¿Quiere liquidar su hipoteca antes de tiempo? No es demasiado tarde para decidir antes de pensar en la rutina.

Por ejemplo, para un préstamo de 6,5438 millones de yuanes, la tasa de interés anual es del 6% (tasa de interés mensual 6%/12=0,5%), el plazo del préstamo es de 15 años y el principal y los intereses son reembolsados ​​en cantidades iguales. El monto total del décimo pago es de 8.438,57 yuanes, de los cuales 3.596,44 yuanes son el principal reembolsado en el período actual y 48.425.438+03 yuanes son los intereses generados dentro de un mes después del noveno pago (968.426,67 yuanes * 0,5%).

El importe de amortización de cada periodo se divide en estas dos partes, que se calculan de esta forma.

Devolver un préstamo anticipadamente no es antieconómico en sí mismo. El pago anticipado significa que la cantidad de capital del banco se reduce y, naturalmente, los intereses generados se reducirán. Si no paga los intereses por adelantado, pagará más cada mes, pero ocupará más capital del banco y en realidad no lo pagará; sufrir una pérdida.

Esto es como alquilar una casa de 100 metros cuadrados el mes pasado y pagar 100, pero alquilar una casa de 50 metros cuadrados este mes y pagar 5.000. No pensaste que habías conseguido gran cosa este mes, ¿verdad? El alquiler mensual que se paga es bajo porque la casa alquilada es pequeña.

Veamos algunos ejemplos concretos y sabrás cuál es la base de decisión más importante a la hora de decidir si liquidar anticipadamente tu hipoteca. Hay muchos ejemplos y se requieren algunos conocimientos matemáticos sencillos, pero no es difícil de entender si lo lees con paciencia.

Caso: Li Si* * * Préstamo de 6,5438+0,2 millones de yuanes, tasa de interés anual del 6% (tasa de interés del préstamo mensual del 0,5%), plazo del préstamo de 20 años (total ***240 meses), reembolso método Realizar pagos iguales de principal.

Después de pagar el préstamo durante 10 años (120 cuotas), Li Si acumuló una gran cantidad de dinero y pagó todas las deudas restantes de una vez.

Bajo el método de pago de capital igual, el capital pagado cada mes es exactamente el mismo. Si se reembolsan 12.000 puntos en 240 cuotas, el reembolso mensual del principal del banco es 12.000/240 = 5.000 yuanes. Diez años después, un tal *** devolvió el capital de 600.000, dejando un capital de 600.000.

(1) La tasa de retorno de la gestión financiera a cuatro años de Li puede alcanzar un promedio del 9%, con un promedio mensual de 9%/12=0,75%.

John Doe tiene dos opciones. Una es devolver los 600.000 yuanes depositados en el banco por adelantado y la otra es no devolver el dinero por adelantado.

1. Pago por adelantado

Después de que Li Si pague el préstamo por adelantado, no tendrá que pagar ninguna tarifa del préstamo todos los meses en el futuro y no habrá ingresos financieros correspondientes. . Después de pagar los 600.000, el patrimonio neto será 0.

2. Sin amortización anticipada, ahorra 600.000 para inversión y gestión financiera.

Considere dos aspectos, uno es la deuda principal con el banco después del pago y el otro son los activos financieros restantes después del pago.

En 121 cuotas, el reembolso total es de 8.000 yuanes, de los cuales el principal es 5.000 yuanes y el interés es 600.000 * 0,5% = 3.000 yuanes. Después de pagar el préstamo en este período, el capital restante y el pasivo de Li Si: 600.000 yuanes - 5.000 yuanes = 595.000 yuanes

El interés financiero de 600.000 yuanes en el banco este mes = 600.000 * 0,75% = 4.500 yuanes, por lo que los activos financieros totales en el banco al final del mes son los 600.000 yuanes originales más el interés financiero de este mes de 4.500 yuanes menos el reembolso total del préstamo de 8.000 yuanes, es decir, 600.000 yuanes + 4.500 yuanes - 8.000 yuanes. = 596.500 yuanes.

Los activos financieros totales son 596.500 yuanes, el principal adeudado al banco es 595.000 yuanes y los activos netos son 10.500 yuanes. Es decir, en los 121 meses del préstamo, los ingresos por no amortizar anticipadamente son 1.500 yuanes más que los ingresos por amortizar anticipadamente.

