¿Cuáles son los riesgos de los préstamos hipotecarios inmobiliarios y qué medidas de control de riesgos existen?

1. Riesgos actuales de los préstamos hipotecarios inmobiliarios

1.

En primer lugar, la conciencia del riesgo entre los agentes de crédito no es lo suficientemente fuerte. Siempre he creído que emitir préstamos hipotecarios inmobiliarios es mucho mejor que los préstamos garantizados y los préstamos crediticios. Básicamente no hay riesgo cuando existe una garantía inmobiliaria tangible. Para nuestro banco, aunque los préstamos hipotecarios son una forma de préstamo muy "segura", cuando el prestatario no cumple con sus obligaciones de pago como se le exige, el banco puede recuperar el dinero ejerciendo su poder sobre la garantía. Es precisamente debido a esta característica de los préstamos hipotecarios que es fácil para los oficiales de crédito tener una comprensión insuficiente de los riesgos de los préstamos hipotecarios inmobiliarios, no comprender correctamente la existencia y el alcance de los riesgos de los préstamos hipotecarios e ignorar los riesgos de los préstamos hipotecarios. préstamos hipotecarios, poniendo así en peligro la seguridad de los fondos crediticios. Si hay factores que no cumplen con las disposiciones legales, afectará la validez legal y la realización y, en última instancia, traerá ciertos riesgos legales para la realización de los principales reclamos del banco comercial rural. En segundo lugar, los oficiales de crédito no manejan negocios de acuerdo con los requisitos del proceso operativo o las reglas y regulaciones. Por ejemplo, no realizan investigaciones de autenticidad in situ antes de la emisión del préstamo, no realizan una diligencia debida previa ni una evaluación posterior al préstamo, y no evalúan correctamente la primera fuente de pago del prestatario y el precio razonable de mercado de los bienes inmuebles a menudo conduce a decisiones de préstamo erróneas, acceso laxo y una gestión posterior al préstamo ineficaz.

2. Riesgo de defectos en derechos accesorios.

Primero, cuando el banco prestamista maneja los trámites de registro de hipoteca inmobiliaria, si solo maneja el registro de hipoteca inmobiliaria y no maneja el registro de hipoteca de derecho de uso de la tierra, el inmueble hipotecado no será enajenado. y realizado. La segunda es la hipoteca simple por derecho de uso de la tierra. Si el terreno comprado e hipotecado por el deudor hipotecario no construye una fábrica o no lleva a cabo el desarrollo del proyecto dentro del período especificado, el gobierno recuperará los derechos de uso de la tierra de forma gratuita y los derechos de uso de la tierra hipotecados enfrentarán obstáculos políticos. Si se puede eliminar, todavía habrá que pagar un coste muy elevado.

3. Riesgo de hipoteca inválida.

En primer lugar, de acuerdo con la "Ley de Garantía", las instalaciones de bienestar público (incluidos los bienes raíces), como las instalaciones educativas, las instalaciones médicas y de salud, como las escuelas, las guarderías, los hospitales y los grupos sociales, no deben estar hipotecadas, de lo contrario será una hipoteca inválida. Los departamentos gubernamentales pertinentes pueden estipular que se pueden realizar hipotecas y compromisos de garantía. Sin embargo, según el principio de que "la fuerza legal es mayor que las regulaciones locales", el comportamiento hipotecario sigue siendo inválido y existen grandes riesgos legales. En segundo lugar, * * * existe el riesgo de hipoteca sobre la propiedad. Según la interpretación de la "Ley de Seguridad", cuando * * * hay bienes disponibles para hipoteca, * * * alguien hipoteca su * * * inmueble, y sin el consentimiento de otras * * * personas, la hipoteca se inválido. Cuando el prestatario solicita un préstamo hipotecario inmobiliario con * * * todos los inmuebles, y el prestamista no exige al prestatario y * * * * todos los inmuebles, el derecho hipotecario se perderá automáticamente, haciendo que el ejercicio de la hipoteca por parte del prestamista derecho inválido.

