¿Qué incluye la gestión de costes de una empresa inmobiliaria?

1. Propósito Operativo

Proporcionar métodos básicos de gestión sistemática de costos para proyectos de desarrollo de la empresa, con el objetivo de unificar y estandarizar las operaciones reales del personal financiero para que los costos del proyecto puedan ser dinámicos. y controlar y gestionar eficazmente.

2. Contador Jefe a cargo: Aprobación de financiación y planes de ingresos y gastos, aprobación de cada pago (se puede autorizar un límite si es necesario), coordinación de los acuerdos de capital de la empresa y asistencia para guiar el manejo. de cuestiones difíciles pertinentes.

Contabilidad de costes de puestos de acogida: Realizar negocios específicos en función de las necesidades operativas y descripciones.

3. Requisitos del trabajo

3.1 Establecer un sistema presupuestario integral: verificar el plan de inversión total en el informe de viabilidad (primer borrador) y preparar el presupuesto financiero del proyecto y el presupuesto financiero anual en consecuencia. después del borrador final. En el proceso de desarrollo posterior, se realizarán ajustes continuos relevantes en función de la situación real del desarrollo del proyecto y los ingresos y gastos de fondos, y los ajustes y el estado de implementación se comunicarán al gerente del proyecto de manera oportuna.

3.2 Disposición razonable de los fondos: para los planes de ingresos y gastos de fondos anuales, trimestrales y mensuales presentados por el director del proyecto, el puesto anfitrión debe hacer sugerencias de optimización desde una perspectiva profesional para aprovechar al máximo el tiempo. valor de los fondos y minimizar el costo de uso de los fondos, y cooperar con Coordinado por el director del proyecto e implementado después de la aprobación del economista jefe.

3.3 Configurar cuentas: Cada proyecto de desarrollo debe configurar un conjunto completo de cuentas de costos para cobrar correctamente los gastos de desarrollo y los gastos de ventas remanentes.

3.4 Temas y métodos contables unificados: el puesto anfitrión debe cumplir con el sistema de gestión financiera unificado y realizar el procesamiento contable de acuerdo con el contenido contable de la cuenta de costos de desarrollo unificado. E informe al director del proyecto cómo dividir los objetos contables para que pueda responder correctamente al declarar los ingresos y gastos del proyecto (consulte la contabilidad de costos de las instrucciones de trabajo para obtener más detalles).

3.5 Fortalecer la comunicación empresarial con el equipo del proyecto: El puesto patrocinador debe mantenerse al tanto de la situación general del desarrollo del proyecto, recopilar datos, verificar los datos con el puesto de control de costos del equipo del proyecto cada mes, corregir errores y fugas en cualquier momento y garantizar la exactitud de los datos financieros.

3.6 Hacer un buen trabajo en planificación fiscal: El responsable debe estar familiarizado con las políticas fiscales de la industria inmobiliaria nacional y local, captar los últimos cambios en políticas fiscales y mantener buenas relaciones interpersonales con los responsables de los departamentos tributarios correspondientes. Bajo la premisa de consultar con el planificador de marketing y el director del proyecto, organizar razonablemente los nodos de ingresos y gastos, esforzarse por obtener los mayores beneficios fiscales y hacer un buen trabajo en la planificación fiscal.

4. Descripción del trabajo

4.1 Gestión financiera previa al proyecto

4.1.1 Asistir al jefe de contabilidad para participar en la preparación de informes de viabilidad y planes del proyecto. determinar la fuente de los fondos, llevar a cabo el plan de préstamo de acuerdo con el nodo de tiempo del cuarto certificado de la organización del proyecto y compararlo con el plan de pago del equipo del proyecto y el plan de pago del departamento de marketing, presentar sugerencias de optimización y sacar una conclusión completamente consistente. . Prepare un plan de financiación en consecuencia.

4.1.2 El puesto anfitrión debe estar completamente familiarizado con el proyecto y recopilar la siguiente información relevante de manera oportuna de acuerdo con el progreso del desarrollo del proyecto para su revisión por parte de los departamentos de préstamos y finanzas.

