¿Por qué hay un descuento del 10% en la tasa de interés para las primeras viviendas en las ciudades más populares de todo el país?
Después de que muchos bancos en Beijing aumentaron las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda y redujeron el plazo máximo de los préstamos para segunda vivienda a 25 años, las políticas de préstamos para vivienda en muchas ciudades de todo el país, como Guangzhou, Tianjin y Qingdao, también se han endurecido. Actualmente, la tasa de interés de los préstamos para la primera vivienda en las ciudades calientes tiene un descuento del 8,5% y el descuento del 10% se ha convertido en la norma.
Después del día de Año Nuevo, más de una docena de bancos en Beijing aumentaron silenciosamente el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda del 8,5% al 10%. Según la última tasa de interés hipotecaria, si el préstamo comercial es de 3 millones de yuanes, el plazo del préstamo es de 30 años, se utiliza el mismo método de pago de capital e intereses y la tasa de interés hipotecaria aumenta de 8,5 a 10, el promedio mensual. El monto de reembolso del préstamo de 3 millones de yuanes aumentará en 432 yuanes, y el interés total de reembolso aumentó en 6.543.805.600 RMB.
La nueva política de préstamos para vivienda de Beijing tendrá poco impacto por el momento
El 9 de febrero, varios intermediarios y bancos confirmaron a un periodista del Beijing Youth Daily que la nueva política de préstamos para vivienda La política entrará en vigor a partir del 8 de febrero (inclusive) El plazo máximo de un préstamo para una segunda vivienda no puede exceder los 25 años. Anteriormente, el plazo máximo para los préstamos para segunda vivienda era de 30 años. Aunque esta regulación no tiene un impacto sustancial en los compradores de viviendas, los conocedores de la industria creen que esto es una señal de endurecimiento de los préstamos hipotecarios y tendrá un impacto significativo en el mercado inmobiliario. Ayer, muchos bancos de Beijing dijeron a los periodistas del Beiqing Daily que la nueva política acababa de implementarse hace unos días. En lo que respecta a los bancos, por el momento no se observan cambios evidentes.
Los expertos de la industria señalaron que en Beijing, el período máximo de préstamo para segundas viviendas es de 30 años, y el New Deal ha acortado el período de préstamo a 25 años. El impacto más directo es que el pago mensual del prestatario aumentará mientras que el monto total del préstamo permanecerá sin cambios.
Tomemos como ejemplo un préstamo comercial de 3 millones. La tasa de interés de una hipoteca para una segunda vivienda es un 10% más alta que la tasa de interés base y la tasa de interés es 5,39. Según el método de pago de capital e intereses iguales, el préstamo es a 30 años y el pago mensual es de 16.827 yuanes. Con un préstamo a 25 años, el pago mensual aumenta a 18.226 yuanes y el pago mensual es de 1.400 yuanes. Según los requisitos reglamentarios, los pagos mensuales de los prestamistas no pueden exceder la mitad de su salario. Después de la implementación del New Deal, esto equivale a un aumento encubierto de los requisitos de ingresos de los prestamistas. Si el nivel salarial mensual del prestatario permanece sin cambios, la cantidad total de préstamos que se pueden solicitar disminuirá en consecuencia.
Sin embargo, un banquero le dijo a un periodista del Beiqing Daily que el impacto sustancial de esta política no es grande. Durante mucho tiempo, el plazo de préstamo para viviendas de segunda mano rara vez superaba los 25 años. Además, a los ciudadanos nacionales generalmente les gusta pagar por adelantado y pocas personas esperarán hasta que expire el plazo del préstamo antes de pagar. Los compradores de segundas viviendas tienen mayores capacidades de pago y períodos de pago más cortos.
Es posible que a continuación se endurezcan los préstamos hipotecarios en 20 ciudades calientes.
A pesar de esto, la industria todavía cree en general que esto es una señal de endurecimiento de las políticas hipotecarias bancarias y merece atención. Justo después de que Beijing se viera expuesta a endurecer sus políticas de préstamos para vivienda, ciudades como Tianjin, Guangzhou y Qingdao han introducido sucesivamente medidas de endurecimiento sobre los préstamos para vivienda. La industria espera que las 20 ciudades con controles clave puedan seguir plenamente su ejemplo. La mayoría de los bancos comerciales de Tianjin han cancelado el descuento del 15% y la tasa de interés más baja para préstamos para primera vivienda es del 10% de descuento sobre la tasa de interés de referencia. Muchos bancos de Guangzhou anunciaron que aumentarán la tasa de interés mínima de los préstamos para quienes compran una vivienda por primera vez. Algunos bancos de Qingdao también han ajustado el descuento mínimo sobre las tasas de interés hipotecarias del 8,5% al 10%.
Wang Mengsheng, analista de Rong360, dijo que el endurecimiento de los préstamos hipotecarios es la tendencia principal y que en el futuro cada vez más ciudades aumentarán las tasas de interés hipotecarias en función de las políticas municipales. En comparación con los tipos de interés hipotecarios, las políticas de restricción de compras tienen un mayor impacto en el mercado inmobiliario. Si los precios de la vivienda continúan aumentando, los gobiernos locales emitirán diferentes políticas de restricción de compras según sus propias circunstancias.
La expectativa de un ajuste de los precios de la vivienda en ciudades como Beijing este año es cada vez más evidente.
“El crédito es el factor más crítico para determinar los precios de la vivienda a corto plazo”. Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que la escasez de préstamos hipotecarios afectará los precios del mercado a corto plazo. En la actualidad, existen medidas restrictivas en varios lugares, pero el alcance del endurecimiento es limitado, especialmente la cuota hipotecaria sigue siendo relativamente generosa.
En opinión de Zhang Dawei, juzgar la tendencia de los precios de la vivienda en Beijing o en todo el país en 2017 depende principalmente del precio de los fondos y de si se compra una casa o se suscribe un préstamo. Si se suscribe una casa o un préstamo, se puede esperar que el volumen de transacciones aún tenga margen para caer en más de un 20%, y la caída de los precios de la vivienda será incluso cercana a la de 2014. En general, las expectativas de ajustes en los precios de la vivienda en las principales ciudades de primer y segundo nivel, como Beijing, en 2017 se están volviendo cada vez más obvias, especialmente a medida que aumenta la posibilidad de aumentos de las tasas de interés, esta tendencia y magnitud aumentarán.