Entradas de gastos de desarrollo de empresas promotoras inmobiliarias

1. Como propietario de la tierra, el Estado transfiere los derechos de uso de la tierra a los usuarios dentro de un período de tiempo determinado. La estimación de la tarifa de transferencia de tierras pagada por los usuarios de la tierra puede referirse al monto de la tarifa de transferencia de parcelas de tierra similares previamente transferidas por el gobierno, en función de factores como el tiempo, la ubicación, el uso, las condiciones de las calles, la proporción de superficie construida, el período de transferencia de tierras, entorno circundante, estado de la tierra, etc. Obtenido después de la corrección. También puede revisarse en función del precio de referencia del suelo urbano o del precio medio del suelo demarcado anunciado por el gobierno popular de la ciudad donde se ubica el proyecto, y en función de factores como la calidad, el uso, la relación de superficie construida y la vida útil de el lugar donde se ubica el proyecto.

2. Tasa de compensación por adquisición, demolición y reubicación de terrenos.

(1) Tasa de adquisición de suelo. Los gastos incurridos por el Estado al expropiar terrenos de construcción rural incluyen principalmente tarifas de compensación de tierras, subsidios de reasentamiento laboral, tarifas de prorrateo para el mantenimiento de las instalaciones de conservación de agua, tarifas de compensación de cultivos jóvenes, impuestos sobre la ocupación de tierras cultivadas, tarifas de recuperación de tierras cultivadas, tarifas de gestión de adquisición de tierras, etc. La estimación de los costos de adquisición de tierras rurales puede hacer referencia a las regulaciones nacionales y locales pertinentes.

(2) Honorarios de indemnización por expropiación de vivienda y reubicación. En las zonas urbanas, los gobiernos nacional y local podrán, de conformidad con los procedimientos legales, asignar reservas de tierras de propiedad estatal o tierras ya utilizadas por empresas, instituciones o individuos para proyectos de desarrollo inmobiliario u otros proyectos de construcción. Si la transferencia de tierra causa pérdidas económicas a la unidad de uso de la tierra o al individuo original, la nueva unidad de uso de la tierra deberá proporcionar una compensación de acuerdo con las regulaciones. En realidad, incluye dos partes: tasa de reasentamiento por expropiación de vivienda y tasa de compensación.

3. Costo inicial del proyecto. Los costos previos al proyecto incluyen principalmente:

(1) Los costos de planificación, diseño y estudio de viabilidad del proyecto generalmente se pueden estimar como una cierta proporción de la inversión total del proyecto. Por lo general, el costo de planificación y diseño es aproximadamente el 3% del costo del proyecto de construcción e instalación. El costo de la exploración hidrogeológica se puede estimar en función de la carga de trabajo requerida y los estándares de carga relacionados.

(2) Los costos de desarrollo del terreno, como "tres conexiones y una nivelación", incluyen principalmente los costos de demolición de edificios y estructuras originales en el terreno, costos de nivelación del sitio, suministro de agua, suministro de energía y tarifas de acceso, etc. . Estos costes pueden estimarse en función de la carga de trabajo real y con referencia a las normas de tarificación pertinentes.

4. Costo de los proyectos de construcción e instalación. Se refiere al costo total gastado directamente en proyectos de construcción e instalación. Incluye principalmente el costo del proyecto de construcción (costo del proyecto de construcción y decoración especial), el costo del proyecto de equipo e instalación (suministro y drenaje de agua, iluminación eléctrica, ascensores, aire acondicionado, gasoductos, protección contra incendios, protección contra rayos, corriente débil y otros equipos e instalaciones). ) y coste del proyecto de decoración de interiores. En la etapa de estudio de factibilidad se puede estimar el costo de los proyectos de construcción e instalación en base a unidades, indicadores unitarios, etc.

5. Costos de infraestructura. También conocidos como costos del proyecto dentro de la línea roja, que incluyen el suministro de agua, el suministro de energía, el suministro de gas, las carreteras, la ecologización, la descarga de aguas residuales, la descarga de inundaciones, las telecomunicaciones, el saneamiento y otros costos del proyecto, generalmente se calcula utilizando el método de estimación del indicador unitario.

6. Tasas de instalaciones públicas. Incluye principalmente los costos incurridos por las instalaciones públicas en la comunidad de desarrollo que no pueden transferirse mediante una tarifa. Para realizar una estimación, consulte el método de estimación de "Costos del proyecto de construcción e instalación".

7. Gastos imprevistos. Incluye tarifa de reserva básica y tarifa de reserva de aumento de precio. Dependiendo de la complejidad del proyecto y la precisión de la estimación de costos anterior, la suma de las tablas 1 a 6 anteriores se utiliza como base y se calcula entre 3% y 5%.

