Discusión sobre las tasas de rendimiento de los bienes raíces y las teorías y métodos de valoración de bienes raíces relacionados

Resumen:

Las actividades modernas de valoración inmobiliaria de mi país comenzaron tarde y el sistema teórico de valoración utilizado se introdujo básicamente desde los países occidentales en vista de los actuales derechos de uso de la tierra de propiedad estatal. En nuestro país, el sistema de transferencia a plazo limitado difiere del de propiedad privada de la tierra en países como Reino Unido y Estados Unidos, lo que determina que el sistema teórico de valoración inmobiliaria deba cambiar en consecuencia, especialmente en su aplicación práctica. En la tasa de rendimiento inmobiliario actual y las teorías y métodos de valoración de bienes raíces relacionados, este punto no está muy claro. Este artículo desarrolla mi punto de vista personal.

El rendimiento inmobiliario es la tasa a la que los ingresos netos de un inmueble se convierten en valor. Las diferencias en los rendimientos provocarán grandes cambios en el valor. Si el rendimiento se selecciona incorrectamente, los resultados del cálculo serán muy diferentes. Los métodos de valoración de bienes raíces que involucran el rendimiento no son sólo el método de ingresos, sino también el método de desarrollo hipotético y el precio de referencia del suelo. método del coeficiente de corrección o incluso método del coste, método del mercado, etc. Este artículo solo analiza la tasa de rendimiento inmobiliario y las teorías y métodos de valoración de bienes raíces relacionados.

1. Determinación de la tasa de rendimiento

Los métodos para obtener la tasa de rendimiento incluyen el método de extracción de mercado, el método de acumulación, el método de clasificación e inserción de la tasa de rendimiento de inversión, y la combinación de préstamos hipotecarios y fondos propios, ley de combinación de suelo y construcción, etc. La cuestión clave para obtener la tasa de rendimiento es que el calibre de cálculo del monto del ingreso debe ser consistente con el calibre de cálculo de la tasa de rendimiento. Aquí se explican el método de extracción de mercado y el método de acumulación, que se utilizan comúnmente en la práctica de valoración.

1. Método de extracción del mercado. Hay dos formas de pensar sobre el método de extracción de mercado: utilizar el beneficio contable para el ingreso neto y utilizar el flujo de caja neto.

(1) El ingreso neto adopta el beneficio contable

En este caso, el gasto de depreciación retirado cada año se puede restablecer al final de la vida útil del edificio, que en realidad es un gasto ilimitado. ingreso. La forma del período es v=a/r, r=a/v.

Tomando como ejemplo las operaciones de leasing, la visión general es que el ingreso neto es el saldo del ingreso total anual menos la depreciación anual, los gastos de mantenimiento, los gastos de gestión, los impuestos pertinentes, los intereses, las primas de seguros, etc. La tasa de depreciación aquí solo se refiere a la depreciación del edificio, la cual es aplicable bajo la premisa de que el terreno se use indefinidamente. Sin embargo, nuestro país actualmente implementa una política de transferencia de tierras a plazo limitado. El valor de la tierra disminuye con el aumento de su vida útil. Por lo tanto, la tarifa de depreciación aquí es amplia y también debe incluir la tarifa de amortización del valor del derecho de uso. Para los ingresos y gastos por intereses, al calcular la tasa de rendimiento, generalmente se supone que los ingresos y gastos ocurren al final del año, pero en realidad este no es el caso. Si los ingresos reales por alquiler ocurren al final del período y los gastos ocurren uniformemente durante el período, entonces se deben considerar los intereses del préstamo por los gastos incurridos durante el período si los ingresos reales por alquiler ocurren al comienzo del período, o Si hay ingresos por depósitos, entonces los depósitos de los ingresos por alquiler o los ingresos por depósitos también deben considerarse intereses como ingresos.

(2) El flujo de caja neto se utiliza como ingreso. Es decir, el ingreso anual total de la idea anterior no deduce la depreciación. En este caso, en realidad es una forma de ingreso a plazo limitado, es decir, v=a/r[1-1/(1+r)n. ], que se conocerá. Sustituye la cantidad para encontrar r.

