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2. "! A partir de 2021, 48 billones de préstamos para vivienda enfrentarán una "línea de alto voltaje".
Según CCTV News, en la tarde del 31 de diciembre, el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron En el "Aviso" del "Reglamento sobre el establecimiento de un sistema de gestión de la concentración de préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias", los requisitos de gestión de la concentración de préstamos inmobiliarios se establecerán por etapas en función de factores como el tamaño de los activos y el tipo de institución de las instituciones financieras bancarias. El aviso se implementará a partir del 1 de enero de 2021.
El llamado sistema de gestión de concentración de préstamos inmobiliarios se refiere principalmente a la proporción de saldos de préstamos inmobiliarios y saldos de préstamos personales para vivienda de bancos financiados por China, que deben cumplir con los requisitos de gestión determinados por el Banco Popular de Es decir, China y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China no excederán el límite superior determinado por las autoridades reguladoras.
Tenga en cuenta que las nuevas regulaciones se dividen en dos partes: índice de saldo de préstamos inmobiliarios y índice de saldo de préstamos personales para vivienda.
El flujo de crédito en ambas zonas no puede superar los límites establecidos. Éstas son las dos "líneas de alta tensión" a las que se enfrentará el mercado inmobiliario.
Entonces, ¿dónde está el “límite superior” para los préstamos inmobiliarios?
Específicamente, se divide en 5 tramos principales, y cada tramo se establece con dos límites superiores, a saber, el límite superior de los préstamos inmobiliarios y el límite superior de los préstamos hipotecarios personales. Primero describamos el contenido. de las nuevas regulaciones y analizarlas más tarde ¿Qué impacto tendrá en el mercado inmobiliario después de que se promulguen las regulaciones?
Los seis principales bancos estatales (China Construction, China Post y Communications) y el Banco de Desarrollo de China se encuentran en el primer nivel, siendo los dos límites superiores del 40%. y 32,5% respectivamente, el más alto de los grados.
Diecisiete bancos medianos, incluidos China Merchants Bank, Agriculture Development Bank of China, Shanghai Pudong Development Bank, CITIC e Industrial Bank, se encuentran en el segundo nivel, con dos límites superiores de 27,5% y 20% respectivamente.
El tercer nivel son los pequeños bancos financiados por China y las instituciones médicas cooperativas rurales fuera de los condados, que incluyen principalmente bancos comerciales urbanos, bancos privados, ciudades grandes y medianas e instituciones médicas cooperativas rurales urbanas, etc. Los dos límites superiores son el 22,5% y el 17,5% respectivamente.
El cuarto nivel son las instituciones médicas cooperativas rurales a nivel de condado, siendo los dos límites superiores del 17,5% y el 12,5% respectivamente.
El último nivel son los bancos rurales, siendo los dos límites superiores del 12,5% y 7,5% respectivamente.
Obviamente, los grandes bancos por acciones con los que a menudo tratamos tienen las condiciones más indulgentes, mientras que las condiciones para los bancos comerciales urbanos o los bancos pequeños en condados, pueblos y ciudades son las más estrictas.
Estas regulaciones detalladas, estrictas y meticulosas sobre el índice de préstamos inmobiliarios se publicaron el último día de 2020 y se implementaron inmediatamente el primer día de 2021, sin darle al mercado ningún período de amortiguación. Esto es algo sin precedentes. .
En el pasado, el banco central ciertamente tenía requisitos para la proporción de préstamos relacionados con la vivienda, pero la mayoría de ellos estipulaban una proporción vaga o restringían el flujo de crédito mediante inspecciones sorpresa y otros métodos.
Por ejemplo, según el Documento Yinfa No. 121 de 2003, el Documento No. 46 de la Comisión Reguladora Bancaria de China de 2004 y el Documento No. 25 de la Comisión Reguladora Bancaria de China de 2009, los bienes inmuebles deben cumplir con los requisitos de "Cuatro certificados están completos, el 30% de los fondos propios del desarrollador. Sólo aquellos con calificaciones de segundo nivel o superiores pueden pedir prestado a los bancos. Este es el llamado requisito "432".
Por ejemplo, a finales de 2015, el banco central lanzó la evaluación MPA, agregando indicadores para la escala de los préstamos para vivienda y la proporción de préstamos hipotecarios y de desarrollo, si los hubiera. Si el banco no supera la evaluación, el banco central no dará dinero.