4.1.2.1 Informe del estudio de viabilidad y plan del proyecto;

4.1.2.2 Contrato de transferencia de tierras;

4.1.2.3 Plan general aprobado por el gobierno. el administrador marca el alcance de la implementación por etapas, el número de pisos, usos y número de edificios de cada edificio individual

4.1.2.4 Plan de red e instrucciones de ajuste, y plan de avance del proyecto

4.1.3 Establecer libros de contratos y libros de contabilidad de acuerdo con el sistema de contabilidad unificado formulado por la empresa (consulte las instrucciones operativas "Contabilidad de costos" para obtener más detalles). Si existen circunstancias especiales en este proyecto y es necesario agregar cuentas al mismo nivel que las cuentas prescritas, esto debe informarse al jefe de contabilidad para su aprobación. Si se agrega una cuenta bajo una cuenta designada, se debe presentar ante el jefe de contabilidad.

4.1.4 Contactar con el departamento fiscal correspondiente de la empresa del proyecto, comprender y estudiar las políticas fiscales del departamento fiscal correspondiente y gestionar el negocio de compra de facturas fiscales.

4.2 Gestión financiera durante la etapa de construcción

4.2.1 Determinar o ajustar el plan de capital para el próximo mes.

Al final de cada mes, el puesto patrocinador revisará el plan de financiación para el mes siguiente informado por el director del proyecto. Si se encuentran discrepancias con el plan original, el director del proyecto debe adjuntar un informe escrito aprobado por el economista jefe y ajustar el plan de financiación en consecuencia.

4.2.2 Registro del libro mayor de contratos. Cuando cada contrato se paga por primera vez, se debe establecer un libro de contabilidad del contrato (consulte el Apéndice 1, Formulario de ejecución del contrato del proyecto para obtener más detalles) y registrarse en el formato prescrito para cada pago posterior. Adjunte copias de los términos económicos relevantes, firma del contrato y otros contenidos principales del contrato al bono. Los contratos para un mismo proyecto de desarrollo (incluidos anexos, acuerdos complementarios, etc.) deben almacenarse en una carpeta (o bolsa) centralizada, siendo el número de contrato el primer nivel, y los anexos y acuerdos complementarios adjuntos al contrato numerados el segundo nivel. Todos los números de serie deben ser consecutivos para garantizar la integridad de los datos del contrato. Una vez completado el contrato, el Anexo 1 y la información del contrato se combinarán y encuadernarán en un volumen y se almacenarán junto con los documentos del año en que se completó el proyecto.

4.2.3 Gestión de pagos del proyecto. Después de recibir el formulario de solicitud de pago del proyecto (consulte el anexo 2 para obtener más detalles) enviado por el director del proyecto, el organizador debe verificar cuidadosamente si hay errores de cálculo en los datos, si la categoría de pago es incorrecta, si la factura es regular, verificar el siguientes contenidos, y juzgar si es normal con base en este Pago o pago especial:

4.2.3.1 Las condiciones para juzgar el uso normal de los fondos son: se ha revisado el informe de inspección mensual preparado por la unidad de construcción por el supervisor de inversiones y el director del proyecto; el monto solicitado está dentro del alcance del contrato y este El dinero ya está incluido en el plan de financiación de este mes; Si los fondos son para uso normal, el organizador firmará el formulario de solicitud, lo presentará al jefe de contabilidad para su aprobación y luego lo pagará al cajero. El cajero completa el monto del pago real y la fecha de pago en la columna de registro de pago real del formulario de solicitud y luego devuelve una copia al gerente del proyecto. Sobre esta base, el personal de control de costos in situ inicia sesión en la cuenta "Asignación de proyectos" in situ.

