¿Cuál es la forma más rentable de obtener un préstamo para comprar una casa?

1? ¿Cuánto puedo pedir prestado?

Sugerencia: Los préstamos comerciales requieren la aprobación del banco y los fondos de previsión se pueden calcular primero.

“El monto final del préstamo depende de las circunstancias personales, y el resultado final lo aprueba el banco”. Cuando se enteró de esta situación por primera vez a través de un intermediario, Ahua, que planeaba comprar una casa, se quedó sin palabras. pensando, ¿y si? ¿Qué debo hacer si no puedo conseguir suficiente dinero?

Análisis

Según el Sr. Zheng, en términos generales, si se trata de un préstamo comercial, el pago inicial para la primera vivienda es ahora del 30% y el límite del préstamo es del 70%. . La aprobación final depende de los ingresos, extractos bancarios, situación familiar, lugar de trabajo, etc. Estos factores determinan en última instancia si el banco cree que usted tiene la capacidad de pagar el préstamo.

Si se trata de un préstamo de fondo de previsión, depende del importe del depósito del fondo de previsión. El límite máximo de préstamos del fondo de previsión es de 500.000 yuanes para una persona y 800.000 yuanes para dos personas (actualmente, el límite máximo de préstamos del fondo de previsión en Wuxi es de 300.000 yuanes para una persona y 500.000 yuanes para dos personas). La aprobación del límite de préstamo del fondo de previsión está relacionada con el monto del depósito mensual del fondo de previsión, la antigüedad, la antigüedad de la casa, etc.

Cuenta de Casting

Límite de préstamo comercial: Está relacionado con el extracto bancario del solicitante, certificado de ingresos y otros factores, y está sujeto a la aprobación final del banco.

Límite de préstamo del fondo de previsión: el valor mínimo calculado en función del saldo de almacenamiento de la cuenta del fondo de previsión para vivienda, el límite máximo de préstamo y el múltiplo del índice de préstamo es el límite máximo de préstamo para el prestatario. (Se suspende la emisión de préstamos del fondo de previsión para la vivienda a familias de empleados para la compra de su tercera o más viviendas).

El monto máximo del préstamo se calcula en función del saldo de la cuenta del fondo de previsión para la vivienda

La fórmula de cálculo es: (saldo de la cuenta del fondo de previsión + monto del depósito mensual del fondo de previsión × 2 × número legal de meses de jubilación) × 22. El monto que se puede prestar, en base al límite máximo de préstamo.

Si una persona solicita un préstamo del fondo de previsión para la vivienda, el monto máximo del préstamo es de 500.000 yuanes. Si dos o más personas compran la misma casa y solicitan un préstamo del fondo de previsión para la vivienda, el monto máximo del préstamo es 800.000. yuan.

3. Para las familias (incluidos prestatarios, cónyuges e hijos menores) que compran su primera vivienda y el área de construcción es inferior a 90 metros cuadrados (incluidos 90 metros cuadrados) o compran viviendas asequibles de acuerdo con las regulaciones, Lo mismo a continuación), el monto prestable calculado con base en el índice de préstamo no es inferior al 20% para las familias que compran su primera vivienda con un área de construcción de 90 metros cuadrados o más, el índice de pago inicial no es inferior al 30%; para las familias que compren una segunda vivienda, la tasa de pago inicial no será inferior al 60% y el tipo de interés del préstamo será 1,1 veces el tipo de interés de referencia del mismo grado durante el mismo período; ?

2. ¿Elegir préstamo de fondo de previsión o préstamo comercial?

Sugerencia: Los préstamos del fondo de previsión son más rentables

“Los préstamos del fondo de previsión de la oficina son lentos. El propietario quiere obtener el dinero temprano, por lo que quiere que usted haga un préstamo comercial. "Xiao Song ha oído hablar de los fondos de previsión durante mucho tiempo. La tasa de interés del préstamo es baja, pero no tiene idea de qué tan baja es. ¿Cuál es más rentable, un préstamo de fondo de previsión o un préstamo comercial?

Análisis

Ahora los préstamos de fondos de previsión se han convertido en la primera opción para los préstamos hipotecarios porque los préstamos de fondos de previsión tienen pagos iniciales bajos. Si se trata de un préstamo para la primera vivienda, un préstamo puro de fondo de previsión también puede cubrir el pago inicial del 20%. Además, el tipo de interés de los préstamos del fondo de previsión para la vivienda es relativamente bajo. El tipo de interés anual de los préstamos del fondo de previsión para la vivienda es del 4,45% durante menos de cinco años y del 4,9% durante más de cinco años. En términos generales, no existe un límite máximo de préstamo para préstamos comerciales. El resultado de la aprobación final se basa principalmente en la situación del prestamista y la velocidad de procesamiento es rápida. La tasa de interés anual de referencia para préstamos comerciales para vivienda es del 6,704% para menos de 5 años y del 7,05% para más de 5 años. Actualmente, algunos bancos de Guangzhou ofrecen un descuento del 15% en las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda.

Cuenta Font

Tomemos como ejemplo la compra de una primera vivienda y un préstamo de 500.000. Si se trata de un préstamo de un fondo de previsión, el préstamo es a 10 años, el pago mensual es de 5.031,42 yuanes y el interés es de 103.770,4 yuanes. Si se trata de un préstamo comercial, el préstamo es a 10 años, la tasa de interés es del 8,5%, el pago mensual es de 5549,14 yuanes y el pago de intereses es de 165897,05 yuanes.

3. ¿Cuál tiene más pago inicial o pago mensual?

Sugerencia: Con el dinero restante tienes más iniciativa.