Entrando en el próximo mes, que es el ciclo de pago de 122 préstamos.

122 períodos, el reembolso total es de 7.975 yuanes, de los cuales el principal es de 5.000 yuanes y el interés es de 595.000*0,5%=2.975 yuanes. Después de pagar el préstamo en este período, Li Si todavía le debe al principal del banco: 595.000 yuanes - 5.000 yuanes = 590.000 yuanes.

El interés financiero generado por los activos financieros de 596.500 yuanes en el banco este mes = 596.500 * 0,75% = 4.474 yuanes, y los activos financieros al final del mes = 596.500 + 4.474 yuanes - 7.975 yuanes = 592.999 yuanes.

Después de 122 períodos, los activos financieros serán 2.999 yuanes más que el principal adeudado al banco, y los ingresos por no pagar anticipadamente serán 2.999 yuanes más que el pago anticipado.

Con el tiempo, mientras se pueda mantener dicha tasa de rendimiento financiero, los beneficios del reembolso anticipado aumentarán. De hecho, incluso si la tasa de rendimiento financiero cae, siempre que la tasa de interés hipotecaria sea superior al 6%, generará rendimientos positivos todos los meses. Evidentemente, en este caso, es más rentable no liquidar el préstamo antes de tiempo.

(B) La tasa de rendimiento financiero a cuatro años de Li es sólo del 4,8%, con un promedio mensual de 4,8%/12=0,4%.

1. Si paga 600.000 yuanes por adelantado, no tendrá que pagar el préstamo en el futuro, pero no habrá ingresos financieros y el patrimonio neto será 0.

2. Sin pago por adelantado

El método de cálculo es el mismo que antes y daré los resultados del cálculo directamente.

En la cuota 121, el reembolso es de 8.000 yuanes, de los cuales el principal es 5.000 yuanes y el interés es 3.000 yuanes. Después del pago, todavía debe 595.000 al banco.

Los ingresos financieros de 600.000 yuanes este mes son 600.000 * 0,4% = 2.400 yuanes, y los activos de gestión financiera al final del mes son 600.000 + 2.400 yuanes - 8.000 yuanes = 594.400 yuanes.

Esta vez, después de que Li Si liquidara 121 cuotas, su deuda era de 595.000 yuanes, sus activos financieros totales eran de 594.400 yuanes y sus activos netos eran negativos (-600 yuanes). Cada pago posterior ampliará la brecha. El resultado final es que todos los activos financieros de Li Si se agotan pero el préstamo no se puede pagar y el resto solo se puede subsidiar con su propio salario.

Dado que la tasa de rendimiento financiero es inferior a la tasa de interés del préstamo, Li Si debería optar por reembolsar 600.000 yuanes por adelantado, lo que al menos garantiza que no tendrá que utilizar su salario para subsidiar el préstamo hipotecario en el futuro.

En el punto 02, te mostré un ejemplo de pago de una suma global. En esta ocasión hablaré de amortización anticipada parcial.

Caso: Li Si pidió prestado 6,5438+200.000 yuanes, con una tasa de interés anual del 6% (tasa de interés mensual del 0,5%), un período de préstamo de 20 años (un total de 240 meses) y el El método de pago es el pago del principal igual.

Después de pagar el préstamo durante 5 años (60 cuotas), Li Si consideró pagar parte del préstamo por adelantado. Cinco años después, el capital sigue siendo de 900.000 y Li Si tiene 300.000 para pagar por adelantado.

Esta vez, se supone que el rendimiento financiero anual de John Doe es 7,8% anual y 7,8%/12 = 0,65% mensual.

1. Pago por adelantado

Elija el pago anticipado de 300.000 y Li Si todavía le debe al banco un capital de 600.000. Después de 5 años de pago, todavía quedan 65.438+05 años, * * *Aún quedan 65.438+080 períodos, entonces el nuevo monto de reembolso mensual del principal = 600.000 yuanes/65.438+080 = 3.333,33 yuanes.

Después de pagar 300.000 yuanes por adelantado, el interés de reembolso de la primera cuota (cuota total 61) = 600.000 yuanes * 0,5% = 3.000 yuanes, más el principal de 3.333,33 yuanes, un * * * gasto es de 6.333,33 yuanes. El principal adeudado al banco (deuda neta) = 600.000 yuanes - 3333,33 yuanes = 596666,67 yuanes.