4. Riesgo de caída del valor de la garantía.

En primer lugar, a medida que el entorno económico y la caída del mercado, el valor de la propiedad hipotecada puede reducirse significativamente. Si el prestatario no paga, el banco sufrirá pérdidas significativas cuando disponga de la garantía. En segundo lugar, la gestión de las agencias de tasación intermediarias no está estandarizada y existen ciertos riesgos humanos en el proceso de tasación de garantías. Cuando un prestatario solicita un préstamo, el evaluador es arbitrario. Para satisfacer las necesidades de cuotas de crédito de los prestatarios, se aumentan deliberadamente los precios de tasación de los inmuebles. Cuando el valor de tasación de una hipoteca inmobiliaria es superior a su valor real, existe el riesgo de pérdida de que el principal y los intereses del préstamo no se puedan recuperar por completo cuando se pague la hipoteca. En tercer lugar, los prestamistas violan las regulaciones y otorgan préstamos a los prestatarios a tasas de interés hipotecarias que exceden las regulaciones, lo que aumenta el riesgo de pérdidas de activos crediticios.

5. Riesgo de registro hipotecario incompleto.

En primer lugar, el banco no manejó los procedimientos hipotecarios a tiempo o los procedimientos hipotecarios fueron inválidos, lo que resultó en la suspensión de la hipoteca y la invalidación de los derechos hipotecarios. Cuando se produce una pérdida crediticia y es necesario disponer de la garantía, los derechos del banco no pueden protegerse legalmente.

En segundo lugar, el personal del Banco Comercial Rural no participó personalmente en la consulta de registro e información, o no manejó personalmente la consulta de la hipoteca durante el período de renovación del préstamo del prestatario. Es imposible determinar si la propiedad hipotecada ha sido embargada o congelada. y si ha sido "una cosa con más de una cosa", y mucho menos los prestatarios utilizan certificados inmobiliarios falsos para defraudar préstamos bancarios, lo que implica mayores riesgos comerciales y riesgo moral.

6. Riesgo de enajenación de garantías.

En primer lugar, debido a las disposiciones legales de mi país, el entorno judicial, la seguridad de los medios de vida de las personas y otras cuestiones, el Tribunal Popular puede sellar la vivienda necesaria para la vida de la persona sujeta a ejecución y sus familiares dependientes. pero no se le permite subastar, vender o liquidar deudas, lo que hace que las hipotecas bancarias a veces sean difíciles de obtener. En segundo lugar, la Ley de Garantías estipula que cuando el prestatario incumple, el acreedor hipotecario debe llegar primero a un acuerdo con el deudor hipotecario antes de subastar la garantía. Si el deudor hipotecario no está de acuerdo con la subasta de la propiedad hipotecada por parte del banco en este momento, o no se puede contactar al deudor hipotecario en absoluto o la propiedad hipotecada no ha sido desalojada, el acreedor hipotecario solo puede demandar al deudor hipotecario a través de canales legales, lo cual es oportuno. consumen mucho y requieren mucha mano de obra. A menudo, debido a la crisis económica, las propiedades hipotecadas se subastan a precios bajos, lo que genera pérdidas que superan las ganancias. El tercero es el arrendamiento de derechos contra riesgos. Según el principio de "comprar y vender no rompe el contrato de arrendamiento", si el deudor hipotecario alquila primero el inmueble hipotecado y luego lo alquila, y el prestamista no firma con el deudor un acuerdo complementario para la enajenación del inmueble hipotecado y el arrendatario de manera oportuna, será difícil disponer de la propiedad hipotecada incluso si el prestatario no paga el préstamo hipotecario a tiempo porque el contrato de arrendamiento aún está vigente. Al mismo tiempo, cuando el prestamista subasta el inmueble hipotecado, según lo dispuesto en la Ley de Contratos, el arrendatario tiene derecho de tanteo con base en el contrato de arrendamiento y puede tomar determinadas medidas para rebajar deliberadamente el precio de subasta del inmueble. bienes.

7. Riesgo de pérdida colateral.

Si el prestamista no asegura y renueva completamente la hipoteca inmobiliaria antes de prestar, y deja claro que el prestamista es el primer beneficiario del seguro, en caso de un accidente devastador como un incendio o desastre natural, la hipoteca se perderá. El valor de la propiedad se perderá, lo que hará que el prestamista pierda por completo el control de la garantía y existe el riesgo de que se pierda la garantía.

