Piloto de reforma fiscal sobre bienes inmuebles

¡El piloto del impuesto inmobiliario ya está aquí! El 23 de octubre, la 31ª reunión del Comité Permanente de la XIII Asamblea Popular Nacional decidió autorizar al Consejo de Estado a llevar a cabo una reforma piloto del impuesto sobre bienes inmuebles en algunas áreas.

Desde la primera propuesta de “gravar las viviendas ocupadas por sus propietarios” en 2003 hasta “llevar a cabo proyectos piloto de reforma del impuesto sobre bienes inmuebles en algunas áreas” en 2021, el impuesto sobre bienes inmuebles se ha perfeccionado durante más de diez años. . A estas alturas, ¿por qué existe un impuesto sobre bienes inmuebles? ¿Qué impacto traerá? ¿Cuáles son las dificultades en la implementación? Invitamos especialmente a Zhang Yu, profesor asistente del Departamento de Finanzas de la Escuela de Administración Guanghua de la Universidad de Pekín, a dar una interpretación.

¿Por qué se lanza actualmente el piloto del impuesto sobre bienes inmuebles?

Zhang Yu repasó brevemente el proceso legislativo del impuesto sobre bienes inmuebles:

·En 1984, la reforma del el sistema tributario industrial y comercial, bienes raíces El impuesto se divide en dos tipos: impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto sobre el uso del suelo urbano;

·En 1986, el "Reglamento Provisional de la República Popular China y el Estado sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles" se implementaron y se convirtieron en la base aplicable para el actual impuesto sobre bienes inmuebles. En las regulaciones, todas las casas personales no comerciales están incluidas en el alcance de la exención de impuestos, excluyendo así las propiedades sujetas a impuestos con más del 80%;

·En 2011, Shanghai y Chongqing tomaron la iniciativa en la implementación; reforma piloto del impuesto a la propiedad ocupada por sus propietarios;

·En 2015, el impuesto a la propiedad se incluyó en el plan legislativo del Comité Permanente del XII Congreso Nacional del Pueblo, estableciendo oficialmente un cronograma para la legislación sobre impuestos a la propiedad;

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·En 2018, la primera sesión del 13.º Congreso Nacional del Pueblo propuso mejorar el sistema tributario local y promover constantemente la legislación sobre impuestos inmobiliarios;

·2021 En octubre de 2019, el Comité Permanente de El Congreso Nacional del Pueblo autorizó al Consejo de Estado a llevar a cabo proyectos piloto sobre la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles en algunas regiones.

El proceso legislativo del impuesto sobre bienes inmuebles ha pasado por un largo período de tiempo. ¿Por qué se introduce ahora? La declaración oficial es "promover activa y constantemente la legislación y reforma del impuesto sobre bienes inmuebles, orientar el consumo razonable de vivienda y conservar y utilizar intensivamente los recursos de la tierra, y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario".

“El impuesto sobre bienes inmuebles cubre una amplia gama de áreas, y el diseño del sistema es muy difícil: una discusión completa, la recopilación de conocimiento público, la realización de pruebas piloto y el avance de la legislación son una idea deseable para la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles”. Zhang Yu dijo que el plan de reforma fiscal se está lanzando actualmente, en primer lugar, está vinculado a la reforma del sistema inmobiliario de China y a las "casas para vivir, no para especular" y otras políticas para promover el desarrollo estable del mercado inmobiliario.

En segundo lugar, el impuesto sobre bienes inmuebles ayuda a promover la equidad social. Los impuestos inmobiliarios se recaudan para recaudar fondos para los servicios públicos del gobierno local y se pone más énfasis en brindar servicios públicos sostenibles a los residentes locales. Por ejemplo, Shanghai ha dejado claro en su programa piloto que el propósito de los impuestos es frenar la demanda de especulación inversora, y el propósito de los impuestos es la construcción y el mantenimiento de viviendas públicas de alquiler. El propósito de los impuestos en Chongqing es similar al de Chongqing; Shanghai, y se utiliza para viviendas asequibles y otros gastos. Además, considerando que el impuesto inmobiliario en los pasados ​​proyectos piloto incluía áreas exentas y otros diseños de mecanismos, es un impuesto progresivo que también tiene la función de regular la distribución de la riqueza y promover la equidad social.

