Cómo reducir el apalancamiento en el sector inmobiliario en el tercer trimestre: aumentar la rentabilidad, adquirir menos terrenos y vender acciones.
“A principios del próximo año, la industria informará datos a la agencia reguladora, y reducir el índice de apalancamiento es lo más importante en este momento 165438 El 5 de octubre, el jefe regional de un”. La mediana empresa inmobiliaria dijo: "Tres líneas rojas". Después de eso, las empresas inmobiliarias aumentaron los reembolsos por ventas, redujeron la adquisición de terrenos e incluso introdujeron inversores estratégicos o financieros para invertir en acciones o transferir paquetes de activos.
A medida que se acelera el desapalancamiento inmobiliario, la financiación externa para bancos y fideicomisos se vuelve cada vez más escasa. Los préstamos para el desarrollo mostraron una tendencia al endurecimiento en el cuarto trimestre, los bancos endurecieron los préstamos a las empresas inmobiliarias y continuó la supervisión del cumplimiento del negocio de fideicomisos inmobiliarios.
165438 5 de octubre 265438 20th Century Business Herald informó en exclusiva que la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió un aviso solicitando centrarse en fortalecer el control de los flujos de capital en grandes sobregiros y negocios de pagos en efectivo, recolectar vales de uso de fondos válidos en oportunamente y evitar flujos ilegales de fondos hacia el mercado inmobiliario y otras áreas no relacionadas con el consumo.
El 20 de agosto de este año, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Central celebraron un simposio sobre empresas inmobiliarias clave y por primera vez mencionaron las "reglas detalladas para el seguimiento y financiación de fondos". gestión de empresas inmobiliarias clave", que generalmente se conocen como las "tres líneas rojas" en la industria.
Después del feriado del Día Nacional, los funcionarios del banco central mencionaron dos veces nuevas regulaciones de financiamiento para las empresas de bienes raíces en una semana. Peng Zhizhi, subdirector del Departamento de Mercados Financieros del banco central, dijo que uno de los propósitos de las nuevas regulaciones es "corregir la expansión ciega de algunas empresas".
Los informes del tercer trimestre de las empresas inmobiliarias muestran que la disminución de los niveles de apalancamiento se ha convertido en una tendencia definitiva. Según las estadísticas de Wind Information, hay 48 empresas inmobiliarias en el sector de desarrollo inmobiliario de acciones A cuyo "relación activo-pasivo después de excluir los pagos de preventa" es superior a 70, una disminución de 1 respecto al segundo trimestre. Hay 38 empresas con un "ratio de deuda neta" superior a 100, una disminución de 1 respecto al segundo trimestre.
Entre las grandes empresas inmobiliarias, al final del tercer trimestre, los ratios activo-pasivo de Greenland Holdings, Vanke y Poly Real Estate después de excluir los pagos anticipados cayeron 0,32, 1,33 y 0,37 puntos porcentuales, respectivamente. en comparación con el segundo trimestre Sin embargo, Greenland Holdings, Vanke Los ratios de deuda neta de Poly Real Estate aumentaron 3,20 y 0,44 puntos porcentuales respectivamente, mientras que los ratios de deuda neta de Poly Real Estate disminuyeron 1,20 puntos porcentuales respectivamente.
Luego, al final del tercer trimestre, el índice de activos y pasivos y el índice de deuda neta de China Fortune Land Development Co., Ltd., Jinke Co., Ltd. y Zhongnan Construction disminuyeron en el trimestre. Intertrimestralmente, los ratios de deuda neta de Jinke Co., Ltd. y Zhongnan Construction cayeron 12,39 y 11,16 puntos porcentuales, respectivamente. Sin embargo, el índice de deuda neta de Seazen Holdings aumentó 20,68 puntos porcentuales mes a mes.
En el sector de desarrollo inmobiliario de acciones A de Shenwan, los que tuvieron la mayor caída en la "relación activo-pasivo después de excluir los anticipos de las cuentas recibidas" fueron *ST Friendship, Aixu Holdings y Hualian Holdings. Al final del tercer trimestre, cayeron 15,71, 15,29 y 10,99 puntos porcentuales respectivamente con respecto al segundo trimestre. La impresión de Hefei Urban Construction, Rongfeng Holdings y Sanxiang también cayó más de 5 puntos porcentuales.
