El sector inmobiliario es tan rentable, ¿por qué los promotores siguen necesitando préstamos?
¡Los promotores deberían utilizar este dinero para desarrollar nuevas propiedades!
¿Cuáles son las condiciones de solicitud de un préstamo de crédito personal?
1. Ciudadanos chinos que tengan residencia fija en China, residencia fija en una localidad local y tengan plena capacidad de conducta civil
2. a programado La capacidad de pagar el capital y los intereses del préstamo;
3. Cumplir con las leyes y regulaciones, no tener comportamiento ilegal ni tener malos antecedentes crediticios;
4. -nivel (inclusive) o superior del Banco Industrial y Comercial de China.
5. Abrir una cuenta de liquidación personal en el Banco Industrial y Comercial de China.
6. Otras condiciones especificadas por el banco.
2. ¿Qué es el préstamo hipotecario para promotores inmobiliarios?
Los bancos prestan dinero a los promotores, y los promotores pueden utilizar los fondos del crédito para construir casas. Por ejemplo, si el precio de la casa baja en 20, la propiedad ha sido vendida por el desarrollador al comprador de la vivienda, el comprador de la vivienda toma prestado el préstamo bancario y lo paga al desarrollador junto con su pago inicial, y el desarrollador se marcha. con el dinero1. ¿Comprar una casa con una hipoteca personal? ¿Qué pasa si los precios de la vivienda se desploman? ¿No se puede recuperar el dinero? El banco subastó la propiedad hipotecada. "
En el proceso anterior, el segundo es el tipo hipotecario máximo de 80. Los bancos deben protegerse contra los riesgos crediticios. Una vez construida y vendida la casa, los ingresos de la venta se utilizan para pagar el préstamo bancario, que Significa que la propiedad por valor de 10.000 está hipotecada.
Vicepresidente de Vanke, Xiao Li: ¿Por qué a los pequeños promotores inmobiliarios les gustan los préstamos?
El Foro Inmobiliario de Boao 2010 se celebró en Hainan con el Tema "El sector inmobiliario de China bajo el New Deal" 700 En el foro, Xiao Li, vicepresidente de Vanke Enterprise Co., Ltd., pronunció un discurso con opiniones vanguardistas y con visión de futuro. Discurso de Xiao Li: Xiao Li: ¡Buenas tardes amigos! Muchas gracias por darnos esta oportunidad de compartir el tema de las finanzas con ustedes. De hecho, cuando recibí esta pregunta, me sentí muy avergonzado de hablar sobre innovación financiera. Puedo ver la información en esta conferencia y escribir sobre el ejemplo de Vanke en China. Bajo el marco institucional actual, es difícil para nosotros llevar a cabo demasiada innovación financiera, pero me gustaría saber si podemos hacerlo y cómo hacerlo. Me gustaría compartir una comparación con los Estados Unidos y el entorno actual en China. Gracias. En primer lugar, echemos un vistazo a la situación general del sector inmobiliario estadounidense. A menudo decimos que hay demasiadas empresas inmobiliarias en China. Pero Estados Unidos tiene una población de 200 millones y hay decenas de miles de promotores inmobiliarios en China. Por supuesto, la urbanización todavía se está desarrollando, probablemente no tan alta todavía, pero creo que será cada vez más rápida. Obviamente el número de desarrolladores no es un problema, pero podemos ver que la concentración es muy diferente. Los diez principales desarrolladores de Estados Unidos representan el 25% de la cuota de mercado, mientras que los diez principales desarrolladores de China suman menos. que 10. Por supuesto, desde otra perspectiva, podemos ver una buena dirección y habrá más espacio y oportunidades para los grandes desarrolladores en el futuro. ¿De dónde viene? Las finanzas son un medio muy importante. Las empresas de desarrollo inmobiliario tienen una variedad de canales de financiación, incluidos préstamos de bancos comerciales e instituciones de crédito. Además, los pequeños y medianos desarrolladores dependen principalmente de préstamos bancarios, así como de financiación del mercado de capitales públicos, incluidas acciones, bonos y letras. , etc. Además de los bancos y los mercados de capital, los desarrolladores a gran escala también utilizan la inversión privada. Pero, ¿cuáles son nuestras diferencias? En primer lugar, podemos ver que los desarrolladores estadounidenses dependen en gran medida de la financiación de facturas. La proporción de desarrolladores estadounidenses ha ido aumentando Recientemente, la proporción de deuda general de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa ha aumentado a alrededor de 66. Los bonos senior son el canal de financiación más importante para las empresas que cotizan en bolsa. Actualmente, el 64% de los pasivos de las empresas que cotizan en bolsa se componen de. Notas senior Ahora echemos un vistazo a las notas senior del desarrollador estadounidense Paldi. Se emitieron 65.4387 millones de dólares en acciones y 2.700 millones de dólares en notas. Es obvio que la financiación a través de notas es un canal muy importante para los grandes promotores en los Estados Unidos. Estados Unidos, pero no está permitido en China.