8. Impuestos y tasas durante el proceso de desarrollo. Las estimaciones de inversión para proyectos de desarrollo deben tener en cuenta diversos impuestos y tasas cobrados por los gobiernos locales o departamentos pertinentes. En algunas ciudades grandes y medianas, estos costos representan una gran proporción de la inversión en proyectos de desarrollo y construcción. Las estimaciones deben realizarse basándose en las leyes y regulaciones locales pertinentes.

¿Cuáles son la imputación y arrastre de costes de promoción inmobiliaria?

La vivienda se construye sobre el terreno y está íntimamente ligada al terreno. El costo de desarrollo de terrenos de construcción utilizados para el desarrollo de viviendas se incluirá en el costo de desarrollo de viviendas. Hay dos situaciones en las que los costos de desarrollo del terreno se incluyen en los costos de desarrollo de viviendas en la contabilidad:

La primera situación es que el terreno se ha utilizado como objeto de contabilidad de costos y los costos de desarrollo del terreno se han contabilizados por separado. En este caso, cuando comienza el desarrollo de viviendas, los costos de desarrollo de terrenos deben transferirse a los costos de desarrollo de viviendas proyecto por proyecto. Los asientos contables son los siguientes:

Débito: costo de desarrollo - desarrollo de viviendas (vivienda)

Préstamo: costo de desarrollo - desarrollo de terreno (un determinado terreno)

Si el terreno Los costos de desarrollo se han trasladado al desarrollo del producto Los asientos contables al construir una casa son los siguientes:

Debito: costo de desarrollo-desarrollo de vivienda (vivienda)

Préstamo: producto de desarrollo-terreno (un determinado terreno)

En el segundo caso, una vez que el terreno está urbanizado, está listo para comenzar a construir casas directamente.

En este caso, todos los costes incurridos en el desarrollo del terreno pueden incluirse desde el principio en los costes de desarrollo de la vivienda.

Tome la segunda situación como ejemplo para ilustrar la recaudación y el traspaso de los gastos de desarrollo de viviendas.

Ejemplo: 2065438+En marzo de 2009, una empresa comenzó a desarrollar y operar departamentos de alquiler. El negocio económico ocurrido este mes es el siguiente:

El 2 de marzo se realizaron depósitos bancarios. solía pagar 20 Tarifa de compensación de 10.000 yuanes y tarifa de diseño de 30.000 yuanes (tarifa de ingeniería preliminar).

Los asientos contables son los siguientes:

Débito: Coste de promoción - promoción de viviendas (un apartamento) 230.000.

Préstamo: depósito bancario 230.000.

El 10 de marzo, el Apartamento A necesitaba instalar un conjunto de equipos y el coste real fue de 100.000 yuanes. Las entradas son las siguientes:

Débito: Costos de desarrollo - desarrollo de vivienda (apartamento) 100.000

Préstamo: Materias primas - equipo 100.000

15 de marzo de 2005 El La empresa recibe el formulario de liquidación del proyecto del contratista B y paga 300.000 yuanes (honorarios de construcción e instalación) por el progreso del proyecto de apartamentos y realiza los siguientes asientos contables:

Débito: costo de desarrollo - desarrollo de viviendas (un apartamento) 300.000 yuanes

Crédito: Cuentas por pagar - Pago por pagar del proyecto (Unidad B) 300.000.

Al final del mes, los costos generales de desarrollo deben compartirse, incluidos 8.000 yuanes para el Apartamento A y 12.000 yuanes para el Edificio 1.

Préstamo: costo de desarrollo - desarrollo de viviendas (apartamento) 8.000

(Edificio 1) 12.000

Préstamo: gasto de desarrollo 20.000 yuanes.

A finales de mes, el Apartamento A ya estaba terminado, pero las instalaciones de apoyo aún no están terminadas. Con la aprobación del departamento competente, se acordó utilizar los gastos presupuestados de 80.000 yuanes, acumularlos e incluirlos en el coste.

Realice los siguientes asientos contables:

Débito: Coste de promoción - promoción de viviendas (un apartamento) 80.000.

Préstamo: Gastos prepagos - Gastos prepagos de instalaciones de apoyo de 80.000 yuanes.

El apartamento A se alquilará directamente después de su finalización. Suponiendo que se calcule de acuerdo con el modelo de costo, su costo real se trasladará.

Préstamo: Inversión inmobiliaria-Apartamento 818000

Préstamo: Desarrollo de producto-desarrollo de vivienda (apartamento) 818000

Nota: Debido a los continuos cambios en las políticas y contenidos y ajustes, la información anterior proporcionada por Dongao es solo para referencia. Si tiene alguna objeción, consulte el contenido publicado por el departamento autorizado.

¿Cómo introducir los costes de desarrollo de las empresas promotoras inmobiliarias?