Análisis sobre la situación actual de los préstamos hipotecarios para vivienda en China
Eternal Lamp utilizó un modelo de riesgo basado en opciones para analizar los problemas de impago y pago anticipado de los préstamos hipotecarios para viviendas personales. Señalan que los incumplimientos son sensibles a la relación préstamo-valor en el momento en que se origina un préstamo y al valor de la propiedad posteriormente. Lisa estudia la autoselección de hipotecas de tipo fijo y de tipo ajustable por parte de prestatarios con diferentes niveles de riesgo. Robret cree que debido a las características de riesgo heterogéneas de los individuos, en la gestión de riesgos actual de los préstamos hipotecarios para viviendas personales, es probable que se produzca riesgo moral debido a un diseño de contrato incompleto. La investigación empírica se centra principalmente en las características microscópicas de los riesgos de los préstamos hipotecarios para viviendas, el análisis cuantitativo de modelos, la aplicación de la teoría de opciones en la gestión del riesgo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales y la interacción entre los mercados primario y secundario de los préstamos hipotecarios para viviendas personales. Las razones internas incluyen: el mercado primario de préstamos hipotecarios para viviendas no se ha desarrollado durante mucho tiempo y los estándares entre los bancos comerciales aún carecen de coherencia, coordinación y análisis empírico. Por lo tanto, la mayor parte de la investigación nacional se centra en las características del riesgo, la fijación de precios de los préstamos hipotecarios y su riesgo de pago anticipado, y la titulización de los préstamos hipotecarios para vivienda.
¿A qué riesgos se enfrenta el mercado de préstamos hipotecarios para vivienda en China?
Los préstamos hipotecarios para viviendas personales son “un gran trueno pero una lluvia ligera”, “muchas personas están prestando atención pero pocas participan”. Además de los conceptos tradicionales de autosuficiencia, mentalidad de consumo cerrado y miedo al consumo de deuda entre muchos consumidores, la razón principal es que los riesgos de los préstamos hipotecarios personales otorgados por los bancos son demasiado altos y los rendimientos demasiado bajos, lo que limita la expansión de los préstamos bancarios. Aquí hay dos tipos de riesgos. Uno es la inestabilidad externa del sistema, y los riesgos resultantes se denominan riesgos externos. El riesgo externo se refiere al riesgo crediticio que enfrentan los bancos cuando el perfil crediticio de un prestamista individual disminuye o cuando los precios del mercado inmobiliario disminuyen durante el plazo del préstamo. Uno son los defectos inherentes del sistema, y los riesgos causados por esto se denominan riesgos internos. A largo plazo, la principal limitación es el riesgo interno.
Centrémonos en analizar los defectos inherentes del propio sistema de préstamos hipotecarios para viviendas personales y los riesgos inherentes que conlleva para los bancos.
(1) Riesgos causados por diferentes períodos de depósito y préstamo
La mayoría de los fondos de préstamo de los bancos comerciales de mi país provienen de los depósitos de ahorro de empresas y residentes, principalmente de corto y mediano plazo. -vivienda a plazo y personal El plazo de los préstamos hipotecarios es en su mayoría de más de 10 años o incluso 20 años. Los préstamos a largo plazo se emiten únicamente con fondos a corto plazo, lo que da lugar a diferentes condiciones de depósito y préstamo. Mientras los depósitos de ahorro disminuyan o la escala de los préstamos sea demasiado grande, los bancos comerciales estarán en problemas e incluso pueden ocurrir crisis y corridas de pagos.
(2) Riesgos causados por el desajuste de las tasas de interés de depósitos y préstamos
En la actualidad, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios para viviendas personales emitidos por los bancos comerciales de mi país son relativamente fijas y bajas. . Sólo cuando el banco central ajuste las tasas de interés podrán cambiar en consecuencia las tasas de interés de los préstamos. Sin embargo, las tasas de interés de los depósitos pueden cambiar en cualquier momento debido a muchos factores, como el aumento de los precios. Si el tipo de interés de los depósitos aumenta y el tipo de interés del préstamo permanece sin cambios, el banco sufrirá pérdidas; si el tipo de interés de los depósitos baja, el prestatario puede obtener fondos del mercado de capitales y reembolsar el préstamo del banco por adelantado, lo que hace imposible que el banco pueda pagar el préstamo. banco para realizar el retorno esperado de altas tasas de interés en el futuro.
(3) La escala de préstamos y el índice de adecuación de capital a veces entran en conflicto, lo que resulta en riesgos ilegales.
La ley china estipula que los bancos comerciales deben garantizar un índice de adecuación de capital del 8%. Para ampliar la escala del crédito, los bancos comerciales deben aumentar su propio capital y sus reservas de deudas incobrables y dudosas en consecuencia. Los costos de los bancos son demasiado altos y sus ganancias de capital. La tasa es demasiado baja.
Al mismo tiempo, las bajas tasas de interés sobre las hipotecas de viviendas personales han resultado en bajas ganancias para los bancos comerciales, lo que hace que los bancos comerciales que son responsables de sus propias ganancias se muestren reacios a participar en negocios tan engorrosos de préstamos para políticas. La situación de alto riesgo y baja rentabilidad hace que los bancos comerciales de mi país carezcan de motivación interna para ofrecer préstamos hipotecarios para viviendas personales, por lo que sus condiciones de préstamo son bastante duras. La actuación consiste en acortar el período de la hipoteca tanto como sea posible, reducir el ratio hipotecario, aumentar la tasa de interés y prestar sólo a los ricos. Cuanto menos dinero tengas, más difícil será conseguirlo. En realidad, esta situación constituye un obstáculo para el desarrollo del mercado de préstamos hipotecarios para viviendas personales y limita el crecimiento continuo del consumo de viviendas en China.
