¿Cómo deben las empresas promotoras inmobiliarias emitir facturas y pagar impuestos después de recibir los anticipos?
Según lo establecido en los documentos del número fiscal y tributario en el momento de la obligación tributaria. 201636, si un contribuyente presta servicios de construcción o de arrendamiento por adelantado, su obligación tributaria se produce el día en que recibe el pago anticipado. En otras palabras, el documento no estipula que si una empresa inmobiliaria utiliza el pago por adelantado, su obligación tributaria se produce el día en que recibe el pago por adelantado.
Por supuesto, la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China No. 18 (2016) estipula que cuando una empresa de bienes raíces recibe un pago por adelantado y un contribuyente general utiliza el método de pago por adelantado para vender proyectos inmobiliarios de desarrollo propio, se debe pagar después de recibir el pago por adelantado. El impuesto al valor agregado se paga por adelantado a una tasa de 3 al realizar el pago.
Cabe señalar que el tiempo de obligación tributaria se refiere al momento en que se tienen obligaciones tributarias y es necesario declarar el impuesto; el Documento N° 18 estipula el pago anticipado del IVA, lo que no significa que la empresa tenga impuesto; obligaciones. Legalmente hablando, es diferente. (Por supuesto, desde un punto de vista práctico, mucha gente piensa que son lo mismo). Desde la perspectiva de la emisión de facturas, las empresas deben emitir facturas a los clientes cuando se deben pagar los impuestos, pero cuando se paga por adelantado el IVA, no es el momento de hacerlo; pagar el IVA. Al pagar impuestos, no se deben emitir facturas a los clientes.
Por tanto, jurídicamente las empresas promotoras inmobiliarias pueden emitir recibos al recibir pagos anticipados, pero no necesitan emitir facturas. Sin embargo, dado que los compradores de viviendas deben presentar facturas cuando gestionan préstamos hipotecarios bancarios y de fondos de previsión, registro de hipotecas, pago del impuesto sobre escrituras, subsidios de vivienda y otros servicios con unidades relevantes, en este contexto, la forma en que las empresas inmobiliarias emiten facturas a los clientes también es diferente. :
Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden emitir facturas con IVA ordinarias a los compradores de viviendas cuando cobran pagos por adelantado. Al emitir facturas con IVA ordinarias, eligen temporalmente la facturación de "tasa cero" e indican por separado "pagos por adelantado" en. la columna de observaciones de la factura. (Shandong, Hubei, Heilongjiang, Jiangsu, etc.)
Las empresas inmobiliarias emiten facturas ordinarias de impuesto al valor agregado a los compradores de viviendas con una tasa impositiva de 3 y pagan por adelantado el impuesto de acuerdo con la tasa impositiva. Una vez completada la transacción oficial, se eliminará la factura con IVA ordinaria emitida al recibir el pago por adelantado, y al mismo tiempo se emitirá una factura con IVA completa, y el impuesto se pagará de acuerdo con la tasa impositiva o tasa de gravamen aplicable correspondiente. . (Henan, etc.)
Algunos lugares insisten en que las empresas de desarrollo inmobiliario puedan emitir recibos a los compradores de viviendas cuando reciben pagos por adelantado. Una vez completada oficialmente la transacción de compra de la vivienda, el comprador cambiará el recibo por la factura del impuesto al valor agregado de la empresa promotora inmobiliaria. (Xinjiang, Jiangxi, etc.)
Anuncio N° 53 (2016) de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China (Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre varios Cuestiones relativas a la gestión del programa piloto de sustitución del impuesto empresarial por IVA) (promulgado en agosto de 2018):...
(11) Agregar 6 "partidas no imponibles sin ventas" para que los contribuyentes las recauden, pero No vender bienes, servicios laborales sujetos a impuestos, servicios y activos intangibles o inmuebles.
Bajo “Partidas no gravadas” se encuentran 601 “Venta y Recarga de Tarjetas Prepago”, 602 “Pago Anticipado de Proyectos Inmobiliarios de Autodesarrollo”, y 603 “Declaración y Pago de Impuesto Empresarial pero No Facturación atrasada".
Cuando se utiliza el código "Artículos no imponibles sin ventas", la columna de tasa de impuesto de la factura debe completarse con "No imponible" y no se permiten facturas con IVA especial. …
De acuerdo con la normativa anterior, cuando una empresa promotora inmobiliaria cobra un anticipo, debe emitir una factura general con IVA al comprador de la vivienda, utilizando el código "Partidas no imponibles sin actividades de venta" y especificándolo en la columna de tasa de impuesto de la factura. Complete "No sujeto a impuestos".
