El sector inmobiliario es tan rentable, ¿por qué los pasivos de los promotores son tan altos y adónde va el dinero?
No sólo las empresas inmobiliarias están "marcadas", sino que todos los vínculos están "muy endeudados". Los préstamos hipotecarios para que la gente corriente compre casas ascienden a casi 50 billones, y las deudas de los gobiernos locales para vender tierras llegan a 100 billones. Todas las partes involucradas en cada eslabón están endeudadas. ¿A dónde se fue el dinero?
1. ¿A dónde va el dinero de las empresas inmobiliarias? ¿Por qué las empresas inmobiliarias chinas, que parecen estar ganando mucho dinero, se enfrentan a presiones de endeudamiento? La razón es que la industria inmobiliaria es una industria altamente apalancada y su particularidad la obliga a avanzar bajo la presión de una elevada deuda. Para las empresas inmobiliarias, comprar terrenos al gobierno lleva tiempo, y también lleva tiempo construir bienes inmuebles, incluidas las ventas y la entrega. Este es un proceso a largo plazo.
El ciclo de rotación de capital de las empresas inmobiliarias es muy largo. Para seguir funcionando, las empresas inmobiliarias sólo pueden seguir pidiendo dinero prestado para mantener un flujo de caja suficiente. Originalmente, este modelo de negocio no permitiría que la industria inmobiliaria tuviera grandes deudas. La mayoría de los riesgos que asume son riesgos de activos normales. Sin embargo, las empresas inmobiliarias quieren aprovechar más este mercado limitado y el "alto apalancamiento" se ha convertido en una nueva forma de ganar dinero.
Bajo el modelo de "alto apalancamiento", las empresas inmobiliarias sólo necesitan una pequeña cantidad de fondos para desarrollar proyectos, y el resto de los fondos se toman prestados. Cuando se inicie el proyecto, el proveedor abonará por adelantado el pago correspondiente al proyecto. Si los cuatro certificados de proyecto están completos, la empresa inmobiliaria puede obtener un préstamo del banco para reemplazar los fondos recaudados anteriormente. No es exagerado decir que las empresas inmobiliarias pueden aprovechar más de diez veces el valor gastando un poco de dinero.
Por eso las empresas inmobiliarias siguen siendo insolventes aunque ganen mucho dinero. La riqueza aparente no puede compensar la enorme deuda explícita o implícita de la empresa. Cuando las deudas vencen colectivamente en un momento determinado, estalla una crisis de deuda, como es el caso de Evergrande. La deuda de casi 2 billones de yuanes empujó repentinamente a las principales empresas inmobiliarias a la quiebra y la reorganización.
Así que todo el dinero ganado por las empresas inmobiliarias se destina a pagar deudas, es decir, fluye hacia los accionistas y acreedores de las empresas inmobiliarias, y parte de él se destina a los empleados de las empresas inmobiliarias y a los impuestos de los gobiernos locales. . ¿Qué pasa con el gobierno? El gobierno no necesita vender tierras a cualquier costo, entonces, ¿cómo puede endeudarse?
En segundo lugar, ¿adónde va el dinero del gobierno? Aunque el gobierno puede obtener una gran cantidad de tarifas de transferencia y fondos fiscales de las ventas de tierras, los gobiernos locales necesitan más dinero y las ventas de tierras por sí solas no son suficientes. Para el gobierno, tienen que pagar los salarios del personal dentro del sistema, mejorar la infraestructura y pagar diversas cuotas de seguridad social... Estos gastos indispensables impiden que el gobierno alcance la "libertad financiera", por lo que el gobierno también necesita pedir dinero prestado.
Para el gobierno, pueden emitir bonos gubernamentales en el mercado, pedir prestado dinero al sistema bancario o emitir bonos en nombre de empresas de inversión urbana. Por lo tanto, los ingresos de las ventas de tierras por parte de los gobiernos locales palidecen en comparación con sus gastos. El gobierno realmente no puede ganar mucho dinero en la industria inmobiliaria.
Así que la mayoría de los fondos de venta de tierras del gobierno local eventualmente fluyen hacia aquellos proyectos que requieren inversión gubernamental, es decir, los accionistas, acreedores y empleados que emprenden estos proyectos. Para los individuos, sabemos que los préstamos hipotecarios han convertido a la generación actual en "esclavos de la vivienda", entonces, ¿adónde va la salida personal de dinero?
3. ¿A dónde va el dinero del comprador de vivienda? Una parte del dinero del comprador va al promotor inmobiliario, que es lo que llamamos el pago inicial; la otra parte es la hipoteca que hay que pagar cada mes, y el dinero fluye al banco. El banco prestará una parte del dinero del comprador a la empresa inmobiliaria y se quedará con la otra parte como beneficio. En el caso de los beneficios bancarios, estos fluyen hacia los accionistas del banco, los impuestos y la acumulación de activos, respectivamente.
Por un lado, es bueno que los residentes estén dispuestos a comprar casas, y los préstamos inmobiliarios adecuados favorecen el desarrollo económico de China. Por otro lado, un sobregiro excesivo por parte de los residentes también dará lugar a un apalancamiento excesivo, lo que no favorece la mejora del nivel de vida de los residentes. De manera similar, los gobiernos locales y las empresas inmobiliarias también necesitan reducir sus ratios de endeudamiento.
Conclusión En definitiva, las empresas inmobiliarias se encuentran actualmente en una etapa de transformación y modernización. Para las empresas inmobiliarias, el apalancamiento cada vez mayor no es una solución a largo plazo. Lo importante es controlar la escala, desarrollarse de manera constante y operar de manera constante. La diversificación es deseable, ¡pero no debemos "llevarnos" a la quiebra como Evergrande!