2. Sin pago por adelantado

El ritmo de amortización se mantiene sin cambios. En 61 cuotas, el capital es de 5.000 yuanes, el interés es de 4.500 yuanes y el gasto total es de 9.500 yuanes. Todavía le debo al banco principal

895.000 yuanes.

El interés financiero de 300.000 yuanes que no se ha devuelto por adelantado este mes = 300.000 * 0,65% = 65.438 + 0,95 yuanes, por lo que los activos totales de gestión financiera del banco al final del mes son 300.000 + 65.438 + 0,95 yuanes = 3.065.438+0,95 yuanes.

3. Comparación de si se debe reembolsar por adelantado.

Después de reembolsar el préstamo de 300.000 RMB por adelantado, aún deben reembolsarse 61 cuotas de 6.333,33 RMB, lo que da como resultado una deuda neta de 596.666,67 RMB. No hay exceso de fondos de financiación en la cuenta bancaria y las dos partes suman 603.000 yuanes.

Si el préstamo no se paga anticipadamente, se pagarán 9.500 en 61 cuotas, y al banco aún le deberán 895.000, sumando 904.500.

La comparación preliminar muestra que si no paga el préstamo por adelantado que si lo paga por adelantado, tendrá entre 904.500 y 603.000 deudas más = 3.065.438+0,5 millones. Sin embargo, no pagó el préstamo por adelantado y los fondos financieros totales restantes en el banco fueron * * * 3.065.438 + 0.950 yuanes, cifra mayor que el exceso de deuda de 450 yuanes.

A medida que avance la amortización, los beneficios de no amortizar anticipadamente el préstamo aumentarán. Entonces la conclusión es exactamente la misma. Siempre que la tasa de rendimiento financiero sea superior a la tasa de interés del préstamo, sigue siendo rentable optar por no reembolsar el préstamo anticipadamente. Por el contrario, si la tasa de rendimiento financiero es inferior a la tasa de interés del préstamo, es rentable reembolsar el préstamo anticipadamente y el proceso de cálculo específico no se enumera aquí.

Todo lo anterior tiene como objetivo explicar los factores clave que determinan si se debe pagar el préstamo anticipadamente. Finalmente, se da la conclusión. Puede recordar mi conclusión directamente sin leer lo escrito anteriormente.

Corolario 1: La posibilidad de pagar su préstamo hipotecario anticipadamente depende únicamente de si su tasa de rendimiento financiero anual promedio es mayor que la tasa de interés del préstamo, independientemente de los daños y perjuicios. Si es alto, no lo pague anticipadamente; si es bajo, opte por pagarlo anticipadamente.

Por ejemplo, algunos amigos tienen un préstamo de fondo de previsión puro y la tasa de interés anual del préstamo es solo del 3,25% y su tasa de rendimiento financiero puede alcanzar más del 5%. Nunca lo devuelvas antes de tiempo.

Corolario 2: Ajustar la estrategia cada año o cada mes en función de la tasa de rendimiento financiero esperada en el próximo año o mes. Generalmente, los bancos darán a los prestatarios el derecho de pagar por adelantado en un mes fijo cada año, por lo que si se espera que la tasa de rendimiento financiero disminuya en el futuro, reconsiderarán si pagar por adelantado.

Corolario 3: Después de pagar el préstamo anticipadamente, perderá la oportunidad de obtener altos rendimientos financieros en el futuro, por lo que a la hora de predecir los rendimientos financieros futuros, debe adoptar una visión a largo plazo. Por ejemplo, el plazo restante del préstamo es de 15 años, pero se espera que la tasa de rendimiento financiero en los próximos dos años sea menor que la tasa de interés del préstamo, obteniendo así rendimientos financieros más altos, por lo que puede considerar optar por no pagar por adelantado. .

Por el contrario, si la tasa de rendimiento financiero sólo es alta en los dos primeros años y disminuirá gradualmente o incluso será inferior a la tasa de interés del préstamo, entonces no hay necesidad de reembolsar el préstamo por adelantado inmediatamente. . Espere hasta que la tasa de rendimiento financiero caiga en dos años.