Los indicadores del índice de deuda neta cayeron más en Shangren Development, Qixia Construction, Beijing Investment Development, Shenzhen Property Development y Fahua Group. Al final del tercer trimestre, cayeron 55,35, 42,28, 465. 438 0,72 y 438 0,72 respectivamente en comparación con el segundo trimestre 34,14, 32,165, 438 0 puntos porcentuales. Arita Development, China Wuyi, Youngor, Ningbo Fidelity, Oceanwide Holdings, Guangming Real Estate, Yewan Enterprises, Hefu Urban Construction y Suzhou Hi-Tech, cuyo ratio de deuda neta cayó más de 20 puntos porcentuales.
Sin embargo, los niveles de apalancamiento de algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias siguen aumentando. Los ratios activo-pasivo de Jingneng Real Estate, *ST Guangxin, Rongan Real Estate, Guangdong Hongyuan y Ma Di después de excluir los ingresos anticipados aumentaron en 5,03, 4,28, 3,95, 3,58 y 3,43 puntos porcentuales, respectivamente. Los ratios de deuda neta de *ST Songjiang, Yunnan Urban Investment, Jingneng Real Estate, Jinan Gaoxin, Nanshan Holdings, *ST Guangxin y Daming City aumentaron en 175,77, 60,15, 56,30, 51,11, 35,87 y 35,87 respectivamente.
Según las estadísticas de Kaiyuan Securities, a finales del tercer trimestre de 2020, la relación activo-pasivo del sector inmobiliario de acciones A excluyendo los anticipos de cuentas (pasivos contractuales) era de 72,1, un año Disminución interanual de 0,3 puntos porcentuales. Las empresas líderes, las empresas de gestión inmobiliaria y de servicios posventa disminuyeron 1,2 y 1,3 puntos porcentuales, respectivamente.
El ratio de endeudamiento neto fue de 90,3, un descenso interanual de 9,0 puntos porcentuales; las empresas líderes, las empresas de gestión inmobiliaria y de servicios posventa disminuyeron 16,1 puntos y aumentaron 5,5 puntos respectivamente. En otras palabras, las empresas líderes tienen el control más estricto sobre los niveles de apalancamiento y continúan disminuyendo.
Algunos analistas inmobiliarios dijeron que ya sea una reducción del apalancamiento pasivo debido a un ajuste financiero o una reducción del apalancamiento activo basada en el criterio empresarial, la mayoría de las empresas de bienes raíces reducirán el apalancamiento financiero durante mucho tiempo. El camino hacia el apalancamiento, el desempeño financiero directo es que la tasa de crecimiento de los pasivos que devengan intereses es menor que la tasa de crecimiento de las ventas y el desempeño corporativo. A medida que disminuye la dependencia del ROE del apalancamiento financiero, se espera que las empresas inmobiliarias marquen el comienzo de una revaluación.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo que las tres líneas rojas son aquellas a las que las empresas inmobiliarias y la industria deben prestar atención en el futuro, para reducir el apalancamiento y la reducción de la dependencia de la deuda es el contenido central. A juzgar por el proceso real, esta reducción del apalancamiento también muestra que los participantes del mercado han realizado ajustes.
La implementación de las "Tres Líneas Rojas" se está acelerando y se espera ampliar su alcance.
Se informa que a finales de 2010, se reforzó la supervisión de los promotores inmobiliarios, exigiendo que algunos promotores revelaran detalles financieros mensualmente, entre ellos Evergrande, Sunac, Vanke y otras 12 empresas inmobiliarias. para informar el financiamiento todos los meses en 15 Detalles, pasivos totales y datos operativos.
Peng, subdirector del Departamento de Mercado Financiero del Banco Central, dijo en la conferencia de estadísticas financieras para el tercer trimestre de 2020 que en el siguiente paso trabajaremos con el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Desarrollo Rural y otros departamentos relevantes para rastrear y evaluar los efectos de la implementación, mejorar continuamente las reglas y ampliar constantemente el alcance de la aplicación.
Con el proceso de desapalancamiento inmobiliario, la financiación externa para bancos y fideicomisos se ha vuelto cada vez más escasa.
165438 El 5 de octubre, una persona del Departamento de Finanzas Inmobiliarias de Dividendos del Sur de China de un importante banco dijo que se veía afectado por la regulación financiera inmobiliaria. Después del programa piloto "Tres Líneas Rojas", los bancos endurecieron sus préstamos a las empresas inmobiliarias y controlaron la cuota. Además, algunos banqueros dijeron que los préstamos para el desarrollo mostraron una tendencia a la reducción en el cuarto trimestre. Una vez aclaradas las "tres líneas rojas" para la financiación inmobiliaria, los préstamos bancarios para el desarrollo inmobiliario se restringirán principalmente mediante la gestión de cuotas, y la oficina central también exigirá "seleccionar los mejores proyectos entre los mejores".