En teoría, siempre que el calibre de cálculo de los ingresos sea coherente con el calibre de cálculo de la tasa de rendimiento, es factible utilizar el beneficio neto y el flujo de caja neto como ingreso neto anual. Actualmente el país implementa una política de transferencia de tierras dentro de un período limitado, existe el problema de la amortización del valor de los derechos de uso de la tierra, es decir, es muy difícil determinar el valor de reposición de los edificios y los derechos de uso de la tierra en la práctica. Además, al arrendador le preocupa el flujo de caja neto y el beneficio neto no contable. El autor cree que es más apropiado utilizar el método de los ingresos para evaluar los bienes inmuebles y utilizar el flujo de caja neto para los ingresos netos.

(2) Método de acumulación. El método de acumulación, también conocido como método de tasa de interés segura más valor de ajuste de riesgo, es un método comúnmente utilizado en la práctica de evaluación. Su fórmula básica es:

Rendimiento inmobiliario = tasa de interés libre de riesgo + rentabilidad del riesgo. tasa

El calibre de ingreso neto correspondiente a la fórmula anterior debe ser el beneficio neto contable. De acuerdo con la práctica de utilizar el flujo de caja neto para el ingreso neto, algunas personas deben considerar las cuestiones de depreciación de edificios y amortización de terrenos. Creemos que la tasa de rendimiento de una casa = tasa de interés libre de riesgo + tasa de recompensa por riesgo + tasa de depreciación. El autor cree que no es apropiado simplemente sumar las tasas de depreciación de casas y edificios o las tasas de amortización de la tierra.

Suponiendo que la tasa de interés de los bonos del gobierno se utiliza como tasa de interés libre de riesgo, debido a que el principal se recupera una vez al final del período de emisión de bonos del gobierno, se puede suponer que esta situación se recupera en cantidades iguales durante la vida económica. que la vida económica del inmueble es de 50 años y que el inmueble se emitió en febrero de 2003. Si la tasa de interés del bono gubernamental a cinco años es del 2,62%, su tasa de recuperación anual (a/f, 2,62%, 50) = 0,99%, que es muy diferente de la tasa de depreciación de 1/50 = 2%. Es decir, la fórmula de la tasa de rendimiento acumulada correspondiente al flujo de caja neto es:

Tasa de rendimiento de bienes raíces = tasa de interés libre de riesgo + tasa de rendimiento de riesgo + tasa de recuperación de monto igual del principal (coeficiente de depósito anual del fondo )

2. Método de ingresos

La clave para la aplicación del método de ingresos es que el calibre de cálculo del monto de los ingresos y el calibre de cálculo de la tasa de rendimiento deben ser consistentes. Los puntos de vista relevantes se han explicado en el cálculo anterior de la tasa de rendimiento. Ahora explicaré la aplicación del método de ingresos basándose en las preguntas y opiniones de ejemplo del Examen de Calificación de Tasador de Tierras y libros de texto relacionados.

(1) Uso del método de la renta para evaluar bienes inmuebles

Un caso de libro de texto es el siguiente:

1. Descripción general de los objetos de tasación

El objeto de tasación Se trata de un centro comercial de dos plantas con estructura mixta, una superficie construida de 2180 metros cuadrados y una superficie construida de 1250 metros cuadrados para fines comerciales.

2. Ideas técnicas de valoración, métodos y proceso de valoración

De acuerdo con las características del centro comercial, y luego en función del propósito de la valoración y los factores del mercado, se utiliza el método de ingresos. Se utiliza para estimar el valor del objeto de valoración.

(1) Calcular los ingresos totales

Según la ubicación geográfica de las tiendas del centro comercial y los niveles de alquiler de tiendas similares en las áreas circundantes, y calculado mediante el método de comparación de mercado, El alquiler de las tiendas del centro comercial es de 4,4 yuanes por metro cuadrado por día. La tasa de ocupación promedio de las tiendas de los centros comerciales es del 75%, considerando los 365 días del año, el ingreso anual total por alquiler es de 1964×4,4×365×75%=2365638 yuanes.

(2) Calcular gastos totales

①Gasto de depreciación anual. La tienda del centro comercial es una estructura mixta con una vida útil de 50 años. Por lo tanto, la vida de depreciación de la casa es de 50 años, la tasa de valor residual es del 2% y la vida útil es de 50 años. Según el costo de mercado del proyecto, el costo de este tipo de casa es de 900 yuanes/metro cuadrado, entonces:

Depreciación anual = costo de construcción de la casa × (tasa de valor residual 1)/vida útil

=900×2180×(1-2%)/50

=38455 yuanes

②Comisión de gestión anual. Se calcula sobre la base del 3% del alquiler anual y la tarifa de gestión anual es de 70.969 yuanes.