En tercer lugar, reducir la excesiva dependencia de los gobiernos locales de la “financiación de la tierra” tendrá un efecto positivo a la hora de frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda desde la fuente. En 2020, la tasa de urbanización de la población permanente de mi país alcanzó el 63,89. Desde menos de 20 al comienzo de la reforma y la apertura a más de 60 al final del XIII Plan Quinquenal, el desarrollo de la urbanización de China ha logrado logros notables. Paralelamente a la urbanización, se lleva a cabo una gran cantidad de construcción de infraestructura, y esto es inseparable del fuerte apoyo de los fondos de transferencia de tierras. En referencia a la tasa de urbanización promedio del 80% en los países desarrollados, se puede esperar que la velocidad de urbanización en mi país eventualmente se desacelere en el futuro.

Si la "financiación de la tierra" es insostenible, entonces, con la tendencia a reducir la tierra de alto valor y aumentar la infraestructura existente, ¿qué fondos se utilizarán para construir y mantener la infraestructura en el futuro? Imponer un impuesto sobre bienes inmuebles es sin duda una opción que se puede considerar. No sólo puede aliviar el problema de la excesiva dependencia de las finanzas locales de las "ventas de tierras", sino que también puede frenar hasta cierto punto el rápido aumento de los precios de la vivienda desde la fuente y puede proporcionar una posible salida para resolver los problemas financieros locales.

Desde una perspectiva internacional, recaudar impuestos sobre bienes inmuebles es una práctica común.

Las tasas impositivas reales de varios estados de los Estados Unidos oscilan entre 0,27 y 2,4; Japón aplica impuestos sobre activos fijos y impuestos sobre planificación urbana al vínculo de propiedad. El tipo base del impuesto sobre los activos fijos se ha mantenido en 1,4 durante mucho tiempo y el tipo del impuesto sobre planificación urbana es de 0,2-0,3, pero el precio de evaluación del impuesto suele ser sólo la mitad del precio de mercado de la vivienda. Tomando a los Estados Unidos como ejemplo, el impuesto a la propiedad en los Estados Unidos es el principal tipo de impuesto y la fuente más importante de ingresos para los gobiernos locales, representando en promedio más del 50% de los ingresos fiscales totales de los gobiernos locales (después del ajuste). .

¿Qué impacto tendrá el impuesto sobre bienes inmuebles?

Zhang Yu cree que promover activa y constantemente la legislación y la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles y hacer un buen trabajo en el trabajo piloto sin duda conducirá a "vivienda para vivir, no para especular". A largo plazo, el impuesto sobre bienes inmuebles ayudará a combatir la especulación inmobiliaria y orientará un consumo razonable de vivienda. Entonces, ¿qué impactos específicos tendrán los impuestos inmobiliarios en los individuos y las familias, las empresas inmobiliarias y los gobiernos locales?

Análisis de Zhang Yu:

En primer lugar, para las personas y las familias, el impacto del impuesto sobre bienes inmuebles también es diferente debido a los diferentes tipos, cantidades y valores de las propiedades que sostener. Según la experiencia de Chongqing y Shanghai, se designan ciertas áreas exentas, por lo que los residentes con necesidades de vida normales no tienen una idea clara sobre el impuesto sobre bienes inmuebles. Para las personas o familias que necesitan pagar impuestos por poseer múltiples propiedades o propiedades de alto nivel, los impuestos inmobiliarios aumentarán los costos de tenencia. Luego, cuando consideren seguir invirtiendo en bienes raíces, tenderán a no comprarlos, lo que reducirá la demanda de bienes raíces en el mercado. Esto es cierto tanto para el mercado de viviendas nuevas como para el de viviendas de segunda mano. por lo que se espera que los precios de las viviendas nuevas y de segunda mano se vean afectados en cierta medida. Dado que este impuesto sobre bienes inmuebles todavía es un proyecto piloto, teniendo en cuenta la experiencia previa de Shanghai y Chongqing, la intensidad impositiva puede no ser demasiado grande al principio y si la intensidad impositiva de esta ronda de pilotos es significativamente diferente de la ronda anterior; de los pilotos, puede tener un impacto más pronunciado en los precios de los activos.