2. Medidas de control de riesgos de préstamos hipotecarios inmobiliarios

1. Prestar atención a las inspecciones in situ.

Antes de otorgar un préstamo, el departamento de administración de viviendas y el departamento de administración de tierras deben investigar exhaustivamente in situ el inmueble hipotecario proporcionado por el prestatario, y se deben realizar los análisis y evaluaciones de riesgos necesarios en el mercado. precio de realización de la garantía para garantizar la autenticidad y legalidad de la misma. Al mismo tiempo, es necesario llevar a cabo una investigación detallada de la situación del arrendamiento de la propiedad del deudor hipotecario antes y después del préstamo, y celebrar acuerdos complementarios de manera oportuna para garantizar la seguridad de la enajenación de la hipoteca.

2. Evaluar razonablemente los precios de los inmuebles.

El centro de evaluación de activos hipotecarios de los bancos comerciales rurales debe fortalecer la investigación y el análisis de mercado, mejorar continuamente el sistema de evaluación de activos hipotecarios y ajustar oportunamente el precio guía de referencia de los bienes inmuebles hipotecados de acuerdo con las leyes de la economía de mercado; El personal de crédito de las instituciones bajo su jurisdicción reevalúa periódicamente los bienes inmuebles hipotecados, revisa, evalúa los cambios en el valor de la hipoteca y la liquidez de la garantía desde múltiples aspectos, toma la iniciativa en la emisión de préstamos y determina razonablemente la tasa de la hipoteca con base en el. grado de riesgo, y evitar el uso de informes de tasación de activos de intermediarios cuyos valores de tasación se desvían mucho de los valores de mercado, recuperar por adelantado los préstamos con valoraciones más altas y reemitirlos en base a una evaluación razonable.

3. Prestar atención al cumplimiento de los procedimientos de registro de hipotecas.

Antes de emitir un préstamo hipotecario inmobiliario o durante el período de renovación, el oficial de crédito debe participar personalmente en los trámites de registro de la hipoteca y la consulta de la información del registro de la hipoteca, y manejar los trámites completos de seguro y renovación del préstamo. bienes inmuebles hipotecados en el momento oportuno para garantizar la eficacia y seguridad de los derechos hipotecarios del banco.

4. Prestar atención a la formación de conocimientos empresariales crediticios.

Mejorar el nivel de conocimiento profesional y la capacidad de operación comercial de los oficiales de crédito, cambiar el concepto de riesgo pequeño o nulo en los préstamos hipotecarios, mejorar la capacidad de los oficiales de crédito para identificar los riesgos de los préstamos hipotecarios inmobiliarios y establecer firmemente el riesgo. Concientización sobre la prevención.

5. Garantizar la validez del contrato hipotecario.

Antes de firmar un contrato de préstamo hipotecario, el responsable de crédito debe comprobar cuidadosamente la titularidad del inmueble hipotecado, los estatutos del deudor hipotecario, su identidad y su estado civil, prestando especial atención a si existen propiedades potenciales. y la junta directiva de la empresa (asociación de accionistas) derechos y obligaciones de impedir la constitución de una hipoteca sobre bienes inmuebles que no pueden ser hipotecados por ley o la omisión de la firma del deudor hipotecario y la resolución hipotecaria de la junta directiva (accionistas) asamblea), resultando la nulidad de la hipoteca.

6. Preste atención a la primera fuente de pago del prestatario.

A la hora de emitir préstamos hipotecarios inmobiliarios, no sólo debemos considerar la segunda fuente de pago del prestatario (enajenación del inmueble hipotecado), sino que también debemos prestar atención a la primera fuente de pago. Se deben analizar en profundidad los flujos financieros, no financieros y de caja del prestatario, se deben comprender plenamente la producción y operación del prestatario, las necesidades razonables de capital y la capacidad de pago de la deuda, los préstamos hipotecarios inmobiliarios se deben contratar con prudencia y se deben controlar los riesgos crediticios. desde la fuente.