③Cuota de mantenimiento anual. Basado en el 1,5% del costo de construcción del edificio, la tarifa de mantenimiento anual es de 29.430 yuanes.

④Prima anual del seguro. Considerando el 2‰ del coste de construcción del edificio, la prima anual del seguro es de 3.924 yuanes.

⑤Paga impuestos todos los años. Los impuestos comerciales y los recargos se acumulan al 5,565% del alquiler anual, y el impuesto comercial y los recargos anuales son de 131.648 yuanes;

Los impuestos a la propiedad se acumulan al 12% del alquiler anual y el impuesto anual a la propiedad es 283.877 yuanes;

El impuesto sobre el uso de la tierra se calcula en 5 yuanes/metro cuadrado por año. El impuesto anual sobre el uso de la tierra es:

5×1250=6250 yuanes;

El total de impuestos y tasas anuales es de 421.775 yuanes.

⑥Interés anual. Calculado sobre la base del 6,93% del costo de construcción, el 6,93% es la tasa de interés de depósito a un año. Suponiendo que los fondos se invierten uniformemente durante el período de construcción de un año, el interés de depósito anual es de 67.983 yuanes.

El coste total de los seis artículos anteriores es de 632.536 yuanes.

(3) Calcule el ingreso neto anual

El ingreso neto anual es el ingreso total anual menos los gastos anuales totales, que es 1.733.102 yuanes.

(4) Determine la tasa de interés de restauración

La tasa de interés de restauración se basa en la tasa de interés del préstamo a un año del 6,93%, más una tasa de interés de riesgo del 3%, redondeada a 10%.

(5) Calcular el precio inmobiliario

Precio inmobiliario = 1733102 × (p/a, 10%, 50) = 17183360 yuanes.

El autor cree que las ideas de evaluación mencionadas anteriormente tienen los siguientes problemas:

El primero es el tratamiento de los gastos de depreciación.

El monto de los ingresos en este ejemplo se calcula utilizando las ganancias contables y solo se proporciona la depreciación de los edificios. El estado de propiedad de los derechos de uso de la tierra no se explica según la política actual de transferencia de tierras de mi país, el valor de los derechos de uso de la tierra. De lo contrario, lo que obtenemos es que un beneficio contable incompleto es en realidad inconsistente con el calibre de la tasa de interés restaurada obtenida utilizando el método de suma.

La segunda es la determinación del tipo de interés de restauración. Este ejemplo utiliza el método de acumulación para determinar la tasa de interés de restauración. La tasa de interés del préstamo es una tasa de interés que contiene riesgos. Obviamente, es inapropiado utilizarla aquí como una tasa de interés libre de riesgo.

El tercero son los gastos por intereses. En este ejemplo, no es apropiado acumular gastos por intereses con base en el costo de construcción de la casa y el edificio, porque el costo de construcción de la casa y el edificio es en realidad parte del valor inmobiliario. Lo que se evalúa es el valor inmobiliario, y. el interés es el ingreso neto que se obtendrá de la operación inmobiliaria. La parte más fundamental de esto obviamente no es razonable como deducción de gastos. El autor cree que si el momento en que se incurren en ingresos y gastos es consistente con su período de descuento, los gastos por intereses no deben considerarse, al igual que suponer que no hay intereses de inversión ni ganancias de desarrollo en la fórmula del método de descuento en el método de desarrollo, porque Si utiliza la tasa de ingresos adecuada, el período de descuento apropiado se descuenta a la fecha base de valoración. La evaluación del método de ingresos a menudo supone que los gastos de ingresos ocurren en un momento determinado. Si el momento real en que ocurren se desvía de este supuesto, los gastos por intereses se pueden utilizar para hacer ajustes. Si el ingreso objetivo por alquiler ocurre al final del período y los gastos ocurren uniformemente durante el período, y la evaluación supone que los ingresos y gastos ocurren al final del período, entonces el interés del préstamo por los gastos incurridos durante el período debe ser consideró. Si el ingreso objetivo por alquiler ocurre al comienzo del período y los gastos ocurren uniformemente durante el período, y se supone que los ingresos y gastos ocurren al comienzo del período durante la evaluación, los gastos incurridos durante el período deben descontarse en consideración. El método de los ingresos es en realidad un método dinámico, mientras que considerar los gastos por intereses es un método estático. Combinar los dos métodos parece poco estricto. Por lo tanto, el autor recomienda que al utilizar el método de ingresos, el tiempo asumido de ingresos y gastos debe ser consistente con su período de descuento ponderado, sin considerar gastos por intereses.