En segundo lugar, en cuanto a si la imposición de impuestos inmobiliarios reducirá la volatilidad de los precios de la vivienda, actualmente no existe ninguna investigación empírica en el país ni en el extranjero que respalde conclusiones relevantes. Dado que las empresas inmobiliarias no pagan directamente este impuesto sobre bienes inmuebles, el impacto será indirecto. Las empresas deben pagar impuestos diarios relacionados con los bienes inmuebles: en primer lugar, los impuestos sobre el desarrollo inmobiliario; en segundo lugar, los impuestos necesarios para poseer bienes inmuebles, lo que significa que las empresas siempre están pagando. Además, todavía es difícil determinar qué impacto tendrán los impuestos inmobiliarios en los precios de la vivienda. Sin embargo, a juzgar por la experiencia de Shanghai, los precios de la vivienda en Shanghai han seguido aumentando en los últimos 10 años, pero a un ritmo más lento que en otras ciudades de primer nivel. Aunque ha habido un ligero aumento en 2020, el aumento general se ha mantenido estable. El impuesto sobre bienes inmuebles sigue desempeñando un papel en el hecho de que "la vivienda es para vivir, no para especular".

En tercer lugar, para los gobiernos locales, es útil aumentar una fuente sostenible de ingresos fiscales. En términos generales, cuando los ingresos por impuestos inmobiliarios son altos, los ingresos fiscales locales serán más abundantes y, en consecuencia, habrá más inversión en servicios públicos e infraestructura. Los gobiernos locales pueden servir mejor y más competentemente a los residentes y a las empresas, y proporcionar servicios públicos más completos y de mayor calidad.

Además, los impuestos inmobiliarios también pueden afectar el flujo de población. A diferencia de la política de restricción de préstamos unificada a nivel nacional, el impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto local que aún se encuentra en la etapa piloto. El gobierno central sólo ha formulado un marco general, y los detalles específicos los determinan los gobiernos locales. Debido a que las principales ciudades se encuentran en diferentes etapas de desarrollo, tienen diferentes ingresos de residentes y diferentes niveles de desarrollo del mercado inmobiliario, se puede esperar que las políticas fiscales sobre bienes inmuebles en cada lugar también sean diferentes, y su atractivo para Los talentos y las poblaciones también serán diferentes, lo que tendrá un cierto impacto en el patrón de población urbana de mi país en el futuro.

¿Cuáles son las dificultades para recaudar el impuesto sobre bienes inmuebles?

En opinión de Zhang Yu, el trabajo piloto de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles se ha acelerado, pero todavía hay dificultades en el proceso de recaudación. .

En primer lugar, es difícil delimitar el alcance de la recopilación.

El gobierno chino lleva mucho tiempo planteando el objetivo de "tener un lugar para vivir". Desde la perspectiva de la proporción de viviendas propias, el avance de este objetivo es un gran éxito. El índice de libertad de vivienda de nuestro país ha llegado a 85, que es mucho más alto que en el extranjero (Estados Unidos 65, Alemania 53).