En la siguiente ronda, después de este período de tiempo, en el siguiente ciclo, los precios de la vivienda comenzaron a subir lentamente. Cuando el volumen de transacciones comenzó a aumentar, los desarrolladores comenzaron a iniciar la construcción nuevamente. Por lo tanto, siempre habrá una situación en la que la oferta excede la demanda en un momento determinado y habrá fluctuaciones a corto plazo. Esto ha sido muy evidente en los últimos cuatro años. A menudo decimos que en los años buenos vendemos bienes inmuebles y en los malos compramos terrenos. 654,38 mil millones en efectivo disponible. No podemos gastar todo este dinero. Seguimos siendo muy cautelosos ya que depende de las ventas en la segunda mitad del año. Es decir, no hay capital a largo plazo, lo que hace que la industria no pueda operar de manera anticíclica. Si hay un fondo que sea estable para nosotros dentro de 10 años, será fácil. En la última ronda de regulación del mercado podemos ver los resultados de los shocks de fondos. Básicamente, estas tres curvas, el crecimiento de los préstamos de las instituciones financieras, el crecimiento de los saldos de los préstamos para el desarrollo inmobiliario y el crecimiento de los saldos de los préstamos para la compra de viviendas, fluctúan en la misma fluctuación. Afectadas por la escasez de fondos, las empresas promotoras se ven obligadas a reducir la construcción y la compra de terrenos, y los resultados de garantizar la seguridad de los fondos también son muy obvios. Estas dos cifras son la acumulación de inversión nacional en desarrollo inmobiliario y superficie de nueva construcción residencial, por lo que podemos ver que son muy consistentes de arriba a abajo. De hecho, también nos preocuparemos por el otro. Anteriormente hablamos de los sistemas regulatorios de pagos anticipados extranjeros en los Estados Unidos y, de hecho, en países como Asia, Hong Kong y Japón, debido a que no tienen un modelo comercial de pagos anticipados, tienen muchos canales de financiamiento. Pero desde la perspectiva de los derechos de los consumidores en nuestro país, sí debería utilizarse el pago anticipado. Debido a que usted lo usa, un desarrollador puede rápidamente quitárselo e irse al extranjero, causando pérdidas. Por tanto, en teoría, la regulación de los pagos anticipados es razonable. Pero el problema es si dependes en gran medida del pago por adelantado de más de 40. , reduciendo así aún más los inicios de construcciones y las compras de terrenos. Para el segundo año, no hay oferta, como resultado de falta de oferta o de muy poca oferta. Por lo tanto, creemos que debilitar la función financiera por adelantado amenazará la fuente de fondos. Xiao Li: Por otro lado, no existen buenos canales para los fondos privados inactivos. Vemos que la propiedad familiar de los residentes urbanos sólo representa el 2% de sus ingresos totales, por lo que los particulares en realidad tienen dinero, pero no tienen canales de inversión. Por lo tanto, cuando no hay forma de distribuir los fondos privados, una gran cantidad de fondos están inactivos. Los fondos entran en el mercado de valores y en el mercado inmobiliario. Originalmente, en este mercado, la oferta y la demanda estaban desequilibradas, la demanda era relativamente fuerte, la demanda de inversión y la demanda rígida competían por los recursos y no había nada. Se puede ver aquí que el margen de beneficio de las empresas industriales es muy bajo, por lo que cuando la tasa de rendimiento