¿Cómo llevan a cabo la planificación fiscal las empresas promotoras de bienes raíces?
La planificación fiscal de las empresas inmobiliarias es una actividad de gestión financiera global y coordinada, por lo que la planificación fiscal durante la etapa de constitución de un proyecto inmobiliario es la más importante.
1 Elija el método de construcción de viviendas adecuado
La mayoría de las empresas operadoras de bienes raíces tienden a construir y vender propiedades por sí mismas. Este método tiene menos espacio de planificación si utilizan la construcción de agencias o conjunta. construcción Los otros métodos tienen mayor espacio de planificación.
(1) Comportamiento de las agencias constructoras inmobiliarias. Este método se refiere al comportamiento de las empresas promotoras de bienes raíces que llevan a cabo el desarrollo inmobiliario en nombre de los clientes y recaudan los ingresos de la construcción de los clientes. En lo que respecta a las empresas promotoras de bienes raíces, aunque han obtenido una cierta cantidad de ingresos, nunca ha habido una transferencia de propiedad inmobiliaria. Sus ingresos son remuneraciones por servicios laborales y están dentro del alcance del impuesto comercial, no del valor del suelo. -impuesto añadido. Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden utilizar este método para reducir su carga fiscal, pero la premisa es que se puede identificar al usuario final al comienzo del desarrollo y se puede implementar un desarrollo específico para evitar el pago del impuesto al valor agregado de la tierra sobre las ventas después del desarrollo.
(2) Método de construcción de viviendas cooperativas. De acuerdo con las disposiciones del "Aviso de respuestas a las preguntas sobre impuestos comerciales (1)", la "construcción de viviendas cooperativa" se refiere al comportamiento en el que una parte proporciona derechos de uso de la tierra, la otra parte proporciona fondos y ambas partes cooperan para construir casas. . Si las casas se dividen en proporciones para uso propio después de su finalización, el impuesto al valor agregado del terreno quedará temporalmente exento; si las casas se transfieren después de la finalización, el impuesto al valor agregado del terreno se cobrará de acuerdo con las regulaciones. Además, quienes utilicen terrenos en forma de acciones para construir casas en conjunto o inviertan en activos intangibles o inmuebles en forma de acciones. No se aplicará ningún impuesto empresarial a las actividades que acepten la distribución de beneficios de los inversores y asuman conjuntamente riesgos de inversión; no se aplicará ningún impuesto empresarial a las transferencias de capital. Las empresas pueden aprovechar al máximo estas políticas preferenciales para lograr el máximo éxito.
2 Desarrollar múltiples propiedades inmobiliarias
Cuando una empresa inmobiliaria desarrolla múltiples propiedades inmobiliarias al mismo tiempo, puede contabilizar de forma separada o consolidada los impuestos pagados por ambas. Los métodos son diferentes, lo que supone un beneficio para la empresa. La elección de un método contable proporciona margen para la planificación fiscal. En general, los beneficios fiscales de la contabilidad consolidada son mayores, pero también hay situaciones en las que la contabilidad separada es más beneficiosa. Cómo calcularla específicamente: las empresas deben analizar y comparar en función de circunstancias específicas.
Ejemplo 1 Una empresa de bienes raíces en Changchun desarrolla dos propiedades ubicadas en el área urbana al mismo tiempo. La primera propiedad se vende por 10 millones de yuanes y la deducción según la ley fiscal es de 4 millones de yuanes. la segunda propiedad se vende por 10 millones de yuanes, 15 millones de yuanes y los gastos deducidos según la ley fiscal son 10 millones de yuanes. Si la empresa opta por calcular por separado, la tasa de valor agregado del primer inmueble es 600 ÷ 400 = 150 %, y debería pagar el impuesto al valor agregado de la tierra 600 x 50 % -400 x 15 % = 240 (10 000 yuanes) , impuesto comercial y su recargo 1000 x 5,5% = 550.000 yuanes; la tasa de valor agregado del segundo inmueble es 500 ÷ 1000 = 50%, y el impuesto al valor agregado de la tierra pagadero es 500 x 30% = 1,5 millones (diez mil yuanes); impuesto empresarial y su recargo 1.500 x 5,5% = 83,55 (diez mil yuanes). El beneficio de la empresa de bienes raíces es (sin considerar otros impuestos y tasas) 1001500-400-1000-240-55-150-83,55=5,7145 millones de yuanes. Si se calcula en conjunto, el precio de venta de las dos propiedades es de 25 millones de yuanes, los gastos deducibles según la ley fiscal son de 14 millones de yuanes, el valor agregado es de 11 millones de yuanes y la tasa de valor agregado es 1100÷1400=78,5 %. Se debe pagar un impuesto sobre el valor añadido de la tierra de 1100×40%-1400×5%=3,7 millones de yuanes, y un impuesto empresarial y su recargo de 2500×5,5%=1,375 millones de yuanes. Excluyendo otros impuestos y tasas, las ganancias de la empresa de bienes raíces son 2500-1100-370-137,5 = 8,925 millones de yuanes. Este plan fiscal reduce la carga fiscal entre 8,925 y 5,7145 = 3,2105 millones de yuanes.