En cierto centro de venta de bienes raíces, una pareja nacida en los años 80 estaba muy enredada y tenían diferentes puntos de vista sobre la forma de pago final. En opinión de Xiaotian, su marido tiene un negocio y sus ingresos son inestables.

Por tanto, si tienes dinero, lo mejor es hacer un pago inicial mayor para que la presión mensual no sea demasiado grande. Pero su marido cree que un pago inicial del 30% es suficiente y él tiene la iniciativa cuando tiene el dinero. Si necesita utilizar el dinero más adelante, el coste de pedir dinero prestado al banco será mucho mayor.

Análisis

En términos generales, si no existe un buen método de inversión, no hay nada de malo en utilizar todo el dinero disponible como pago inicial, y el pago mensual será menor. Sin embargo, no había dinero disponible. Desde el punto de vista de la tasa de interés, si la transacción de la casa es de 6.543.800 yuanes, podemos pedir prestados 700.000 yuanes, pero el préstamo real es de 500.000 yuanes. Si deposita en un banco, el tipo de interés fijo a cinco años es del 5,5% y el tipo de interés de los préstamos del fondo de previsión a más de cinco años es del 4,9%. En otras palabras, si deposita el dinero restante en el banco con regularidad y utiliza préstamos del fondo de previsión, puede ganar un tipo de interés anual del 0,6%. La tasa de interés para préstamos comerciales con un plazo superior a cinco años es del 7,05%. Por supuesto, la tasa de interés de los depósitos a plazo no es suficiente para cubrir el costo de un préstamo comercial, pero si hay retorno de otras inversiones, aún se puede considerar. Y las tasas de interés también están cambiando, y con la inflación y otros factores, el dinero restante puede desempeñar un papel más importante en el corto plazo.

Cuenta de fundición

Si el precio total de la vivienda es 6,5438+0 millones, el pago inicial es del 30%. Si tiene 500.000 a la mano, el préstamo será a 20 años. el préstamo del fondo de previsión como ejemplo:

Si el pago inicial es del 50%, el pago mensual es de 3.272,22 yuanes y el interés pagado es de 285.332,86 yuanes.

Si el pago inicial es del 30%, el pago mensual es de 4.581,11 yuanes y el interés pagado es de 399.466 yuanes. Si los 200.000 yuanes restantes se depositan en el banco, suponiendo que la tasa de interés permanezca sin cambios y el interés cada cinco años se incluya en el depósito a plazo de cinco años, el interés total después de 20 años será de 328.531,33 yuanes.

Entonces, el ingreso final generado al pagar un 20% menos = el ingreso generado al depositar 200.000 yuanes en el banco - el interés generado por el pago inicial del 20% en el banco = 214398,438 + 09 yuanes.

4. ¿Qué método de pago es más rentable?

Sugerencia: Lo que más te conviene es lo mejor.

"¿Es mejor pagar el capital en cantidades iguales o el capital y los intereses en cantidades iguales? Hace algún tiempo, Xiao Jian compró una casa de segunda mano en Binjiang East con un préstamo por un precio total". de 800.000. Xiaomi finalmente eligió el método de pago de capital promedio. "Este método de pago tiene el monto de pago más alto en el primer mes y disminuirá gradualmente en el futuro. De esta manera, la presión será cada vez menor. Pero algunos amigos dijeron que esta es la forma tradicional de pensar en "primero". amargo y luego dulce", que fundamentalmente no es adecuado para el entorno moderno.

Análisis

Método de amortización del capital medio. Este método tiene el monto de pago más alto en el primer mes y luego disminuye mensualmente, por lo que este método a menudo se denomina "método decreciente". De hecho, el capital es el mismo todos los meses, pero el interés es diferente, de mayor a menor. Igual método de pago de capital e intereses. Este método de pago divide el capital y los intereses del préstamo en partes iguales según el plazo del préstamo, y el monto del pago mensual es el mismo, por lo que este método a menudo se denomina "método de igualación". El método de pago de capital promedio parece tener menos intereses, pero es precisamente debido al endeudamiento que se generan más intereses, lo cual es algo similar al pago inicial anterior. Si existen mejores canales de inversión, también podría adoptar el método de pago igual de capital e intereses. Si tiene capacidad de pago y no tiene otros canales de inversión, el método de pago de capital igual es más adecuado.

Cuenta de Casting

Tomemos como ejemplo un préstamo comercial de 6,5438 millones de yuanes. El plazo del préstamo es de 30 años y la tasa de interés es la base. Entonces, si se trata del método de pago en capital promedio, el pago mensual máximo en el primer mes es de 8.652,78 yuanes, el pago mensual mínimo en el mes 360 es de 2.794,1 yuanes y el interés pagado es de 1.060.437,5 yuanes.

Entonces, si los métodos de pago del principal y de los intereses son los mismos, el pago mensual será de 6.686,64 yuanes y el interés pagado será de 1.407.189,89 yuanes.

5. ¿El plazo del préstamo es más largo o más corto?

Sugerencia: Por supuesto, cuanto más tiempo mejor.

"¡Qué triste es pensar que tendré que pagar la hipoteca durante los próximos 30 años!" Entonces Xiao Song pensó que si el préstamo dura 20 años, si la presión mensual no es demasiado grande. , es mejor hacerlo sólo durante 20 años. "Esclavo doméstico". Pero un amigo que trabaja en un banco le dijo que aunque la tasa de interés será más alta después de 30 años de préstamo, el valor de la misma cantidad de dinero seguirá reduciéndose después de que se tengan en cuenta factores como la inflación. Por tanto, cuanto más esperes para elegir un préstamo, mejor.

Análisis

(La respuesta anterior se publicó el 22 de noviembre de 2016. Consulte la situación real de la política actual de compra de viviendas).

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