el certificado. certificado.
¿Cómo determinar la sanción por solicitud tardía?
Las casas son diferentes de las mercancías ordinarias y los certificados inmobiliarios implican muchos intereses. Una vez que el desarrollador no solicita el certificado de bienes raíces para el comprador de la vivienda después de la fecha de vencimiento, los derechos del comprador sobre la casa se restringirán en gran medida, lo que infringirá los intereses del comprador de la vivienda. Por tanto, en este momento, ya sea de conformidad con disposiciones legales o acuerdos contractuales, los compradores de vivienda pueden exigir una compensación al promotor. En cuanto a la determinación del monto de la indemnización por daños y perjuicios, le hemos resumido los siguientes puntos:
1. Respecto al punto de partida para calcular la indemnización por daños y perjuicios o la compensación por pérdidas por registro vencido.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 18, apartado 1 de la Interpretación Judicial de los Contratos de Compraventa de Viviendas Comerciales, el punto de partida para el cálculo de la indemnización por daños y perjuicios o compensación por la pérdida por registro vencido debe cumplir primero con el contrato. Si no hay acuerdo en el contrato, el punto de partida del cálculo se determinará en función de si la casa está terminada. Si la casa aún no está terminada, serán 90 días desde la fecha de entrega de la casa; si la casa está terminada, serán 90 días desde la fecha de firma del contrato; En la práctica judicial, generalmente no existe controversia sobre la interpretación de esta disposición.
2. Se detendrá el cálculo de la indemnización por daños y perjuicios o compensación por pérdidas por registro vencido.
En cuanto a cuándo calcular la indemnización por daños y perjuicios o la compensación por pérdidas por registro vencido, el punto de vista más intuitivo y fácil de operar se basa en la fecha en que el comprador realmente obtiene el certificado de propiedad inmobiliaria. El autor cree que esta opinión no es aconsejable. Porque, en la práctica, existen muchas razones para la solicitud tardía, además de las razones del vendedor, también existen razones como la falta de cooperación del comprador y la inacción del departamento de administración de la propiedad.
Es injusto que el vendedor asuma la responsabilidad por incumplimiento de contrato o compensación por pérdidas debidas a motivos causados por el comprador o el departamento de administración de la propiedad.
En la práctica, siempre que el vendedor presente la información necesaria para solicitar un certificado de propiedad de la vivienda al departamento de gestión inmobiliaria, cumpla las condiciones para la obtención del certificado e informe al comprador de esta situación, Se considera que el vendedor ha cumplido con su obligación de obtener el certificado. El punto límite correspondiente para el cálculo de la indemnización por daños y perjuicios o compensación por pérdidas por solicitud tardía de licencia será hasta que el vendedor complete el trabajo anterior.
3. Respecto a las normas de cálculo de la indemnización por daños o perjuicios por inscripción vencida.
De acuerdo con lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 18 de la Interpretación Judicial del Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial, si el contrato estipula que la indemnización está registrada en mora, se deberá cumplir lo acordado si la indemnización es fija; son demasiado altos, el vendedor puede solicitar a la institución de arbitraje que reduzca adecuadamente la indemnización.
El artículo 16 de las "Interpretaciones del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de casos de contratos de compraventa de viviendas comerciales" estipula que si las partes solicitan una reducción por considerar que lo acordado la indemnización por daños y perjuicios es demasiado elevada, se reducirá adecuadamente en función del 30% de la pérdida si la parte solicita un aumento basándose en que la indemnización por daños y perjuicios acordada es inferior a las pérdidas causadas, el importe de La indemnización por daños y perjuicios se determinará sobre la base de las pérdidas causadas por el incumplimiento del contrato.
Si el contrato no estipula daños y perjuicios vencidos, el comprador puede consultar las normas para que las instituciones financieras cobren intereses de préstamos vencidos estipuladas por el Banco Popular de China y reclamar pérdidas basadas en el precio total de compra pagado. También puede compensar las pérdidas durante el período en que los fondos estén ocupados con una tasa de interés anual del 6%.