La razón por la que consideramos que el problema de la vivienda es grave es que, en primer lugar, el desajuste entre la vivienda propia y las necesidades de vivienda es extremadamente grave. O algunas personas poseen viviendas en su ciudad natal en lugar de en la ciudad donde trabajan, o algunas familias son propietarias. vivienda que está muy por debajo de sus necesidades de vivienda. En segundo lugar, la política se centra en la vivienda propia en lugar del mercado de alquiler. El mercado de alquiler está gravemente distorsionado, lo que se manifiesta en el hecho de que la calidad de vida en la vivienda alquilada es significativamente menor que la de la vivienda alquilada. la calidad de vida en la vivienda propia y la oferta en el mercado de alquiler es insuficiente. Según el ámbito de recaudación señalado en la "Decisión": el impuesto sobre bienes inmuebles en las zonas piloto se aplica a todo tipo de bienes inmuebles con fines residenciales y no residenciales, excluidas las fincas rurales de propiedad legal y sus residencias. Es decir, los objetos de expropiación incluyen no sólo a los residentes urbanos propietarios de casas, sino que, en teoría, también incluyen a los propietarios de casas con pequeños derechos de propiedad y casas en aldeas urbanas. Si el alcance de la exención del impuesto sobre bienes inmuebles es menor de lo esperado, entonces el tamaño de las personas a las que se les aplica puede ser muy amplio y exceder el tamaño de las personas a las que se les aplica el impuesto sobre la renta personal.

Fuente: Informe de la encuesta sobre finanzas domésticas de China de la Universidad de Finanzas y Economía del Suroeste.

En segundo lugar, la evaluación del valor de la propiedad es difícil.

En los Estados Unidos, el precio de los bienes raíces lo evalúan tasadores inmobiliarios profesionales. El valor tasado es relativamente cercano al valor de mercado. El gobierno local puede gravar la propiedad de acuerdo con una determinada tasa impositiva. Sin embargo, el actual mecanismo de evaluación de bienes raíces de China aún no es perfecto, y la base para recaudar impuestos sobre bienes raíces es el precio de las propiedades existentes. Carece de un medio verdadero y efectivo para reflejar los precios de la vivienda también se convertirá en un gran problema. desafío.

En tercer lugar, la transición de la financiación de la tierra al impuesto sobre bienes inmuebles será un proceso difícil.

Desde una perspectiva nacional, la tarifa nacional de transferencia de tierras en 2020 será de aproximadamente 8 billones de yuanes, y el ingreso neto será de aproximadamente 4 billones de yuanes. Se supone que los impuestos a la propiedad a plazo deben reemplazar por completo el 40 de. Los ingresos por tasas de transferencia de tierras son de 1,6 billones de yuanes. Según la predicción de algunas instituciones, el valor total del mercado de la vivienda en mi país es de unos 320 billones de yuanes y el valor del mercado inmobiliario per cápita puede ser de unos 400.000 yuanes. Se espera que haya dos planes de recaudación como referencia: Opción 1: sin área de exención, la tasa impositiva debe llegar a 0,5; la tasa impositiva anual per cápita es de 2.000 yuanes; Opción 2: reducir o eximir el primer conjunto, la tasa impositiva debe ser de 2.000 yuanes; para alcanzar aproximadamente 2,5; el pago per cápita anual es de 10.000 yuanes;

Ya sea la Opción 1 o la Opción 2, los residentes enfrentarán una mayor presión fiscal. Será muy difícil reemplazar la “financiación de la tierra” con impuestos inmobiliarios en el futuro. En este sentido, los impuestos sobre bienes inmuebles sólo pueden ser complementarios hasta cierto punto.

En cuarto lugar, actualmente una preocupación común es cómo utilizar tasas impositivas diferenciadas y políticas de exención para ajustar la brecha entre ricos y pobres sin que los residentes sientan un aumento significativo en la carga tributaria.

Zhang Yu dijo que el período piloto para la autorización del impuesto sobre bienes inmuebles es de cinco años, lo que significa que se alienta a los gobiernos locales a hacer intentos audaces y esperan explorar experiencias dignas de promoción nacional dentro de cinco años. Se espera que en los próximos cinco años los gobiernos locales muestren su talento y exploren un camino de reforma del impuesto inmobiliario adecuado para China, que realmente reduzca la presión inmobiliaria del pueblo chino y mejore la felicidad nacional.

(El autor Zhang Yu es actualmente profesor asistente en el Departamento de Finanzas de la Escuela de Administración de Guanghua de la Universidad de Pekín)