2. ¿Cómo pagan impuestos las empresas promotoras inmobiliarias cuando reciben pagos por adelantado?
De acuerdo con el "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la emisión de anuncios" (Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China 2016 No. 18), artículo 10 los contribuyentes generales venden productos de desarrollo propio en forma de pagos anticipados. Para proyectos inmobiliarios, cuando se recibe el pago anticipado, el impuesto al valor agregado se paga por adelantado a una tasa de 3.
Artículo 11 La fórmula de cálculo del impuesto pagado por adelantado es la siguiente:
Impuesto pagado por adelantado = impuesto pagado por adelantado ÷ (1 tasa impositiva o tasa de gravamen aplicable) × 3
Si es aplicable el método de cálculo del impuesto general, el cálculo se basará en la tasa impositiva aplicable de 11; si es aplicable el método de cálculo del impuesto simplificado, el cálculo se basará en la tasa impositiva de 5;
Artículo 12 Los contribuyentes generales deberán pagar los impuestos a cuenta de las autoridades tributarias competentes durante el período de declaración de impuestos del mes siguiente a la recepción del pago anticipado.
Artículo 14 Si los contribuyentes generales venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio y aplican métodos de cálculo de impuestos generales, deberán seguir las "Medidas de implementación para el programa piloto de sustitución del impuesto empresarial por el impuesto al valor agregado" (Caishui [ 2016] No. 36, en adelante De acuerdo con el artículo 45 de las "Medidas Piloto de Implementación"), el impuesto a pagar para el período actual se calcula con base en el volumen de ventas actual y la tasa impositiva aplicable11. Los impuestos impagos se pueden trasladar al siguiente período y continuar deduciéndose.
Artículo 15 Si un contribuyente general aplica el método de cálculo del impuesto simplificado a la venta de proyectos inmobiliarios de desarrollo propio, el impuesto a pagar por el período actual se calculará de acuerdo con el momento en que se produce la obligación tributaria como estipulado en el artículo 45 de las "Medidas Piloto de Implementación". Calcular el impuesto a pagar para el período actual con base en el volumen de ventas actual y una tasa de recaudación de 5. Después de deducir el impuesto pagado por adelantado, declararlo y pagarlo a la autoridad tributaria nacional competente. Los impuestos impagos se pueden trasladar al siguiente período y continuar deduciéndose.
Artículo 19 Si un pequeño contribuyente de una empresa de desarrollo inmobiliario (en adelante, un pequeño contribuyente) vende un proyecto inmobiliario de desarrollo propio en forma de anticipo, al recibir el Pago por adelantado, el tipo impositivo será de 3 Pagar IVA.
Artículo 20 El impuesto pagado por adelantado se calcula según la siguiente fórmula:
Impuesto pagado por adelantado = Monto pagado por adelantado ÷ (1 5) × 3
Artículo 20 Artículo 1 A El pequeño contribuyente deberá realizar el pago anticipado de impuestos a la autoridad fiscal competente durante el período de declaración del impuesto siguiente al mes en que se realizó el pago anticipado o durante el período de pago del impuesto aprobado por la autoridad fiscal competente.
Artículo 22 Los pequeños contribuyentes que vendan proyectos inmobiliarios de autodesarrollo deberán, de acuerdo con el momento en que surjan las obligaciones tributarias según lo estipulado en el artículo 45 de las "Medidas Piloto de Implementación", con base en el volumen de ventas. del período actual y la recaudación de 5 Calcular el impuesto a pagar del período actual con base en la tasa impositiva, deducir el impuesto pagado por adelantado y declarar el impuesto a la autoridad fiscal competente. Los impuestos impagos se pueden trasladar al siguiente período y continuar deduciéndose.
Por lo tanto, cuando una empresa promotora inmobiliaria recibe un pago anticipado, debe calcular el impuesto al valor agregado pagado anticipadamente a una tasa de retención de 3. Cuando se produzca la obligación tributaria, el impuesto al valor agregado pagadero se calculará y declarará con base en el monto total de las tarifas de sobreprecio obtenidas y el método de cálculo del impuesto aplicable, y el impuesto al valor agregado pagado por adelantado podrá deducirse de acuerdo con las regulaciones.