Análisis de pros y contras de la financiación de proyectos inmobiliarios

(1) Análisis de las ventajas de financiación de proyectos inmobiliarios

(1) Orientado a proyectos, lo que favorece que los desarrolladores con mala solidez y situación crediticia obtengan fondos.

En los métodos de financiación tradicionales, los bancos prestamistas valoran la solidez y el estado crediticio del promotor. La financiación de proyectos, como su nombre indica, se basa en proyectos. La base para los préstamos del banco prestamista es la solidez económica del proyecto inmobiliario comercial. En comparación con los métodos de financiación tradicionales, la financiación de proyectos puede obtener índices de préstamo más altos y plazos de préstamo más largos, y también puede ayudar a los desarrolladores que tienen dificultades para obtener préstamos bancarios basándose únicamente en el crédito.

② Financiación sin recurso o con recurso limitado.

El derecho de recurso se refiere al derecho del banco prestamista a exigir al prestatario que pague la deuda con activos distintos de los hipotecados cuando el prestatario no puede pagar la deuda a tiempo.

En los métodos de financiación tradicionales, el banco prestamista tiene pleno recurso, es decir, todos los activos propiedad del prestatario pueden utilizarse para pagar la deuda. En la financiación de proyectos, la intensidad económica del proyecto determina el reembolso de los fondos. En la financiación de proyectos sin recurso, cuando el proyecto de desarrollo inmobiliario comercial no cumple con los estándares de finalización, o el proyecto no genera suficiente flujo de efectivo durante operaciones posteriores, el desarrollador no asume directamente ninguna responsabilidad por el pago de la deuda. En la financiación de proyectos con recurso limitado, el recurso del banco prestamista suele ser limitado en tiempo, objeto y cantidad, y el banco prestamista no puede recuperar ningún tipo de activo del promotor, excepto los activos del proyecto, el flujo de caja y las garantías. El recurso limitado no sólo limita el riesgo del desarrollador, sino que también le da más espacio para llevar a cabo otros proyectos.

③Lograr compartir riesgos.

El recurso limitado permite compartir riesgos de manera efectiva. Los diversos factores de riesgo asociados con el proyecto deben compartirse de alguna forma entre todos los participantes con un interés directo o indirecto en el proyecto, de modo que ninguna persona en el proyecto pueda asumir todos los riesgos por sí sola. Los desarrolladores deben aprender a identificar y analizar diversos factores de riesgo del proyecto, determinar la máxima capacidad y posibilidad de las partes participantes para asumir riesgos, aprovechar al máximo todas las ventajas disponibles relacionadas con el proyecto y diseñar un proyecto con el menor recurso a la estructura de financiación.

(4) Financiación fuera de balance.

Normalmente, los préstamos bancarios obtenidos por los promotores se reflejarán en el balance, lo que aumentará el ratio de endeudamiento y formará una estructura activo-pasivo desfavorable, aumentando así los costes de financiación futuros y afectando al propio negocio de la empresa. . Las características sin recurso o con recurso limitado de la financiación de proyectos brindan la posibilidad de concertar financiación fuera de balance. En la financiación de proyectos, una empresa de proyectos con personalidad jurídica independiente firma un acuerdo de financiación con el banco prestamista y es responsable de la construcción del proyecto. Mientras la participación del promotor en la sociedad del proyecto no supere un determinado porcentaje, la financiación de la sociedad del proyecto no se reflejará en el balance del promotor. Por supuesto, esto depende de las normas contables pertinentes.

⑤La estructura crediticia es flexible y diversa.

Para una financiación exitosa del proyecto, la estructura de la estructura crediticia del préstamo es flexible y diversa, y el apoyo crediticio se puede distribuir a todos los aspectos relacionados con el proyecto. Por ejemplo, en la construcción de ingeniería, para reducir los riesgos, se puede exigir al contratista de ingeniería que proporcione un contrato de construcción de precio y plazo fijo o un contrato de ingeniería "llave en mano", y también se le puede exigir al diseñador del proyecto que proporcione servicios de ingeniería. garantías tecnológicas en términos de suministro de materias primas y energía, se puede exigir a los proveedores que proporcionen contratos de suministro; en términos de inversión del proyecto, los desarrolladores pueden exigir a los minoristas que proporcionen contratos de arrendamiento a largo plazo; Se trata de fuertes apoyos crediticios para la financiación de proyectos, que pueden mejorar la tolerancia a la deuda del proyecto y reducir la dependencia de la financiación de activos como el crédito del prestatario.

⑥Ventajas fiscales.

Dentro del alcance permitido por las leyes y regulaciones, a través de modelos de financiamiento cuidadosamente diseñados, los incentivos fiscales del gobierno para inversores u operadores pueden utilizarse como recursos entre los participantes del proyecto en la mayor medida posible, reduciendo así los costos de financiamiento. reducir la presión del flujo de efectivo durante el período de alta deuda del proyecto y mejorar la solvencia y la tasa de retorno integral del proyecto. Estas políticas generalmente incluyen depreciación acelerada, deducciones antes de impuestos por costos de intereses, incentivos a la inversión y disposiciones de deducción de impuestos para otros gastos. Las pérdidas durante el período de desarrollo del proyecto y el período inicial de operación pueden ser absorbidas por partes interesadas con diferentes condiciones financieras y pueden usarse para evitar impuestos razonablemente y reducir los costos de financiamiento para los desarrolladores u otros participantes.

②Desventajas de la financiación de proyectos inmobiliarios

Al igual que otros métodos de financiación, la financiación de proyectos inmobiliarios inevitablemente tiene algunas desventajas, principalmente las siguientes: estructura de financiación compleja, tiempo de financiación prolongado y coste de financiación elevado. Esto se debe a que la financiación de proyectos implica un amplio alcance, estructuras contractuales complejas y altos riesgos. Se necesita mucho tiempo para realizar trabajos técnicos relacionados con el diseño del proyecto, el reparto de riesgos, la estructura fiscal, la hipoteca de activos, etc. , lo que conducirá inevitablemente a estructuras de financiación complejas, largas negociaciones de financiación y elevados costes de financiación. Estas deficiencias han afectado la aplicación de la financiación de proyectos en el desarrollo inmobiliario comercial en mi país. Por tanto, además de ver las ventajas de la financiación de proyectos, también hay que considerar el tema de las economías de escala.