El cuarto es el momento en el que se producen los ingresos y los gastos. Cuando se utiliza el método de los ingresos para evaluar bienes raíces, generalmente se supone que los ingresos y los gastos ocurren al final del período. Sin embargo, la situación real es que los ingresos por alquiler generalmente ocurren al comienzo del período y los gastos generalmente ocurren de manera uniforme durante. el período. El autor cree que el tiempo asumido de ingresos y gastos debe ser consistente con el tiempo objetivo de alquiler y gasto utilizado en la evaluación. El ingreso neto ocurre al comienzo del período y al final del período. una tasa de rendimiento. Esta brecha es muy grande.

(2) Utilice el método de ingresos para evaluar los derechos de uso de la tierra

En el libro de texto tutorial del Examen Nacional de Calificación de Tasadores de Tierras de 2002 "Teoría y métodos de valoración de tierras", el método de ingresos se utiliza para evaluar los precios del terreno La idea es: primero obtener el precio del edificio con base en métodos distintos al método de los ingresos, luego restar los ingresos netos pertenecientes al edificio de los ingresos netos del inmueble a valorar para obtener los ingresos netos del inmueble. el terreno; luego restaurarlo con la tasa de interés de reducción de la tierra, es decir, el precio del terreno está disponible. La fórmula de cálculo es:

l=[a-b(r2+d)]/r1=a1/r1

En la fórmula:

l: precio del suelo ;

a: Los ingresos netos generados por el edificio y su correspondiente terreno (si a es ingreso después de la depreciación, elimine d

b: El precio del edificio

r1: tasa de restauración del suelo;

r2: tasa de restauración del edificio;

d: tasa de depreciación de los edificios;

a1: ingreso neto del suelo .

Según el libro de texto, el precio b del edificio en la fórmula es el valor neto después de restar la depreciación al precio de reposición. De esta forma, a medida que aumenta la vida útil, aumentan los ingresos netos que genera el edificio. disminuye año tras año, y si no se tienen en cuenta los cambios de precios, de hecho, el ingreso neto anual a permanecerá básicamente sin cambios. De esta manera, el ingreso neto a1 de la tierra aumentará año tras año, mientras que r1 permanecerá básicamente sin cambios. , y el valor tasado l de la tierra cambiará con el cambio. El fenómeno de aumentar año tras año debido al retraso en el tiempo de tasación es obviamente inconsistente con la situación real. El autor cree que el ingreso neto anual de bienes raíces es el ingreso esperado de la inversión inmobiliaria, que está determinado por el valor del inmueble en un nuevo estado. Una vez determinado, si no se tienen en cuenta los cambios de precios, permanecerá. Básicamente, los ingresos netos del edificio y el valor del terreno permanecerán sin cambios. Lo mismo ocurre con los ingresos netos, por lo que b en la fórmula anterior debe ser el valor de reposición del edificio, no el valor neto después de deducir la depreciación.

3. Método de desarrollo de hipótesis

El libro de texto tutorial designado para el examen de calificación de tasador de bienes raíces de China de 2003 "Teoría y métodos de valoración de bienes raíces" señala que la fórmula más básica del método de desarrollo de hipótesis es el siguiente Dos tipos:

1. Método tradicional

El valor del inmueble a desarrollar = el valor del inmueble una vez finalizado el desarrollo - costos de desarrollo - administración honorarios - intereses de inversión - impuesto sobre las ventas - impuesto sobre las ventas - Ganancias de desarrollo - impuestos y tarifas que los inversores deben soportar al comprar un inmueble a desarrollar

2. Método de descuento

Valor del inmueble a desarrollar = valor del inmueble una vez finalizado el desarrollo - costo de desarrollo - Gastos de gestión - impuesto sobre las ventas - impuesto sobre las ventas - impuestos que los inversores deben soportar al comprar bienes inmuebles a desarrollar

De acuerdo con el Artículo 5.5.6 de las "Normas de valoración de bienes raíces": "Se deben considerar los fondos cuando se utiliza el método de desarrollo hipotético para la valoración. El valor temporal es fácil de usar en la operación real; cuando es difícil usar el método de descuento, el método de cálculo de intereses puede ser used. ”

El autor cree que hay dos cuestiones a las que se debe prestar atención al utilizar este método:

La primera es la diferencia entre la tasa de rendimiento del desarrollo inmobiliario y la real. tasa de rendimiento de la operación inmobiliaria. En el libro de texto "Teoría y métodos de valoración de bienes raíces" designado para el Examen de calificación de tasador de bienes raíces de China de 2003, la tasa de capitalización y la tasa de descuento son dos conceptos diferentes (como los Ejemplos 7-4 en la página 248 del libro de texto). tasa Es el ratio que convierte el ingreso neto de un inmueble en valor. En cuanto a la tasa de descuento en el método de flujo de efectivo descontado en el método de desarrollo hipotético, el libro de texto dice que el principio es el mismo que la tasa de capitalización en el método del ingreso, y debe ser equivalente a la tasa de rendimiento promedio requerida por tasas reales similares. proyectos de desarrollo inmobiliario en un mismo mercado, que incluye dos partes: intereses sobre fondos y ganancias de desarrollo. El autor cree que la tasa de descuento mencionada en el libro de texto es esencialmente la tasa de rendimiento de los bienes raíces, pero la tasa de rendimiento del desarrollo inmobiliario es diferente de la tasa de rendimiento de las operaciones inmobiliarias, por lo que llama tasa de rendimiento de los bienes raíces. "La evolución inmobiliaria y la tasa de rentabilidad de las operaciones inmobiliarias reflejan mejor su esencia", se entiende mejor. Es decir, la tasa de rendimiento del desarrollo inmobiliario se utiliza para descontar el valor después del desarrollo y los costos de desarrollo, y la tasa de rendimiento operativa del inmueble se utiliza para determinar el valor del inmueble a través de operaciones de arrendamiento.

La segunda es que la fórmula anterior es aplicable cuando el pago real del proyecto y otras cuentas por pagar son consistentes con el progreso de la imagen, pero el pago real del proyecto y otras cuentas por pagar a menudo son consistentes con el progreso de la imagen. . De acuerdo con las leyes y regulaciones vigentes, los pagos por pagar del proyecto tienen prioridad para el reembolso. Por lo tanto, al evaluar el valor de los proyectos en construcción, la diferencia entre los pagos reales del proyecto y otras cuentas por pagar y el progreso visual debe incluirse en la declaración especial. o en el préstamo hipotecario Deducido directamente en el momento de la evaluación. 4. Método de costo

En la actualidad, varios libros de texto no son muy claros sobre el método de evaluación de proyectos inmobiliarios utilizando el método de costo. Por ejemplo, el libro de texto de tutoría designado de 2003 para el Examen de calificación de tasador de bienes raíces de China ". Teoría y método de valoración de bienes inmuebles" p149, la fórmula básica aplicable a los inmuebles antiguos:

Precio de los inmuebles antiguos = precio de readquisición del terreno o coste de reurbanización + precio de recompra del edificio - depreciación del edificio

El problema con la fórmula anterior es que la transferencia de terreno ahora es limitada y carece de corrección de la vida útil restante y el precio de readquisición o costo de reurbanización del terreno se refiere al valor después de que se completa el desarrollo del terreno y la vivienda; y proyecto de integración territorial El costo de reposición del terreno debe ser el valor después de que se complete todo el proyecto de desarrollo inmobiliario, incluidos los intereses del préstamo durante el período de construcción y las ganancias del desarrollo.

En la operación real, existe una fórmula de cálculo de este tipo:

Precio de bienes raíces antiguos = (costo de reemplazo del terreno + costo de reemplazo del edificio) × tasa de novedad

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El problema de la fórmula anterior es que no es apropiado equiparar la vida útil restante del terreno con el índice de novedad del edificio.

El autor cree que es más claro cambiarlo a la siguiente fórmula:

Precio de la propiedad antigua = costo de reposición del terreno × coeficiente corrector de vida útil restante + costo de reposición del edificio × nueva tasa

= (precio de adquisición del terreno + costos auxiliares + impuestos relevantes + intereses del préstamo del período de construcción + ganancias de desarrollo) × coeficiente de corrección de vida útil restante + (honorarios de ingeniería inicial + costo del proyecto + gastos adicionales del proyecto + honorarios de apoyo + Intereses del préstamo durante el período de construcción + Comisión de gestión de la unidad de construcción + Beneficio de desarrollo) × Tasa de novedad

Coeficiente × Coeficiente de corrección de vida útil restante