4.2.3.2 Las condiciones para juzgar el uso de fondos especiales son las siguientes: Si el monto de los fondos solicitados no está dentro del alcance del contrato, el director del proyecto deberá adjuntar un contrato complementario, firmado por el firmante del contrato original y confirmado por el departamento de gestión de contratos. Si la cantidad de fondos solicitada no está incluida en el plan de financiación de este mes, el director del proyecto debe adjuntar una explicación por escrito de los motivos y obtener el consentimiento del economista jefe. Después de recibir la información anterior, el organizador debe firmar una opinión en el formulario de solicitud e informarla al jefe de contabilidad para recibir instrucciones sobre si la base de pago es suficiente y si hay un saldo en el plan de fondos para este mes. Si el jefe de contabilidad tiene objeciones, debería volver a coordinarse con el economista jefe. Si no se puede llegar a un acuerdo, puede firmar el formulario de solicitud e informarlo al director general para recibir instrucciones finales.

Si 4.2.3.3 no cumple con los criterios anteriores para juzgar el uso normal y especial de los fondos, el anfitrión se negará a pagar; de lo contrario, será responsable por incumplimiento del deber.

4.2.4 Si realmente se realizan pagos extrapresupuestarios, el puesto patrocinador debe ajustar inmediatamente el presupuesto financiero del proyecto.

4.2.5 El puesto de patrocinador debe proporcionar al director del proyecto un resumen del estado de implementación del contrato un día de cada mes (consulte el anexo 3 para obtener más detalles). Verifique el uso de los fondos del proyecto con el equipo del proyecto para garantizar que los datos de ambas partes sean correctos y consistentes.

4.3 Gestión financiera tras la finalización del proyecto. Una vez finalizado el proyecto y obtenido el certificado de producción a gran escala, los costos de desarrollo deben transferirse a los productos desarrollados de manera oportuna. A veces, por diversas razones, se requiere un traspaso anticipado. El jefe de contabilidad debe comunicarse y negociar con el departamento de finanzas, impuestos o auditoría con anticipación.

Para medir con precisión los costos de desarrollo, el puesto de alojamiento debe hacer lo siguiente:

4.3.1 Cálculo razonable de los costos acumulados: El puesto de alojamiento, junto con el director del proyecto y personal de control de costos, todos los contratos inacabados se liquidan y los gastos impagos (incluidos los contratos que aún no se han firmado) se contabilizan y estiman. El cálculo de los gastos acumulados debe ser razonable y preciso, y debe estar firmado y confirmado por el director del proyecto. En base a esto, el moderador registrará los costos acumulados de acuerdo con las cuentas detalladas correspondientes y luego ajustará el costo total objetivo del proyecto.

4.3.2 Se debe establecer una cuenta detallada de los costos y gastos acumulados (ver Apéndice 4 "Detalles de los costos y gastos acumulados") y se debe registrar el estado de pago real. Este formulario se copiará al director del proyecto para su verificación todos los meses hasta que el equipo del proyecto lo cancele. Si hay algún ahorro en los costos acumulados, se debe transferir a las ganancias actuales.

4.3.3 Liquidación final del proyecto: Si el contrato de construcción es un precio total, el precio del contrato más el precio auditado de los gastos extracontractuales será el precio de liquidación final si el contrato de construcción no tiene; plazo fijo o precio tentativo, el precio auditado será el precio Final. El informe de auditoría debe enumerar claramente los honorarios directos determinados y todas las tarifas estipuladas en el contrato. También debe liquidar y confirmar todos los pagos anticipados realizados por la Parte A, como honorarios de auditoría, facturas de agua y electricidad y reembolsos fijos por materiales y equipos de construcción. proporcionado por la Parte A. Pago, etc.

4.3.4 Depósito de garantía del proyecto: se devenga según la proporción del precio de liquidación final estipulado en el contrato. Si es necesario utilizar el dinero de la garantía durante el período de garantía, el ingeniero jefe debe adjuntar y aprobar un informe escrito del director del proyecto original. Cuando expire el período de garantía y la unidad de administración de la propiedad lo selle para confirmar que no hay disputas de calidad, el gerente del proyecto original hará un informe escrito y el ingeniero jefe lo aprobará, y el saldo del dinero de la garantía se devolverá al unidad de construcción.