El banco central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China creen que estas medidas están lejos de ser suficientes y deben seguir aumentando la carga sobre los bancos y no permitir que los bienes inmuebles se adquieran según la demanda. Realmente no existe un documento oficial ni un tramo como este que establezca un límite superior, lo que hace que todo el mercado sienta una sensación de "opresión".
¿Por qué el banco central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China quieren "amplificar las medidas" sobre los préstamos inmobiliarios?
La respuesta es simple: la proporción de préstamos inmobiliarios es cada vez mayor y ha surgido el fenómeno de "demasiado grande para quebrar", que paraliza a todo el sistema financiero.
Los datos del banco central muestran que al final del tercer trimestre de 2020, el saldo de préstamos inmobiliarios en RMB era de 48,83 billones de yuanes, un aumento interanual del 12,8%, 0,3 puntos porcentuales. inferior al final del trimestre anterior, cayendo durante 26 meses consecutivos y aumentando en los primeros tres trimestres 4,42 billones de yuanes, lo que representa el 27,2% del aumento de varios préstamos durante el mismo período, 6,8 puntos porcentuales menos que el total. nivel del año anterior.
El presidente Yi Gang publicó un artículo hace algún tiempo en el que mencionaba que existe una relación dual entre los activos inmobiliarios y financieros.
Por un lado, los bienes inmuebles son un activo importante para los residentes y las empresas. Los residentes y las empresas a su vez constituyen pasivos para los bancos a través de la financiación inmobiliaria. Los activos financieros de los bancos corresponden en parte a los bienes inmuebles. manos de residentes y empresas.
Por otro lado, la rápida expansión del crédito con bienes inmuebles como garantía conducirá a la concentración de los riesgos financieros en bancos y localidades, y es fácil formarse una autofinanciación. -mecanismo de refuerzo.
Lanbai escribió un artículo, lo explicó en ese momento y les dio a todos un ejemplo: A es un comprador de vivienda, B es un banco, C es una ciudad y D es una empresa de bienes raíces.
La ciudad C vendió el terreno a la empresa inmobiliaria D y la ciudad C recibió ingresos fiscales.
La empresa inmobiliaria D adquiere un terreno y lo hipoteca al banco B para construir una casa.
El comprador A utiliza sus ingresos y efectivo como pago inicial y los hipoteca al Banco B para convertirlos en bienes raíces, que es el componente de activo más importante de la familia.
Debido a la emisión de préstamos para vivienda, los activos del Banco B continúan expandiéndose y las propiedades de los residentes corresponden en realidad a los activos del banco.
Todo el mundo está contento cuando aumenta. Los ingresos financieros de C serán cada vez mayores, los activos de A serán cada vez mejores y se podrá hipotecar nuevamente para obtener una mayor financiación. Los activos del Banco B también son muy saludables. Es difícil tener deudas incobrables. La escala de D continúa expandiéndose y se hacen esfuerzos para adquirir terrenos. Hay cientos de miles de millones de empresas inmobiliarias en todas partes y hay un escenario de alegría.
Pero, en esencia, el comprador de vivienda A, la empresa de bienes raíces B y la ciudad C transfieren riesgos y apalancamiento al banco B. Una vez que haya una crisis de liquidez en el mercado inmobiliario, los precios colapsarán en las ciudades sin uno para hacerse cargo, el valor de mercado de los bienes raíces se ha reducido, el valor de las garantías se ha desplomado, los activos del banco inevitablemente se deteriorarán y las deudas incobrables y los reembolsos concentrados aparecerán en lotes.
Huatai Gushou Zhang Jiqiang tiene estadísticas En 2019, la relación precio-ingresos de la vivienda en Hong Kong llegó a 49,42 veces, ocupando el primer lugar en el mundo, mientras que la relación precio-ingresos de la vivienda. En la parte continental mi país obtuvo 29,09 veces, ocupando también el segundo lugar a nivel mundial.
En comparación, Estados Unidos es sólo 3,5 veces y Japón 11 veces, lo que refleja que la carga de la compra de viviendas para las familias chinas se ha vuelto significativamente más pesada y los precios de la vivienda no pueden subir más. más.
Debe saber que Estados Unidos y Japón han experimentado "aterrizajes bruscos" en el sector inmobiliario. La economía japonesa se ha desplomado desde la introducción del "impuesto al valor de la tierra" y ha experimentado los "20 años perdidos". crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos y, finalmente, el mundo entero tiene que pagar para salir adelante.