En la práctica, existen diferentes interpretaciones sobre si el mencionado "monto total pagado por la casa" incluye el préstamo hipotecario tramitado a través del banco, además del importe realmente pagado por el comprador al vendedor. . El autor considera que debería incluirse la parte de los préstamos hipotecarios bancarios. Debido a que el préstamo hipotecario del banco es parte del préstamo del comprador al banco y conlleva la obligación de reembolsar el capital y los intereses, el banco paga el préstamo al vendedor de acuerdo con las instrucciones del comprador. Por lo que se debe considerar el dinero pagado por el comprador.
¿Se puede indemnizar al mismo tiempo la responsabilidad por incumplimiento de contrato por retraso en la entrega y en la aplicación tardía?
En los contratos generales de compraventa de viviendas comerciales, suele haber estipulaciones detalladas y claras sobre la responsabilidad por incumplimiento del contrato si el certificado inmobiliario está vencido. En la práctica, hemos descubierto que la entrega tardía y la emisión tardía de certificados son un problema "único" para muchos desarrolladores.
La no entrega de la vivienda a tiempo afectará muchas veces a la tramitación posterior del título inmobiliario. Los propietarios de automóviles pueden presentar reclamaciones por retrasos en estos dos conceptos.
Con respecto a este tema, el Gobierno Popular Supremo presenta un caso típico en el comunicado que publiqué para su referencia.
Caso Gaceta Suprema: El desarrollador será responsable por incumplimiento de contrato tanto por permisos vencidos como por entregas vencidas.
Zhou Xianzhi, Yu, Yuyao Zhongan Real Estate Development Co., Ltd.
Gaceta del Pueblo Supremo, No. 116, No. 0.
Resumen del árbitro
En la compraventa de vivienda comercial, la obligación del promotor de entregar la vivienda no se limita a la entrega de llaves, sino que también debe presentar los correspondientes justificantes y firmar la orden de entrega de la vivienda. El contrato estipula la responsabilidad por incumplimiento de contrato por entrega tardía de viviendas y solicitud tardía de certificados, pero también estipula que una vez que el promotor asuma la responsabilidad por entrega tardía de viviendas, ya no asumirá la responsabilidad por incumplimiento de contrato por entrega tardía de solicitud de certificados. Este acuerdo debe considerarse como una cláusula de formato inválido que exime al desarrollador de la obligación de obtener un permiso oportuno. El desarrollador aún debe asumir las responsabilidades por incumplimiento múltiple del contrato por entrega tardía y permiso vencido según lo estipulado en el contrato.
En tercer lugar, no se obtuvo el certificado de propiedad de la vivienda. ¿Cuánto interés pagó por la hipoteca con su arrendador después de dos años?
1 El monto de interés que se debe pagar durante el período de la hipoteca de dos años no tiene nada que ver con la obtención del certificado de propiedad de la vivienda, sino que está determinado por la tasa de interés y el monto del préstamo acordado en el contrato. contrato de préstamo hipotecario.
En este caso, el interés hipotecario se suele calcular como el interés mensual más el tipo de interés anual.
Si la tasa de interés de la hipoteca es del 5% anual y el monto del préstamo es de 6,5438+0 millones de yuanes, entonces el interés a pagar en dos años es: 6,5438+00.000 yuanes × 5% × 2 años = 654,38+0 Diez mil yuanes.
Sin embargo, si no se obtiene el certificado de propiedad de la vivienda, puede tener cierto impacto en la aprobación y desembolso de los préstamos hipotecarios, lo que requiere comunicación y negociación con el banco.
Al mismo tiempo, también es necesario prestar atención a las disposiciones sobre responsabilidad por incumplimiento contractual en el contrato de préstamo hipotecario, así como a los métodos de tratamiento que se producen si el certificado de propiedad de la vivienda no se obtiene en tiempo.