de la economía real es muy baja, una gran cantidad de fondos fluye de la economía real a la cuenca de activos. Esta es también la razón por la cual las ciudades calientes experimentaron un rápido crecimiento en la segunda mitad de 2009. Aquí podemos ver ciudades como Beijing, Shanghai y Hangzhou. La tabla de la derecha muestra los precios relativamente altos en Shanghai, Beijing, Hangzhou y Shenzhen. Los precios de la vivienda en Shenzhen han aumentado significativamente. Porque Shenzhen cayó mucho en 2008, pero Shanghai será más fuerte que Beijing en 2008. Xiao Li: En pocas palabras, en comparación con las empresas inmobiliarias estadounidenses, las empresas inmobiliarias nacionales tienen canales de financiación muy limitados, lo que genera los siguientes problemas: el sistema bancario ha acumulado demasiados riesgos financieros, las ventajas crediticias de las empresas destacadas son difícil de reflejar, y las deudas son de corto plazo La fuente de fondos está muy relacionada con las sorpresas de la industria. * * * Los shocks intensifican las fluctuaciones de la industria y los avances tienen demasiadas funciones de financiación. Sin embargo, el debilitamiento repentino conducirá a riesgos financieros. Los fondos privados inactivos carecen de canales de inversión, lo que aumenta la presión de la especulación inmobiliaria. Desde la perspectiva de diversificar los canales de financiación, tendremos las siguientes consideraciones. Esta es una fuente de financiación para Vanke. De hecho, no tenemos ninguna ventaja especial. En 2005, el flujo de caja operativo de Vanke fue del 82%, lo que significa que el 82% del dinero lo vendió ella misma para mantener el funcionamiento de la empresa. En 2006 y 2007 hicimos financiamiento y en 2008 emitimos bonos, por lo que el flujo de efectivo de nuestras actividades de financiamiento aumentará un poco, pero en 2009 será este año debido al mercado de capitales. Hace un momento hablamos de pagos por adelantado. De hecho, existe la posibilidad y la tendencia de un mayor endurecimiento de los canales de financiación. Podemos ver que Guangzhou, Dongguan, Foshan, Huizhou, Hainan y otras ciudades han implementado una supervisión de compensación anticipada. Desde este año, Qingdao y Tianjin han puesto en marcha la supervisión de pagos anticipados, y Chengdu, Ningbo y Suzhou también han iniciado conversaciones sobre la supervisión de pagos anticipados. En segundo lugar, esperamos aumentar los canales de financiación directa para el sector inmobiliario y desarrollar fondos para la industria inmobiliaria.
En cuarto lugar, si el sector inmobiliario es tan rentable, ¿por qué los promotores necesitan préstamos?
Actualmente, los préstamos de promoción inmobiliaria requieren que las empresas inmobiliarias tengan cinco certificados completos antes de poder solicitar préstamos bancarios. Los más importantes de los cinco certificados incluyen el certificado de uso del suelo, la licencia de desarrollo y construcción y la licencia de venta de vivienda. En otras palabras, los préstamos bancarios representaron un tercio de los fondos totales del proyecto, y el resto del dinero lo invirtieron las empresas inmobiliarias en la compra de terrenos, el pago de impuestos y la construcción preliminar de edificios. Definitivamente no depende completamente del banco, y el banco no será tan estúpido como para gastar todo el dinero que tiene. Todos los riesgos van al banco, y el banco sólo puede contabilizar los préstamos que invierte.