Urge incrementar la regulación sobre el sector inmobiliario.
Hablemos del impacto de la nueva normativa en el sector inmobiliario.
A corto plazo (1-2 años), el impacto realmente no es significativo.
Guosheng Securities ha recopilado datos relevantes Desde la perspectiva de la proporción total de préstamos inmobiliarios, en el primer tramo, el Banco de Construcción de China y el Banco de China representaron el 41,72% y el 50,01%, y deben serlo. reducido un 1,7% y un 10,%.
En el segundo nivel, China Merchants Bank, China CITIC Bank, Shanghai Pudong Development Bank e Industrial Bank superaron sus respectivos niveles, requiriendo reducciones del 6,8%, 0,6%, 1,2% y 7,8% respectivamente. .
En el tercer nivel, el Banco de Hangzhou, el Banco de Chengdu, el Banco de Zhengzhou, el Banco de Qingdao y el Banco Qingnong necesitan reducir sus préstamos en un 2,7%, 13,3%, 10,5%, 9,3% y 7,7%.
Se puede ver que debido a que el banco central ha emitido repetidamente órdenes para reducir la proporción de préstamos inmobiliarios en los últimos años, la proporción de bancos que exceden la proporción no es mucha, por ejemplo, en el primer nivel. , ICBC, Banco Agrícola de China, Banco Postal y Banco de Comunicaciones están todos en el " "Bajo el techo", la cuota no se ha agotado.
Incluso si la proporción de préstamos relacionados con la vivienda del China Construction Bank y el Bank of China excede el límite, entonces todo lo que necesita hacer es controlar la tasa de crecimiento de los préstamos. De todos modos, la cantidad total de crédito ha aumentado. estado creciendo.
Mientras el denominador aumente y el numerador no se mueva, incluso si el límite del préstamo se excede en más del 10%, aún se puede cumplir el estándar.
Es más, cada banco todavía tiene un periodo de transición.
Si la proporción de préstamos relacionados con la vivienda supera el 2%, el período de transición será de dos años. Si la proporción supera el 4%, el período de transición para el ajuste empresarial será de hasta 4 años. puede implementarlo sin problemas.
Sin embargo, a largo plazo (5-10 años), será extremadamente perjudicial tanto para los compradores de viviendas como para la industria inmobiliaria.
Solo hay una palabra clave: mecanismo a largo plazo.
La regulación anterior se centró en el status quo y el stock bancario, y con una serie de medidas, después de una ráfaga de viento, no afectó el estatus "realmente bueno" de los inmuebles como garantía de alta calidad. Los bancos, las empresas inmobiliarias y los compradores de viviendas, todos lo disfrutan.
La regulación actual controla indicadores rígidos, expectativas e incrementos de crédito. También queremos invertir todos los valiosos recursos crediticios en bienes raíces como antes, pero no hay manera.
Las “tres líneas rojas” de las empresas inmobiliarias apuntan a las necesidades crediticias del sector inmobiliario.
Las "dos líneas de alto voltaje" de los bancos apuntan a la oferta crediticia del sistema financiero.
Si bien suprime la "demanda" y controla la "oferta" por el otro, llevará mucho tiempo "suavizar" gradualmente los efectos secundarios de la rápida expansión de la industria inmobiliaria y aliviar la crisis del sistema financiero. dependencia del mercado inmobiliario.
Jiang Tianyang tiene un dicho famoso: Hay tres condiciones para hacer grandes cosas, la primera es plata, la segunda es plata y la tercera sigue siendo plata.
No importa cuán avanzados sean los métodos de transferencia e integración de capital de los desarrolladores, o cuán fuerte sea la capacidad de los compradores de viviendas para superar las restricciones de compra, préstamos y ventas, sin el apoyo continuo del "dinero". de los bancos, no habrá base para la expansión del crédito. No importa lo que digas, todo es en vano.
Por lo tanto, el banco central optó por emitir una "orden de restricción de préstamos" a principios de 2021, que es una "declaración" de actitud: Nos tomamos en serio la "desfinanciarización" del sector inmobiliario.
2020 es el año más difícil para el sector inmobiliario en los últimos cinco años, y también puede ser el mejor año de los próximos diez años.
3. ¿Qué entidad crediticia tiene más novedades? Hola, siempre que sea una institución crediticia, hay muchas novedades sobre préstamos. Cualquiera que sea la institución que sigas tendrá más novedades.
Espero que aceptes la respuesta anterior, gracias
De qué préstamo eres