¿Qué proporción de la tasa de impago de los préstamos hipotecarios representa la tasa total de morosidad?
En el crédito al consumo personal, los préstamos hipotecarios para vivienda personal ocupan un lugar importante. En los últimos años, los préstamos hipotecarios para viviendas personales se han convertido en un "negocio minorista" con un fuerte impulso de desarrollo para los bancos comerciales de China y se consideran el principal medio para expandir el negocio de comercialización de crédito y optimizar la estructura de activos crediticios. Naturalmente, los préstamos hipotecarios para viviendas personales se han convertido en el centro de los préstamos de los bancos comerciales.
El Cuadro 1 muestra que entre 2000 y 2005, el saldo de préstamos hipotecarios para vivienda personal representó más del 74% del saldo nacional de crédito al consumo, alcanzando alrededor del 80% en 2004 y 2005. En 2005, el saldo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales fue de 654,38+0,84 billones de yuanes, 5,45 veces el de 2000. En 2008, fue 43,1,9 veces el de 654,38+0,98. En comparación con el saldo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales en 2004, aumentó un 654,38±0,07% cada año, tanto en términos de tasa de crecimiento como de monto total.
Cuadro 1 Préstamos hipotecarios nacionales para viviendas personales de 1998 a 2005 (unidad: 100 millones de yuanes)
19981999200020012002200320042005
El saldo nacional del crédito al consumo es 472109742356901066915736200632150.
El saldo de los préstamos hipotecarios para vivienda personal es de 426770337755988258117821585318400.
Los préstamos hipotecarios para vivienda personal representaron el 90,25% 70,19% 79,74% 80,09% 77,40% 74,87% 79,02% 83,37%.
La tasa de crecimiento de los préstamos hipotecarios para vivienda personal fue del 80,75% 338,57% 65,77% 47,52% 42,67% 34,55% 16,07%.
Fuente de datos: Boletín Estadístico (2000-2005)
Hay dos razones principales por las que los bancos comerciales se apresuran a desarrollar préstamos hipotecarios para viviendas personales: primero, la prosperidad del sector inmobiliario de mi país. en los últimos años y el apoyo de las políticas crediticias nacionales; en segundo lugar, los bancos comerciales generalmente creen que los préstamos hipotecarios para viviendas personales son activos de alta calidad con tasas de morosidad extremadamente bajas y mucho menos riesgosos que los préstamos mayoristas. De hecho, no es inevitable que la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales sea baja y el riesgo sea relativamente pequeño, pero está estrechamente relacionado con factores como el entorno económico. La agitación de las compañías estadounidenses de préstamos hipotecarios para viviendas en la década de 1980 y el caso japonés de financiación de viviendas en 1995 estuvieron todos relacionados con los riesgos de los préstamos hipotecarios para viviendas individuales. Con el rápido aumento del saldo de préstamos hipotecarios para viviendas personales en nuestro país, la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales también ha comenzado a aumentar. En 2002, el índice medio de morosidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales de los cuatro principales bancos comerciales estatales era de aproximadamente el 1 por ciento[1]. A finales de 2004, el índice de morosidad de los préstamos hipotecarios para viviendas personales alcanzó aproximadamente el 1,5 por ciento. %, del cual el Banco Agrícola de China superó el 2%. En Shanghai, una zona del país en la que los préstamos hipotecarios para viviendas personales están relativamente desarrollados, la tasa media de morosidad de los préstamos hipotecarios personales para viviendas de los bancos comerciales fue sólo del 0,1 por ciento en 2004. A finales de septiembre de 2006, la tasa media de morosidad había aumentado al 0,1 por ciento. 0,86%, un aumento del 7% en más de dos años.
La economía de mercado de mi país se encuentra en las primeras etapas de desarrollo, con una falta de sistema legal, un sistema de crédito personal imperfecto, bajos niveles de gestión de riesgos de los bancos comerciales, altos riesgos de préstamos hipotecarios para viviendas personales y altos niveles reales de tasas de morosidad de los préstamos. En determinadas condiciones (como un rápido crecimiento de los préstamos), el indicador del índice de préstamos morosos utilizado para el análisis de riesgo está muy retrasado, enmascarando el perfil de riesgo real. El mercado inmobiliario es cíclico y los préstamos hipotecarios para viviendas individuales tienen plazos largos y montos de préstamo pequeños. Una vez que el mercado inmobiliario se ajuste o fluctúe, surgirán riesgos como el incumplimiento de los préstamos. El negocio de préstamos hipotecarios para viviendas personales de mi país aún no ha pasado una prueba real. Por lo tanto, fortalecer la prevención de riesgos de los préstamos hipotecarios para viviendas personales y mejorar el mecanismo de gestión de riesgos son la única manera de lograr un desarrollo saludable de los préstamos hipotecarios para viviendas personales.
Con esto finaliza la introducción a la situación actual de los préstamos hipotecarios para vivienda en China.