265438 20th Century Business Herald informó en exclusiva a finales de septiembre que los reguladores han pedido recientemente a los grandes bancos comerciales que reduzcan la presión y controlen la escala de los préstamos inmobiliarios, como los préstamos hipotecarios para viviendas personales. Una persona de un banco importante dijo que desde el principio del reglamento existía el requisito de que los nuevos préstamos relacionados con la vivienda este año no debían exceder una cierta proporción de todos los nuevos préstamos, que puede rondar el 30%.
El informe estadístico 65438 sobre la dirección de la inversión crediticia de las instituciones financieras en el tercer trimestre de 2020 publicado por el Banco Popular de China el 30 de octubre muestra que la tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios continúa disminuyendo. Al final del tercer trimestre, el saldo de los préstamos inmobiliarios en RMB fue de 48,83 billones de yuanes, un aumento interanual de 65.438 02,8, una disminución de 0,3 puntos porcentuales con respecto al final del trimestre anterior y una disminución de 26 meses consecutivos; en los primeros tres trimestres, aumentó en 4,42 billones de yuanes, lo que representa el aumento de varios préstamos durante el mismo período. El volumen fue de 27,2, 6,8 puntos porcentuales menos que el nivel anual del año anterior.
Yan Yuejin dijo que después de las "tres líneas rojas", los propios bancos comenzarán a centrarse en el control, y las propias empresas inmobiliarias también harán ajustes, especialmente en la adquisición de terrenos a precios elevados. Así que todo esto es digno de reconocimiento, y las acciones posteriores de reducción del apalancamiento ayudarán a que el mercado inmobiliario se desarrolle mejor.
Además de los bancos, el Departamento de Fideicomisos de la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió recientemente el "Aviso sobre la realización de una nueva ronda de investigación especial de negocios fiduciarios inmobiliarios", que requiere un control estricto de la escala de fideicomisos inmobiliarios, fortaleciendo la supervisión penetrante de los fideicomisos inmobiliarios y prohibiendo estrictamente el uso de fondos ilegales como fondos. Proporcionar un canal hacia el mercado inmobiliario. Esta investigación especial se centra principalmente en la supervisión continua del cumplimiento, la prevención y resolución de riesgos, y la implementación de rectificación y rendición de cuentas del negocio fiduciario inmobiliario. La Comisión Reguladora Bancaria de China exige que todas las oficinas reguladoras bancarias informen sobre el estado de la investigación antes del 30 de octubre.
A medida que se acelera el ritmo de reducción del apalancamiento, la industria inmobiliaria ha experimentado un inusual aumento en la emisión de bonos, pero una fuerte caída en la inversión.
Algunos expertos señalaron que los métodos de desapalancamiento inmobiliario incluyen acelerar las ventas, reducir la adquisición de tierras, vender activos, buscar financiación de capital e incluso hacer circular paquetes de activos.
Los datos de Guotai Junan muestran que a finales de junio de 2020, había 22 empresas de "grado rojo" con las tres líneas rojas excediendo los estándares, incluidas Evergrande, Greenland Group, Zhongnan Construction, Jinke, China Fortune Land Development y RF Property, desarrollo próspero. Muchos promotores inmobiliarios reducen el apalancamiento de varias maneras.
Además de acelerar las ventas, las empresas inmobiliarias también continúan transfiriendo participaciones en filiales. 165438 El 1 de octubre, Evergrande anunció que transferiría el 40,96% del capital social del Grupo Guanghui al Grupo Sheneng, con un monto total de transferencia de 148,5 mil millones de yuanes. Anteriormente, Evergrande firmó un acuerdo complementario por valor de 86.300 millones de yuanes, convirtiendo la inversión en acciones ordinarias a largo plazo y renunciando claramente al derecho de recompra. Evergrande también ha dividido su negocio de administración de propiedades y ha presentado oficialmente un formulario de solicitud de cotización en la Bolsa de Valores de Hong Kong.
También se informa que Evergrande y Sunac planean emitir bonos en el mercado interbancario por primera vez y están preparando los materiales pertinentes para ello.
El responsable de la citada mediana inmobiliaria afirmó que desde dentro de la empresa, durante los seis meses de transición de las "tres líneas rojas", las inmobiliarias deberían incrementar las ventas rendimientos, reducir la adquisición de tierras y otras inversiones, e introducir inversiones para aumentar sus derechos e intereses. "También estamos negociando con algunas empresas de bienes raíces, ya sea comprando acciones o haciendo circular paquetes de activos, y nos esforzamos por reducir el índice de apalancamiento y cumplimiento antes de principios del próximo año".
El editor Li Jianhua y el pasante Li Geli
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